瑞安市城市规划管理技术规定.docx

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2013年10月28日

瑞安市城市规划管理技术规定

1总则

1.1为了加强瑞安市（以下简称本市）城市规划建设管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、《浙江省城乡规划条例》以及与城市规划相关的法律法规、国家强制性技术标准和技术规范等规定，结合本市实际，特制定本规定。

1.2本规定适用于本市城市规划区范围内各类建设工程（新建、改建、扩建）；其中临时建设工程、危房拆建工程、城市建设用地范围以外的农村个人建房，另按有关规定执行。

城市规划区以外的镇可参照执行。

2建设用地兼容性

2.1本市建设用地，根据其主要用途和功能分区，按照已批准的控制性详细规划以及镇规划标准和《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137）进行分类。

2.2为保障土地利用的灵活性，提高行政许可的效率，城乡规划行政主管部门在出具规划条件时，可对地块土地利用性质依据《瑞安市规划用地兼容性类别一览表》（表1）规定的兼容性许可的范围执行。

该款规定已列入控规的，在出具规划条件时可直接相应变更；未列入控规的，应经控规修改程序变更，但规划条件已经出具的，不得变更。

瑞安市规划用地兼容性类别一览表表1

3建筑

3.1建筑容量

3.1.1新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标，根据已批准的控制性详细规划执行。

3.1.2建设用地小于表《建设用地下限指标》（表2）的，不宜单独零星建设永久性建筑。

建设用地下限指标表表2

建设项目类型

居住

非居住

低层

多层

高层

多层

高层

建设用地面积（㎡）

500

1000

2000

1000

3000

但有下列情况之一，在不影响城市规划实施的前提下，可经规划行政主管部门核准后实施：

1.社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目和农村地区的村镇建设项目。

2.因邻近土地为已实施或已经通过规划审批的河道、道路、绿化等工程，无法与周边土地整合的建设项目。

3.2建筑间距

3.2.1建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、防疫、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。

建筑间距图示见附录三。

3.2.2住宅建筑间距

（一）住宅建筑间距应综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求，首先必须保证受遮挡的住宅获得符合日照要求的居住空间。

本市城市建设用地范围内的建筑工程及规划设计项目的日照分析应依据浙江省工程建设标准《城市建筑工程日照分析技术规程》（DB33/1050-2008）。

本市住宅日照标准为大寒日旧城区、中心城区、规划区有效日照时间不低于2小时；旧城区的新建住宅建筑日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。

中心城区旧村改造项目确有困难的，参照旧城区执行。

拟建建筑建设后造成原满足日照标准的现状住户不满足日照标准或原不满足日照标准的现状住户日照时数减少的，在符合其他要求的前提下经与上述住户协商同意并经市规划建设行政主管部门核准，可以通过补偿作为救济，补偿标准由建设单位与受影响住户商定。

（二）住宅建筑间距除满足住宅日照标准外，还应满足以下规定。

1.平行布置的低、多层住宅建筑间距：

遮挡物朝向为正南北向的，中心城区、规划区不小于南侧建筑高度的1.1倍，且不小于12米。

旧城区不小于南侧建筑高度的1.0倍，且不小于10米。

平行布置且方位为非正南北向时，住宅正面间距可按表《不同方位间距折减换算表》（表3）换算。

不同方位间距折减换算表表3

方位

0°-15°（含）

15°-30°（含）

30°-45°（含）

>45°

折减值

1.0L

0.9L

0.8L

0.9L

注：

1.表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。

2.L为正南向住宅的标准建筑间距（m）。

3.本表指标仅适用于无其他日照遮挡的平行布置条式住宅之间。

朝向为东西向的，中心城区、规划区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的1.0倍，且不小于10米。

旧城区不应小于0.9倍，且不小于9米。

2.垂直布置的低、多层住宅建筑间距：

中心城区、规划区不小于东侧或南侧建筑高度的0.7倍，且其最小值为9米。

旧城区不应小于0.6倍，最小值为8米。

当垂直布置的住宅建筑山墙宽度等于大于16米时，应按平行布置的居住建筑间距规定控制。

3.低、多层住宅建筑既非平行，也非垂直布置时的建筑间距：

当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最窄处间距应按平行布置的住宅间距控制；

当两幢建筑的夹角大于45度时，其最窄处间距按垂直布置的住宅间距控制。

4.高层住宅与高层住宅平行布置时的建筑间距：

朝向为南北向的，当南向为面宽小于等于32米的高层住宅时，不小于南侧高层建筑高度的0.33倍加12米，且最小值22米。

南向为面宽大于32米的高层住宅时，不小于南侧高层建筑高度的0.5倍加12米，且最小值为22米。

当南向为面宽大于32米和小于等于32米叠加的高层住宅时，取最大值。

朝向为东西向的，不小于较高高层建筑的0.4倍，且最小值为22米。

5.高层住宅与低、多层住宅平行布置时的建筑间距：

高层住宅与其东（西）侧低、多层住宅的间距不小于22米。

面宽小于等于32米的高层住宅位于低、多层住宅南侧，其间距不应小于高层住宅建筑高度的0.33倍加低、多层建筑高度的0.55倍，且最小值为22米；面宽大于32米的高层住宅位于低、多层住宅南侧时，其间距不应小于高层住宅高度的0.5倍加低、多层住宅高度的0.55倍，且最小值为22米。

高层住宅位于低、多层住宅北侧，其最小间距不应小于低、多层住宅建筑高度的0.55倍加12米。

6.高层住宅与高层住宅垂直布置时的建筑间距不宜小于18米。

建筑山墙宽度大于16米时，按平行布置的住宅间距控制。

7.高层住宅与低、多层住宅垂直布置时的建筑间距不宜小于13米。

8.高层住宅与高、低、多层住宅非平行也非垂直布置时的建筑间距：

当两幢住宅的夹角小于等于45度时，其最小间距按平行布置的间距控制；大于45度时，其最小间距按垂直布置的住宅间距控制。

9.旧城区或旧村改造时新建建筑物和相邻未改建建筑物的间距可视情确定，但必须符合建筑退让、消防、卫生、防疫、环保，建筑和工程管线的保护要求，对未达到国家和地方日照标准的建筑不得降低原建筑的日照水平。

（三）住宅山墙间距。

低、多层住宅的山墙间距不小于6米，高层住宅与低、多层住宅的山墙间距不小于9米，高层住宅与高层住宅的山墙间距不小于13米。

对按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防或通道要求控制。

（四）住宅外墙北向（南向）凸出物累计长度超过建筑外墙边长1/3（2/3）的，住宅山墙设置阳台的，建筑间距从凸出物或阳台的外沿计算。

（五）住宅底层为商业或其他非居住用房时，其间距的计算不应扣除底层的高度。

但同一裙房之上的几幢建筑计算间距时，建筑高度可从裙房屋顶以上算起。

3.2.3非居住建筑间距依据国家相关规定执行。

3.2.4非居住建筑位于居住建筑南侧或东侧时，两者之间的间距按住宅间距控制。

3.3建筑物退让

3.3.1建筑物退离城市道路、公路、河道、铁路、电力线、地下管线及地界的距离，除必须符合相关规范外还须符合本节规定。

3.3.2建筑退离道路红线

（一）沿城市道路两侧新建、改建无特殊交通要求的建筑，后退道路规划红线的距离，按表4控制。

建筑后退道路红线及交叉口的最小距离表4

注：

1.建筑物后退道路红线的计算，以建筑物底层最突出的外墙边线为准。

道路交叉口的建筑后退，按道路规划红线直线段与曲线段的切点连线起算，后退距离等同较窄路的后退距离。

异形交叉口的建筑后退由规划设计另行确定。

2.城乡规划功能已调整为非工业的现状工业点企业（老工业点）改造建筑后退受场地限制确有困难的按道路宽度降一档。

（二）在房屋密集地区建高架桥，房屋与高架桥外侧的间距不应小于10米，按上述要求退让确有困难的，报城乡规划行政主管部门批准，可适当缩小间距，但不得小于6米，并宜设隔音板。

沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建的建筑物，后退高架道路边缘的距离按表5控制。

建筑物离高架和匝道的最小距离表5

（三）新建、改建有大量人流、车流集中的大型商场、影剧院、游乐场、宾馆、体育场、展览馆、大型办公楼等公共建筑，其后退道路红线距离还应满足消防、地下管线、交通、防灾、通风、绿化、工程施工安全等方面的规范和要求。

（四）沿街建筑因市容及环境景观等需要，可外挑阳台、雨蓬、招牌、灯饰，但建筑物任何部位垂直投影不得超出道路红线；外悬净高在消防通道处不得小于4米，其余部位不得小于3米。

（五）建筑物沿城市道路的围墙、基础、化粪池、净化池、地下油罐、地下水池，台阶、管线外挑部分垂直投影、附属设施等不得压、越道路红线。

（六）围墙、大门后退。

除特殊要求外，围墙中心线后退道路红线不小于1米。

后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定：

当界外为已征用地，围墙中心线应与用地线吻合；当界外为未征用地，围墙基础不得逾越地界。

大门及单层门卫设施，后退道路红线不小于1米，并满足行车视距要求。

3.3.3已建铁路两侧建设应按铁路技术规范规定及铁路运输安全保护条例要求进行退让。

规划铁路按规划路轨中心线两侧边轨向外各30米为规划控制廊道。

轨道交通控制廊道应依据轨道交通用地控制详细性规划及国家相关规范要求进行控制。

3.3.4已建高速公路两侧建设应按高速公路技术规范规定进行退让。

公路建筑控制区的范围，从公路用地外缘起向外的距离标准为：

高速公路不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。

公路兼作城市道路时，沿线建筑应同时满足后退城市道路要求。

特殊情况下，征得交通主管部门同意后，可适当减少退让距离。

3.3.5建筑后退用地红线：

沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。

（一）各类建筑的离界距离，按表6规定的建筑物高度的倍数控制，但不得小于最小间距，沿路建筑按后退城市道路红线要求。

（二）当北侧是居住用地时，除按表6控制外，还须同时符合第二节建筑间距和日照分析计算规则的有关规定。

（三）除市政管理用房、公厕等社会公益项目外，建筑物后退城市公共绿地边界的距离按表《建筑物后退城市公共绿地边界的距离》（表7）进行控制：

建筑后退用地红线距离表6

注：

1.建筑本身及相邻建筑均为非住宅建筑时，其退界距离应结合消防间距确定，且不小于3米。

当北侧为非住宅用地且无日照要求的建筑时，按最小间距执行。

2.建筑山墙宽度大于16米的，其离界距离按主要朝向离界距离控制。

3.L：

高层居住建筑面宽。

4.中心城区、规划区指旧城区以外瑞安市城市总体规划确定的城市规划区以内区域。

建筑物后退城市公共绿地边界的距离表7

建筑类别

后退城市公共绿地边界的最小距离（m）

绿地在建筑的东、西、南向

绿地在建筑的北向

低、多层

3

3

高层

6

不小于10米

3.3.6建筑后退用地界线距离和建筑间距应同时符合规定。

因基地条件限制不能同时符合规定的，经与相邻地块产权人协议并经城市规划建设行政主管部门核准，在确保满足建筑间距的条件下，可适当缩减基地边界后退距离，但必须符合消防规定。

3.3.7超出建筑外框（地上部