2014年创典市场年度信息简报.pptx

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2014年创典市场年度信息简报创典全程资源信息中心2015/1/15目录PART1宏观环境PART2土地市场PART3商品房市场PART4营销分析PART5趋势研判PART1宏观环境n全国经济环境n政策环境n全国开发环境n西安开发环境PART1宏观环境全国经济环境经济增长进一步放缓，货币环境松紧适度，但通缩压力有所显现n2014年是我国全面深化改革的元年，中央加快了土地、金融、审计、税收等重大领域的改革速度以促使经济结构尽快转型，全年经济增速在计划范围之内波动。

年初，中央曾提出“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”的经济发展策略，现在来看，基本达到了阶段性的目标。

但经济增速进一步下滑的压力不断加大，我们看到全年的CPI同比增幅仅为1.5%，通缩压力显现，而PMI始终贴着荣枯线小幅波动，制造业的增长动力非常微弱，中国经济已经从高速增长期进入到中高速增长的“新常态”时期。

n2015年中央经济工作会议提出“将坚持稳中求进的工作基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要的位置。

”所以新一届政府的态度很明确，2015年仍将会是以深化改革为主的调结构时期，改革红利将得到进一步释放，资源配置效率也将不断提升，但经济增长进一步放缓的可能性较大。

PART1宏观环境政策环境市场分化加剧，行政类政策借机退出，长效机制逐步建立12月22日，国务院公布不动产登记暂行条例，将在今年3月1日起正式实施。

于此同时，2014年户籍改革、土地改革也取得了一定程度的推进，长效机制逐步建立。

11月21日，中国人民银行决定自2014年11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

公积金、楼市相关财税补贴利好政策频出。

自9.30新政之后，各地救市政策频出，其中多以放松公积金贷款条件、提高公积金贷款上限、购房补贴等方式出台，西安市从10月30日调整缴存年限之后又推出了组合贷款政策，还提高了限额。

2014年9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，支持首置和二套房购房需求。

之后各地纷纷落实相关政策，限贷政策从此放宽。

2014年4月25日，南宁打响全国松绑限购第一枪，随后掀起全国二三线城市限购松绑潮，西安于9月1日全面取消限购。

目前全国仅北上广深四个一线城市仍然未取消限购。

PART1宏观环境政策环境综合来看，2014年整个行业调整程度不断加深，政府借机取消行政类政策，使行业市场化程度不断深化，并稳步推进长效机制的建立。

1、新常态下中央更加注重行业的市场化发展，多以金融手段稳定住房市场。

2014年楼市整体处于下滑的趋势中，尤其是下半年高企的库存逼迫众多房企纷纷降价促销，整个市场局面非常不利，但中央政府始终未出台强力的行政类救市政策，全年以多次定向降准和一次全面降息等货币政策来调控流动性，支持房企融资和购房贷款业务，9.30新政以差别化信贷政策支持自住型刚需客户也是金融手段稳定住房市场的表现。

2、限购退出后金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。

2014年初各地楼市已开始分化，而热点城市仍在加强监管，但随着南宁限购的松绑开始，全国掀起了取消限购的热潮。

但限购取消后市场并没有止住下滑的趋势，反而有加速下滑的现象，于是央行出台了9.30新政，从金融信贷方面稳定市场，随后地方政府纷纷跟进，并以调整公积金门槛、加大信贷支持、财税补贴等多种方式灵活救市，极大地促进了刚性需求的释放。

3、户籍改革、土地改革、不动产统一登记进程加快，长效机制顶层设计有序推进。

2014年是新一届政府深化改革的元年，政府加快了户籍改革、土地改革、不动产登记等影响深远的制度的工作推进。

2015年政策环境的预期：

2015年仍然是改革持续深化的一年，对于房地产市场政府仍将持“市场化”的思路，房地产市场将逐渐回归自身调节机制，行政调控色彩将进一步弱化。

而改革稳步推进下的户籍改革、土地改革、不动产统一登记、房地产税等长效机制也将得到进一步推进，调控政策将更加注重支持合理住房需求，金融手段仍是防止市场加速下滑的主要方式。

PART1宏观环境全国开发环境房地产投资增速显著下滑并拖累固定资产投资，使投资对经济增长的拉动作用有所减弱；新开工面积增速全年负增长，周期性调整趋势未改。

n2014年房地产开发投资增速快速下滑，全年增速降至10.5%，对全国固定资产形成拖累。

从目前市场环境来看，调整并未结束，去库存仍然是市场主基调，预计房地产开发投资增速将进一步放缓；n2014年新开工面积增速全年持续负增长，但四季度以来降幅有所企稳；施工面积增速较为平稳，但从全年来看一直呈现下滑态势；竣工面积增速在一、二季度增长较快，达到全年峰值，在三季度开始增速有些许回落，后半年增速整体趋稳。

总体来看三项指标运行皆显示市场在走下坡路，全年都处于深度调整状态且并未有明显好转。

PART1宏观环境全国开发环境土地购置面积与商品房销售面积增速整体呈下降趋势，商品房销售面积增速全年为负；房企到位资金增速同样呈下滑态势。

n2014年土地购置面积增速高开低走，一季度出现明显下滑，年中缓慢增长，在四季度则又出现大幅下滑；商品房销售面积增速从年初大幅下滑至负增长之后一直处于低位徘徊，显示去化困难，客户观望情绪浓厚，需求已探顶；n与商品房销售情况走势一致，2014年房企到位资金增速在一季度大幅下降后也一直处于低位，而且在年末出现了下降为负值的情况，说明大多数房企资金较为紧张。

这主要是销售疲软和信贷环境较差两方面原因造成，预计2015年信贷环境或维持不紧不松的状态，但销售或在政策利好的情况下有所转暖，房企的资金情况也会随之有所改善。

PART1宏观环境西安开发环境经济增长缓中趋稳，房地产开发投资热度大幅下滑n2014年西安市经济增速有所下滑，固定资产投资和房地产开发投资热度亦持续降温，但西安整体房地产开发环境较优。

在新常态时期，去产能和化解地方债危机已成共识，西安房地产市场供大于求的基本面致使投资热度不断下降，房企对未来短期内市场的预期普遍不太看好。

n2015年西安有望成为内陆第一批自贸区之一，加上丝绸之路经济带成为国家战略、西咸国家级新区的获批等等利好，对于未来西安经济的发展、人口的增长都具有强劲的推动作用，所以我们长期看好西安房地产市场的发展。

PART2土地市场n土地市场综述n土地市场特征PART2土地市场土地市场综述土地供应量下滑，导致成交量走低，下半年土地市场低迷；整体楼面价小幅上涨，但住宅楼面价出现下滑n土地供应：

2014年西安市出让土地共有306宗，累计供应16232.864亩，较2013年供应量下降8%，其中供应住宅用地126宗，累计供应8219.961亩，同比上涨40%，成为2014年供应主体；商业用地116宗，累计供应4322.198亩，同比上涨20%；工业用地55宗，累计供应3463.931亩，同比下降51%。

n土地成交：

2014年西安市成交土地共有244宗，累计竞得11028.894亩，较2013年成交量下降5%，其中成交住宅用地124宗，累计竞得7006.359亩，同比上涨14%，成为2014年成交主体；商业用地111宗，累计竞得3869.561亩，同比下降5%。

n楼面地价：

2014年西安市土地成交总金额2941294万元，整体楼面地价1202.9元/，同比上涨8.6%，住宅用地楼面地价1100.44元/，同比下降12%。

2014年1-12月份西安市土地量价走势图PART2土地市场土地市场特征区域表现：

城市外围成为热点供应、成交区域，浐灞、经开未央连续保持高供应量、高成交量n区域供应：

2014年西安市土地供应热点区域为浐灞、经开未央区域，其中浐灞区域供应量最大，累计供应面积为3508.814亩，占全市总供应量的21.6%；其次为经开未央区域，累计供应面积2586.08亩，占全市总供应量的15.9%。

目前，西安市地块供应多集中于城市外围区域，土地资源丰富，供应地块多为大体量地块。

n区域成交：

2014年西安市土地成交热点区域为经开未央、浐灞区域，高供应区域自然成为高成交区域。

其中经开未央区域成交量最大，累计竞得面积为1599.345亩，占全市总供应量的14.5%；其次为浐灞区域，累计竞得面积1494.305亩，占全市总供应量的13.5%。

2014年1-12月份西安市各区域土地供应量、成交量比例图（其他区域：

高陵、阎良、临潼、航天城等区域）PART2土地市场土地市场特征物业类型：

商住综合用地占据供应、成交主体位置，纯住宅用地逐渐减少n供应类型：

2014年西安市供应地块类型较丰富，包括住宅、商住综合、商业、工业、仓储和其他用地，其中商住综合用地86宗，成为本年度供应主体，占总供应量的33.1%，地块多位于浐灞、经开未央；商业用地116宗，占总供应量的26.6%；工业用地55宗，占总供应量的21.3%；住宅用地40宗，占总供应量的17.5%；仓储用地仅有2宗，位于城西三桥和国际港务区；其他用地7宗，包含了停车场、科教用地。

n成交类型：

2014年西安市成交地块类型有住宅、商住、商业和其他用地，其中商住综合用地84宗，成为本年度竞得主体，占总成交量的41.9%；商业用地111宗，占总成交量的35.1%；住宅用地40宗，占总成交量的21.7%。

2014年1-12月份西安市各物业土地供应、成交比例图解放路商圈现新地王；土地流拍率大幅提升，商业用地流拍情况严重；溢价地块大大减少，溢价率有所降低n解放路商圈现新地王。

2014年西安市地王位于尚德路以东、解放路以西、东新街以南、西一路以北，由悦荟商业房地产开发（西安）有限公司竞得，总占地21.771亩，成交价50500万元，楼面地价6782.42万元/。

解放路商圈寸土寸金竞争激烈，并且购物中心数量以及商业体量都很大，商业的区域竞争已经白热化，优胜劣汰的现象十分明显，对于新的商业中心而言，后期的商业定位将决定地块的竞争力。

n土地流拍突显。

2014年，西安市流拍土地共计21宗，2013年流拍土地共计14宗，由此可知2014年流拍率大幅提升。

而增加流拍率的原因有：

部分中小型企业前期有拿地意向，但后期由于资金紧张，无力承担土地购置费用，是出现流拍的最直接原因；也有部分热点地块受到多家实力房企的争夺，超过最高限价而流拍；商业用地共流拍13宗，此类用地开发风险较大，也是导致在近几年商办用地集中放量的市场背景下流拍率逐渐升高的原因。

n土地溢价减弱。

从西安土地市场情况来看，地块多以起始价成交，溢价情况较少。

2014年，西安市溢价地块共计10宗，整体溢价率为1.07%，2013年溢价地块共计20宗，整体溢价率2.04%。

与去年相比，今年土地溢价率有所降低，出现溢价的地块宗数也大大减少。

其中溢价率最高的地块为GXIII-

（1）-44-1，位于高新区锦业路以南、西沣路辅道以西、唐延南路以东，占地14.402亩，为商业用地，由西安卓一置业有限公司竞得，成交价15200万元，溢价率72.73%。

PART2土地市场土地市场特征PART3商品房市场n商品房市场n商品住宅市场n办公市场n商业市场n创典指数PART3西安商品房市场商品房市场供求均创新高，但库存压力进一步加大，市场整体呈量稳价跌的走势n近5年商品房供销呈上涨趋势，但长期供大于求致使商品房存量不断攀升，竞争加剧致2014年价格下滑。

从近5年的商品房供求量价走势图可以看出，只有2010年市场最火爆的时候西安市商品房的销量超过了供应量，随后限购到来，市场成交量在2011年大幅下滑，但供应量惯性般继续攀高，2014年全年新批供应量达2000余万平米。

据创典监测，截止2014年末西安市商品房库存量已超过3000万平米，出清周期超过20个月，巨大的去库存压力加剧了市场竞争，致使价格缓慢下滑。

n2014年商品房供销呈震荡上行的趋势，价格则在前三季度震荡下滑，又于四季度出现反弹。

2014年西安市商品房市场从年初就开始下滑，销量的急跌致使价格快速