创建重庆龙多山养老理疗休闲中心项目建议书.docx

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创建重庆龙多山养老理疗休闲中心项目建议书

关于创建重庆养老理疗休闲中心

项目建议书

第一章总论

一．项目简况

项目名称：

重庆XXXXXXX养老理疗休闲中心

项目性质：

社会福利事业。

项目业主:

业主地址：

重庆市XXXXXXX。

法人代表：

项目内容与规模：

在XXXXXX创建养老理疗休闲中心，初步规划建设100套产权式养老休闲公寓和3000床老年集体公寓；建设老年接待中心；同时配套建设老年体育文化活动以及医疗服务设施。

建筑面积达七万平方米。

总投资：

7000万元。

二．重庆xxxx有限公司概况

（略（

三．项目建议书编制依据

本项目建议书编制依据如下：

中华人民共和国关于国民经济和社会发展第十二个五年计划、全国农业和农村经济第十二个五年计划；

中共中央国务院2006年1号文件《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》

中共中央国务院2005年1号文件《关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》

中共中央国务院2004年1号文件《关于促进农民增加收入果干政策的意见》

《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》（财发字[1999]1号）

《国家农业综合开发办公室关于印发〈国家农业综合开发产业多种经营项目可行性研究报告编写大纲〉的通知》（国农办[2002]175号）

《财政部关于农业综合开发多种经营项目财政无偿资金使用具体规定的通知》（财发[2002]57号）

重庆市国民经济和社会发展第十二个五年计划发展纲要；

重庆市潼南县招商引资有关政策。

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四．项目建议书研究范围

本项目建议书根据重庆xxxxx开发有限公司投资创建重庆xxxx养老理疗休闲中心的意图，在宏观上仅论证创建这项社会福利事业的是否可行;本项目建议书对xxxxx的选址、建设规模和运营模式进行总体研究；总投资和社会效益、经济效益评价按100套产权式养老公寓和3000床老年集体公寓的规模测算。

五．主要结论

重庆xxxxx开发有限公司创建重庆龙多山向阳湖养老理疗休闲中心这项社会福利事业，是一项于国于民有利的“夕阳工程，朝阳产业”，投入运营后，对于解决我市社会老龄化问题有着试点取得经验的重要意义，对建设和谐社会也有着积极作用。

这个项目作为社会福利事业，按照保本微利的原则运营，可以实现可持续发展的效果。

第二章项目建设的必要性

世界老龄化趋势是困扰社会发展和社会进步的一大难题，尤其是老年人的高生活素质养老问题在当今中国尤为突出和艰难，关怀老人已经成为国家各级领导及社会各阶层人士高度关注的大事，涉及到千家万户，影响着国家建设发展的进程。

关心老年人的养老和高质量生存，不仅是关怀老人，也直接关系到我们自己的未来。

老年公寓建设兴起于上世纪70年代的北欧，它是专门为老年人而设计的，尽量考虑到老年人的各种生活需要和实际承受能力，具有老年人日常生活所需的各种生活、文化、休闲和服务设施。

我国自1978年开始实行计划生育政策三十多年以来，中国的家庭结构发生了巨大转变。

第一代独生子女已进入婚育年龄，所谓的“421”问题已普遍出现，即一对夫妇在抚养一个孩子的同时，还要供养四位老人，这就使传统的家庭养老模式不堪重负。

近年来重庆的老年人口比例增长迅速，据预测，到2009年，重庆老年人口将突破400万人，2020年突破600万。

随着城市化和人员社会流动的加快、计划生育政策的长期实施造成的少子化，导致家庭养老功能逐渐弱化。

此外现代青年价值观、工作强度及生活方式的变化，使得许多人在“事业人士”与“孝顺子女”两种角色的冲突和博弈中，迫切需要新的养老模式和机制，使他们能够“忠孝两全”安心职场拼搏，放心老人生活，自豪面对长辈和同事。

另一方面，部分老人的经济条件改善和自主意识的增强，也要求寻求安逸自乐、清闲丰富、老有所为的养老休闲机制。

上述各种形势变化，促使社会各种养老模式出现和逐步发展。

社会养老模式应运而生，并受到政府的大力扶持，已形成了国家或集体兴办、集资兴办、政府与非营利机构联办、民间资本兴办等多种投资经营模式。

社会养老模式与居家养老相比较，可解决家庭养老人力资源不足、代沟矛盾、全程关怀和老人和谐共处环境等问题，日益受到各界人士的青睐和推崇。

近年我国发展滞后的老年公寓与社会需求之间的矛盾越来越突出。

到2005年底，中国60岁以上的人口已经达到1.44亿，占全国人口总数的11％，如果有3%左右的老年人到服务设施适中的地方去养老，将需350万张床位，大约需要2000亿元投资。

而从1987年至1997年10年间，中央、省、县、乡四级政府投入社会福利事业的费用仅有14亿元，有奖募捐筹集的资金为51亿元，显然光靠政府投入是远远不够的。

我国各地现有的老年公寓普遍档次较低，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与配套相对落后，和当今消费多样化、档次多样化趋势大相径庭，与国外或我国沿海发达地区的老年公寓相去甚远。

科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务，并建立多层次多风格服务模式，是养老关怀事业发展的趋势和要求。

全国老龄委办公室副主任阎青春指出：

从2001年到2100年，我国人口老龄化发展趋势将经历快速老龄化、加速老龄化和稳定的重度老龄化三个阶段，21世纪的中国是一个不可逆转的老龄社会。

人口老龄化给我国养老保障、医疗保障、养老服务和农村养老等方面的压力巨大，养老问题越来越多的受到社会和决策层的关注。

因此，多渠道筹资发展老年福利关怀事业，建设有中国特色的新型老年公寓建设管理模式，使家庭养老、社会养老互为补充，实乃当务之急。

近来国家和地方政府出台了一系列政策支持养老福利事业。

国家先后出台的“关于全面推进居家养老服务工作的意见”、“农村敬老院管理暂行办法”、“中国慈善事业发展指导纲要”、“关于加快实现社会福利社会化意见的通知”、《老年人建筑设计规范》、“关于完善社会福利企业技术改造贷款项目申报评审程序的通知”等。

2008年重庆市政府出台的“重庆市城乡养老机构服务管理办法”指出：

养老机构的发展坚持政府举办和社会兴办相结合、政府扶持和市场推动相结合的原则，鼓励集体、村（居）民自治组织、社会团体、企事业单位、个人和外资以多种形式兴办养老机构，捐资、捐物支持养老机构的发展。

市和区县（自治县）人民政府应当根据经济社会发展、人口老龄化和养老服务的需求状况，制定养老机构发展规划，并纳入当地经济社会发展规划。

市和区县（自治县）人民政府应当制定优惠扶持政策，鼓励和扶持养老机构的发展。

养老机构符合《老年人社会福利机构基本规范》和《老年人建筑设计规范》的，经民政部门备案后，可享受有关优惠扶持政策。

以"和谐社会，关爱老人"为主题的全国老年产业博览会，连续三届都在重庆召开，充分说明了重庆市政府对老年产业的重视程度很高。

本项目地选在城乡统筹试点的重庆本土，一定能够得到地方政策倾斜扶持。

第三章项目建设的可行性

创建重庆龙多山向阳湖养老理疗休闲中心可行性研究要点如下：

一．党和政府日益重视社会老龄化问题，并将解决这个问题作为建设和谐社会的重要内容之一。

因此，创建龙多山向阳湖养老理疗休闲中心的决策是适时的、正确的，将为政府分忧，为民谋福祉。

二．龙多山向阳湖是理想的养老理疗休闲的风景区，属亚热带湿润季风气候，年均气温16.5℃，夏季山区气温较重庆城区低，空气清新，适宜避暑休假；项目区位于重庆市龙多山向阳湖野木瓜生态园景区，空气、土壤和水质未被污染，适宜高档园林绿化苗木、野木瓜、高档精品花卉等经济植物生长。

项目区山水资源丰富，山水景观自然质朴，田园风情浓郁，环境清幽，具有天然的绿色山景，具有发展生态养老园区的自然条件。

三．龙多山向阳湖风景区基础设施状况良好。

交通状况

距重庆主城区约105公里,距蓬安、安岳、遂宁等地30公里，距潼南城区12公里，公路可以直达（也有高速铁路和高速公路）。

通讯状况

项目地距龙形镇中心约6公里，程控化、网络化、数字化，邮政、移动通讯和国际互联网能够覆盖景区。

能源状况

向阳水库属于当地备用饮水源，且景区内地下水储备丰富，能保证景区20年规划的100万吨日的供水能力，输变电线路从景区东北穿过，能保证景区20年规划的3000千伏安电力供给能力。

四．创建龙多山向阳湖养老理疗休闲中心有强大的市场优势。

目前我市尚无中、高档次的老年福利关怀基地，据预测2009年重庆老年人口将突破400万人，2020年突破600万，有18.3%的老人现在就愿意住老年公寓，30.5%的中年人表示准备将来住进老年公寓。

如果1％的老人需求中高档养老关怀，则具有6万人的潜在市场。

如果利用本项目生态良好、交通方便、设施专业配套等优势，吸纳其中10％的中高档老龄公寓需求者，就需要建设6000套中高档老龄公寓。

由于经济条件的大幅度改善，老人对老有所居，老有所养，老有所医，老有所学，老有所为，老有所乐的养老需求越来越高。

本项目以养老理疗中心开发为主题，规划将龙多山向阳水库周边的荒山林地和土地3000亩用于养老理疗中心综合开发项目建设。

项目的起动迫切需要人气聚合，老年公寓3000个床位本来就会是强大的人气源，加上主城区来入住的老人有亲情、友情、关系等基本要素，月平均直接带动面超过基本数量的3倍，间接带动面再超过2倍，月可聚人气近两万，这是其他任何方式都难以实现的。

五．在农业开发中，龙多山向阳湖养老理疗休闲中心的建设只占少量的综合用地，即在3000亩用地中，野木瓜及其他果树、蔬菜及花卉种植面积占95-97%；中心建设的建筑物用地面积仅占3-5%。

这是符合政府保护耕地及林地的政策规定的。

六．龙多山向阳湖养老理疗休闲中心建成后，可提供100人的直接就业机会，加上中心带动农户的辐射区域的岗位和建设期所需的劳动力，则可新增就业岗位500个，直接带动农民数1000人，年人均增加收入5000元以上。

既有力推进了养老福利事业的发展，又拓宽了产业发展空间，扩大了就业面。

七．龙多山向阳湖养老理疗休闲中心的建设将推动农村现代化小城镇建设。

项目的建设将成为龙多山向阳湖风景区的明珠，加上已具雏形的檬子旅游新街，历史上形成的香火鼎盛的佛教、道教的人文景观，以及先烈杨闇公在龙多山打游击的红色根据地作为革命传统教育基地……这里将会成为车如流水马如龙的现代化小城镇。

八．以上七点实现后，能使这个区域经济空前繁荣，从而增加国家税收。

总括以上八点，创建龙多山向阳湖养老理疗休闲中心，具有良好的政治经济环境；有运作的广阔天地；有充足的客源和前景看好的市场；能为风景区增景点增光彩；能为农村多余劳动力开辟就业门路；增加国家税收，有明显的社会效益。

再加上科学的运营管理，能获取理想的经济效益。

因此，是可行的。

第四章项目建设理念和模式

建设龙多山向阳湖养老理疗休闲中心，实际上是打造一座拥有秀丽湖光山色、荟萃中国传统文化特别是龙图腾和儒释道文化、突出红色旅游、特别适宜养老的小城镇。

简言之，项目的设计和建设应遵循中国特色“山水小城镇”的理念和模式。

孔子曾说：

“仁者乐山，智者乐水”。

在中国传统文化中，山水与人的品格紧密相连，好的山水让人赏心悦目，也能陶冶性情。

本项目在龙多山向阳湖自然山水中建设，体现了与大自然相融相生的美好愿望。

实践“山水小城镇”模式的一个重要特点是以有限的地域空间表达无限的内涵。

强调“一峰则泰华千寻，一勺则江湖万里”的诗意。

本项目的设计和建设，应当尊重前人的思想，并且勇于探索，在“山水小城镇”的建设中，把自然、人、小城镇三者构筑成一个大空间体系，就如同太极图阴阳鱼的两半是相互和谐共荣的一样，由此形成了人们理解的“山水小城镇”思想。

图一，“山水小城镇”太极图

学者们总结了“山——水——小城镇”三者相互起作用的关系，提出了“山——水——小城镇”三者和谐发展的模式：

即“山得水而活”、“水得山而壮”“小城镇得水而灵”。

图二，山——水——小城镇模式

本项目的中国特色的“山水小城镇”的理念或“龙多山向阳湖养老理疗休闲中心”之道是：

第一，尊重现有自然条件、保护和优化生态环境；第二，尊重历史和地域性特色；第三，充分结合现代科学技术；第四，为人民大众特别是老年人服务；第五，充分体现中国特色，传承中华文明；第六，为老年人提供精神栖息的家园，“山水小城镇”同山水诗、山水画、山水园一样，它从人居环境的角度诠释了中华民族的山水情结，实现人与自然的和谐共存。

第五章项目建设方案建设任务和规模

一．建设任务和规模

养老理疗中心－主体项目

项目性质：

养老理疗综合开发

项目建设地:

重庆市潼南县龙形镇（龙多山向阳水库）

项目规模：

用地面积3000亩，建筑面积6万平方米。

项目总投资：

7000万元。

建设方案：

总体规划，推进实施。

资金来源：

本公司自筹，基金借贷，村民入股，政府政策性扶持，国内外企业合作。

成熟期效益目标：

项目性质：

老年福利产业开发

服务对象：

重庆市范围内60岁以上的离退休老人。

项目建设地:

重庆市龙多山野木瓜生态园内

建设方案：

总体规划，分两个阶段实施。

第一阶段（A区）：

（2010-2012年），第二阶段（B区）：

（2012-2014年）。

资金来源：

本公司自筹投资，基金借贷，俱乐部会员入住集资，国内外企业合作，争取政府福利扶持和社会慈善捐赠。

基本建设内容：

序号

名称

单位

数量

造价控制

（万元）

备注

1

公寓综合楼（3层）

m²

2000

300

2

公寓俱乐部（4层）

m²

1000

120

3

公寓客房（4层）

m²

40000

6000

4

景观式蓄水池

m³

200

50

5

景观式广场

m²

1000

100

6

生化池

m³

200

30

7

诊所

m²

300

20

8

健身广场

m²

1000

30

9

舞美广场

m²

1000

30

10

园林景观

m²

2000

100

11

变、供、配电设施

m²

200

100

12

停车场

m²

1000

20

13

公路

m

1000

30

基本建设工程造价控制在7000万元以内。

运营方案

基本运营收费标准及服务主要内容

项

目

单

位

收费

标准

（元户）

主要服务内容

备注

旅游

养老入住

天

80

三星级标准

可凭会员证享受8折优惠。

体验

养老入住

月

400

1、三星级标准服务；

2、每天室内外清洁；

3、每隔15天换洗床单被套。

4、可选择伙食自助或现行包月伙食费400元；

5、参加会员活动中心组织的各项活动。

1、水电按表计费；

2、按月交纳管理费150元户；

3、陪护按当地民政及物价局规定收费；

4、超市及其它服务按市价收费。

包年

养老入住

年

4000

运营收费表中显示，通过收取入住管理费每月可产生20万元以上的管理收益。

在会员活动中心参与下，俱乐部按照福利企业管理方式运营。

俱乐部会员活动中心由会员自治管理，俱乐部拨出部分服务项目（交通车、停车场、健身设施、娱乐设施、教学设施等）由会员活动中心承揽，收入用作会员活动中心经费。

公寓诊所设立20个急诊床位，同时与120急救中心及公立医保定点医院合作，是养老入住会员的医疗保障。

公寓设立保安部，同时向当地公安机关争取设立警务室，是养老入住会员的安全保障。

公寓会员活动中心组织歌舞、棋牌、书画、健身、养生、垂钓、登山、旅游、团购等多样化团队，同时向区、市老协争取各类参赛项目，

是养老入住会员的关爱互助保障。

成立蔬菜基地、果园、养殖场、苗圃、球类练习场各类合作社，按照景区总体规划建设；同时，鼓励俱乐部会员和当地村民对上述项目参股投资。

效益分析

年服务管理开支估算：

固定职工100人，年平均工资及福利10000元人，工资福利共计10万元年；行政办公及公用部分的燃料动力费30万元；维修费50万元；年运营总成本为10000×100+30+50＝180万元。

年服务管理收入

集资建设估算：

按3000个床位入住率为70％计算，每位按75元月交纳服务管理费，年收入为3000（床）×0.70×12（个月）×75（元）＝189万元，与服务管理开支基本持平。

投资建设估算：

按3000个床位入住率为70％计算，每个按300元月交纳入住费，年收入为3000（床）×0.70×12（个月）×300（元）＝756万元。

扣除服务管理开支180万元，赢余576万元。

既然本项目属于福利企业，同时又是景区旅游母本客源，带动景区其它项目产生效益。

所以投资回报理应作长线准备，就本项目而言，直接收益的投资回报期约12年。

社会效益：

直接解决200余人的就业问题；以母本客源聚合人气，带动景区其他项目的发展并获取可观的效益；建立高水准的老年俱乐部会员公寓，在社会上会造成重大影响，提高本地区的社会影响力。

环境效益：

老年公寓是建立自然生态系统，以自然景观为主体，融合区域人文、社会景观，居住在这里的老人通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。

使居住在这里的老人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然和谐相处。

二．项目规划和布局

道路规划

项目区道路规划分为二级。

一级道路为车行道路，也是项目区的主干道路，道路规划宽4.5米，总长4公里，水泥结构及地砖铺设。

二级道路，宽1.2米，总长5公里，水泥结构，是园区的行人步行通道，连接一级道路和各功能区。

管线规划

项目区的管线主要有电力、电信、给排水等管线，管线布设要求沿道路一侧进行，并接入各个功能建筑。

设施园艺区的管线要敷设动力专线，以满足生产需求。

建筑规划

项目区的建筑主要有老年公寓大楼、产权式老年养老公寓、青少年科普会所、接待中心、生态休闲建筑及其它办公管理用房，总占地面积控制在8万平方米以内；建筑物根据地形山势自然条件和分割，错落有致地分散布局，沿道路、水体两侧修建，方便出行，并不占或尽量少占耕地。

建筑风格要求自然、生态并和当地环境融为一体。

在湖的四面建设明清建筑簇拥下的渡口，傍水建设明清建筑，形成明清水乡风格的旅游景观。

湖东门按原路线设计，湖北门按新路线设计。

生活污水大部分进入沼气池发酵，然后沼液用于灌溉，废渣用于施肥，避免废水向水库排放。

项目实施进度安排

本项目准备阶段三个月（2010年9月-2010年12月），实施阶段（建设期）为4年（2010年9月-2014年12月）具体为：

准备阶段：

2010年9月-2010年12月，立项、林地流转、测绘、规划和设计，编制预算和筹措资金，制定施工计划和园区建设时间表。

实施阶段：

2010年12月-2011年6月：

完成一期老年公寓项目区的主体建筑工程建设、产权式老年养老公寓占地流转、二期工程开工建设其他附属工程，开始园区绿化及部分景观项目建设。

2011年7月-2012年6月：

一期老年公寓投入使用、继续二期工程、科普区域占地流转、北门各功能区占地流转、产权式老年养老公寓开工建设、观光果园建设完工。

2012年7月-2013年6月：

全面完成集体老年公寓所有建设项目、产权式老年养老公寓建设完工50套、打造湖岸景观2处、养老接待中心占地流转。

2013年7月-2014年12月：

产权式老年养老公寓建设完工150套、湖岸景观全面完成、养老景区一、二级道路全面完成、接待中心主体完工。

第六章投资估算及资金筹措

一．投资估算依据

本项目投资估算的主要依据是项目建设方案设计的各项工程和建设任务，按方案分别计算各项建设工程量和设备配置数量，作为项目投资估算的基本依据，同时以重庆市2009年单位工程造价和物资采购价格水平，进行投资估算。

资金分年度投资安排

本项目具体实施计划分4年完成（2010-2014年），每年度的投资计划为：

固定资产投资：

第一年1000万元，第二年1600万元，第三年1500万元，第四年1500万元；

流动资金：

第一年、第二年、第三年无流动资金投入，第四年生产期投入流动资金1400万元；

总投资计划为：

第一年需投资1000万元，第二年需投资1600万元，第三年需投资1500万元，第四年生产期投资2900万元。

第七章项目组织与管理

一．经营管理模式项目

采用“政府组织、企业主体、专业协会参与”的运行机制，项目建设实行投资与收益挂钩，由参与投资的业主直接与专业合作社或龙头企业或农业综合开发办公室签订工程投资、投劳和利益分享合同，严格按合同管好用好项目工程设施和有关设备，确保项目的可持续发展。

二．经营管理措施

1．工程管理

在工程中，严格把好工程原材料的质量关，每一批进购的建设材料必须符合生产设计要求，做到不合格材料绝不使用；在建设中做好各个环节的质量检查，随时按生产设计要求检查实施情况。

2．生产管理

制定全面详细的公司各项生产管理制度，并建立相应的技术监控体系。

3．财务管理

严格按照国家有关财务规定制作各类财务报表和资金流通管理，严把成本控制关。

4．市场管理

进行充分的市场调查，收集各方面的资料进行整理、分析，在此基础上制定公司的短期、中期、长期的营销计划。

做好园区及产品的宣传工作，配备合理的销售人员，建设一支专业化、高素质、懂技术的营销队伍。

三．劳动保护与安全卫生

本项目无有害工种岗位，作业时要注意特殊自然灾害情况下的劳动保护，防暴雨山洪、冰雹突然袭击，防山林火灾，防机械工伤事故，层层建立安全生产责任制，实现安全卫生生产零事故。

四．建议

该项目所涉及到的生态环保业、养老理疗是一项关联性、战略性和公共事业性很强的地区产业。

要使生态环保业、养老理疗尽快成为项目区支柱产业，须由政府加以主导和协调才能取得成功。

该行业本身的关联性使得单靠任一部门创建和打造品牌都不可能，这就需要项目区政府从全区的角度组建，由领导负责，相关部门参与的协调管理机构，建立起有利于加快观光农业品牌发展的管理体制和运行机制，打破地域、部门和行业界线，形成跨地域、跨部门、跨行业发展的格局。

只有在党的领导下，依靠政府，政企联动，创建和打造生态环保建设和养老理疗品牌才会成为可能。

该项目符合国家农业产业政策，项目方案设计合理，技术路线可行，具有显著的社会、经济、生态等多方面的综合效益，风险小，可操作性强，示范和推广意义大，能带动地方经济的发展和产业结构的调整，对建设和谐的社会主义新农村具有重要的意义，希望上级政府批准该项目实施。

重庆市xxxxxx开发有限公司

二0一0年五月二十五日可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。

审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。

具体概括为：

政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

分类：

可行性研究报告可以细分为：

按不同标准可研报告中涉及项目分类

1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。

此类研究报告通常