湖北省2016年房地产估价师《制度与政策》：机构的风险管理模拟试题.doc

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湖北省2016年房地产估价师《制度与政策》：

机构的风险管理模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。

A：

企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B：

经营收入=销售收入+出租收入

C：

销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D：

可分配利润=税后收入-未分配利润

E：

借款合同

2、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

A．房地产周期

B．房地产循环

C．房地产周期循环

D．房地产周期运动

3、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元

A．2500

B．3000

C．3500

D．4000

4、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。

A：

824

B：

924

C：

844

D：

944

E：

工业用地的监测点评估价格

5、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。

A：

房改售房

B：

公产

C：

私产

D：

私产（部分产权）

E：

执行层的组织协调

6、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。

A．人身保险

B．责任保险

C．财产损失保险

D．信用保证保险

7、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。

（2008年试题）

A：

城镇体系规划

B：

土地利用总体规划

C：

修建性详细规划

D：

控制性详细规划

E：

房地产估价机构必须加盖公章

8、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元．其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为__。

A．10%

B．11.27%

C．14.18%

D．42.55%

9、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m（2。

成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。

A．200

B．300

C．700

D．1000

10、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是。

A：

耕地占用税用于土地开发和农业发展

B：

土地复垦费用于农业发展

C：

菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

D：

征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支

E：

房地产估价机构必须加盖公章

11、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。

A．13.2

B．15.9

C．19.5

D．20.4

12、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：

出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。

那么，可出租面积应为__。

A．33m2

B．40m2

C．43m2

D．47m2

13、下列关于声明不保证的表述，不正确的是。

A：

声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证

B：

声明不保证是指由于委托人、拍卖人已确知拍卖标的的真伪或品质不予保证

C：

声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：

相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事

D：

拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任

E：

执行层的组织协调

14、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。

A：

价格

B：

时间

C：

常数

D：

价格变动率

E：

工业用地的监测点评估价格

15、征收集体土地的补偿费归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门

B．乡（镇）人民政府

C．土地使用者

D．农村集体经济组织

16、公积金缴存比例是指职工个人缴存（或职工单位资助职工缴存）住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例，一般不低于__。

A．5%

B．7%

C．4%

D．6%

17、以下不属于支配权的是。

A：

物权

B：

知识产权

C：

人身权

D：

撤销权

E：

执行层的组织协调

18、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。

从来源上看，房地产权益资金主要来源于__。

A．商业银行

B．储蓄机构

C．私人投资者

D．机构投资者

19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。

A：

10.0％

B：

14.0％

C：

25.0％

D：

35.0％

E：

借款合同

20、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%

21、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。

A．转让方，转让方

B．受让方，受让方

C．转让方，受让方

D．受让方，转让方

22、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．融资类参数

B．评价标类指标

C．时间类参数

D．收益类指标

23、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．房屋管理部门

B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C．房地产管理部门

D．中国房地产建设行政管理部门

24、__REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。

A．权益型

B．抵押型

C．混合型

D．多重合伙型

25、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是__万元。

A．300

B．213.50

C．171.19

D．500

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反粱组成。

且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为。

A：

条形基础

B：

独立基础

C：

整体式筏式基础

D：

箱形基础

E：

执行层的组织协调

2、下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有。

A：

通信

B：

市政公用

C：

有线电视

D：

道路

E：

金融邮电

3、应分摊的共有建筑面积不包括__。

A．作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积

B．单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半

C．用作公共休憩、绿化等场所的架空层

D．外墙（包括山墙）水平投影面积的一半

4、关于物权的效力说法有误的是__。

A．同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存

B．同一标的物一般来说物权优先于债权

C．私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效

D．物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利

5、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。

A．城市总体规划

B．控制性详细规划

C．修建性详细规划

D．居住区规划

6、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为__万元。

A．87

B．124

C．130

D．134

7、房地产市场营销因素调查包括的类型有。

（2005年试题）

A：

产品调查

B：

价格调查

C：

市场需求质量调查

D：

分销渠道调查

E：

促销策略调查

8、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。

A．受托财产总值

B．信托范围

C．信托收益

D．信托信用等级

9、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A：

利润为零时

B：

利润最大时

C：

允许的最低经济效益指标

D：

允许的最高经济效益指标

E：

借款合同

10、我国经营性金融机构，包括。

A：

商业银行

B：

政策性银行

C：

非银行金融机构

D：

中国银行

E：

中国人民银行

11、下列关于工程建设项目招标代理机构，说法不正确的是__。

A．甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务

B．乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务

C．工程招标代理机构资格分为甲、乙、丙三级

D．暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务

12、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是__。

A．对外商投资企业也需要征收城建税

B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次

C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同

D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额

13、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

14、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。

A．产品调查

B．价格调查

C．市场需求质量调查

D．分销渠道调查

E．促销策略调查

15、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。

A．0

B．5%

C．10%

D．15%

E．30%

16、土地使用权的出让方式中，__适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

A．招标方式

B．拍卖方式

C．协议出让

D．挂牌转让

17、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。

A：

人工费

B：

材料费

C：

环境保护费

D：

文明施工费

E：

机械使用费

18、禁止发布房地产广告的是__。

A．在划拨土地上开发建设的房地产

B．已设定抵押的房地产

C．未取得商品房预售许可证的房地产

D．没有选聘物业管理企业的房地产

19、房地产服务业分为。

A：

房地产行政管理

B：

物业管理

C：

房地产估价

D：

房地产咨询