经济法之物权法律制度讲义全.docx
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经济法之物权法律制度讲义全
第三章物权法律制度
本章考情分析
在最近3年的考试中，本章的平均分值为16分，2014年的分值为15.5分。
自2012年以来，均有两个案例分析题来自《物权法》和《合同法》的结合，希望考生高度重视。
最近3年题型题量分析表
题型
2012年
2013年
2014年
单选题
3题3分
2题2分
2题2分
多选题
2题3分
1题1.5分
1题1.5分
案例分析题
6分
16分
12分
合计
12分
19.5分
15.5分
2015年教材的主要变化
2013年教材对本章容进行了重大调整，其主要变化是：
（1）删掉了“占有制度”、“业主的建筑物区分所有权”、“相邻关系”、“土地承包经营权”和“地役权”的全部容；
（2）根据《买卖合同司法解释》，对“无权处分”问题进行了全新阐述，其中涉及“善意取得制度”、“共有物的处分”等诸多容。
2014年教材对本章容未进行任何调整。
2015年教材的主要变化是：
（1）新增了“不动产统一登记制度”的容；
（2）对“物权法的基本原则”的容进行了调整。
需要说明的是，为了帮助考生更好地理解教材容，本章对相关考点的讲解并未完全按照2015年教材的顺序，而且加入了第四章的部分容，希望考生理解。
本章基本结构框架
第一单元物权法律制度概述
【考点1】物的种类（P33）
1.可替代物与不可替代物
动产可分为可替代物与不可替代物。
交易客体为可替代物（如普通的可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画，具有唯一性）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。
2.主物与从物
认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：
（1）二者在物理上互相独立；
（2）二者在经济用途上存在主、从关系：
A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B物为从物。
【案例】
（1）房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成部分；
（2）鞋子与袜子均具有独立的经济用途，不属于主物、从物关系；（3）茶杯和杯盖属于主物、从物关系。
3.原物与孳息
孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物。
因此，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。
（2009年多选题）
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（）。
（2009年新制度）
A.母牛腹中的小牛
B.苹果树上长着的苹果
C.母鸡生的鸡蛋
D.每月出租房屋获得的租金
【答案】CD
【考点2】物权的种类（P35）（2013年多选题）
1.物权包括所有权、用益物权（如建设用地使用权）和担保物权（包括抵押权、质权和留置权）。
2.自物权和他物权
所有权属于自物权，用益物权和担保物权则属于他物权。
3.独立物权和从物权
能够独立存在的物权为独立物权（如所有权、建设用地使用权）；从属于其他权利、不能独立存在的物权为从物权（如担保物权）。
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。
（2013年）
A.月球表面
B.药品
C.土地
D.存有计算机程序的光盘
【答案】BCD
【解析】所有权是指在法律限制围，对物为全面支配的权利。
月球表面不具有可支配性，不属于物，不能成为所有权的客体。
【考点3】物权法的基本原则（P36）
1.物权法定原则
根据《物权法》第5条的规定，物权的种类和容，由法律规定。
【解释1】
（1）行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该行为无效；
（2）行为人违反“容法定”原则，设定与法定物权相异的容，该行为无效。
【解释2】（2015年新增）物权法的基本原则体现了物权与债权的基本区别。
物权法定原则旨在限制当亊人的物权创设自由，原因在于，物权具有绝对效力，如果允许当事人任意设置，可能不利于交易安全。
债权则不同，其效力仅及于当事人自己，故不仅债权容可由当事人自由设定，债权类型亦为开放，《合同法》所规定的15种有名合同仅具示例意义，在此之外，还存在大量合法的无名合同。
《物权法》第5条所称“法律”，不限于《物权法》，包括一切由全国人大及其常务委员会制定的“法律”，但不包括行政法规与地方性法规，亦不包括司法解释与司法判例。
【案例1】某叔侄约定：
侄子若将祖宅出售，叔父有优先购买权，否则叔父有权宣告房屋买卖无效。
在本案中，叔父欲以优先购买权排除他人购买，实际上是想创设一种具有排他效力的物权，但《物权法》并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因违反“物权种类法定原则”而无效。
如果侄子违反约定将祖宅售与他人，叔父无权主房屋买卖无效，也无权要求买受人返还房屋。
不过，该约定在《合同法》上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担违约责任。
【案例2】根据《物权法》的规定，动产质权自质物“移交”给质权人占有时设立。
当甲以其手表向乙设定质押时，如果甲、乙之间约定手表仍存放于甲处，则该质权设定行为因违反“物权容法定原则”而无效（只是质权未设立，并不影响质押合同的效力）。
2.物权客体特定原则
物尚未存在固然不可能存在物权，物尚未确定也谈不上物权。
而债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物，故不奉行特定原则。
因此，即使物尚未确定、甚至尚不存在，也不影响债权合同（未来物的买卖合同）的有效性。
3.物权公示原则
（1）公示原则
不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过“占有”表示。
【解释】债权属于相对权，效力不及于当事人之外的不特定第三人，故无公示的要求。
（2）公信力
所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律效果。
公信力是善意取得的必要条件。
【案例】甲、乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。
现甲、乙正闹离婚。
一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同。
丙将房款交与甲，并与甲一起办理了产权过户登记手续。
几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。
在本案中：
（1）丙基于善意取得制度依法取得了该房屋的所有权；
（2）乙无权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。
【考点4】物权的取得方式（P38）
1.原始取得
所谓物权的原始取得，是指物权的取得非自他人之手继受而来。
例如，基于合法建造而取得房屋的所有权。
2.继受取得
继受取得的典型形式是基于“法律行为”（如房屋买卖），也可基于法律行为之外的方式（如继承）。
【解释1】判断物权取得属于原始取得还是继受取得，关键在于所取得的权利是否源自其前手。
【解释2】所谓先占，是指以“所有权人”的意思占有“无主动产”。
先占人基于先占行为取得对无主动产的所有权，这是基于法律的直接规定，而非自他人之手继受而来，因此，先占属于物权的原始取得。
第二单元不动产的物权变动
【考点1】不动产物权变动的情形（P40）
1.登记生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（2011年案例分析题）
【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记，登记生效。
【解释2】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
（2009年单选题）
【例题1·单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。
后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。
根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。
（2009年原制度）
A.合同尚未生效
B.合同生效，但是甲有权解除合同
C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任
D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失
【答案】C
【例题2·单选题】甲向乙购买房屋一套，并已支付一半价款，剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日付清。
乙在办理房屋过户登记手续前反悔，要求解除合同。
甲诉至法院，要求乙继续履行合同。
根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。
（2009年新制度）
A.房屋产权未过户，合同尚未生效
B.房屋产权未过户，合同尚未成立
C.合同已经生效，但法院应当判决解除合同，乙赔偿甲的损失
D.合同已经生效，乙应当继续履行合同
【答案】D
2.登记对抗
（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人。
（2）地役权自地役权合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】是否登记，不影响地役权的设立。
但未经登记的，不得对抗善意第三人。
【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏大海，便与相邻的乙约定：
乙盖的楼房不得超过2米，作为补偿，甲每年支付给乙1000万元。
双方于4月1日签订了地役权合同，于4月10日办理了地役权登记手续。
乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。
在本案中：
（1）地役权自4月1日（而非4月10日）设立；
（2）如果乙将其建设用地使用权转让给丁，由于地役权进行了登记，则甲可以向丁主地役权；如果地役权未经登记，且丁属于不知情的善意第三人，则甲不能向丁主地役权。
第二单元不动产的物权变动
【考点1】不动产物权变动的情形（P40）
3.非基于法律行为的物权变动
（1）基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
（2008年案例分析题）
（2）基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
（2012年案例分析题）
（3）基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。
未经登记，不发生物权效力。
（2012年案例分析题）
表3－1不动产的物权变动
具体情形
登记生效
（1）房屋买卖
（2）建设用地使用权的取得与转让
（3）不动产的抵押
物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记
（1）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力
（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力
（3）因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力
登记对抗
（1）土地承包经营权
（2）地役权
【考点2】不动产登记制度（P40）
1.不动产统一登记制度（2015年新增）
根据《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日起施行）的规定，我国实行不动产统一登记制度，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
需要登记的不动产物权包括：
（1）集体土地使用权；
（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（3）森林、林木所有权；
（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（5）建设用地使用权；
（6）宅基地使用权；
（7）海域使用权；
（8）地役权；
（9）抵押权；
（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
2.不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
（2008年案例分析题）
3.更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
4.异议登记
如果不动产登记簿记载的权利人“不同意”更正，利害关系人可以申请异议登记。
（1）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起“15日”不起诉，异议登记失效。
（2）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【解释】异议登记使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。
5.预告登记（2014年多选题）
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
（1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
（2）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月未申请登记的，预告登记失效。
【解释】具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（1）预购商品房；
（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。
【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。
（2014年）
A.预购商品房
B.房屋所有权转让
C.房屋抵押
D.租赁商业用房
【答案】ABC
【例题2·单选题】甲公司开发写字楼一幢，于2010年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2010年5月6日申请办理了预告登记。
2010年6月5日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向丙银行抵押借款并登记。
现因甲公司不能清偿到期债务，丙银行要现抵押权。
根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。
A.抵押合同有效，抵押权设立
B.抵押合同无效，但抵押权设立
C.抵押合同有效，但抵押权未设立
D.抵押合同无效，抵押权未设立
【答案】C
【解析】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
在本题中，乙公司办理预告登记后，甲公司未经乙公司同意，以该层楼向丙银行设定抵押，不发生物权变动的效力，故抵押权未设立，但不影响抵押合同的效力。
第三单元动产的物权变动
【考点1】动产的所有权（P38）
1.非基于法律行为的物权变动
（1）基于事实行为
因合法建造（如汽车制造厂基于合法制造取得小汽车的所有权）等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
（2）基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
（3）基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
2.动产的买卖
（1）一般动产：
交付生效
动产物权的设立和转让，自“交付”时发生效力，但法律另有规定的除外。
（2）特殊动产：
交付生效＋登记对抗
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。
但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理过户登记，不得对抗善意第三人。
（2013年案例分析题）
3.特殊的交付方式
（1）简易交付
动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。
【相关】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
（2）指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过“转让请求第三人返还原物的权利”代替交付。
（3）占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。
【考点2】动产的抵押和质押（P53、P60）
1.质权：
交付生效
以动产设定质押的，质权自“交付”时设立。
【解释】质押合同是诺成合同，质物占有的转移不是质押合同的生效要件，而是质权的生效要件。
2.抵押权：
登记对抗
以动产设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。
但未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】以动产设定抵押时，无论是否办理了抵押登记，抵押权均自抵押合同生效之日起设立。
只是未登记的，不能对抗善意第三人。
第四单元一物二卖
【考点1】多重买卖合同的合同效力（P92）
根据《合同法司法解释
（二）》的规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
（2012年案例分析题）
【解释1】订立买卖合同只是债权行为，债权行为的效力，是在当事人之间确立债权债务关系，并不导致标的物所有权的转移。
在同一标的物上成立的多重买卖合同均可“有效”。
但是，出卖人只能履行其中一项买卖合同，其他未能获得标的物所有权的买受人有权请求出卖人承担违约责任。
【解释2】根据《合同法》第52条的规定，如果双方当事人恶意串通，损害第三人利益的合同，则属于无效合同。
【考点2】动产的一物二卖（第四章容）（P92）
1.普通动产
根据《买卖合同司法解释》的规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要际履行合同的：
（1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
【解释1】先交付＞先付款＞先订合同。
【解释2】普通动产的所有权自“交付”时转移，但法律另有规定的除外。
2.特殊动产
出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要际履行合同的：
（1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持；
（4）各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。
【解释1】交付＞登记＞合同。
【解释2】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。
【考点3】一房二卖（第四章容）（P96）
1.一房二卖
根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”一倍的惩罚性赔偿金。
2.预告登记
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第五单元无权处分与善意取得制度
【考点1】无权处分的基本理论（P73）
1.债权行为：
合同有效
根据《买卖合同解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主损害赔偿的，人民法院应予支持。
（2014年案例分析题）
【解释1】
（1）根据《合同法》的规定，无权处分的合同在成立时属于“效力待定的合同”，如果事后经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才“有效”；
（2）《买卖合同解释》对此进行了重大突破：
出卖人没有所有权或者处分权的情况下，买卖合同原则上属于“有效合同”，因为债权行为只是负担义务而不转让物权，因此，出卖他人之物的买卖合同亦可有效。
【解释2】无权处分是指无处分权人以自己的名义实施的民事行为，而无权代理是无代理权人以被代理人的名义实施的民事行为。
2.物权行为：
效力待定
无权处分行为处于效力待定状态，在得到权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的，该行为有效。
【考点2】善意取得制度（P46）（2014年案例分析题）
1.善意取得的构成要件
（1）依“法律行为”转让所有权
善意取得只能在交易中发生，该交易所借助的手段是法律行为（如买卖合同）。
其他非因法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。
（2）转让人“无处分权”
如果转让人对于所转让的标的物享有处分权，则适用正常的物权变动规则。
善意取得制度旨在解决无权处分行为的有效性问题，因此必须以转让人无处分权为前提。
（3）受让人为“善意”第三人
是否善意的判断时点以“受让时”为准，如果受让人事后得知转让人无处分权，不影响受让人的善意取得。
（4）以“合理”的价格转让
受让人不仅需要支付对价，而且所支付的对价在市场交易中属于合理的围。
因此，受让人无偿或者以明显不合理的价格取得财产时，不适用善意取得制度。
【解释】只要合同金额是一个合理的价格即可，不要求“已经付款”。
（5）动产的善意取得以“交付”为要件，不动产则以“登记”为要件
如果双方当事人仅仅达成合意，但动产尚未交付或者不动产尚未办理产权过户登记，则当事人之间只有债的法律关系，而没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。
（6）转让人基于真权利人的意思“合法占有”标的物
基于真权利人的意思而合法占有之物，称为委托物（如承租人基于和出租人之间的租赁合同合法占有租赁物）。
相反，非基于真权利人的意思而占有之物称为脱手物（如遗失物、盗窃物）。
因此，善意取得制度适用于委托物，不适用于遗失物、盗窃物。
【解释】转让人取得对委托物的占有毕竟是基于真权利人的真实意思，正是真权利人的这一行为，为事后的无权处分提供了机会，在此意义上说，真权利人毕竟“参与”（而非促成）了无权处分局面的形成，与完全无辜的善意受让人相比，自然是后者更值得保护。
而脱手物则并非如此，因为物的遗失乃至被盗并非基于真权利人的本意，此时，真权利人与善意第三人均处于无辜地位，如允许适用善意取得制度，可能在客观上为销赃行为提供合法支持。
2.善意取得的法律效果
（1）所有权发生转移（直接法律效果）
善意受让人取得标的物的所有权，相应地，真权利人的所有权随之失去。
（2）赔偿请求权（间接法律效果）
真权利人有权向无权处分之转让人请求损害赔偿。
3.善意取得的适用围
（1）动产、不动产均可适用善意取得制度。
（2）赃物、遗失物不适用善意取得制度。
（3）善意取得制度不仅仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。
【解释1】出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。
善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
【解释2】如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。
4.《融资租赁合同司法解释》（第4章）、《公司法司法解释（三）》（第6章）、《破产法司法解释
（二）》（第8章）和票据权利的善意取得（第9章）均涉及到善意取得制度。
【考点2】善意取得制度（2014年案例分析题）（P46）
【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，下列情形中，甲的返还原物请求权能够得到法院支持的
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