海航地产浦东前滩项目.docx

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上海前滩亿城项目初步调研

一、项目概况

2013年8月6日，海航集团通过全资子公司海航资本控股有限公司成功受让乾通科技实业有限公司持有的亿城股份19.98%股权，作价16.10亿人民币。

2013年9月11日，被海航收归旗下的亿城股份显示出强劲的进取动力，以16.7亿元取得上海前滩区域首次挂牌出让的黄金地块——浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区（Z000801）单元40-01地块项目。

该地块东至杨思西路，南至高青西路，西至江高路，北至海阳西路；出让面积为11557.3平方米，容积率为5；系办公和住宅混合用地，办公建筑面积50%，住宅建筑面积50%。

亿城集团拟进行“上海前滩亿城”项目开发建设。

该地块为净地挂牌，净地出让，项目规划总用地面积11557.3㎡，总建筑面积79706.5㎡（地上：

57786.5㎡；地下：

21920㎡），项目开发完毕后将成为前滩国际商务区集居住、办公、商业为一体的综合体。

本案

世博园

东方体育场

上海南站

本项目是整个前滩地区第一个项目，备受各界关注。

前滩地区位于上海市中环内，陆家嘴和世博园地块南，由陆家嘴集团负责整个前滩区块的规划与开发，前滩开发是上海市十二五规划六大重点项目之一。

前滩地块总面积2.83平方公里，沿黄浦江岸长度为2.3公里。

目前，前滩地区开发的方案显示，该区块除了汇集众多的跨国公司总部，还将有国际社区、超级购物中心、全世界排名靠前的国际学校和医院进驻，包括篮球、橄榄球、棒球、板球场等在内的体育公园也将在此落成。

二、亿城集团简介

亿城投资集团股份有限公司是项目公司的母公司，成立于1993年5月27日，于1996年11月8日在深市挂牌交易，股票代码000616。

亿城股份曾获得北京市地产企业品牌价值排行榜第八名、北京地产十大品牌企业、中国蓝筹地产企业、中国房地产百强开发企业之成长性TOP企业排名第4、全国上市公司综合竞争力百强企业等荣誉。

截止至2013年6月30日，亿城集团股份有限公司总资产110亿，净资产40.5亿元，刨除预收房款16.7亿的资产负债率仅48%。

2013年半年销售收入16亿，同比增长11%。

2013年8月，海航资本收购亿城股份近20%的股权，从而成为这家公司的单一最大股东。

亿城集团上海投资有限公司（项目公司）于2013年10月08日设立，注册资本1亿元人民币，是亿城集团股份有限公司的全资子公司，是专门为本次上海亿城前滩项目设立的项目公司。

亿城投资集团股份有限公司工商局注册信息

亿城投资集团股份有限公司股东持股情况：

三、项目进展

（1）2013年9月11日，亿城股份以16.7亿元取得上海前滩区域项目地块；

（2）2013年11月，亿城为前滩项目信托融资8亿元。

亿城集团股份有限公司（000616）发布公告称，为了加快上海前滩项目的开发建设，增强项目配套资金实力，亿城股份及其全资子公司亿城集团上海投资有限公司与中融国际信托有限公司正在洽商信托融资事项，中融信托拟设立集合信托计划，为亿城上海项目公司融资不超过８亿元，信托计划期限为两年；而与此同时，亿城股份将上海前滩项目及其所持项目公司全部股权质押给中融信托。

增资完成后，亿城上海项目公司的注册资本由１亿元增至1.96亿元，亿城股份持有51％股权，中融信托持有49％股权。

亿城上海项目公司获得中融信托提供的上述资金后，将专门用于支付部分土地价款、归还股东借款和上海前滩项目的开发建设。

（3）以前滩项目作抵押，亿城股份为上海公司信托融资10亿元

亿城集团股份有限公司4月8日发布公告称，因经营需要，2014年4月4日，公司全资子公司亿城集团上海投资有限公司与安信信托投资股份有限公司签订了《人民币资金贷款合同》，安信信托通过设立信托计划的方式向上海亿城发放信托贷款10亿元，期限两年，年利率11%。

同时，本次信托融资由上海亿城以其拥有的上海前滩项目土地使用权作为抵押，并由公司提供连带责任保证。

据悉，亿城股份现存对外担保余额为11.19亿元。

此项担保生效后，公司累计对外担保余额为21.19亿元，占公司2013年底经审计净资产的49.96%；公司及控股子公司不存在对本公司体系以外的第三方的对外担保。

亿城股份表示，本次信托融资旨在满足上海亿城的正常经营需求，鉴于上海亿城为公司的全资子公司，且各项工作进展顺利，董事会认为此项担保风险可控，有利于公司业务的稳健发展。

附1：

16.7亿抢摊自贸区海航亿城进军上海地产圈

来源：

海南在线/海南房产  时间：

2013-09-1615:

24

刚刚被海航收归旗下的亿城股份显示出强劲的进取动力，以16.7亿元取得上海前滩区域首次挂牌出让的黄金地块——浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区（Z000801）单元40-01地块项目，一跃跻身为上海自贸区概念股。

　　根据亿城股份11号晚间公告，此次获得的项目地块用地面积1.16万平方米，为办公和住宅混合用地，产权年限分别为50年和70年，折合楼面价约2.89万元/㎡。

对比今年上半年周边地区五幅地块成交价格，该价格应属中等，但在上海自贸区获批的大背景下，亿城此次拿地显得颇具战略眼光。

　　据了解，前滩地区是以世博会为核心的黄浦江南部滨江区域的重要组成部分，也是目前后世博发展期间与世博后滩拥有同样规划空间的黄金区域。

未来5至10年，这里将成为上海城市转型发展、功能提升的重要载体，被冠以上海中环线以内最大“处女地”，是中心城区少有的整片尚未开发地块，将被打造成为第二个“陆家嘴”。

　　按照上海市政府规划，前滩地区将着力打造的未来“上海新的世界级中央商务区”，也是上海十二五规划重点发展的六大区域之一。

规划重点发展总部商务、文化传媒、运动休闲三大核心功能。

　　业内人士分析，该项目将成为前滩地区首个商住项目。

亿城股份表示，公司计划将该商住项目打造成前滩区域有亿城特色的精品项目。

　　值得注意的是，前滩地块是亿城股份进军上海的首个项目，整个竞买过程中，亿城股份显示出了充分自信，一举击败了绿地、万科、和记黄埔等知名房企拿下地块。

公司表示，亿城看好上海房地产市场的发展前景，尤其是前滩区域的发展前景，亿城也将积极关注上海土地市场其他优质地块的投资机会。

除外拓疆土外，亿城股份也在加快处置低效资产以求轻装前进。

公司11日晚间公告称，拟向北京易联弘元投资管理中心出售西海龙湖100%股权，公司借此收回资金112633万元，减少有息负债166194万元，预计可为公司增加利润约20000万元，对公司2013年财务状况有积极影响。

附2：

海航系亿城激进募资8亿

2013年11月26日09:

03:

40新华网

自从今年8月被转嫁给海航系后，亿城股份在作风上似乎也渐渐有了新东家激进的影子。

    在海航系入主一月之后，亿城股份就以16.7亿元抢得上海前滩40-01地块，以此首次进入上海市场，而为了尽快推进前滩项目的进程，亿城股份又于近日宣布通过信托募资8亿元，但其中的条件却极为苛刻。

    激进募资8亿

    根据亿城股份日前发布的公告显示，其全资子公司亿城上海与中融信托正在洽商信托融资事项，中融信托拟设立集合信托计划，为亿城股份项目公司融资不超过8亿元。

    而中融信托日前也正在推介一款名为“亿城前滩股权投资”的集合资金信托计划，该计划拟募集资方金8亿元（优先级），信托首期期限为2年（1年可提前还款），所募资金将用于亿城上海的前滩项目开发建设。

    资料显示，亿城前滩项目规划总用地面积约1.16万平方米，总建筑面积中住宅面积约3万平方米、商业及办公约3万平方米，项目开发完毕后将成为前滩国际商务区集居住、办公、商业为一体的综合体。

    不过，为了如愿募集上述8亿元资金，亿城股份方面将接受极为苛刻的条件。

    根据中融信托的发行计划，该款信托产品预期收益率为10%/年，募集的全部优先级信托资金向项目公司增资，其中9607.84万元计入项目公司的注册资本，剩余部分计入项目公司的资本公积金。

    在增资完成后，项目公司的注册资本由1亿元增至1.96亿元，中融信托将持有项目公司49%股权，亿城上海持有剩余51%股权，但这部分股权将质押给中融信托。

    另外，亿城上海还需将其所持土地使用权、项目在建工程抵押给中融信托；亿城股份要以其对项目公司的8亿元资金投入作为本次信托计划次级份额，同时需对本次借款提供连带责任担保。

    除此之外，在项目公司的运营方面，中融信托还将派驻现场监管人员掌管项目公司所有证照及印章，对工程和销售进行全面监管；中融信托向项目公司委派2名董事，并对公司重大事项表决中拥有一票否决权。

    对于此次募资计划，亿城股份仅表示，项目公司将所获资金专门用于支付部分土地价款、归还股东借款和上海前滩项目的开发建设。

    但在相关分析人士看来，此次信托计划虽然在保障投资人资金安全、控制风险方面保障性很高，但对亿城股份而言却极为不利，其中的风险太高。

    该人士还认为，在此次信托计划中，亿城股份已将上海前滩项目及其所持项目公司的全部股权质押给了中融信托，并且中融信托还拥有项目公司重大事项的一票否决权，这种方式其实在业内也极为少见，稍有不慎，亿城股份方面将彻底失去对项目的控制权。

    而从获得的资金规模而言，就算加上次级收益权对应的项目公司8亿元债务，整个信托计划的最高额度为16亿元，这还不及亿城股份当时拿地的支出。

    艰难的亿城

    在外界看来，亿城股份选择通过中融信托寻求高风险资金的背后，是其持续低迷的业绩表现。

    据亿城股份发布的三季报显示，期内仅实现营业收入17.5亿元，同比下滑21.4%；实现净利润1.93亿元，同比下滑36.0%，而截至期末的现金仅为17.9亿元，

    对于亿城股份的业绩表现，中金公司在一份报告中提到，目前亿城的业绩仅依靠北京青龙湖燕西华府及天津亿城堂庭项目，其中北京项目距离城区相对较远，销售难度较大，而亿城堂庭地价偏贵，毛利率低，其短期业绩难有较大起色。

    也正是由于燕西华府销售不畅，亿城股份曾在9月12日宣布拟将该项目以4.1亿元转手，但却因为大多数股东质疑其贱卖资产而被迫终止。

    对于出售燕西华府，亿城股份当时给出的解释是，该项目自2011年10月份开盘以来，在房地产行业调控和其他因素的综合作用下，销售进展缓慢。

    但是，撇开燕西华府的现实销售难度这一原因，外界对于亿城股份出售的解读更多倾向于，这是在腾空上市平台原有资产，以为日后海航系地产项目的注入留下空间。

    事实上，在海航系入主亿城股份并控股后，券商多看好亿城股份今后的发展，曾有分析认为，海航系的入主有望为亿城股份形成新的增长动力，而此后亿城股份首次进军上海拿下前滩地块，似乎正好佐证了这种预测。

    然而，虽然外界均认为目前亿城股份是海航系地产业务上市平台的首选，但对于是否会将地产资产注入亿城股份，海航集团却一直未明确表态。

    而据此前媒体报道，一位接近海航的人士对将亿城股份作为海航系地产业务上市平台的说法并不认同，原因是把土地注入到上市公司将受限于监管，难以直接操作，这也不符合海航系“重资本运作、轻开发”的一贯风格。

附3：

项目地块和土地交易信息

地块评估>>地块编号：

2013Z501

所在地区：

上海>上海

地区：

上海

所在地：

上海

总面积：

11557平方米

建设用地面积：

11557平方米

规划建筑面积：

57787平方米

代征面积：

暂无

容积率：

5

绿化率：

暂无

商业比例：

暂无

建筑密度：

/

限制高度：

暂无

出让形式：

挂牌

出让年限：

办公50年、住宅70年

位置：

东至杨思西路、南至高青西路、西至江高路、北至海阳西路

四至：

东至杨思西路、南至高青西路、西至江高...

规