河北省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算考试试卷.doc

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河北省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：

星级酒店不同功能用房收益的测算考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。

A：

6280

B：

6408

C：

6881

D：

7021

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2。

A．450

B．475

C．490

D．500

3、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。

A．半个月

B．一个月

C．一个半月

D．二个月

4、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。

A：

房地产市场成交价格

B：

房地产市场租赁价格

C：

房地产市场成本价格

D：

房地产市场评估价格

E：

房地产估价机构必须加盖公章

5、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。

A：

4800

B：

5124

C：

5800

D：

7124

E：

工业用地的监测点评估价格

6、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．7124

7、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

8、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到__元才有足够的偿还能力。

A．9876.35

B．9564.72

C．9421.67

D．9375.81

9、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于__的设置。

A．项目定位

B．盈亏系数

C．平衡点

D．风险临界值

10、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．可能增加也可能减少

11、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。

后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。

2006年10月1日对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。

则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为__万元。

A．4091

B．4182

C．4250

D．5000

12、房屋建筑工程保修期从__之日起计算。

A．工程竣工验收

B．工程竣工验收合格

C．使用单位接收

D．使用单位入住

13、设立房地产中介服务机构，应当向当地申请设立登记。

A：

行政管理部门

B：

房产管理部门

C：

工商行政管理部门

D：

中介管理部门

E：

执行层的组织协调

14、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。

A：

掌握的有关信息不同

B：

作出的估价师声明不同

C：

估价对象状况不同

D：

委托人不同

E：

工业用地的监测点评估价格

15、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。

A．3507

B．3592

C．3627

D．3558

16、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是__。

A．房屋出租

B．房地产抵押

C．土地使用权出让

D．土地使用权转让

17、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。

A．30

B．50

C．100

D．150

18、吸纳量是指报告期内销售房屋和__的数量组合。

A．建设房屋

B．维修房屋

C．出租房屋

D．维护房屋

19、下列关于需求规律的表述中，正确的是__。

A．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少

B．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加

C．需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释

D．“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的

20、以下不属于长期趋势法的是。

A：

数学曲线拟合法

B：

指数调查法

C：

平均发展速度法

D：

移动平均法

E：

工业用地的监测点评估价格

21、在现金流量表中，不应该出现__。

A．借款利息

B．所得税

C．自有资金

D．折旧与摊销

22、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。

A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价

B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用

C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低

D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则

23、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】

A：

最低价格

B：

平均价格

C：

出让地价

D：

标定地价

E：

工业用地的监测点评估价格

24、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．本票

B．商业汇票

C．银行券

D．支票

25、路线价法主要适用于__。

A．城市街道两侧商业用地的估价

B．旧建筑物的估价

C．新建筑物的估价

D．拆迁房屋的估价

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。

A：

按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的

B：

要求查询的房屋尚未进行权属登记的

C：

要求查询的房屋已完成权属登记的

D：

要求查询的事项不存在的

E：

要求查询的资料不存在的

2、下列属于普通股股东权利的有__。

A．有限的表决权

B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权

D．对公司事务的质询权

E．要求赎回权

3、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有__。

A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C．房地产估价是为委托人提供价格保证

D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术

4、根据《城市房地产管理法》的规定，以下__方式可以采用划拨方式取得土地使用权。

A．国家安全局建设房屋用地

B．军民共建用地

C．城区扩建用地

D．地方水利工程用地

5、某企业2009年的净利润为50万元，该年度的资产平均总额为200万元。

则该企业的资产报酬率是。

A：

10％

B：

25％

C：

50％

D：

75％

E：

执行层的组织协调

6、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价__的佣金。

A．1%～3%

B．0.5%～0.9%

C．3.5%

D．4%

7、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。

A．比例

B．超额累进

C．全额累进

D．幅度定额

8、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。

（2009年试题）

A：

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

B：

《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发

C：

房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定

D：

取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准

E：

房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销

9、房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔__以上，并不得越级升级。

A．1年

B．2年

C．3年

D．4年

10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。

A．42.0万元

B．50.4万元

C．60.0万元

D．72.07万元

11、影响房地产价值的权益因素包括。

A：

房地产权利设立和行使的限制

B：

房地产区位的限制

C：

房地产使用管制

D：

房地产通风采光的限制

E：

房地产相邻关系的限制

12、收益性物业的经营费用不包括__。

A．人员工资及办公费用

B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用

C．保险费、房产税和法律费用等

D．抵押贷款还本付息费用

13、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有__。

A．了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定

B．具有一定的房地产专业知识

C．掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能

D．能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定

E．熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能

14、房产图的测绘顺序为。

A：

先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图

B：

先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图

C：

先测绘分丘图．再测绘分幅图，最后测绘分户图

D：

先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图

E：

执行层的组织协调

15、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。

A．2360

B．2500

C．2722

D．2845

16、下列选项中，房地产价格的形成条件有。

A：

有用性

B：

稀缺性

C：

有效需求

D：

波动性

E：

不可移动性

17、写字楼的租金状况主要取决于。

A：

所处地点

B：

竞争强弱

C：

市场状况

D：

面积大小

E：

借款合同

18、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。

A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

B．现时该房改房上市交易的正常价格

C．现时该房屋的房改成本价

D．当时该房屋的房改成本价

19、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有．（2007年试题）

A：

资产负债表

B：

投资计划与资金筹措表

C：

借款还本付息估算表

D：

资金来源与运用表