江苏省房地产估价师《制度与政策》评估结果和报告送达考试试卷.doc

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2016年江苏省房地产估价师《制度与政策》：

评估结果和报告送达考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。

A．房屋建筑面积

B．房屋使用面积

C．共有建筑分摊面积

D．房屋占地面积

2、净运营收益是由扣除运营费用后的余额。

A：

有效毛收入

B：

运营费用

C：

潜在毛收入

D：

税前净现金流量

E：

工业用地的监测点评估价格

3、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__%。

A．76

B．80

C．1

D．84

4、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。

A：

过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B：

市场上能找到充分房地产历史价格资料

C：

房地产在过去无明显的季节变动

D：

政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

E：

工业用地的监测点评估价格

5、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。

A．总经理

B．董事长

C．职代会

D．董事会

6、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。

A．14%

B．10%

C．33%

D．15%

7、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累计收取，费率最低为__。

A．0.05‰

B．0.1‰

C．0.3‰

D．0.5‰

8、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。

A．容积率

B．建筑高度

C．建筑规模

D．建设工程

9、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。

A：

使用面积

B：

套内建筑面积

C：

共有面积

D：

建筑面积

E：

执行层的组织协调

10、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

A．横道图

B．网络图

C．进行图

D．工序图

11、下列有关资产负债表的表述，不正确的是__。

A．资产负债表是综合地反映企业一定日期财务状况的报表，由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成

B．通过资产负债表可以了解企业正常经营情况下的收支状况及获利能力；企业获得的利润总额和分配情况，可供企业负责人做出经营决策，投资者做出投资决策的参考

C．资产负债表是根据会计等式的原理设计的

D．资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制

12、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：

第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5％，该项目建设期间涨价预备费为。

A：

1270．975

B：

3600

C：

3800

D：

4806

E：

执行层的组织协调

13、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。

A．及时性

B．简便性

C．明晰性

D．可比性

14、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8％，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。

A：

64．33万元

B：

66．25万元

C：

77．19万元

D：

79．50万元

E：

工业用地的监测点评估价格

15、某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％，该宗房地产的收益价格为。

A：

216．33万元

B：

227．26万元

C：

244．67万元

D：

276．32万元

E：

工业用地的监测点评估价格

16、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

17、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。

A：

2427

B：

2500

C：

2575

D：

2632

E：

工业用地的监测点评估价格

18、下列不是计价定额的是__。

A．预算定额

B．施工定额

C．概算定额

D．概算指标

19、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是__。

A．1.25%

B．1.17%

C．12.59%

D．14.06%

20、一个建设项目需要征用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当__。

A．先征待用

B．分期使用

C．一次征齐

D．分期规划

21、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A．房地产的权益和区位

B．房地产的权益

C．房地产的实物和权益

D．房地产的区位

22、__是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。

A．市场定位

B．市场调查

C．市场细分

D．市场选择

23、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：

出租单元内使用面积为35㎡，外墙面积为7㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。

A：

48．5

B：

49

C：

51

D：

45．5

E：

借款合同

24、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。

A．价格分析

B．市场分析

C．产品分析

D．成本分析

25、从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来报酬的经济行为，是属于投资特性中的__。

A．一种经济行为

B．投资具有时间性

C．目的是获取收益

D．具有风险性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。

A．使用价值

B．交换价值

C．理论价值

D．评估价值

2、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到__因素。

A．抵押物的流动性

B．贷款期限的长短

C．通货膨胀的预期

D．贷款企业的信用等级

E．所处的市场条件

3、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。

A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效

B．可以收回房屋出租给其他人

C．可以要求增加租金

D．应当继续履行原租赁合同

4、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。

《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。

A．30

B．20

C．10

D．5

5、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。

A：

补偿方式和补偿金额

B：

安置用房面积和安置地点

C：

搬迁期限

D：

搬迁协议

E：

搬迁过渡方式和过渡期限

6、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括。

A：

金融机构手续费

B：

融资代理费、承诺费

C：

坏账损失

D：

外汇汇兑净损失

E：

企业筹资发生的其他财务费用

7、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在

B．房地产市场无明显季节性波动

C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响

D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料

8、盈亏平均分析结果显示：

甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%，开发利润（税前）为0。

因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（）。

A．甲项目强于乙项目

B．乙项目强于甲项目

C．甲项目与乙项目一样强

D．不能确定哪个项目强

9、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括。

A：

物业服务成本

B：

法定税费

C：

物业服务企业的利润

D：

物业服务支出

E：

物业服务企业的酬金

10、房地产投资的__特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A．相对较高的收益水平

B．易于获得金融机构的支持

C．能抵消通货膨胀的影响

D．提高投资者的资信等级

11、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

A：

长期趋势

B：

季节波动

C：

年度波动

D：

循环波动

E：

不规则波动

12、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。

其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。

A．3314

B．3347

C．3380

D．3033

13、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。

A：

按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取

B：

注销登记不得收费

C：

向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费

D：

经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取

E：

房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费

14、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的易接近性

B．物业的临街状况

C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度

15、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。

A：

城市各功能部分的组合与构成的关系

B：

城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾

C：

是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色

D：

所反映的城市总体运营的能动性

E：

所反映的城市总体运营的效率与和谐性

16、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的可以__。

A．无偿收回土地使用权

B．有偿收回土地使用权

C．无偿出租土地使用权

D．无偿出让土地使用权

17、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有__哪几种。

A．估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格

B．估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格

C．估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格

D．估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格

E．估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格

18、下列属于闲置土地的范围的有。

A：

按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的

B：

按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的

C：

建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的

D：

建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的

E：

已动工