甘泉项目沟通方案.ppt

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甘泉县火车北站广场营销策划案初步沟通稿易格策略2013.4目录CATALOGUE城市区位第一章城市概况经济指数产业分析旅游资源存在问题政策分析第二章宏观政策区域规划综述项目分析第三章项目区位、项目属性存在问题客群分析第四章住宅篇、商业篇营销策略第五章项目高度住宅篇（整体策略价格策略销售节奏）商业篇：

（目标拟定商业定位业态规划销售形式总体思路推广策略）第六章待沟通问题城市区位第一章城市概况甘泉县延安以南，占据“陕北城市带区域中心城市圈”核心区位，距延安市区仅半小时车程，总面积2284.7平方公里。

延安市城市总体规划（2011-2030）明确指出将甘泉县等9个县域打造成为县域中心城市，届时甘泉县城区常住人口将超过8万人。

黄延高速、210国道、包西铁路、甘志路穿境而过，穿境而过，即将开工建设的黄延高速第二通道出口距县城7公里，南北贯通，交通便利，具有分流延安市区人口、游客的便利条件；县内公交客运行政村覆盖率达80%。

交通十分便利。

关中经济带核心城市群区域中心城市圈次级城市圈陕北城市带城市区位第一章经济指数2010年底，全县完成生产总值20.6亿元，较“十五”末翻了一番，年均增长12.1%。

完成工业总产值26.1亿元，全县城镇居民可支配收入达到16778元，较2005年净增10058元；农民人均纯收入达到5301元，较2005年净增2697元。

2011年，全年完成生产总值18.3亿元；实现社会消费品零售总额3.1亿元；完成固定资产投资7.8亿元；城镇居民可支配收入达到19750元；农民人均纯收入达到6594元。

2014年主要预期实现：

生产总值完成21亿元，社会消费品零售总额完成4亿元，农民人均纯收入达到9126元，城镇居民人均可支配收入达到26450元。

20102011201310.0011.0012.0013.0014.0015.0016.0017.0018.0019.0020.0021.0022.0020.618.321甘泉县近年生产总值情况城市区位第一章产业分析近年来，甘泉县以延安济技术开发区建设、百万人口城市规划及政治、资源优势，已进入经济高速发展期。

以特色农业为基础，以工业经济形成了以石油为支柱，石油、白酒、建材、豆制品加工、石油配套等骨干产业各具特色、竞相发展的格局，及以红色旅游为支撑的产业体系。

其中2010年全面完成工业总产值26.1亿元，完成农业总产值4.5亿元。

甘泉四大名片甘泉四大名片隋唐美水酒绿色放心菜甘泉豆系列劳山土鸡蛋城市区位第一章旅游资源美水泉景区：

美水泉又名甘泉，发源于县城西南3.5公里的神林山下，是甘泉县境内重要的自然资源和宝贵的历史文化遗产。

美水泉以其悠久的历史、优良的水质和神的传说闻名于世。

秦直道:

秦直道是秦始皇统一六国后，为抵御北国匈奴的侵扰，于公元前212年命大将蒙恬修筑的一条军事性通道。

距今已有2200年历史。

被国务院公布为全国重点文物保护单位，目前正向联合国教科文组织准备审报世界文化遗产。

石门雄关:

周围山势险要，崇山峻岭，连绵不断。

东西两山陡如刀削，耸立如门，故曰“石门”。

传说为三国名将马超所修，陕西通志记载“石门关为古代延庆二州往来的捷径，出入之路，明套虏出没之地，与甘泉野猪岭、延川禅梯岭均属古代战略要塞。

”有洛河第一关之称。

白鹿寺：

北临洛河。

清嘉庆本延安府志记载：

“白鹿寺，唐大历年建，后晋天福年间重修。

殿宇宏伟，丛林极盛。

历代宋、元、明皆有增修。

寺内有白牡丹、银杏，相传唐时遗种，移植即枯”。

城市区位第一章旅游资源香林寺：

又名弘门寺，金轮圣王祠的摩崖题刻记载了一些元、明时期的自然灾害，是研究洛河上游地区古代气候的珍贵资料。

据延安府志记载，香林寺始建于唐玄宗开元二年，因满山翠柏飘香而得名。

寺院依山而建，山势奇峻，古柏森然。

俯瞰山下，洛水环绕，沃野千倾，千年敷政古城屹立对岸，周围美景尽收眼底。

湫沿山：

古称亚支山，位于甘泉与宝塔区交界处，是关中通往塞北的通衢要冲，自古为兵家必争之地，素有“延安的南大门”之称。

1940年董必武途径湫沿山曾赋诗一首过劳山寄延安诸同志：

“浅黄深碧杂丛红，映日秋山到眼中。

结辇南弛随去雁，离人北望逐飞鸿。

亦知此别寻常事，总觉难言隐曲衷。

今夜鄜州看明月，得无清皎与延同？

”。

劳山国家森林公园劳山国家森林公园：

距210国道15公里，距县城25公里。

公园面积2.9万亩，森林覆盖率高达85以上，森林资源丰富，是陕北黄土高原最大的、保护最完好的天然次生林植物群落。

中央红军和陕北红军会师地旧址：

位于道镇象鼻子湾村北的洛河岸上。

1935年10月19日，党中央和中央红军经过艰苦卓绝的二万五千里长征，到达陕北吴起镇，进入西北苏区，在甘泉下寺湾解决了陕北错误肃反问题后。

城市区位第一章存在问题1、甘泉县经济发展相对缓慢，经济发展对资源依赖程度较高；城乡居民收入水平差距较大，城乡收入比约1:

31:

2.8；2、受人口数量和现有收入水平限制，内需对社会经济拉动力不足，人均年消费约5000元；消费档次相对较低；3、旅游资源总量丰富，但对旅游资源开发力度欠缺，城市旅游品牌推广力度不足，旅游产业对区域经济的发展带动性相对较弱；延安市十三个县区在历届全省县域经济排名中的位次2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年首届第二届第三届第四届第五届第六届第七届宝塔区222111515延长613346394867延川131412313755子长272733303028安塞2515156910志丹1078344吴起1657456甘泉241719222436富县443744654242洛川15121491618宜川805771784949黄龙564858637980黄陵1221181488政策分析第二章宏观政策1、陕甘宁革命老区振兴规划，推进甘泉县域持续发展黄金期；2012年3月陕甘宁革命老区振兴规划的出台为甘泉在内的红色革命老区，发展带来了前所未有的发展机遇。

在强有力政策保障和国家扶植之下，甘泉县域经济将得到长足发展，人均收入水平将有所大幅提升。

2、十二五”时期甘泉经济发展的关键期；到2015年，全县生产总值突破30亿元，年均增长13%；地方财政收入达到6亿元，年均增长8%；固定资产投资累计达到120亿元，年均增长15%；社会消费品零售总额达到6亿元，年均增长18%。

三次产业结构调整为116128。

城镇居民人均可支配收入达到3.4万元，农民人均纯收入达到1.3万元，城乡居民收入缩小至2.6:

1，政策分析第二章宏观政策3、“撤县改区”；甘泉县统筹发展调整期；按照“一城三区”大延安的发展要求，全面确立“打造延安城市新区”总体发展战略，以县改区为抓手，采取与延安配套发展、错位发展的思路，推动甘泉城市转型、经济转型、产业转型，实现延安甘泉一体化。

经过五年时间，初步把甘泉打造成为特色鲜明、功能完备、设施完善、环境优美的“延安城市新区”。

4、纳入省级重点开发区域；甘泉经济突破期根据陕西省主体功能区划将甘泉县确定为省级重点开发区，对提升甘泉县城市功能、拓展发展空间、促进人口聚集、形成现代产业体系、提高发展质量、完善基础设施等方面具有战略意义，也将为甘泉县经济发展迎来重大突破期。

现代农业园区现代农业园区养殖产业园区养殖产业园区旅游经济综合服务区太皇山新区县屯、曲里新区南延北拓西跨政策分析第二章区域规划核心城区政策分析第二章区域规划城市建设过程中，甘泉县按照“南延、北拓、西跨”的城市发展思路，进一步拉大城市框架，南延至麻子街，北拓至关家沟，西跨至太皇山、县屯，将太皇山、县屯、曲里城市新区，县城规划面积为27.74平方公里，建成区面积为3.6平方公里。

太皇山新区位于甘泉县城南部，占地341亩，为居住小区、仓储物流区、滨河休闲带、现代商业中心四个部分；县屯、曲里新区位于县城西北部，占地395亩规划为商品居住、文化休闲、村镇居住三个片区。

当地政府争用3-5年的时间，将太皇山、县屯、曲里打造成为集住宅、休闲、文化、娱乐、商贸为一体的城市新区，分流延安市区人口。

政策分析第二章区域规划工业园区：

由原来的2.28平方公里扩大到9.94平方公里，沿洛河两岸北起城关镇姚店村，南至道镇纸房村。

园区总体布局分为农副产品加工综合区、炼化装备加工综合区、精细化工加工综合区3个区域，并委托延安大学化工学院、陕西农产品加工技术研究院策划论证了能源化工、煤油化工装备制造、精细化工、物流、农产品深加工等方面的项目63个。

按照“红色旅游在延安、生态休闲到甘泉”的发展思路，充分发挥劳山川便利的交通条件、丰富的历史文化资源、优美的自然生态环境等优势，以劳山川为主线，打造延安的“城郊花园”，将劳山社区建成集休闲旅游、餐饮住宿、文化娱乐为一体的旅游经济综合服务区。

政策分析第二章综述在“振兴陕甘宁革命老区”、“甘延一体化”等一列宏观政策扶持下，甘泉县不断挖掘区域优势，不断调整产业结构、城市功能分区、统筹城乡发展，寻求快速协调发展的历史背景下。

如何借势区域升级之势，将本案卖的与城市运营相结合，在“立体式”营销、强势推广、招商运营配合下、逐步释放项目热点，对潜在客户群进行合理化引导，形成良好口碑与价值认同将成为本案成功营销的症结所在！

综上所述：

项目分析第三章项目区位本项目位于延安市甘泉县火车北站片区，西临西延铁路，东接210国道美水路段，位居城市核心商圈边缘区，项目总占地23742.7,总建筑面积124783.7，容积率3.14，绿化率：

35%，建筑密度：

22.1%，总户数354户，停车位542辆。

项目地块项目分析第三章项目区位从城市商圈分布形态来看：

受地形、城市规模、交通网络分布等因素影响，甘泉县商业主要呈现以交通主干道分布态势，商业主要分布在中心街、北关街、美水路、康乐路沿线才，呈狭长带状分布。

本案所处位置作为，虽临国道、铁路线，周边商业主要以物流配套为主，受城市交通网络及周边环境质量限制，目前该区域商业氛围相对较弱。

本案紧邻火车站、交通要道的特殊性，即为本案提供便利的交通优势同时，也在为本案造成噪音污染、周边人员混杂、灰尘污染等“杂、乱、差”硬伤和大众普遍认知惯性思维基础，对本案销售有所抗性。

商业主轴本案核心商业区项目分析第三章项目区位本案距甘泉县原有核心商圈直线距离较近，但由于“断头路”较多原有核心商圈与火车北站附近商业人流互动性较弱；目前火车北站区域附近，受路况、城市绿化、公园等公共基础配套限制，人流滞留时间相对较短，相对制约该区域商业成交量的提升。

项目分析第三章项目区位广场绿化过度单一，缺乏特殊标志性景观，如何综合提升广场的文化性、标志性、纳客性、滞客性,对提升项目品质和商业的聚客能力至关重要。

初步建议：

在广场设置具有甘泉县地方特色雕塑等，健身器材、配合水景、绿化等形成项目良好展示面的同时，对客户环境顾虑得到一定程度释放。

项目分析第三章项目属性安置住房VS城市核心商圈城市核心商圈交通枢纽交通枢纽稀缺地段稀缺地段庞大人流庞大人流无限商机无限商机低密度、高绿化低密度、高绿化便捷生活便捷生活“宜居宜居”“望江大宅望江大宅”商业、住宅、酒店综合体？

项目分析第三章问题汇总交通枢纽带区位的存在，对商业的利好性与对住宅的环境因素抗性如何平衡？

问题一：

问题二：

问题三：

问题四：

在区域地产价格空间相对有限的基础的上，如何在激烈竞争中实现市场突围？

如何实现快速蓄客，在最短时间内完成项目销售？

在周边商业氛围相对较弱、住宅环境相对较差的情况下，如何攻击市场？

客群分析第四章住宅篇就近型：

甘泉县城本区域附近客户，主要以儿女婚房、家庭改善型住房为主，此类客户对面积、单价不敏感，对总价敏感，主要重视户型、交通的通达性、社区居住氛围、生活配套；对此本案在火车噪音范围内，可能对某些客户来说不利，因此对于此问题应合理规避，如：

侧重配套、交通，并通过工法展示隔音玻璃等；地缘型：

甘泉县籍在本市其他县区及省内、省外其他城市就业、经商客户，本案所具有的外出便利性，将成为对此类客户的最大吸引亮点；但该类型客户一般在甘泉县待的时间具有周期性、随意性；职业性：

因职业原因在甘泉县上班的公务员、医生、教师等行业从业人员客群分析第四章住宅篇新迁型：

主要为甘泉县下设乡镇新迁入城区、抑