永泰地产项目公司激励方案20070104.ppt

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永泰地产人力资源管理咨询项目永泰地产人力资源管理咨询项目项目公司激励方案项目公司激励方案20072007年年11月月44日日（原新华信管理咨询）（原新华信管理咨询）永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第1页概述概述目的目的对项目公司根据项目具体情况及考核结果进行奖励，以充分调动项目团队工作的积极性，使其努力推动项目按计划顺利实施。

奖金提取前提奖金提取前提项目应在项目市场定位、盈利模式、投融资计划、项目目标利润、项目开发计划明确且获得北京公司批准的情况下开展项目开发工作，最终根据综合考核结果进行发放。

奖金额度奖金额度项目公司奖金额度项目公司奖金额度=提取基数提取基数奖励系数奖励系数调整系数调整系数考核系数考核系数奖金分配方式奖金分配方式项目公司奖金面对项目公司全员（但不含营销人员），并根据项目节点完成情况进行发放。

永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第2页目录目录项目公司激励方案项目公司激励方案n项目公司奖金额度的确定项目公司奖金额度的确定n项目公司业绩考核指标项目公司业绩考核指标n项目公司奖金的发放项目公司奖金的发放永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第3页房地产企业常用的项目公司奖金额度确定方法房地产企业常用的项目公司奖金额度确定方法方式方式确定依据确定依据计算公式计算公式发放周期发放周期适用情况适用情况工程量法工程量法根据完成的工程量，如建安投资额或建筑面积，乘以一定系数提取奖金目标建安成本奖励系数总建筑面积奖励因子项目关键节点项目进入稳定期，项目公司主要负责工程建设管理；持有型项目的开发建设销售收入法销售收入法根据以完成的销售收入，提取一定比例奖金额度项目总销售额奖励系数根据销售回款情况，按季度发放项目公司负责项目的全面运作管理净利润（或净利润（或税前利润）税前利润）法法根据项目最终实现的净利润，提取一定比例奖金额度项目净利润奖励系数项目竣工结算完成后发放开拓型项目，项目公司负责拿地，开发建设。

超额利润法超额利润法项目最终净利润额，扣除目标净利润额，提取一定比例奖金额度项目超额利润奖励系数项目竣工结算完成后发放项目公司在总部获取土地后进行开发建设，项目公司负责策划及销售。

永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第4页正略钧策建议永泰地产根据各项目的实际情况，采取工程量法或税正略钧策建议永泰地产根据各项目的实际情况，采取工程量法或税前利润法确定奖金额度前利润法确定奖金额度项目公司项目公司特点特点采取的业绩奖励方式采取的业绩奖励方式说明说明工程成本工程成本税前利润税前利润郦城郦城进入稳定期，项目公司负责项目建设按工程量确立奖金额度酒店酒店持有型物业，投资回报期长，且利润与后期的管理密切相关按工程量确立奖金额度京香青科京香青科在已有土地上开发项目根据项目税前利润情况确定奖金额度天津天津开拓型，需独立拿地，开发销售根据项目税前利润情况确定奖金额度土地一级开土地一级开发项目发项目一般根据投资额给与一定开发费用根据工程投资情况确定奖金额度项目公司奖金额度项目公司奖金额度=提取基数提取基数奖励系数奖励系数调整系数调整系数考核系数考核系数永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第5页下述工程量法及税前利润法奖励系数（奖励因子）均根据标准项目下述工程量法及税前利润法奖励系数（奖励因子）均根据标准项目模型测算，其他项目需根据具体情况进行调整模型测算，其他项目需根据具体情况进行调整项目类型项目类型住宅项目规模项目规模10-20万m2建设周期建设周期20-24个月交房标准交房标准毛坯有无拆迁有无拆迁无奖励系数测算标准项目模型奖励系数测算标准项目模型永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第6页方法一、根据工程量确定奖金额度方法一、根据工程量确定奖金额度适用情况适用情况对仅承担项目工程建设职责项目公司，以及承担持有型物业建设的项目公司，根据工程量给予一定奖励奖金总额的确定奖金总额的确定项目公司奖金额度项目公司奖金额度=目标建安成本（调整后）目标建安成本（调整后）奖励系数奖励系数调整系数调整系数考核系数考核系数或或项目公司奖金额度项目公司奖金额度=项目总建筑面积项目总建筑面积奖励因子奖励因子调整系数调整系数考核系数考核系数工程竣工结算后，根据工程建安总成本，并结合进度、质量、成本控制等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度发放方式发放方式在项目关键节点完成后，提前发放一定比例奖金在项目竣工结算后，根据项目考核结果，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放在交房1年后，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第7页项目公司总奖金额度的确定项目公司总奖金额度的确定标准（元标准（元/平平米）米）建筑面积（平建筑面积（平米）米）投资额（元）投资额（元）奖金系数奖金系数奖金额度奖金额度总成本55001500008250000000.35%3000000建安成本20001500003000000001%1%3000000项目公司奖金额度项目公司奖金额度=目标成本目标成本1%1%调整系数调整系数考核系数考核系数或或=20=20项目总建筑面积（平米）项目总建筑面积（平米）调整系数调整系数考核系数考核系数示意示意注：

目标投资额为调整后的目标投资额，实际投资超出调整后的目标成本的部分不计入奖金提取的基数注：

目标投资额为调整后的目标投资额，实际投资超出调整后的目标成本的部分不计入奖金提取的基数永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第8页方法二、根据税前利润确定奖金额度方法二、根据税前利润确定奖金额度适用情况适用情况对承担项目拓展职责，或项目策划、营销职责的项目公司，根据项目税前利润确定奖金额度奖金总额的确定奖金总额的确定项目公司奖金额度项目公司奖金额度=项目税前利润项目税前利润奖励系数奖励系数调整调整系数系数考核系数考核系数工程竣工结算后，根据项目税前利润额度，并结合进度、目标利润、质量等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度发放方式发放方式在项目关键节点完成后，根据考核情况，提前发放一定比例奖金；在项目竣工结算后，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放；在交房1年内，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度。

永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第9页房地产开发项目公司税前利润提成额度的确定，取决于三个方面的因房地产开发项目公司税前利润提成额度的确定，取决于三个方面的因素素n对于实现或超过目标利润的项目公司根据利润情况予以奖励，鼓励不断超越，多超多奖n充分考虑市场的重大变化给项目的利润带来的影响，根据市场因素对原定目标利润进行调整n不同的项目有其固有特点，根据项目的重要性程度和实现超额利润的难易程度，设立不同的提成比例调整系数，以体现激励的公平性永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第10页项目公司税前利润奖金额度的计算项目公司税前利润奖金额度的计算项目项目公司公司利润提成额利润提成额=提成基数提成基数提成比例（提成比例（3%）调整系数调整系数考核系数考核系数提成比例提成比例根据房地产市场的实践情况，针对所有项目制定统一额度（以行业平均税前利润率水平15%为基础）而提成比例调整系数提成比例调整系数则根据不同项目的特殊情况，分别予以确定说明永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第11页第一步是确定税前利润提成基数，项目奖金的发放要剔除重大市场因第一步是确定税前利润提成基数，项目奖金的发放要剔除重大市场因素对利润的影响素对利润的影响重重大大市市场场因因素素影影响响实际利润提成基数提成基数-=对于由项目公司进行拓展获取土地开发的项目，不必进行税前利润的调整对于由项目公司进行拓展获取土地开发的项目，不必进行税前利润的调整永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第12页剔除市场因素的办法是通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变剔除市场因素的办法是通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变因素对房地产开发项目利润的影响，有两种具体的操作方法，分别因素对房地产开发项目利润的影响，有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法是地价参考法和土地估价法地价参考法地价参考法土地估价法土地估价法在项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地域的地价拍卖情况对目标利润进行调整在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地价格进行评估提成基数提成基数实际利润实际利润（土地调整单价土地实际单价）（土地调整单价土地实际单价）项目土地建筑面积项目土地建筑面积土地调整土地调整单价单价永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第13页“地价参考法地价参考法”和和“土地估价法土地估价法”各有其优缺点，正略钧策建议根各有其优缺点，正略钧策建议根据外界条件进行选择据外界条件进行选择通过土地价格评估剔出市场因素对超额利润影响地价参考法地价参考法土地估价法土地估价法优点优点：

通过对项目销售期临近土地价格变动的参考，可比较客观地得出土地价格的变动情况，节约了评估成本；缺点缺点：

并非所有项目公司在销售期的周边土地都会出现拍卖的状况，难以全面适用优点优点：

无需考虑周边地价，直接可就项目土地评估，简便易行；缺点缺点：

需要评估成本，且容易包含人为因素在内，影响评估的客观性两个方法顺序有别，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价参考法，否则选择土地评估法两个方法顺序有别，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价参考法，否则选择土地评估法正略钧策建议正略钧策建议永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第14页“调整系数调整系数”是运用是运用“影响因素模型影响因素模型”对项目从规模、管理复杂性、对项目从规模、管理复杂性、项目周期等因素的考虑进行调整项目周期等因素的考虑进行调整A100,000mA100,000m221.11.1100,100,000m2A200,000m21.0000m2A200,000m21.0200,000m2A500,000m20.9200,000m2500,000m20.8A500,000m20.8有拆迁有拆迁1.11.1无拆迁无拆迁1.01.0精装修精装修1.11.1毛坯毛坯1.01.0调整调整系数系数=拆迁情况拆迁情况项目规模项目规模精装情况精装情况注注:

精装调整系数只针对销售型项目，不包括持有型项目精装调整系数只针对销售型项目，不包括持有型项目房地产开发项目影响因素模型房地产开发项目影响因素模型永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第15页“调整系数调整系数”确定方式二，根据每个项目的具体情况，考虑以下因确定方式二，根据每个项目的具体情况，考虑以下因素综合进行确定素综合进行确定影响维度项目复杂性项目复杂性影响因素项目特点项目特点其他其他类型项目规模其他建议权重20%40%10%20%装修情况拆迁情况10%永泰地产人力资源永泰地产人力资源咨询项目咨询项目保密文件、版权所有2007年1月4日第16页目录目录项目公司激励方案项目公司激励方案n项目公司奖金额度的确定项目公司奖金额度的确定n项目公司业绩考核指标项目公司业绩考核指标n项目公司奖金的发放项目公司奖金的发放永泰地