再谈房价.docx
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再谈房价
跌久必涨，涨久必跌，这叫做市场；
只涨不跌，这叫做：
中国楼市！
回望过去三十年，中国楼市每平米均价从不到1000元上涨至接近7000元；
即便是“房子是用来住的，不是用来炒的”，房价也依旧高歌猛涨。
今年一季度，房价涨幅再次创出历年新高：
7.9%！
不禁要问，我们的房价为何越调越涨，越涨越调？
未来，暴涨后的楼市又将走向何方，是涨还是跌？
要回答上面问题，还是得从历史说起。
看完这篇文章，也许你自己就有答案了！
1
海南泡沫，万人空巷炒楼
这是改革开放后，中国楼市的第一轮暴涨！
始于1980年的土地改革，启动于1987年的第一块土地拍卖，从此真正掀开了中国楼市的大幕！
炒房就是炒政策和预期，
海南也不例外！
1988年，海南独立建省，并且建立经济特区。
在如此之大的利好政策下，吸引了无数淘金者涌入。
一夜之间，海南出现了无数的房地产公司。
在那个狂热的年代，政府大肆批地，银行大胆放贷，开发商使劲盖楼。
利益各方都赚的盆满钵满，喜笑颜开！
自然而然，房价也水涨船高。
从1991年的每平米1400元，一年之间上涨至3000元，并且迅速突破5000。
部分楼盘甚至突破10000元。
要知道，即使是当年的北京，房价也只有每平米2000元。
如此严重的泡沫，已经严重脱离普通人的工资水平。
但是，海南政府很开心，继续出台各种政策推动楼市发展。
因为火爆的楼市，不仅带来滚滚的财政收入，而且也极大的刺激了经济的增长。
中国楼市，第一次震惊世界!
依靠火爆的楼市，海南当年经济增长速度达到了惊人的83%！
是的，你没有看错，是83%！
而这，引起了中央政府的注意和警惕!
于是，一纸令下：
提高利率，严控信贷，限期收回违规资金！
效果也立竿见影，房价随之大跳水，95%的房地产公司倒闭，整个房地产行业倒塌。
银行自然也不能幸免，大批房地产企业倒了，80%的房贷资金成了坏账。
挤兑下的海南发展银行，也成为我国银行史上第一家倒闭的银行，载入史册！
究其原因，可以发现，只要中央政府真的下决心刺破泡沫，房价必跌，甚至暴跌！
这是我们第一个结论。
2
超一线城市深圳，也能暴跌
在1997年金融危机下，提振经济成为当务之急。
于是，房地产这个潘多拉磨合被再次打开，一系列的利好政策不断出台，房地产行业在国民经济中的比重不断上升。
由此开始了漫长了“房价涨，调控；调控松绑，房价继续涨”的循环之中。
地方土地财政开始形成，中央也没有了壮士断腕的勇气。
只要不暴涨，中央政府便默许了这种状态；而地方政府，则彻底被房地产绑架，成为房价的助推剂。
在一路的调控中，凭借人口和经济优势，深圳关内均价从2003年的4000元上涨至2007年的12500元。
最高的时候触及16000元！
不得已，在民怨的压力下，政府出台了打压房地产的调控措施。
但是，从措施的力度上看，政府谋求的只是抑制房价过快上涨的势头，并无意戳破泡沫。
但是，人算不如天算。
2008年，一场百年不遇的全球金融危机来了！
一直高烧不退的房价瞬间跳水，房地产遭遇冰冻，土地流拍、地王退地。
原本依靠高负债、高杠杆、紧绷的现金流发展的房地产企业，也纷纷倒下。
深圳楼市，仅仅用了三个月，就从最高点的16000元暴跌至11000元！
房子沦为了负资产，投资者大量弃房断供，银行负债累累，各大房地产公司纷纷破产倒闭。
哀鸿遍野！
直到2009年中央政府出台“四万亿”，大量基础实施建设开工加码，大量热钱注入房地产行业，才重新焕发活力，再次开启上涨通道。
我们发现，泡沫不刺破就算不上泡沫，中国的房价政府说了算。
但是，危机是无法预知的，一场危机来临，所有的泡沫都将被戳破，直到用一个更大的泡沫去掩盖前一个泡沫!
再者，所谓的一线城市，有经济和人口支撑，但这并不是房价只涨不跌的理由。
2008年的危机足够说明，超一线城市的房价，也是可以跌的!
3
去库存永远在路上，但是房价依旧涨
“四万亿”计划后，扩张的信贷政策为房地产企业注入了活水，政府全面拯救濒临死亡的房地产行业。
危机过后一年，再次开启暴涨模式！
于是，我们政府再次毫无意外的出台调控措施。
结果，成交量暴跌！
然后，发现勒的太紧了，放松一点，房价继续上涨，然后再勒紧！
循环反复，如同写好的剧本一样！
套路都懒得换！
总之就是房价涨，调控的目的只是为了别涨那么快！
所以，期待政府打压房价的人，醒醒吧！
诸如所见，2011-2014年，一方面政府不断下调房贷利率，投放大量的货币进入房地产市场；另一方面，对楼市进行限购，调控房地产价格。
但是注意，被称为史上最严的调控政策，对于有实力的房企来说不关痛痒；对于有购买能力的投资者来说，也只是增加了稍许的成本，仅此而已！
看似矛盾的做法，其实本质上，政府还是希望房价上涨。
在一些三四线城市，库存闲置商品房数量快速增加。
调控房价，演变成去库存。
政府立马给楼市松绑，金融上也提供各种便利。
2015年开始，从一线城市蔓延至二线城市，随后在棚改和货币安置政策下，全国楼市均上演暴涨甚至翻倍行情！
毫无疑问，这次也是政府策划并且在后面推动。
进入2017年，更严的限购令再次出台，但是政府依旧未对楼市痛下杀手。
也就是我们现在看到的情况，部分城市上涨，部分城市下跌，部分城市横盘！
但是，这样的政策下，暴富了多少炒房客，又伤害了多少刚需族的利益？
多少人，依旧买不起房！
4
房价跌还是涨？
房价会暴涨吗？
前面说过，政府永远是推动房价上涨的一股力量。
每一轮危机过后，政府都会刺激房地产拉动经济增长。
但是，这股作用在不断减弱。
随着中央政治论调的出台，以及战略转型中国制造2025，稳健的货币政策下，政府将逐步摆脱对房地产的依赖。
同时以城市抢人大战为标志，人口红利出现拐点。
我们真诚的希望，政府在调控经济的路上，不会黔驴技穷，不再用一个更大的泡沫去掩盖前一个泡沫。
“房子是用来住的”这一史诗论调不会改变。
唯有此，房价将进入总体稳定缓慢上涨的通道。
房价会暴跌吗？
历史已经证明，房价的暴跌确实是存在的，政府打压楼市的决心决定楼市的下跌程度。
如果政府连续加息，甚至直接出台空置税，那么房价下跌70%，将不是梦想!
如果泡沫遇上经济危机，结果必然是，分分钟硬着陆，被钉在地板上动弹不得。
所以，暴跌会有，但那绝对是灾难。
危机下即使暴跌50%，绝大多数人也买不起房，因为你将面临失业和物价上涨等各种困境！
小幅下跌和局部暴跌可以有，但那也仅限于被炒作过度的城市，以及无人接盘的部分三四线城市!
老百姓辛辛苦苦从牙缝里省出的那点可怜积蓄，如何不在如今虚火奇高的楼市中一夜蒸发，所有这些，都是关系民生的不容忽视的重大问题。
答案到底在哪里？
在遥远的星空，或者苍穹之上吗？
千万“负”翁太多，有钱消费的太少
倘若用鲁迅先生的风格来形容中国的房子，大概是这样的：
“中国有两个时代，一个是暂时当稳了房奴的时代，一个是想当房奴而不得的时代。
”
我国“房奴”绝对是一个庞大群体，由于过去几年房价不断攀升，无论投资客还是普通购房者都削尖了脑袋往房产市场里冲，开发商看到如此庞大需求，也更加卖力拿地盖房。
长此以往，原本几千的房价被硬生生的推到几万，甚至几十万，可能是被房价涨怕了吧，对房子有真正需求的人不得已拿出全家老小的积蓄交上首付，走上了房奴的道路。
前两天看到一份数据，据悉我国通过银行贷款买房的家庭大约有2亿户，单算家里的主力“还贷”者，房奴人数应该有4亿多了，而不管哪个城市的购房者他们都面临一个问题，就是没钱消费。
一二线城市购房者收入高，但房价也高的离谱，早前有份报告显示大陆每940人中就有1人是千万富豪，而在千万资产的高净值人群中，北京更是每83人中就有1人拥有千万资产，确实在北京买套小居室的房子都要几百万，地段好的价值千万绝对够了，但是很多人的生活并不幸福，因为房子值多少钱就意味他们要背负多少贷款。
所谓的千万富翁，也可以叫做千万‘负’翁，所谓的百万富翁，也可以叫做百万‘负’翁，收入高的同时也要承担高负债，而三四线城市的房价用当地人的薪资来购买也是非常艰难的。
所以谁还有多余的闲钱消费？
被房子“绑架”的中国人
如果说之前奋斗工作是为了实现梦想，那现在工作应该是为了尽快还完房贷，对多数选择贷款买房的家庭来说，他们未来的20-30年已经变相被银行贷款捆绑住了，房子吞噬了国人的全部购买力，很多家庭除了房子一无所有。
从1990年至今，我大中国城镇居民的消费性支出增幅有两次低点，第一次是1998年，当年度的人均消费支出增幅只有3.5%。
到2017年，我大中国的居民消费性支出增幅下降到5.9%，乃是1990年以来的次低值，仅比1998年好一点。
与1998年的国企大规模亏损导致居民消费力低下不一样，这一次居民没钱消费的原因，在于老百姓手里的钱，都被房地产市场吞噬干净了。
过去10多年的一个显著特征是，是否更早的买了房，这种并不创造什么的财富增长是决定中国普通家庭财富高低，拉开普通家庭贫富悬殊的关键；
另一个显著特征是，大多数中国人都在为房而奔波，并把一生奋斗献给了房子。
中国家庭高负债主要是被城市房产“绑架”。
许多人苦熬一生，连同家庭成员的血汗钱一起，甚至连同他们的未来一起，转换成房地产中既得利益者的暴利。
由于民众财富绝大部分被转到了这些既得利益者手中，这成为消费持续低迷的一个非常重要的原因。
经济学家樊纲的“六个钱包论”很火。
所谓“六个钱包”，就是年轻人向家里人借钱凑首付买房。
男女两方都向各自的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷借钱，一共就是六户人家，六个钱包。
房子，消耗了大多数国人一个家族几代人的几十年的奋斗成果，甚至让他们透支了未来几十年的奋斗：
老百姓为了一套房，背负了一座债务大山，成为房奴；
高房价虹吸资金，抽干了实体经济的金融血液，让实体萧条；
高房价阻碍了年轻人安居城市，没希望/没安全/没幸福/阶层固化/流动停滞；
高房价让年轻人结不了婚，城里单身增多；
高房价经济压力太大，人们不愿生孩。
有些只有一套房的人还在为房价的上涨鼓与呼，真是愚蠢至极。
实质上房地产生产的只是国内财富，只是属于少数人的账面财富。
如果你只有一套房，房价上涨你也是受害者，房价涨到天上去和你也没关系，因为你又没办法变现，但银行的贷款可是一分没少还，同时还要承受房价上涨带来的整体财富变相缩水和消费支出增加。
我们要清醒的认识到：
一套房子在那里，值100万，还是1000万，它就是一套房而已，并不给社会创造或增加什么。
但一个人如果靠劳动创造让自己的财富从100万变成1000万，这个人一定会通过劳动给社会创造出或增加点些什么？
一个小公司从100万变成1000万，这个公司也一定不再是原来那个小公司的实力和竞争力。
房地产畸形繁荣的背后，是居民的大规模举债。
日前，工行董事长易会满在演讲时表示，2010-2017年，居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%。
与此同时，居民家庭债务占GDP的比重由33%升至49%。
哎……房子
房子让国民和国家表面上变得富有，也让国民和国家变得“贫穷”。
富有的是纸上的财富总值，可是百姓的日子却是越过越困难。
知乎上有一个帖子，叫年轻人首次置业应该怎么买房？
其中，排在第一位的回答很扎心：
“我所在的深圳，有万千在这里奋斗的青年在买房面前低下了头，心慌失措。
”
西班牙的《世界报》这样回答，说中国的高房价，毁灭了年轻人的爱情，也毁灭了年轻人的想像力。
一位美国教授考察中国后感叹说中国年轻人活得太累，他们的人生只有两个字：
房子。
对于绝大多数人来说，成功和拼搏的最大压力与最大动力都是：
高房价。
吕宁思感叹，中国人都不会享受生活，也不知道要享受的生活是什么样子，很多人被房子压死了。
房价就是一把达摩利斯之剑，越涨越危险，稍不留神就一剑砍下来，如果长期得不到妥善的解决之法，势必催发种种的社会问题和矛盾。
中国的楼市如何走向，中国的房价何去何从？
老百姓辛辛苦苦从牙缝里省出的那点可怜积蓄，如何不在如今虚火奇高的楼市中一夜蒸发，所有这些，都是关系民生的不容忽视的重大问题。
答案到底在哪里？
在遥远的星空，或者苍穹之上吗？
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