日照物业服务标准化管理.docx
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日照物业服务标准化管理
日照市物业服务标准化管理
示范文本
日照市住房和城乡建设局
2019年1月
一、管理类示范文本
（1）入伙交接单
号楼单元号房
项目
内容
交接情况
业主
经办人
验证
缴款
1、建设单位客户服务中心验证
确认
2、结清房屋余款
结清
3、住宅房契税
结清
4、专项维修资金
结清
5、房屋测绘费
结清
6、转移登记费
结清
7、房屋交易费
结清
缴款
1、物业服务费
结清
2、车位服务费
结清
3、其它
结清
填写
签署
递交
相关
文件
1、确认业主身份，留身份证复印件及照片
确认
2、业主登记表
填写
3、业主临时规约
签署
4、消防安全协议书
签署
5、物业服务协议
签署
6、房屋装饰装修协议
签署
7、业主手册
递交
8、房屋质量保证书及使用说明书
递交
钥匙
物品
发放
1、门禁IC卡、电卡、水卡
递交
2、可视对讲室内机、入户门猫眼
递交
3、入户门钥匙
递交
4、储藏室钥匙
递交
5、信报箱钥匙
递交
业主确认签名：
日期：
（2）业主信息登记表
幢单元室
使用性质：
□自用□办公建筑面积：
㎡
姓名
性别
填表日期
贴照片处
出生日期
籍贯
婚姻状况
民族
宅电
手机号码
工作单位
身份证号
通讯地址
邮编
职务
兴趣爱好
□体育□音乐□书画□其它
其它要求
紧急
联络人
住址
电话
家庭主要成员
姓名
与本人关系
出生日期
工作单位
联系电话
兴趣爱好
车辆信息
车辆型号
颜色
车辆号码
投保险种
特殊服务要求
备注：
1、上述各项资料应如实填写并确认无误。
如有变更，请您及时与物业服务中心取得联系，以便我们更好地为您服务。
2、请用蓝色或黑色钢笔、签字笔填写，勿用铅笔、圆珠笔、彩色笔填写。
（3）屋面工程细部构造查验表
序号
项目及合格质量标准
检验方法
查验结果
1
天沟、檐沟的排水坡度必须符合设计要求
查验施工验收记录，或用水平尺、拉线和尺量检查
2
天沟、檐沟的防水构造应符合以下要求
（1）沟内附加层在天沟、檐沟与屋面交接处宜空铺，空铺的宽度不应小于200毫米
（2）卷材防水层应由沟底部向上翻铺至沟外沿顶部，其收头应用水泥钉固定，并用防水密封材料封严
（3）涂膜收头应用防水涂料涂刷多遍或用防水密封材料封严
（4）天沟、檐沟与细石混凝土防水层的交接处，应有凹槽并用防水密封材料封严
查验隐蔽工程验收记录，并观察检查
3
檐口的防水构造应符合以下要求
（1）必须采取满粘法用卷材铺贴檐口的800毫米范围
（2）卷材收头应压入凹槽，并采用金属压条钉压、用防水密封材料封严
（3）涂膜收头应用防水涂料涂刷多遍或用防水密封材料封严
（4）檐口下端应抹出鹰嘴和滴水槽
查验隐蔽工程验收记录，并观察检查
4
水落口的防水构造应符合以下要求
（1）水落口杯的上口标高应设置在沟底的最低处
（2）防水层贴入水落口杯内的长度不应小于50毫米
（3）水落口周围500毫米范围内的坡度不应小于5％，并采用防水涂料密封，其厚度不应小于2毫米
（4）水落口杯与基层接触处应留有宽20毫米、深20毫米的凹槽，并填充密封材料
查验隐蔽工程验收记录，并观察检查
5
变形缝的防水构造应符合以下要求
（1）变形缝的泛水高度不应小于250毫米
（2）防水层应铺贴到变形缝两侧砌体的上部
（3）变形缝内应填充聚苯乙烯泡沫塑料，上部填充衬垫材料
（4）变形缝顶端应加盖混凝土或金属盖板，混凝土盖板的接缝处应用防水密封材料封填
查验隐蔽工程验收记录，并观察检查
6
女儿墙泛水的防水构造应符合以下要求
（1）应采取满粘法铺贴泛水处的卷材
（2）混凝土墙上的卷材收头应采用金属条钉压，并用防水密封材料封严
（3）砖砌女儿墙上的卷材收头应直接铺压在女儿墙压顶下，并做防水处理；也可以压入砖墙凹槽内固定密封，凹槽距离屋面找平层不应小于250毫米，凹槽上部的墙体应做防水处理
（4）涂膜防水层应直接涂刷到女儿墙的压顶下，收头处应多遍涂刷防水涂料封严，压顶需做防水处理
查验隐蔽工程验收记录，并观察检查
7
伸出屋面管道的防水构造应符合以下要求
（1）管道周围与找平层或细石混凝土防水层之间，需预留20毫米×20毫米的凹槽，并用防水密封材料填堵严密
（2）管道根部周围应增加附加层，其宽度和高度均不应少于300毫米
（3）管道根部直径500毫米范围内，找平层应为圆锥台，其抹出高度不小于30毫米
查验隐蔽工程验收记录，并观察检查
（4）配电柜、控制柜和动力、照明配电箱查验表
序号
项目及合格质量标准
检验方法
查验结果
1
金属框架和基础型钢的接地和接零
柜、屏、台、箱、盘的金属框架及基础型钢必须可靠接地或接零；装有电器元件的可开启门，门与框架之间应用裸编制铜线连接，并有标识
目测，查阅测试记录
2
手车式柜的推、拉及动、静触头检查
手车、抽出式柜的推、拉应灵活，无卡阻现象。
动、静触头的中心线应一致，且触头接触紧密；投入时接地触头先与主触头接触，退出时接地触头后与主触头脱开
实地抽查，查阅测试记录
3
成套配电柜的交接试验
（1）继电保护元件、逻辑元件、变送器和控制计算机等单体校验合格，整组试验正确，整体参数符合设计要求
（2）凡经法定程序批准，进入市场投入使用的新高压电器设备和继电保护装置，按产品技术文件要求进行交接试验
查阅实验记录，查阅产品技术文件
4
柜间线路电阻测试
柜、屏、台、箱、盘间线路的线间和线对地间绝缘电阻值为：
馈电线路必须大于0.5兆欧；二次回路必须大于1兆欧
查阅测试记录或现场检测
5
柜间和基础型钢连接
柜、屏、台、箱、盘相互间或与基础型钢连接，应用镀锌螺栓且防松零件齐全
目测检查
6
柜间二次回路耐压试验
柜、屏、台、箱、盘二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于10兆欧时，用2500伏兆欧表摇测1分钟应无闪络击穿现象；当绝缘电阻值在1～10兆欧时，用1000伏兆欧表摇测1分钟应无闪络击穿现象
查阅试验记录，或现场检测
7
柜内部检查试验
（1）控制开关及保护装置的型号、规格应符合设计要求
（2）闭锁装置动作准确、可靠
（3）主开关的辅助开关的切换动作，与主开关动作一致
（4）柜、屏、台、箱、盘上的标识器件标明被控设备编号及名称或操作位置，接线端子的编号清晰、工整、不易脱色
（5）回路中的电子元件不参加工频耐压试验，48V及以下回路可不做工频耐压试验
查阅试验记录，现场检测
8
低压电器组合应符合下列要求
（1）发热元件安装在通风良好的位置
（2）熔断器的熔体规格、自动开关的整定值应符合设计要求
（3）切换压板接触良好，相邻压板有安全距离，切换时不触及相临压板
（4）信号回路的信号灯、按钮、光字牌、电铃、电笛、事故电钟等动作及信号显示准确
（5）外壳须可靠接地或接零
（6）端子排安装牢固，端子有序号，强、弱电端子隔离布置，端子规格与导线截面积大小适配
目测检查，查阅试验记录及设计文件
9
连接柜、箱等面板上的电器及控制台、板等可动部位的配线应符合下列规定
（1）采用多股铜芯软线敷设，长度留有适当余量
（2）有外套塑料管等加强线束绝缘保护
（3）与电器连接时，端部绞紧，用不开口的终端端子或搪锡，不松散、不断股
（4）可转动部位两端用卡子固定
目测检查
（5）房屋交接验收单
楼房号：
日期：
名称
验收记录
对讲系统（线路、挂板）
门、窗
土建部分
厨卫上、下水
卫生间防水
制冷或采暖系统
插座、照明系统
强电控制箱及空开
天然气
其它
水表□初始读数；温泉水表□初始读数；电表□初始读数；
业主确认签字：
记录人：
处理结果：
业主确认：
日期：
（6）装饰装修管理协议
物业公司：
公司（以下称为甲方）
业主姓名及房号：
（以下称为乙方）
装修公司：
（以下称为丙方）
为加强小区内装饰装修活动的管理，保持良好的生活环境，维护乙方合法权益，根据《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）规定，由甲、乙、丙三方签订本协议，三方各执一份，共同遵守。
一、装修地点及装修期限：
1、装修地点：
号楼单元室
2、装修期限：
年月日至年月日
二、相关费用：
乙方或丙方在办理装修申请时向甲方交纳装修保证金共计￥：
元整，大写：
元整。
三、三方权责：
1、乙方在装饰装修房屋前，必须协同其委托的装饰装修单位向甲方申报登记，如实申报装修项目、施工人数、开工时间和竣工时间等内容。
如乙方自行装修，乙方即为实际装修负责人，必须同时履行乙方、丙方义务。
乙方、丙方应如实申报施工人员名单，施工人员身份证复印件，并持施工人员一寸照片办理《临时出入证》。
2、办理装修手续后，甲方发放《装修施工许可证》，乙方、丙方在装修期间必须将《装修施工许可证》张贴于装修房屋户门外侧，以便甲方对装修活动进行监督、检查。
3、乙方、丙方的装修活动必须保证建筑物结构完整和使用安全，并严格按照申请项目进行装修活动。
如申请装修项目有所变更，乙方或丙方务必向甲方提出变更申请，如实补充变更项目。
4、乙方、丙方在住宅室内装饰装修活动中禁止下列行为：
（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体（屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等）承重结构（承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等）；
（2）将没有防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房；
（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸或在承重墙上随意开设门窗，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（4）在公共平台、屋面搭建建筑物、构筑物或改为私有；
（5）损坏房屋原有节能设施、降低节能效果；
（6）在外墙、外窗、屋面上私自安装或架设独立天线和发射台等无线电设备，在外墙安装户外遮光帘、遮棚、花架、窗栏杆等任何伸出物或结构；
（7）严禁在本楼屋面平台、雨水天沟放置装修材料和垃圾等物品，以免影响其正常的使用功能，如出现此种情况，甲方有权要求物品所有人清除，情节严重的依法报政府有关部门处理，由此造成的一切后果，由责任人全部负责；
（8）拆改外墙、屋面工程、外立面装修等公用设施；
（9）禁止更换外窗；
（10）破坏公共区域设备设施；
（11）影响建筑物结构和使用安全及国家法律法规禁止的行为。
5、乙方或丙方从事室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（1）拆改供暖管道和设施；
（2）随意拆改、包封燃气管道和燃气设施；
（3）拆改室内可视对讲系统和安全报警系统；
（4）动用明火进行装修活动。
6、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，乙方应当经建筑物原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
7、针对以上第5、6条禁止行为和其它未经批准私自改变房屋结构及用途者，除恢复原样，扣除乙方或丙方的全部装修管理押金外，乙方、丙方还应承担由此产生的法律责任。
8、装修过程中不得擅自拆改暖气壁挂炉。
确需改动时，应提前向甲方提出申请，由壁挂炉原安装单位负责改动，改动费用由乙方和原安装单位协商确定。
如因乙方或丙方私自改动壁挂炉而造成壁挂炉损坏，由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。
9、禁止私自移动可视对讲位置，如确需移动必须向甲方提出申请。
安装空调外机必须按照规范进行安装。
10、卫生间装修前，乙方必须督导丙方对卫生间防水进行不少于48个小时的闭水实验，确认房屋防水良好后（须下层业主/住户认可），方可进行卫生间地面的其他装饰装修工程。
若因卫生间渗漏对楼下及乙方房屋造成损失的，由乙方承担全部责任。
11、卫生间和厨房的管道井检修口不得封闭或缩小尺寸，若因未留检修口或检修口过小，造成的维修不便，一切责任和损失由乙方自行承担。
12、装修施工时间为：
周一至周五上午8：
00—12：
00，下午14：
00—18：
00（夏季），13：
30—17：
30（冬季）；周六、周日只能进行无噪音施工。
如在非法定装修时间或日期进行噪音作业，甲方将依据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定予以制止，对于拒不改正者，甲方将报告有关部门依法处理，并依据本协议内容进行违约处理。
13、甲方有权随时检查装修施工现场，乙方、丙方有义务配合甲方对装修施工现场进行检查，对任何不符合《住宅室内装饰装修管理办法》要求的装修施工内容，甲方有权责令其停工、整改，乙方、丙方必须按照要求进行整改。
14、因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损坏他人物品等，均由乙方或丙方承担责任并赔偿全部损失。
15、散装的装修材料应及时入袋搬运。
严禁在户门外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所堆放、抛洒装修材料。
在搬运装修材料过程中不得损坏电梯等公用设备设施，如出现公共区域装修或公共设备设施损坏的情况，由乙方或丙方承担赔偿责任。
16、在装修期间，如乙方或丙方需搬运任何物品出小区（楼宇），请提前与甲方联系，由其核实后开具《物品搬运放行单》方可运出。
17、乙方、丙方装修时应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。
施工区域内至少配备两台在有效期内的5-8公斤灭火器。
如需动用明火，必须到物业服务中心办理用火申请，经批准后由具有电气焊上岗证人员进行施工，并按照《动火作业审批表》所批准的时效及位置实施动火作业。
18、施工区域禁止存放汽油、稀料及其它化学易燃品，如施工中确需使用易燃品，必须将易燃品与其他装修材料分开放置，并注意通风。
19、装修过程中，乙方或丙方必须指派专人负责安全工作，防止案件发生，发现可疑情况应及时报告甲方或报警。
20、如乙方与丙方因装修问题产生争议，由双方自行协商解决。
21、乙方或丙方装修负责人必须教育施工人员遵守园区相关管理规定，严禁下列行为：
（1）严禁用砖头或其他物品顶住电梯、楼宇大堂门；
（2）严禁将装修垃圾、各类胶、漆等杂物倒入下水管道（污水、雨水），所有建筑材料由指定的通道、电梯和走廊运进、运出；
（3）严禁在其他住户门前逗留、休息，影响其他住户的正常生活或造成投诉和财产损失；
（4）不得在小区（楼宇）内有吵架、斗殴、吸毒、贩毒、色情等违法乱纪活动，一经发现，甲方将严肃处理并交送公安机关；
（5）严禁擅自进入地下室，严禁在公共场所加工作业；
（6）严禁从公共区域拉线取电或将电线直接连接在室内插座或漏电开关上，装修房间内禁止吸烟或使用电炉；
（7）装修施工人员必须在18：
00前撤离园区，不准在小区及装修地点过夜。
特殊情况可允许少数人员留守，但不得在住宅小区内或户外公共场所活动；
（8）必须爱护公共设施，对于违反操作规定、破坏公共设施（包括楼道、墙面、天台等）的行为，施工人员必须予以纠正，对造成损失的须依据实际损失进行赔偿；
（9）乙方、丙方严禁在小区和楼内公共区域张贴、散发装修宣传材料；
（10）装修期间严禁在室内或公共区域大小便；
（11）严禁向窗外抛掷任何物品。
22、丙方施工人员应积极配合甲方各项装修管理工作。
四、装修验收：
1、装修全部结束后，乙方向甲方提出验收申请，双方约定验收时间进行验收。
2、装修验收时甲方、乙方和丙方应按《装修工程竣工验收表》逐项进行检查，验收完毕三方共同在《装修工程竣工验收表》中签字确认。
3、对验收中不合格的项目乙方、丙方应按甲方要求整改完毕，经甲方验收合格。
4、如无违反《住宅室内装饰装修管理办法》及本协议条款的行为，乙方或丙方凭收据清退装修保证金。
如有违约行为，按本协议约定承担违约责任，违约金从装修保证金中扣除。
五、违约处理：
1、对乙方、丙方违反本协议书的任何装修行为，甲方均有权制止，责令改正，并依据协议追究违约责任，对情况严重者，甲方将报请有关行政主管部门予以处罚。
2、施工过程中若有人员伤亡的事故发生，由乙方、丙方自行妥善处理。
3、违约金的扣除（可另行约定）。
4、其它需要约定的事项（可手写添加）。
甲方（盖章）：
乙方：
丙方（盖章）：
代表人（签字）：
签字（盖章）：
代表人（签字）：
年月日年月日年月日
（7）装修巡查记录表
物管中心（处）________________________________________编号：
版本：
A
装修业户名称
楼号
房号
开始时间
结束时间
装修项目内容：
巡查时间
装修工作情况
处理结果
巡查人
备注
说明：
本记录适用于分户记录装修巡查情况。
（8）装修交接、验收明细表
房号（店铺）：
业主姓名：
装修公司：
备注
设施名称
装修交接明细
装修验收明细
数量
施工前设施状况
数量
施工后设施状况
对讲系统（挂板、线路）
塑钢门、窗（含五金件）
墙面、地面、瓷砖、顶棚
窗框内、外密封胶
纱窗
散热器（含阀门、固定件）
烟风道
厨房上、下水管
卫生间防水
卫生间上、下水管
地面下水检修口
插座、照明系统
强电控制箱及空开
电话线路（预留）
网络（预留）
消防栓、消报及手报
水带、枪头
消防喷淋、烟感
水表
状态：
初始读数：
热水表
状态：
初始读数：
电表
状态：
读数：
业主确认：
业主确认：
装修公司确认：
装修公司确认：
物业交接人：
物业验收人：
交接时间：
验收时间：
注：
1.此表作为装修交接及验收时房屋及设施状况的依据，此表未列明设施状况以房屋验收单为准。
2.由于承重墙改造、破坏防水、改造水、电、暖系统或装修不当行为而引发的问题由业主或装修公司负责。
3.为了保证您房屋及设备今后能够顺利维修，请装修单位在验收时，向物业工程部提供线路图、管道竣工图，如未提供造成无法维修，责任由业主自行承担。
（9）闭水试验备案表
房号
业主
姓名
施工
单位
装修
单位
试验
时间
试验
时间
试验
地点
卫生间
试验
地点
厨房
试验情况：
试验情况：
业主：
装修单位：
管理处：
时间：
年月日
装修前由业主、装修单位、管理处共同完成闭水测试的工作。
如有漏水、渗水现象由施工单位修复。
测试合格后由业主和装修单位负责人签字确认后方可开工。
测试合格后，因装修施工原因造成渗水、漏水现象或因此造成损失的由装修单位负责。
（10）客户投诉处理记录表
服务中心
受理日期与时间
投诉接待人
投诉人
姓名
房号
投诉人联系方式
投诉方式
□电话□来访□网络
□400客服热线□信函
□微信/QQ□其他
投诉性质
□一般投诉□重大投诉
□超出物业服务范围事项
投诉分类
□综合服务类□安全管理类□设备管理类□环境管理类□业户纠纷类
□房屋管理类□地产相关类□市政相关类□其他类
备注：
1、一般投诉：
因管理和服务不到位，在生活或工作中给业主造成不便，通过改进可以解决和改进的投诉事件。
2、重大投诉：
因管理和服务不到位，造成业主人身伤害或财产损失，媒体曝光的投诉事件。
一般投诉无故一个月内未处理完毕的，升级为重大投诉处理。
投诉事件内容（客观描述）：
记录人/时间：
投诉处理过程及结果：
处理人/时间：
回访
回访方式
投诉人对处理结果的意见
□上门□电话□网络（需留聊天记录）□其他
□满意□不满意□谅解□保留意见
投诉人其他意见：
投诉人签名/时间：
回访人签名/时间：
注：
如非当面回访的需保留电话回访的录音，单独存档留存。
（11）共用部位、共用设备的公共收益收支情况公示表
一、收入情况
序号
收入项目
收入金额
收入时间
经办人
1
公共部位广告经营
电梯轿厢广告
户外广告
其他公共部位广告
…………
2
公共场地租金
3
……………………
当前收入合计：
二、支出情况
序号
支出项目
支出金额
支出时间
经办人
1
经营管理成本
人工成本
材料成本
2
公共设施设备维修、更新、改造及日常养护
电梯设备
消防设备
监控设备
…………
3
公共部位维修、更新、改造及日常养护
公共外墙面
公共屋顶
…………
4
…………
当前支出合计：
当前结余总计：
如有异议可致电本物业服务处详询。
电话：
物业服务处（盖章）
年月日
（12）物业服务派工单
编号：
诉求人
房号
日期
公共服务
工程维修（）房屋维保（）服务投诉（）其它（）
有偿服务
入户保洁（）入户维修（）中介服务（）其它（）
物料
收费
申报内容：
派单人
派工时间
接单人
完工时间
处理结果：
签字：
业主意见：
签字：
（13）业主满意度调查表
楼号/房号：
业主签字：
序号
服务内容
满意度
满意
基本满意
不
升级会员 