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三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计----说明书

——目录——

1．背景·认识 1

1．1 背景 1

1．2 再认识——“阳光海岸”6大特质 2

1．3 项目定位 2

2．技术路线——项目主导型城市设计 3

2．1项目特征 3

2．2项目主导型城市设计 3

2．3动态城市设计 7

3．规划设计重点问题说明 8

3．1城市设计整体结构 8

3．2项目策划与准入标准 11

3．3交通系统规划 16

3．4项目实施管理与开发策略建议 17

——说明书——

1．背景·认识

1．1背景

·区域视野：

--城市、地段区位及现状

三亚是中国唯一的热带海滨城市，也是世界上热带海洋旅游资源最为密集的地区之一；它也是处于中国最南端的城市，东南亚的中心位置，与东南亚各国及港、澳、台地区联系便利。

这些为三亚旅游业的蓬勃发展创造了良好的前提条件。

据世界旅行和旅游理事会（WTTC）发表的报告，在世界国际旅游人数及收入上，东南亚地区所占比例由上世纪70年代初的3.6%和6.7%增长到世纪末的16%和17%。

而据世界旅游组织预测，到2020年，中国将超越美国成为世界第一位的旅游目的地国家，将占据世界市场8.6%的份额，1995~2020年旅游者年增长率达到8.0%。

通过这些乐观的预测可见，三亚的旅游业发展拥有良好的前景。

·城市角度：

最新一版总规（1999年）定位三亚为“国际热带海滨风景旅游城市”，明确了城市走专业化旅游城市的发展道路。

目前，主城区作为三亚旅游系统的中枢，游客必经之地，承担三亚旅游业的组织、交通、接待服务的功能远远不够，致使各景区过多地承担营造旅游城市环境的职能。

为进一步减弱各景区开发强度，改善生态环境，势必要对三亚主城区特别是沿海部分，按旅游功能的需要进行改造，增加为旅游配套的各种商业服务、文化娱乐设施等。

在2004年的城镇建设工作会议上，市领导提出了“两都、三中心”的概念内容，即：

把三亚建设成休闲之都、健康之都，逐步建设成会展中心、购物中心、时尚中心。

这些内容与三亚城市定位的性质是相一致的，也对城市发展和建设提出了更加明确、具体的要求。

而对具有成为三亚旅游服务基地条件的“阳光海岸”来说，如何在规划设计中具体体现以上内容特别是“三中心”的内容，为其提供空间平台，也是必须重点考虑的。

·关键词：

10余年来，三亚的性质确定经历了一个演变的过程：

“重点发展旅游业和高新技术产业的热带海滨风景旅游城市”（1988年总规）--“国际热带海滨风景旅游城市，海南南部地区中心城市”（1994年总规）--“国际热带海滨风景旅游城市”（1999年总规）。

新的城市性质强调三亚的国际地位，从综合性、地区性城市逐步转向国际性旅游专业化城市。

其中，必须把握3个关键词：

“国际”、“热带海滨”、“旅游”，它们分别对城市的影响力/职能和建设标准、景观特色、专业化分工这三方面提出了要求。

这3个关键词是对旧城区进行改造、提升的参照标准，同时也是现状分析、项目策划和建设的评价标准。

目前，主城区作为三亚旅游系统的中枢，承担三亚旅游业的组织、交通、接待服务的功能远远不够。

“阳光海岸”位于三亚河入海口以北沿三亚湾展开的滨海区段内，是主城区滨海的黄金地段，总用地约148公顷。

政府希望通过城市滨海地段的改造，以及一系列旅游服务性质项目的实施，将这一区域打造成为旅游服务的“不夜城”。

--国际性重大题材事件

1．2再认识——“阳光海岸”6大特质

“阳光海岸”地段具有良好的区位条件和景观优势，同时部分用地再开发的可能性，为三亚向其预定战略目标的发展提供了机遇和平台。

面对这样重要的地段，我们有必要对其特质做进一步的挖掘和认识。

这可以概括为以下几点：

•稀缺性：

中国唯一的热带滨海地区，三亚独一无二的城市中心滨海标志性地段；

•标志性：

更广大区域的标志性场所，国际性重大题材和事件的展示区域及发生地；

•公共性：

面向南中国蓝色海洋的完全开放的城市公共空间与场所；

•浪漫/性感：

充满情调和浪漫的戏剧性场所，神话传说与浪漫故事的空间载体；

•城市童话：

闲逸的家园与诗意的城市生活，激发幻想与想象力的艺术空间；

•意义空间：

南山——信仰之源、健康之所，天涯海角——忠贞印记、情感归宿，鹿回头——南海情山、情人港湾。

1．3项目定位

基于对地段的详细分析和对于该项目的认识理解，并且结合“阳光海岸”城市设计国际竞赛方案的一些共识，初步明确了“阳光海岸”项目的定性定位，并且高度概括为3大目标、9条原则：

1．3．13大目标：

•在物质设施方面，“阳光海岸”地段是围绕港口展开的，为三亚提供最具国际影响力的项目，为旅游提供专业服务的综合功能区，是24小时始终充满活力的“不夜城”；

•在建设标准方面，“阳光海岸”地段应当体现城市旅游专业特色、具有国际标准，它应当是服务于全国以至于更广大区域；

•在整体气氛方面，“阳光海岸”地段的空间性格是外向的，是充满魅力和想象力的，提供尺度宜人的，丰富多彩的活动场所。

1．3．29大原则：

•国际性/主题性：

地段定位的要求，必须具有高标准和广泛的影响力；

•整体性：

必须建立一个整体的空间、功能和活动的结构；

•特色性：

必须体现三亚城市、“阳光海岸”地段的特色；

•标志性：

树立三亚标志性的形象，白排岛的端头是最重要的点；

•活力性：

拥有各种极富活力、具有辐射能力的各类公共性项目；

•功能混合性：

landmixed-use，保障地段的丰富多彩，体现“不夜城”；

•滨海公共性：

所有的人均能享受滨海空间，保障滨海良好的可达性；

•步行优先，公交优先：

交通组织的原则，营造步行者的天堂；

•现实性：

必须是可实施的，立足现实，便于操作。

2．技术路线——项目主导型城市设计

2．1项目特征

通过分析，我们认为该项目具有以下几点明显特征，即：

·周期较短，开发压力大。

由于地段地处主城区滨海黄金地段，因此面临着巨大的开发压力。

调研中发现，现状已有相当量的开发楼盘正在建设当中，而整个规划过程中，就有若干项目建成并投入使用。

规划之初，三亚市规划主管部门已冻结这一地段所有报批项目，同时也面临着巨大的开发压力。

因此项目必然要求在较短的规划编制周期内完成，并合理地、尽早地将地段内各开发项目纳入规划的统一管控中。

·具有良好的自身条件，面临发展机遇。

“阳光海岸”地段地处三亚城区滨海地段，无论是从整个区域来看，还是从城市中的位置来看，他都具有良好的区位条件。

同时，这一地段海拥有良好的自然资源（如海面、港湾、椰林、沙滩），同时其土地资源还有相当大的潜力。

所以，其自身条件优越。

而三亚，在连续举办了几次世界小姐总决赛之后，又将承办金鸡百花奖颁奖典礼，一系列具有广泛影响力的重大活动，使三亚的知名度和城市品质得到了极大的提升。

这一切，使三亚面临着极好的发展机遇，而位于三亚黄金地段的“阳光海岸”，同样也因此获得了良好的机遇。

·其实施对城市具有重要的战略意义。

通过城市总体规划所确定的城市性质和对主城区的发展要求可以看出，“阳光海岸”地段的改造和整个项目的实施，是城市资源整合，实现其“国际热带海滨风景旅游城市”战略目标必不可少的一环。

同时，这一项目的实施，对于三亚市政府提出的实现“时尚中心、购物中心”等现实的目标也具有重要的意义。

该项目具有以上特点，具有很强的实施性，也就是说，该项目是以实施为目的的一个规划设计项目。

实施性的规划设计项目，其工作思路可概括为下图：

实施理念←———前期研究、咨询、竞赛……

现状约束、发展背景、管理需要、市场需求

—————→↓

实施性蓝图←———功能/形态确定

—————→↓

实施中管理/控制←———城市设计文件

—————→↓

实施←———城市设计后续服务

2．2项目主导型城市设计

通过对三亚、对项目的认识理解，以及通过对国际竞赛中一些共同理念的总结，我们认为该项目应强调这样的理念，即：

强调引领性项目对地段改造开发的带动作用，并从不同角度和侧重点策划了各种项目。

国内外滨水地区成功改造的经验也证明，具有辐射力和活力的引领性项目是关键因素之一。

而三亚“阳光海岸”的现状，也迫切需要具有触媒作用的项目来激发地段的潜力和活力，带动其改造更新。

“阳光海岸”段城市设计必须具有很强的可实施性，需要根据城市、地段的特点，量身打造具有触媒性质的项目，并保障其实施。

这是整个工作的重点之一，也就是说，这是一个以触媒项目为主导的城市设计项目。

实施性城市设计←——→项目主导型城市设计

围绕实施性目的开展的工作，也即是围绕项目展开的工作，工作框架如下：

技术支撑手段

前期研究——类比研究

——各类分析

——……

设计方案——功能/空间形态

——经济测算

——……

设计控制——设计导则/图则

——公示/接受监督

——……

后续服务——设计辅导

——信息反馈、总结

——……

项目策划←—————

信息反馈

项目落实←—————

项目管理/控制←—————

项目实施←—————

2．2．1项目策划——城市设计前期研究

城市设计前期工作的重点在于：

三亚目前急需哪些项目？

这一地段的条件又能容纳哪些项目？

概括地说，即：

项目需求与地段空间供给分析。

这一工作可以概括为以下三步：

·需求分析——类比研究，三亚缺什么？

·供给分析——重点是地段的空间供给分析。

·项目策划——需求分析与供给分析结合。

每一部分工作内容主要包括以下内容：

类比研究（旅游城市/地区的旅游服务性、标志性项目归纳总结）

↓

三亚需要什么类型的项目？

（体现国际影响力的项目设施、旅游服务设施和休闲娱乐场所、具有地方特色的节庆活动场所和大型开敞空间）

↓（地段分析、项目取舍、量身定做）

“阳光海岸”应设置哪些项目？

（标志性、时尚、娱乐、购物、餐饮类项目）

通过以上分析总结，基本上可圈定一个项目策划、选择的范围，概括为下表：

--项目选择：

配套服务设施、休闲娱乐设施

表1：

项目选择表（初步）：

类别