房地产项目业主管理方案.docx
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房地产项目业主管理方案
房地产项目业主管理方案
XXX房地产公司
二〇一五年五月二十日
第一章服务范围
服务原则（内容）：
项目实施阶段：
1、设计阶段：
方案设计阶段：
1、配合甲方提出方案深化设计要求及合理化建议。
2、配合甲方进行设备选型考察，提出设备选型方案。
3、监督设计单位完善方案深化，达到初步设计条件的深度。
4、代理甲方完成方案报审手续。
5、配合甲方与市政公司沟通，确定大市政条件。
6、确定专业勘查设计院，完成初勘到详勘的地质报告。
初步设计阶段：
1、根据国家初步设计编制深度规范的要求，监督设计单位完成初步设计阶段的全部图纸。
并由我公司专业工程师对各个专业图纸质量进行监督。
2、配合甲方完成初步设计专家评审。
3、配合确定设备专业设计方案。
4、初步确定专业公司，如：
幕墙、地源热泵、楼宇自控等专业公司，由其与设计总包单位配合完成专项设计图纸。
5、代理甲方完成园林、市政、消防、人防等各类报审手续。
6、配合设计院将外线作为专项专题，进行初步规划及分析，拿出设计初稿。
7、要求设计单位根据专家评审意见修改深化初步设计图纸，达到施工图条件图深度。
8、在初步设计阶段完成初步项目概算，为甲方提出项目成本依据。
施工图设计阶段：
1、根据国家施工图编制深度及规范的要求，监督设计单位完成施工图设计阶段的全部图纸。
并由我公司专业工程师对各个专业图纸质量进行监督。
2、要求设计单位按照设计合同约定的时间拿出图纸，并严格遵守设计进度计划。
3、配合协调各专业设计公司与设计总包单位配合，按时保质保量拿出施工图图纸。
4、要求设计单位积极配合甲方完成各类行政报批手续。
5、确定关系良好的图纸审查单位，尽早完成施工图审查及修改手续。
6、配合设计单位尽早完成建筑节能审查所需各类表格及计算书。
7、配合设计单位尽早完成抗震、人防等各类专项评审图纸及手续。
8、与设计单位积极配合甲方完成施工招投标手续。
9、对设计单位施工图会签的白图进行内部专业审查，并提出修改意见。
设计后期服务阶段：
1、与设计单位配合施工单位完成施工图交底工作。
2、在施工过程中要求设计单位随叫随到，及时解决施工中遇到的问题。
3、竣工收尾阶段，协同设计单位共同完成建筑单项及总体验收任务。
4、协同设计单位在内装修、精装修阶段做好顾问工作，提出合理化建议。
5、整个工程结束后，协同设计单位完成各项收尾工作。
6、在工程销售阶段，积极配合销售、推广部门的工作，及时提供各类图纸。
2、前期开发手续的办理：
1.向政府有关部门办理项目开发建设相关的批文、证照（包括选址意见书、土地证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证等）。
2.向有关政府主管部门办理工程开工申请和批准的手续。
3.向水、电、天然气、规划、环保、卫生、消防、交通、园林等政府主管部门进行征询工作，并取得相关批文。
4.项目招投标的办理：
包括办理招标登记、招标申请、招标准备、招标通告、编制招标文件并核准、编制招标工程标底、标底送审合同预算审查处确认、标底送市招标办核准，正式申请招标、投标单位资格审批、编制投标书并送达、召开招标会，勘察现场、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书等。
3、施工阶段
1.施工场地的“七通一平”。
2.施工单位进场和施工暂设。
3.工程的基础、结构施工与设备安装。
4.施工过程中的工程质量、安全、进度及造价的管理。
5.组织协调项目内、外部关系 。
6.组织项目竣工验收。
7.呈报投资方文件及资料。
第二章项目部组织架构、人员构成及岗位职责
人员构成及岗位职责：
1、人员构成：
序号
职位
姓名
年龄
职称
备注
1
项目经理
2
项目总工
3
土建工程师
4
水暖工程师
5
强电工程师
6
弱电工程师
7
概、预算员
8
行政管理员
2、岗位职责
项目经理：
1、真贯彻公司的各项决议，及时完成公司下达的工作任务。
2、负责按时制定出各阶段的施工进度计划、材料供应计划和资金需求计划。
3、负责加强施工队伍的管理，确保按照图纸施工、施工组织设计和国家的规定标准施工。
4、参与进行招投标及选择施工队的具体工作。
5、负责及时编制各分部分项工程的施工预算，报预决算师核准以保证资金计划的落实实施。
6、负责把安全工作放在一切工作的首位，避免人身及机械安全事故的发生。
7、负责定期组织工程质量安全的检查活动，并及时总结上报。
8、职权范围内及时处理施工现场的各种质量事故，并及时上报。
9、组织参加图纸会审工作，并及时将设计和施工中发现的问题以书面形式上报。
10、责随时跟进施工队的进度状况，发现问题须及时解决。
11、负责及时组织各分部分项工程的隐蔽工程验收工作，并确保资料的真实性和完整性。
12、负责收集整理各种资料，并接受质监小组对资料的审查。
13、及时完成公司交办的各种临时性工作。
总工程师：
1、主持审核投资项目的设计方案，审定设计单位的所有图纸及设计技术变更通知。
2、负责审核、控制工程项目建设成本。
3、负责参与承建单位的选择和招、投标工作。
4、主持审批权承建单位提出的组织设计、施工技术方案和施工进度计划。
5、负责参与审查承建单位提出的材料和设备清单及规格、质量。
6、负责督促、检查承建单位严格按图纸及技术规程施工，做好安全生产，确保工程质量。
7、负责处理质量、安全事故。
8、负责验收各工程项目所使用的材料、构件及设备的质量情况，严格把关。
9、负责督促整理合同文件和技术档案资料。
10、负责组织设计单位（部门）和承建单位（施工队）进行工程竣工初步验收，向有关部门提出竣工验收报告。
负责日常对施工进度、质量、安全的检查，发现问题须及时解决并上报。
11、负责督促竣工工程资料存档。
12、负责定期制定月、季、年度的部门工作计划和工作总结并及时上交。
专业工程师：
1、协助经理认真做好开工前的准备，指导督促施工队编制施工组织设计及施工进度计划并跟踪落实。
2、负责认真审核工程所需材料并对进场材料要严格把好质量关。
3、负责认真核对建筑物的定位、标高和布局等方面是否符合图纸设计和公司合同要求。
4、负责对图纸变更、增补工程进行现场签证和记录。
5、负责作好分部分项的资料整理，做好档案统一归档管理。
6、负责审核各专业（土建、水电、空调、园林绿化）工程预付款，并呈报预决算部复核，核实好已完成的工程量。
7、负责分部分项的验收工作，把好工程质量关。
8、负责协助经理、总工程师处理现场发生的重大质量、安全事故，整理原始资料上报主管部门。
9、负责整理各项工程（土建、水电、园林绿化等）的竣工资料及交接工作。
。
10、负责日常对施工进度、质量、安全的检查，发现问题须及时解决并上报。
11、及时参与工程各分部分项工程的隐蔽工程验收工作，并确保资料的真实性和完整性。
12、负责完成经理交办的临时性工作。
概、预算员：
1、协助经理审核、控制工程项目建设成本。
2、参与建筑成本预算的前期规划工作。
3、根据国家和地区的建筑材料价格标准，制订本公司的原材料价格标准。
4、审核工程月、季度工程量，为工程进度款的拨付提供依据。
5、解决工作中概、预算的各项问题。
完成经理安排的临时性工作。
行政管理员：
1、负责收集、整理工程有关政策法规和信息动态。
2、负责有关工程项目的文字打印、整理工作。
3、负责工程项目技术资料档案的立卷归档和保管借阅工作。
4、负责记录项目各种会议纪要，收集、保管工程业务上的照片和像片。
5、负责图纸、文件、资料的签收、分发、保管等工作。
3、公司组织架构
工程建设管理公司
工
程
部
合
同
预
算
部
财
务
部
办
公
室
开
发
设
计
部
项目部
第三章设计管理
1、项目设计管理方案：
%……&生态城项目将进入方案实施阶段，时间紧，任务重，设计管理的责任重大。
设计部门拟从以下几个方面进行全方位的设计监督管理，力求保质保量按时完成项目设计阶段的任务：
一、设计进度计划的编制：
根据的规模及功能以及项目施工进度计划的安排，编制出切实可行的设计进度计划，保证不拖项目施工的后腿。
此计划按照年月日开工进行倒排。
但本项目工期紧，任务重，我们也做了边设计、边施工，甚至安排设计人员进行现场设计的准备：
设计重要阶段
相关重要节点
时间节点控制
1、方案深化设计
方案深化评审
方案报建
2、初步设计
初步设计报建
3、施工图设计
施工图报建
如果进行“三边”工程设计，我们则安排勘察院进行详勘后设计单位立即开始建筑基础部分的设计，先出开槽图、桩基图、底板基础图，配合施工单位的进场施工。
2、设计阶段质量控制：
1、方案阶段质量控制要点：
A、根据项目使用方要求，编制方案深化设计条件，主要包括以下几点：
1）建筑外立面材料及选型
2）建筑内部装饰材料及选型
3）建筑功能要求
4）结构设计形式
5）暖通方案确定及选型
6）给排水及消防方案确定及选型
7）强电方案确定及选型
8）弱电专业确定及选型
9）节能环保技术的选择及设备选型
10）建筑外线管线综合的初步设想
2、初步阶段质量控制要点：
B、根据国家初步设计编制深度规范的要求，监督设计单位完成初步设计阶段的全部图纸，通过我公司组织的初步设计评审。
并根据评审要求完成施工图条件图。
质量控制要点如下：
1）建筑专业是否完全落实了功能要求，不得缺项。
2）建筑专业是否完全考虑了设备专业的要求，不得缺项。
3）建筑专业与结构专业的结构布置是否完全吻合。
4）结构专业地基基础方案是否完备。
5）结构计算是否安全合理，与各专业就梁高等问题充分配合。
6）給排水专业消防水池、喷淋、卫生间管线是否完备，并符合建筑等专业要求。
7）暖通节能计算是否符合国家相关要求。
8）采暖、制冷、通风的设计方案符合甲方要求并与电气、建筑专业征求过意见。
9）强电的变配电室基本方案已经确定，并与各专业协调无误。
10）弱电各子系统完备，并与弱电设计公司、各个专业配合，确定设计方案。
11）外线作为专项专题，进行初步规划及分析，拿出设计初稿。
3、施工图设计阶段质量控制要点：
C、该阶段初期，严格要求建筑专业、结构专业拿出严谨完备的施工图条件图，按时发出施工图条件。
中期协调各专业积极配合。
末期要求各个专业认真校对彼此添加的条件。
主要质量控制要点如下：
12）建筑专业对各个细部节点认真设计，并与结构专业密切配合。
13）外立面细节必须认真设计。
14）对防水做法须认真考虑。
15）结构专业对基础及主体结构应仔细设计。
16）结构专业应积极配合建筑专业的细部设计，给出结构设计方案。
17）給排水专业在施工图设计时应征求建筑专业意见，对水管暗装、上下水管及地漏位置仔细设计。
18）与建筑、暖通、电气专业在吊顶天花设计时认真配合，避免打架。
19）电气专业对天花灯具应精心设计，主动配合建筑专业。
20）电气专业在弱电公司图纸出来后应认真审图，谨慎签字。
21）暖通专业的设备用房应与各专业积极配合。
22）暖通专业的吊顶内各管线系统认真设计，并与各专业认真配合，避免打架。
23）各专业会签时须认真审图。
24）请设计院确定该项目为院审重点项目，严格把关。
25）设计会签后先打白图交我公司设计部进行审查。
3、设计阶段进度控制：
该项目要求设计院按我公司要求给出详细的设计进度计划并给出设计人员详细名单，确定设计项目经理。
我设计部对项目经理进行各进度节点审查，如有拖延，立即要求其按照计划赶抢工期，并积极配合设计单位解决问题。
在方案、消防、绿化、市政报批等节点，要求设计院按时拿出报批图纸。
在施工图审查过程中要求设计院与审图公司密切配合，及早介入，及时修改，尽早完成各项手续。
4、对专业公司的协调管理
在设计阶段，幕墙公司、钢结构公司、园林公司、市政公司、暖通设备公司等专业公司的协调管理也是设计管理的重要一环。
在管理上设计部门应做到配合甲方及早进行设备及专业公司的考察。
协调设计总包单位与专业公司尽早进行沟通。
在专业上设计部门应多听各类专家意见，不偏执、不盲从，提出合理化建议供甲方选择，并对设计单位及专业厂家提出设计要求。
5、设计管理部门内部管理办法
该项目管理的成败主要取决于公司内部人员管理水平，主要包括以下几点：
1、人员技术素质高，各专业完备。
严格做到技术人员与设计单位技术人员的实时、无障碍沟通。
2、责任到人，实行质量终身负责制。
每人明确责任，做到有事故必有责任人。
设计质量终身负责制。
3、严格职业道德规范，严禁吃拿卡要。
对各个设计管理人员进行明确的道德规范教育，有问题决不姑息，采用零容忍原则。
4、设计过程文件进行严格管理，必须用文字与各设计单位沟通，完善每次设计及沟通的过程文件，如：
设计草图、电话记录、会议纪要等。
5、积极组织技术管理人员学习考察先进节能环保技术。
通过设计部门协同个设计单位的精心设计，确保项目成为功能完备、技术领先、节能环保、造型完美、环境宜人的生态城标志建筑物。
第四章合同管理
1、合同管理服务的主要工作内容：
1.合同签订前的管理：
进行有关招标工作，包括对投标单位资格预审、考察，组织编制及审查招标文件，开展各项投标的评标工作，协助或按照贵司授权与承包人、材料供应商协商签订合同。
1） 对投标人进行投标资格审核，考察。
考察及审查投标人的市场准入资格、资质、营业执照、组织机构、同类工程经验、地区施工经验、可利用于本工程的资源（管理能力、技术人员和施工装备等）、需分包的范围、完成项目的资金稳定性和来源、保函（或保证金）提供和履约能力，分析其综合投标实力。
2） 确认承包人所选择的分包商和设备供应商，并对材料样品进行鉴定和确认。
3） 编制及审核工程承包施工、材料供应等的招标文件。
包括招标邀请函、投标须知、招标文件、合同协议书、合同条件、工程规范和技术说明、合同图纸目录、工程量清单以及附件等。
4） 组织投标人答疑，踏勘考察现场，进行招标文件的修正及澄清。
5） 组织开标、评标及投标澄清确认工作。
负责审核报价，审核投标方案及报价组成，详细分析各投标书中存在的计算错误和技术错误等情况。
审查招标文件中规定要求提交的各类商务文件，包括保函、保证、保险等。
6） 组织评标、决标工作。
在决标前对任何必要的更改作出建议，并落实各投标书中的疑点，编制评标报告。
7） 起草、修改合同协议书及参加合同谈判。
起草或审核、协商上述与中标人的合同，充分维护业主的合法权益；确保合同条款的严密性并符合法律法规、业主及有关主管部门的要求；力求条款完善、词句严谨、内容合法、各方权利义务明确，并严格审查资质证明等资料。
8） 结合项目工程实际，拟定及协商合同补充条款。
根据有关法律、法规规定以及政府或公用事业主管部门要求，结合工程实际拟定合同补充条款。
与承包人协商谈判，对工程合同条款内容进行具体补充或修改，并约定作为双方合同补充条款，切实维护及保障业主权益。
2. 合同签订后的管理：
1） 对合同条款及有关合同文件进行重点分析及分类管理，以合同为依据，确保本工程项目在法律及合同保护下进行。
2） 对工程合同（包括设计合同、施工承包合同、材料供应合同）等进行动态跟踪管理、检查，并实施合同风险管理：
在工程项目进程中，及时收集、掌握与工程变更、工期进度、工程的分包、工程质量、工程款项的支付等有关的文件资料，并整理记录及存档。
从相关文件资料中分析查找出影响工程进度、质量和投资的各种因素，分析报告，使工程项目进程处于受控状态。
对工程合约履行的重大关键性情况进行预测分析，及早提出和解决影响工程合约履行的问题，及时协调处理，以避免及减少风险。
3） 在实施合同过程中，若工程有较大的增、减内容及在有需要时，与承包人及时协商签署《补充合同》或《补充协议》。
4） 建立系统化文档，对参与本工程建设的各单位往来函件、质量检查记录、会议纪要、工程款项的支付有关签证文件等进行分类归档，统一管理。
5） 开展对参建各单位之间的组织协调工作，定期召开协调会议或专题协调会议，透过相讨深化对各自合约责任及执行情况的理解，使各方协调作战，共同完成项目总体进度计划要求，并满足合同及法律规范的要求。
6） 负责审核承包单位提出的各项索赔申请及索赔金额，并提出处理意见；及时整理及提出反索赔申请，包括有关依据和计算方法等；对索赔的理由、依据、合理性进行审核，并协助或按照贵司授权组织有关方进行协商或谈判，以避免在工程结算时发生不必要的合同纠纷。
7） 定期对合同执行情况进行全面跟踪管理、检查和评审，并作出相应报告报送贵司。
2、对合同管理的重点：
1. 设计合同的组织协调：
1） 认真研究分析已签署的设计合同及相关文件，协助贵司履行合同中规定的业主之义务；同时，根据勘察、设计合同及专业设计合同检查和控制设计进度，督促设计单位按总体进度计划提交设计图纸及施工图纸；如出现干扰计划执行异常情况，及时组织协调，以满足工程进度计划的实现。
2） 审核设计方案对施工操作的可行性、合理性及对今后物业管理的影响。
3） 审查设备选型与配套的合理性、经济性。
4） 对设计阶段贵司提出的有关技术、经济问题负责组织有关单位进行论证分析。
5） 图纸完成时，负责组织有关单位分阶段进行图纸会审、设计交底；对本工程施工图文件中的错、漏、碰、缺以及对图纸的经济性、合理性以及影响投标报价准确性等方面进行重点审核。
6） 审查限额设计情况，按专业、按分项对设计单位编制的设计概算进行审核。
7） 对其它特殊事项影响设计进度或可能造成延误的因素，及时组织协调，督促有关方采取措施进行分析改进。
2.工程总承包合同：
1） 认真研究分析工程总承包合同及相关文件，重点分析明确总承包工作范围，及其与业主、各方的法律关系，以及施工进度、工程质量、造价控制的责权界定；以合同及法律规范为依据，协助贵司履行业主方面的义务，督促总承包履行合同及相关义务。
2） 工程项目进行过程中，注意及时收集整理与总承包有关的工程增减、工程变更、工期进度、工程分包、工程质量、工程款项的支付等有关的文件资料，并建立系统文档，分类归档管理。
3） 根据有关合同文件及工程实施情况，重点研究分析本工程实施过程中，工程有较大的增减内容及造价变更情况，提供分析意见，协助或按照贵司授权与总承包协商及签署有关《补充合同》或《补充协议》，以避免结算时不必要的合同纠纷。
4） 负责督促工程总承包单位编制施工进度计划，组织各有关方对其进行审核，重点分析：
① 建筑总进度与市政总进度的合理结合安排；
② 各施工阶段的起点和终点的合理确定；
③ 设备运输、安装与土建施工交叉的关系；
④ 季节性施工的合理部署；
⑤ 保证重点，力求均衡施工。
5） 对于因工程总承包及或分包单位不能履行合同或发生违反合同的行为时，及时查核落实并向总承包发出通知，要求承包人采取措施进行改正及补救，必要时按照贵司授权向总承包单位提出索赔要求，及协助进行协商谈判。
3. 分包合同：
1） 重点考虑对特殊专业性工程项目进行分包，并纳入总包统一管理范围。
2） 负责审查分包商资质，包括对分包商的资质证书、履约能力、商业信誉等进行详细审核及考察，并将审核分析意见报送贵司。
3） 经贵司及总承包同意后，协助签订分包合同。
4） 工程实施过程中，负责监控及督促总承包进行分包单位的统筹、协调、管理及配合，确保项目工程整体协调完成。
5） 明确总承包应就总承包项目（其中包括分包项目）向发包人负责，分包人就分包项目向总承包负责；由于分包人的过失给发包人造成损失，总承包须承担连带责任。
4. 设备/材料采购和加工订货供应合同：
1） 进行重大设备/材料采购和加工订货供应合同的签订。
此类合同条款要重点明确规定质量标准、到货地点和日期以及与总承包及其它承包单位的分工协作等，以满足工期进度要求。
2） 主要设备/材料在加工订货前，要求其明细表应分别经专业监理工程师审查，对选定的厂家需经过业主、监理工程师认可。
同时，必须提前报送材料/设备样品予贵司、监理工程师审核批准后，才可大批量订货。
3） 经批准的样品，按要求集中存放于现场指定的样品房中，以作为日后验收依据。
4） 主要物资设备的涉外采购合同必须遵守国家法律法规，并参照国际惯例。
5. 其它合同：
1） 在市场经济条件下，建设工程必然涉及多种合同。
2） 通过合同法律关系，确定相互的权利义务，重点应明确约定质量标准、时间要求，与总承包及其它承包单位的分工及协作等，以满足项目整体工期进度要求。
3） 着重明确及约定按项目整体工程要求及工程实施情况与各有关方进行协作配合及其责任，规范行为细则，方便项目管理及工程进度控制
第五章对监理的管理
1、依据：
⑴国家现行有关建筑及工程监理工作的法规和规定。
⑵%……&省及行业内对监理工作的法规、要求和规定。
⑶公司与监理单位和各施工单位、材料设备供应单位的合同。
2、范围：
适用于%……&省%……&生态城工程建设施工阶段工程建设监理工作。
3、监理的组织、人员、设备：
⑴组织：
专业齐全，组织健全，应变力强。
能适应工程的需要和甲方的要求。
在专业设置上，要求有建筑、结构、水暖、强电、弱电、电梯、燃气、市政专业的工程技术人员，要求工程技术人员的专业能力在经甲方考察确认后，按计划准时进场。
⑵人员数量；应满足施工现场工程空间、时间的布控和深度管理工作的需要，数量应经甲方认同。
由于工作需要调整造成缺员及发生不合格人员的清退，监理公司应在一周内予以补充。
A、人员现场住宿要求：
为监控早晚及夜间的现场施工，现场监理部应安排相应专业技术人员住在现场。
B、人员监理资质：
注册监理工程师资质的大于20%，专业技术职称工程师（含技师）以上的大于70%。
C、职责:
组织内部部门职责和各岗位职责应具体明确，应随工程进度变化而调整。
3人员：
A、资质：
a、总监、执行总监或总监代表的资质：
应是注册监理工程师，有相应职务以上的经历和良好的业绩，有较强的组织协调能力，能实现甲方对工程的质量要求。
b、各专业监理人员的资质:
必须全部经过监理业务的专门培训，要有相应的专业资质和监理工作经历，了解并努力贯彻公司对工程的各项工作要求。
B
升级会员 