房地产管理房地产理论.docx
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房地产管理房地产理论
房地产理论
房地产策划的实话
“策划不是万能的”这句话虽然是策划界划界王志纲大师给策划下的定位，但同样也是地产业界人士的一种共识。
策划界在反思与进步，地产开发商们则需要历史地了解与分析。
策划的实话——需要
虽然市场曾拒绝策划，但是房地产行业的发展与竞争又不得不让开发商老总们对着滞销的楼盘一筹莫展。
看来策划这个行业的市场需求仍在，“务实”是许多开发商老总们的要求。
他们希望策划者能够使其项目的“理念设计”、“市场目标定位”、“项目规划”、“建筑设计”、“营销执行”、“经营运作”、“品牌建设”等方面能与项目操作同步进行。
这恐怕不是阅历丰富，才华横溢的策划人所能肩负的重任，众多的志向者从单兵作战走向联合，以各自专业所长组成了专业营销顾问公司，走上了全面、系统、专业化道路，创立了“全程策划”这一新型服务方式，其代表为深圳国际企业服务公司。
策划的再发展——务实与创新特色
“全程策划”可以说系统全面地为房地产开发商们解决开发每一环节的问题提供了决策依据，不再盲目地进行风险性开发。
但是房地产业作为一个透明度极高的行业，争相模仿的现象日益严重，当“全程策划”把成熟的、专业化的操作手法作用于一个项目之时，其实也差不多策划了一百个项目，这一点令开发商们和“全程策划者”都头痛不已，看来“市场的变幻将需要策划这个行业再次充实自身，提出行之有效的思想和手法来。
万科掌门人王石对策划人一直不以为然，他们追求的是从实践经验中总结而出的专职化，从创新追求中达到务实和特色。
他们的每一个作品都深受市场欢迎（务实）他们的每一个作品都极具个性鲜明色彩（特色），他们每一个作品都拥有新的品质和卖点（创新），他们的每一个作品者极具经典，当然不可模仿。
这也许就是房地产的策划者在拥有了系统专业成熟的“全程策划”模式之后需要重新研究出项目特定目标市场，分析项目的特性地理条件和操作前景，不再就市场大势的冷暖来策划，而就项目的本身条件来做项目，在其他的项目都很欠缺的时候，把项目方方面面做好就是赢家，在别人方方面面都做好的时候，把项目做出与他人不同的特色就是赢家，市场呼唤务实精神与创新精神和谐统一的策划服务。
武汉房地产市场的需要——层次与内容的不同
武汉房地产市场的发展总体水平与港台、沿海及直辖城市相比，差距甚远，基本上停留在制造建筑产品的阶段。
但是近阶段众多精品明星楼盘亮相江城如“丽岛花园”（深圳国企前期策划）、“学府佳园”（深圳国企）、“东方恒星园”（深圳国企）、“外滩花园”、“中央花园”等证明了其开发与营销推广水准已接近甚至局部已超出港、深、沪、穗等城市。
这就是说江城房地产的发展水平呈多层次局面。
不同层次的发展商和项目需要不同内容和质量的策划服务。
好像现在除了大规模上档次的项目才需要策划，其实小项目更需要服务、市场机遇更大。
房地产项目的经营同其他商品经营一样，无非是解决产品设计制造和销售终端执行这两大问题，有的房地产需要解决产品设计，有的仅希望得到营销策划服务、有的则需要全程服务。
有的仅希望得到营销策划服务、有的则需要全程服务。
顾客就是上帝，对策划界而言他有两个上帝，即开发商和置业者。
首先是开发商们要求解决什么问题？
同时希望策划界不要忽视小开发商们和小项目迫切需要策划服务这个零散巨大的市场蛋糕。
江城房地产界期待并欢迎一个多元化，呈现多种内容特色与层次质量的策划市场建立与发展起来。
房地产开发的几大风险
房地产又叫不动产，有着不可估量的升值潜力，随着国家对房改政策的出台及实施，给房地产行业消费注入了新的活力，因此房地产在中国是一个朝阳产业，具有较大的发展空间。
但是房地产同时又具有开发周期长，专业性强的特点，一旦市场判断错误或者操作失误，又会“船大难调头”，所以具有高风险的一面。
位置风险
房地产行业有句行话：
房地产的关键第一是位置、第二是位置、第三还是位置。
的确，房地产又名不动产，盖起来了就不能搬走，所以，位置至关重要。
但到底什么样的位置才是好位置？
是不是越靠市中心的位置就越是好位置？
这恐怕得打一个大大的问号。
在西安市众所周知的“紫薇花园”、“唐园”等项目的销售率首屈一指，但它们的位置与西安城四周及二环周围的项目可谓差矣，这说明什么？
当然，我们也不能得出项目位置越差越好卖的结论。
其实问题的关键是市场，位置好的项目因为没有市场而销售困难，位置差的项目因为有很大的市场而销售一空。
所以说，市场比位置更重要。
但因为市场无形、位置有形，一般开发商在遇到位置好的项目时，往往会由于兴奋而抵不住诱惑，以致忽略了市场或者竞争风险、招致失败的结果。
工程风险
工程上容易出现的问题第一是工程质量，第二是工期、工程的质量与工期直接关系到开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题（如土质、军用或通讯电缆等”，那么就会影响工期、工期的拖延，直接关系到向客户的承诺，赔偿不说，公司信誉也下降，然而为了赶工期，势必会引发工程质量问题。
因此，在做项目之前，一定要尽可能深入的了解项目的工程状况，作好现场的勘察工作，掌握场地周围市政管线的分布情况，结合场地开挖，地基处理，冬季施工等具体内容尽量科学合理的安排工期，留有余地。
再有就是开发商在选择施工单位和监理单位的时候，一定要按程序走，严格把关。
销售风险
房子是卖得出去好还是卖不出去好？
问这个问题往往会招来耻笑。
实际上，房子卖得出去不见得就是好事，关键还得看销售率是多少。
根据目前一般项目的情况，销售率至少必须达到60％以上，数量较大的回笼款加上银行贷款和开发商自有资金，资金状况保持正常，入住形势也不错，这个项目才可以说是立于不败之地。
像销售率停留在40％的项目最麻烦、不盖不行，换开发商也不行，已经卖出去了这么多房子，新的开发商跟原有这么多的客户很难打交道，销售前提和销售承诺很难保持一致。
所以，在项目推出前，一定要把市场研究透，把策划功夫做足，争取一炮打响，使销售率迅速达到60％以上的安全地带。
如果销售不力，则要尽快调整策略，不要不死不活地拖下去，否则，对任何企业来说，这都是一个难以负担的包袱。
设计风险
目前房地产设计环节存在的问题，第一是对设计的重视程度低，楼盘的设计水准差，第二是只考虑国家设计规范和开发商的主观好恶，而忽视市场因素对设计的要求。
设计中经常存在的另一类毛病是房型太多，不管这个项目总共是两百套房子，还是两千套房子，都假设全市人民是我的目标客户，都推出从一房一厅到六房三厅应有尽有的户型以供选择，并洋洋自得地将它作为卖点登在广告上，其实这是非常危险的，一般来说，每一个项目都会有一、两个自己的主力房型，这样的房型会卖得很快、很多，而有的房型就会无人问津。
除了规模比较大的项目，要考虑市场容量问题而推出较多的户型之外，规模较小的项目是不太适合做太多户型的，因为太多户型就会有不太好卖的房型，这种户型多了，销售比例就会比较低。
物业管理风险
物业管理在房地产各环节里的特点是滞后，滞后的含义有两个：
一是出现得晚，要在客户入住后才出现，二是如果发现有问题，调整起来也慢，调整的效果要经过较长的时间才能显示出来。
物业管理的另外一个陷阱来源于销售承诺，如果承诺失言，就会给后期的管理带来无穷无尽的灾难：
诸如免费班车，一入住就开通24小时热水等等，所以严格控制承诺，加强销售环节和物业管理环节的配合是非常重要的。
供给风险
市场有两只手，一只是需求，一只是供给。
对很多规模较小的项目来说，由于市场占有率不高。
所以受宏观市场变化的影响其实并不大。
全年商品房销售量增加或减少百分之十至二十，对一个只有两、三百套房子的项目来说，很难说会有多少明显影响，但在你旁边有一个价位跟你差不多，价格性能比你更优越的项目的出现对你的影响则可能是致命的。
所以我们提出：
供给比需求更值得研究。
当然市场占有率比较高的公司又另当别论，市场规模对这样的公司的影响比较明显。
不过无论如何，怎样提升楼盘的价格性能比，怎样在竞争日益激烈的市场中去找到自己的定位并做出自己的特色，已成为摆在发展商面前日益严竣的现实。
中国房地产开发模式的演变
有什么样的市场，就有什么样的消费者；有什么样的消费者，就有什么样的发展商；有什么样的发展商，就有什么样的房地产开发模式。
西方的住宅文化已有几百年的历史沉淀，不温不火，不急不躁。
中国当代住宅文化才几十年的历史沉淀，还不成熟。
加之多年来蓄积已久的市场能量如火山爆发一样释放出来，形成了世界上最为壮观的房地产大市场，于是，各种建筑和房地产开发模式在中国粉墨登场。
转型期的中国，千年未遇之变局，中国要用30年时间完成西方国家300年的市场经济历程。
结果中国房地产市场是极不成熟的市场，与之相对应的是极不成熟的发展商。
与西方发达国家成熟的房地产相比，形似而非神似。
在中国房地产市场，另类文化之所以能得以大肆张扬，这是中国特殊的转型期的产物，沉淀下来，有些可能会成为笑柄，而现在有人追捧是正常的。
房地产品牌的发展，有一个由浅入深的渐进过程。
当别人还没导入物业管理的时候，万科以物业管理营造品牌，如今，万科的这一自选动作已经变成规定动作和标准动作了。
随着消费者的成熟，品牌的内涵与外延也在不断扩展。
房地产开发模式共性规律：
品牌化、规模化、专业化。
在这些共性规律之下，主要分化出以下几种成功的市场化的房地产开发模式：
1、万科模式
专业化品牌扩张型
市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者
专业化、品牌化路线
跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌
江湖盟主策略
局限于常规技术层面，克隆者与追兵已近，率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成
2、碧桂园模式
规模化实力扩张型
在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销
纵向一体化的企业运作
模式化、工业化的产品路线
高门槛（现楼）营销策略
连锁化经营，但只局限于一个区域板块
是哲学思路的成功，“五出”理论的成功。
占据了中国房地产开发的一个时代。
但在扩张中被无限夸大，品牌透支，工厂化生产，在一个平面上重复，原地踏步，没有创新。
3、丽江花园模式
积累完善型
广地、祈福、光大、金碧、汇侨等都属于这一模式。
从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目运作为中心
企业运作是由项目公司到专业公司
产品成熟，配套完善
做社区文化和生活方式
文火煲汤，小步慢走，缺乏速度与空间跨度，局限于一个局域性阵地
4、金地模式
专业化精品型
注重企业文化与企业制度建设
精品路线
品牌与企业成长性很强
开始由区域市场向全国市场扩张
5、另类模式
个性张扬炒作型
如现代城等
差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜
注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求（如智能化、网络生活、生态化）极端化，攻其一点不计其余，无限夸大
针对精英阶层、前卫一族
局限于局域性市场
6、奥林匹克花园模式
主题与专业开发型
概念地产，复合地产，主题地产
注重速度与创新
注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销
由项目公司到专业化公司
与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化
强调资源整合和战略联盟
面向大众的根本性需求
连锁化全国性品牌扩张，全国性网络
上述几种模式，1、2、3、4为传统地产，其中4集中了1、2、3的优点，是集成性的；5、6为概念地产，但二者不同的是，6是根植于泛地产的土壤之上，且关注和贴近大众现实需求。
销售讲习资料的制作
在案前作业中，有一项重要的工作，那就是业务执行里的销售讲习资料的制作。
在销售前，每一位销售人员，都必须经过销售讲习的培训。
那么，什么是销售讲习呢？
销售讲习就是在个案公开销售之前，由专案负责，就市场趋势、个案基本资料、优缺点、销售策略、广告策略、媒体安排、费用预算等方面制定详细的方案，并组织案场人员进行学习，以便使所有人员充分掌握市场动态、个案基本资料，这种研讨活动称为销售讲习。
通过销售讲习，销售人员将以一致的整体形象、统一的说辞、合作的团队精神去面对客户。
通过模拟销售演练，案场人员共同解决楼盘销售中可能遇到的难题，从而达到提高销售率，顺利完成案中作业的目的。
销售讲习资料的制作是对案前工作的一个归纳整理。
它可以使没有参加过案前工作的人员迅速熟悉产品，进入角色。
所以，销售讲习资料的制作，是案前作业中非常必要，不可或缺的一项工作。
销售讲习资料一般包含八大部分：
发展商简介、环境篇、产品篇、市场篇、本案卖点与说明及抗性检讨、销售篇、答客问、其他。
现一一介绍如下：
（一）发展商简介
由发展商提供，主要介绍发展商的经营性质、背景、组织架构、实力、曾经开发过哪些楼盘，获得哪些声誉等情况。
（二）环境篇
主要包括：
1、个案所处区域简介；2、历史沿革；3、商业发展；4、公共投资与重大建设；5、区域特色：
（1）商业设施；
（2）市政设施建设；（3）教育设施；（4）医院；（5）娱乐设施。
6、交通状况：
（1）主干道及规划道路；
（2）公交路线终点站；（3）公交路线具体站名及时间；（4）交通系统规划。
7、都市发展规划与公共设施。
（三）产品篇
包括：
基本资料、规划理念、产品规划、建材装修标准、公共设施、绿化景观设计、物业管理等。
（四）市场篇
包括：
市场统计资料与分析、重要个案分析与比较、区域个案分析表等。
（五）本案卖点与说明及抗性检讨
包括：
卖点说明、抗性检讨、房型优缺点、环境优缺点等。
（六）销售篇
包括：
销售策略与目标客户的设定、销售流程与注意事项、销售控制计划与销售管理规章、客户资料表流程、现场管理岗位分工及人员编制、现场表单的准备、职务代理人确定等。
（七）答客问
1、电话答客问。
包括：
现场位置、占地面积、规划产品、面积范围、何时公开销售、有何证照、开工时间、交房时间、建筑形式、栋数、户数、车位、交通、付款方式、单价、发展商介绍等。
2、现场答客问。
（1）基本资料；包括：
基地位置、朝向、以前用途、所属区域、地段、门牌号码、发展商、建筑设计、施工单位、代理商、销售现场地址。
（2）建筑规划；包括：
基地面积、容积率、总建筑面积、建筑覆盖率、产品规划（形式、栋数、用途、花园、公共设施、开工完工交付使用时间、地下室面积层高、车位规划面积、形式、车型限制、公共设施、基础结构、设计特点、使用年限、格局、房型、栋距、楼高、柱宽、梁深、楼板厚度、样板房具体面积等）。
（3）建材设备；（4）规划管理；（5）补充条款与按揭。
（八）其他
包括：
金融、土地、住宅等政策；法令、政治、经济等总体经济状况等。
销售讲习资料应做得越详细、越完备越好。
在销售讲习资料制作的同时，销售人员之间可以进行模拟销售演练，体会买卖双方的各种心态，然后共同分析评价，对销售讲习提出增减或改进意见。
项目未动调研先行
有一句俗话叫做“兵马未动，粮草先行”，引用于房地产开发便成为“项目未动，策划先行”，到了今天，准确地说就是“项目未动，调研先行”，在房地产市场竞争愈来愈激烈的今天，深圳发展商大多数已经认识到项目前期调查和策划的重要性，甚至在拿地之前，已有发展商会花费数万元对地块进行调查分析，研究有无投资价值，从而为决策提供参考。
项目前期调研渐成风气
在房地产开发中，因决策失误造成的损失不计其数。
写字楼改住宅、酒店改公寓、大户型改小户型等等。
这些教训对后来者的启示是，在激烈的市场竞争中，对项目的定位和把握十分重要，一个成功的项目，前期市场调研必不可少。
在深港两地知名度颇高的中国海外公司一直以来十分重视对市场的调查研究，公司专门设有调研部，并且对工作人员素质要求很高，以往所有的项目调查都是由调研部进行，其市场调查便是从拿地开始。
如位于中心区的中海华庭，该项目最初的调查研究地块的价值，然后对项目进行定位，确定项目的档次和客户群之后，再对目标客户进行细分：
这些客户的家庭成员如何？
个人有偏好？
这些问题主要是为了帮助确定户型以及环境设计。
据调研部有关人士介绍，近一两年，中国海外也开始委托调查公司进行调查，但一般来说，调研部会有一个很明确的主题，并且设计好问卷由调查公司执行进行分析。
去年底，在深圳地产界引起一场“蓝色冲击波”的蔚蓝海岸，前期调查更是做到了细致入微的程度。
蔚蓝海岸是卓越地产公司开发的首个大型地产项目，也是深圳市目前规模最大的海淀住宅项目，占地面积20多万平方米，有1公里长的海岸线，地理位置、环境都相当不错。
据总经理李小平介绍，发展商曾聘请深圳两家比较知名的调查公司作了四次市场调查，其中有两次调查是摸底性质的，对地块进行价值分析，对项目进行定位，确定客户群，在客户对象确定以后，再对特定客户进行调查：
这些特定的客户的喜好如何？
需要什么？
最后确定一个主题，以后所有的调查都围绕着这个主题展开，包括建筑风格、园艺设计、会所设施、甚至样板房的调查等。
其方式不仅有问卷调查，还有定向客户座谈会，此外，发展商还举行过房地产专业人士座谈会，听取专家们对该项目的建议，应该说，该项目的前期调研工作十分扎实。
费用不多作用不小
项目前期调查所需费用并不高，但作用却不可小看，一些发展商及房地产专业人士认为项目的前期调查是避免决策失误的一个最有效的方式。
一位专业人士作了一个最简单的比较：
一般委托一家公司调查，一个项目的费用不过5至10万元，即使象上述公司那样一个项目同时委托三家调查公司进行调查，费用也不过二三十万。
但是，如果因为项目定位出现偏差，在工程上那怕作一个小小的改动，如打掉一面墙，就中能损失数万元，如果作比较大的改动，损失的资金就是以百万来讲算。
深圳出现的一些写字楼改住宅、大户型改小户型这样的项目，所涉及的资金更是以千万来计算，这其中还不算因为户型改动在售价和销售成本上的损失。
许多房地产专业人士都或多或少有过这样的经历：
被发展商请去为销售受阻的楼盘会诊，深圳市统计信息局房地产研究中心总经理茅巍曾参加过无数次这样会诊，许多项目就是因为定位不准确最终成为积压楼盘，当项目动工以后再进行修改，不仅在资金上损失很大，而且，修改过的产品都或多或少会留下一些痕迹，对销售的负面影响是不言而喻的，前期调查这一重要环节不能省略。
茅巍称，看过不少楼，那些改过户型的楼他一眼便可看出，对销售最直接的影响是好的地段卖不出好的价格，而有些叫好不叫座的“死火”项目十有八九便出在最初的定位上。
方法和内容十分重要
茅巍特别强调项目前期的市场调查对于项目整体运作的重要意义，前期调查将为项目的规划设计提供依据，如项目如何定位？
户型怎样安排？
各种户型的比例？
项目的主打目标是什么？
车位的比例？
景观怎么安排？
何种建筑风格？
在给设计院提交的设计任务书时，这些内容都应该非常详细，也就是发展商应该对项目的定位有一个基本的研判。
作为设计者本身，只能根据发展商提供资料进行规划设计。
茅巍认为，项目前期的市场调研至少应该包括四个方面的内容：
客户分析（客户的爱好需求、家庭成员结构、文化特征）、竞争对手分析、产品分析、市场走向预测等，如投资回报、资金运作分析，等等。
有了主题明确、内容详实的设计任务书，设计者才有可能设计出受客户欢迎的优质产品。
已从事6年市场调查研究的余建生，现在是深圳市尺度市场策略顾问有限公司总经理，余建生称明显感觉到发展商越来越重视这个问题。
余建生回忆起6年前市场调查的概念，当时就是踩盘，主要了解项目周边楼盘情况，以后逐渐演化到竞争环境的分析，即通过收集到的资料对市场出现的同质楼盘进行分析，到现在应该说真正进入了市场调查阶段，发展商已经意识到项目前期的市场调查对企业决策、对项目成功的重要性。
余建生指出，房地产项目必须进行市场调查可以从理论上来论证，即房地产是商品，从营销角度来看，商品必须进行市场调查，才能保证其具备流通价值；从建筑学来看，产品设计也需要调查，怎样设计产品？
用户的行为包括家庭行为和群体行为的不同，休闲度假和居家的不同，所需要的产品是不同的。
余建生强调调查是一门很专业的学问，建议发展商进行项目前期调查时应该注意以下几点：
一是应该注意调查方法的不同可能带来的不同结果。
二是不要仅仅局限于市场环境方面的研究。
三是在产品研究上应该有更多的投入，余建生称，一些决策程序比较严格的大发展商尤其重视项目前期的市场调查，并且调查项目细到“洗手间如何布局”“洗手间的窗户如何开、开多大”这样的程度。
事实上，如果产品设计细致到如此地步，发展商考虑如此周全，项目取得成功必然是水到渠成。
前期策划在房产开发中的作用
怎么来看待前期策划，怎么来正确认识前期策划的作用，我们先来看看市场上一些没有经过前期策划的楼盘滞销的原因在哪里？
选址错误——如有的开发商在高档区域开发低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来；还有的开发商要造“平民区的明珠”，在低档区域造高档豪宅，结果可想而知。
这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。
功能定位、设计——如有的高档商品房尽管外立面不错，小区规划也可以，但功能设计低档，或房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。
还有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，如有的面向工薪阶层的小区，却内设人工湖、大型喷泉、豪华会所，或在绿化中种植名贵树种，虽然在广告宣传上似乎颇为显眼，但对居民来说并没有得到多少切实的实惠，而白白增加了很多成本。
房型设计与套内面积控制相互矛盾——如有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过于大的辅助设施面积，有的中低标准住宅一套搞3个阳台，使和套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。
类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见，这种问题属于明显的缺乏前期策划。
为了节省设计费用，套用旧有设计方案、规划设计陈旧——如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不好，单位平面布局不好，如高层点式蝶形，结果前面朝阳的好卖，后面几套动也不动。
有的小区号称经济适用房，但为了显示大手笔的气派，错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。
类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。
那么究竟策划能起什么作用？
究竟什么是前期策划，或者说，前期策划些什么呢？
前期策划首先要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。
有些人一直对策划的内涵理解不深，认为策划就是为卖房子列计划，这是不对的，营销区别于推销，在于营销更关注于市场需求，它涉及到选什么项目、什么地方、资金筹集、方案确定、设计招标、施工招标、工程监理、资金运作、营销管理、直至物业管理等全过程的协调处理、统筹规划，它涉及到多领域、多学科、需要多方面专家共同合作策划。
房地产投资一个很关键的因素就是要把握机会，对个别开发商来说，明显的机会大家都知道，大家都去抢，但一些潜在的、尚未浮出水面的商业机会把握，由专业公司更有优势。
有的发展商为了省钱，觉得策划费用一个平方十几元不合算，实际上，省掉策划的钱，等于省掉了商业机会。
有时付了一点策划费房子一个平方可能多卖几十元到上百元。
因此，为省策划而失掉可赚更多钱的机会，实际上是很划不来的。
现在的策划市场虽然不断发展、完善，但也确实存在良莠不齐的现象。
如有的策划公司，它的专长可能只是媒体包装策划，对产品并不进行，有的讲是做产品，但对策划、设计、结构、基础方面都是外行，这同人才结构、知识结构不合理有关。
有的懂工程技术硬科学方面，对市场供求消费心理、营销推广等软科学者很不在行。
因此，提高策划业的水平也很重要。
怎么才能找一个比较好的策划公司呢？
起码一点，这个公司要具有广泛多学科专家群体，或它能组织一批多学科的专家群体来协同策划，这种策划虽然要收取一定的策划费，但可能在
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