盐城市商业市场分析.docx

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盐城市商业市场分析

总序

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第一部分盐城经济情况概述6

第一节 盐城市城市概况6

一、自然地理6

二、行政区划6

三、对外发展7

四、结论7

第二节 盐城市宏观经济概况8

一、国民生产总值高速增长8

二、增长迅速的城市储蓄总况11

三、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好12

四、工业生产快速发展，经济效益稳步提高13

五、当地城镇居民年人均可支配收入不断提高15

六、盐城市未来城市经济发展预测15

七、概况总结16

第三节盐城市城市主体规划18

一、规划范围及规划期限18

二、发展条件分析与发展目标18

三、市域城镇体系规划20

四、城市性质与规模21

五、城市总体布局22

七、结论26

第四节盐城市城市商业主体规划27

一、城市商业发展环境27

二、发展目标28

三、发展重点32

四、重点行业空间布局38

五、结论48

第五节盐城市房地产市场回顾和未来展望49

一、盐城市近几年房地产发展回顾49

二、盐城市今后房地产发展展望60

第六节盐城市经济发展综合结论61

第二部分区域房地产市场调研分析62

第一节商业市场整体概况和趋势分析62

一、商业市场整体概况62

二、城区消费品市场现状与趋势分析63

三、商业发展目标及趋势分析66

第二节、项目区域分析68

一、区域描述68

二、区域规划68

三、区域配套规划69

四、结论74

第三节盐城市商业区域分析75

一、盐城市商圈概述75

二、盐城市主要商业街概况81

三、小结85

第四节盐城市中心城区商业街分析86

一、盐城市商业街概述86

二、区域内主要商业街概述87

三、调研数据汇总表91

第五节区域内商业市场细分分析116

一、区域内商业现状（大型商业类项目）116

二、盐城商业市场研究结论120

第一部分盐城经济情况概述

第一节 盐城市城市概况

一、自然地理

盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北盐城经济区”的重要成员。

辖2市5县2区，面积1.5万平方公里，人口815万，是江苏省面积第一、人口第二的大市。

盐城交通便捷，基本形成高速公路、铁路、航空、海运四位一体的立体化交通网络。

民航开通了至北京、广州、温州及韩国首尔的国际航班，是江苏省第二个开通国际航线的城市；新长铁路已开通至全国铁路客货运；大丰港为国家一类港口；高速公路四通八达，苏通大桥开通后盐城将融入盐城2小时经济圈。

二、行政区划

2003年，盐城城区更名为亭湖区；撤销盐都县，设立盐城市盐都区。

以原盐都县潘黄、大纵湖、北龙港、楼王、学富、义丰、尚庄、葛武、北蒋、秦南、龙冈、郭猛、大冈13个镇的行政区域为盐都区的行政区域，区人民政府驻潘黄镇。

亭湖区辖原盐城市城区以及原盐都县的步凤、伍佑、便仓3个镇，区人民政府驻人民中路。

2007年，江苏省政府批复，同意将盐城市亭湖区张庄街道办事处划归盐都区管辖.

三、对外发展

盐城正处于工业化、城市化加速期，也是进一步提升盐城市在江苏经济发展格局中地位的关键时期。

2008召开的市第五次党代会对盐城市今后的发展进行了认真的谋划，提出了“全面奔小康、建设新盐城”的新目标。

今后五年，盐城市上下将紧紧围绕这个新目标，大力实施新型工业化、农业产业化、城市化、经济国际化、市场化战略，不断拓展增长空间，增强发展动力，争创竞争优势，通过五年的努力，盐城市总体上全面建成小康社会。

到2009年，盐城市综合经济实力已经登上了一个新的台阶，GDP突破1700亿元，人均突破3500美元以上；财政收入两年翻一番，突破250亿元，其中一般预算收入超过100亿元；经济结构不断优化，三次产业比重达到17.2：

48.5：

34.3；全社会固定资产投资总量超1100亿，成为全省第7家超千亿的省辖市；规模以上工业增加值三年翻一番，总量达到600亿元，形成江苏重要的汽车、纺织、清洁能源等制造业基地；盐城市人民过上更加殷实的小康生活，市民居民人均可支配收入与农民人均纯收入分别达到16000元和7500元以上。

四、结论

因此，在未来城市发展中，盐城市将依托自身城市各类资源优势，成为江苏省一个重点发展的多元化连接性城市综合体。

第二节 盐城市宏观经济概况

一、国民生产总值高速增长

1、历年盐城市GDP总量和人均GDP变化

（资料来源：

盐城市统计局，数据分析：

盐城潜龙）

盐城历年GDP总量分析

从上述图、表中可以看出自2003年-2005年之间，盐城市GDP总值呈平稳增长趋势，平均每年递增12%以上的态势进行发展；而从2006年开始至2007年期间，每年则以年增长15%以上的增长速度在进行发展；到2009年年底，盐城市年GDP增长速度则是达到了20%以上的增长速度，飞速发展的GDP表明盐城市目前经济增长已经开始迈入快速且稳定的增长态势之中。

盐城历年人均GDP水平分析

从上述图、表中可以看出自2003年-2005年之间，盐城市人均GDP呈平稳增长趋势，平均每年递增12%以上的的态势进行发展；而从2005年开始至2007年期间，每年人均GDP则以年增长15%以上的增长速度在进行发展，到2009年年底，盐城市年人均GDP增长速度则是达到了20%以上的增长速度，飞速发展的人均GDP表明盐城市目前经济增长已经开始迈入快速且稳定的增长态势之中。

2、历年产业链分布情况和变化

（资料来源：

盐城市统计局，数据分析：

盐城潜龙）

盐城市历年三大产业链条分布情况分析

从上述图表中可以看出自2003年-2009年期间，盐城市三大产业链条之中第一产业生产增加值明显低于第二和第三产业链条，而第二产业则明显高于其他产业；

从2003年起至2009年期间盐城市三大产业链条中单个产业总值总体均保持不断调整之态势，然而三大产业链增长较为平稳，始终保持在一个较为稳定的局势上，而第二产业和第三产业通过2003年至2009年这7年期间的不断调整，始终是第二产业高于第三产业，这表明第三产业在盐城市当地整体发展较为缓慢，同时第一产业通过不断调整之中，明显出现逐年递减的态势，这表明盐城市将把产业发展的重点集中在第二产业和第三产业之上，尤其是第二产业。

值得注意的是近年来盐城市三大产业增长较为明显最快的是第二产业，这在2006年和2009年的发展数据中可以明显看出；这表明当地政府目前近期主要发展的是第二产业，而对于第一产业和第二产业的重视程度则有一定减缓。

3、盐城市近几年人口变化

（资料来源：

盐城市统计局，数据分析：

盐城潜龙）

盐城历年人口增长水平分析

从历年盐城市人口增长情况来看，从2003年开始至2005年之间，年度人口增长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年保持在千人以下的增长速度），而从2006-2009年的人口增长情况来看，有较为明显的人口增长速度，每年递增人口达到2万人以上的增长；由此可见，目前盐城市整体城市发展的进程开始进入一个稳定的发展速度，因此对于人口输入及增长形成了一个明显的历程。

盐城历年城镇人口增长水平分析

从历年盐城市城镇人口增长情况来看，从2003年开始至2007年之间，年度城镇人口增长达到了5-6万人左右；从2008年开始，年度城镇人口增长较之之前两年则有了较为明显的增长，达到了年增长10万人以上的增长水准；由上述数据可以看出，由于城市化、城镇化发展在盐城市已经开始全面的的发展，因此对于人才型人口倒入的趋势已逐渐形成，这也是形成目前盐城市城镇人口增长较为明显的主要成因之一。

通过不断吸纳和导入而增长的城市人口，盐城市城市经济增长快速，这也从历年来快速发展的GDP和人均GDP数据中可以看出；飞速增长的城市经济与城市发展规划和发展导向和密不可分的。

二、增长迅速的城市储蓄总况

（资料来源：

盐城市统计局，数据分析：

盐城潜龙）

盐城历年城镇居民储蓄总量分析

从历年盐城市历年城镇居民储蓄增长情况来看，从2003年开始至2008年之间，城镇居民储蓄增长始终保持在一个持续而稳定的状况（每年始终保持在60-80亿元之间的增长速度）；而到2009年全年期间，其增长数额达到了190亿元。

这表明由于城市经济发展的进程加速，新增各类企业数量逐渐增多，从而使得城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民储蓄总量大幅度增长与否。

盐城历年城镇居民人均储蓄水平分析

从盐城历年城镇居民人均储蓄水平增长情况来看，从2003年开始至2005年之间，城镇居民人均储蓄增长始终保持在一个持续而稳定的状况（每年保持在1000元之间的增长速度）；到了2006年和2007年期间，其人均储蓄增长则明显增长速度减缓，为每年增长600元左右；而到了2009年期间，其增长速度明显加强，达到了2100元的水准。

从上述数据可以看出，这表明由于城市经济发展的进程加速，新增各类企业数量逐渐增多，从而使得城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民人均储蓄水平大幅度增长与否。

三、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好

1、历年消费品市场增长情况

（资料来源：

盐城市统计局，数据分析：

盐城潜龙）

从上述图表数据中可以看出，自2003年起至2004年，每年全社会消费品零售总额增长速度始终维持在20亿元左右的递增数额，而从2005年起至2006年，盐城市每年社会消费品零售总额的增长已经达到40-50亿元以上的增长速度，而到了2008年-2009年期间，盐城市社会消费品零售总额增长额已经达到了110-130亿元以上的水准，这表明盐城市当地居民消费观念在逐渐增长而引起总体消费品总额的增长。

而盐城市历年间的城乡商品交易市场成交额在2002年-2006年间每年以20-30亿元的增长速度进行递增，而从2008年至2009年之间，每年增长速度保持良好的增长速度，达到80-90亿元的增长速度，这表明城乡之间的商品消费差距在逐渐拉近，整个盐城市的城市发展在逐渐向良性的城市化发展趋势进行迈进。

2、历年人均消费支出变化

（（资料来源：

盐城市统计局，数据分析：

盐城潜龙）

从上述图表中可以看出，2002年与2003年盐城城镇居民年人均消费支出保持在一个平稳的状态，增长速度较为缓慢；而到2004年年底，盐城城镇居民的人均消费支出则比2003年递增了近1000元/年，递增比例达到了近20%，这主要是由于城市发展的速度以及规划设施的营建，城镇居民消费场所以及消费水准的上升而直接影响城镇居民消费支出的数额；而到了2008年和2009年，人均年消费支出水平又开始维持平缓的状态上。

四、工业生产快速发展，经济效益稳步提高

1、历年工业产值增长情况

（资料来源：

盐城市统计局，数据分析：

盐城潜龙）

从上述图表数据中可以显示，2003年至2006年间的工业总产值递增相对均维持在一个相对稳定的增长期内，达到了每年递增15%左右的数据；而从2008年起至2009年，全年工业总产值增长速度显著，达到了每年100-150亿元的增长量，增长比例达到了近20%；由此可见，盐城市对于工业发展的关注和支持力度也在逐年加大，这也表明工业市场也将成为盐城市城市发展建设不可或缺的一个重要组成部分和支柱产业之一。

同时从数据还可以观察到盐城市自2003年起至2006年年规模型工业产值增加值始终保持在每年35-40亿元的增长速度之间，而从2008年开始至2009年盐城市规模型工业产值随着整体工业总产值飞速增加而凸显，这也表明工业总产值的增加并不限制工业总体发展的脚步，而是逐渐加速规模型工业产值的递增。

2、历年城市用电和工业用电增长情况

（资料来源：

盐城市统计局，数据分析：

盐城潜龙）

盐城历年总用电量及工业用电使用情况分析

一个城市总用电量直接反映城市经济发展的状况，当实际年总用电量逐年递增，则表示该地区经济一定程度上的发展，该地区工业对于用电的需求也有了一定的飞速发展。

从上述图表数据中可以看出，盐城市工业受到政府大力扶持（相关政策引导、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好等）之后发展有了长足进步。

五、当地城镇居民年人均可支配收入不断提高

（资料来源：

盐城市统计局，数据分析：

盐城潜龙）

从上述图表中可以看出，2003年至2007年间盐城市城镇居民年人均可支配收入保持在一个平稳的状态（每年增长1400-1500元/年）；而从2009年起，盐城城镇居民的人均可支配收入则比2003年递增了近10000元/年，递增比例超过了100%，这主要是由于城市发展的速度以及规划设施的营建，城镇居民消费场所以及消费水准的上升而直接影响城镇居民消费支出的数额。

而到了2009年，人均可支配收入又有了新的增长速度增长比例甚至达到了历年来增长比例的总和；由此可见，逐渐加快城市化进程的局势，增加了城镇居民的就业机会和收入水平，一则可以加快整体城市消费品零售总额以及相关的费用的增长，同时也是表明整体城市居民对于生活水平质量的提升标志之一。

六、盐城市未来城市经济发展预测

A、GDP总量、人口、储蓄、消费总量预测

Ø2009—2010年，盐城地区GDP总值年均增长12%—14.8%，以2009年GDP总值（1923亿元）作为标准值，预计到2010年年底盐城市GDP总值将会达到2173亿元；

Ø2009—2010年，盐城地区人口年均增长2-4%，以2009年盐城市年末人口总数（816.5万人）作为标准值，预计到2010年年底盐城市人口总数将会达到841万人。

Ø2009—2010年，盐城地区城镇居民储蓄总量年均增长12%—13.5%，以2009年盐城市城镇居民年储蓄总量（1058亿元）作为标准值，预计到2010年年底盐城市城镇居民年储蓄总量将会达到1185亿元；

Ø2009—2010年，盐城地区社会消费品总额年均增长15—17%，以2009年盐城市社会消费品总额（678.5亿元）作为标准值，预计到2010年年底盐城市社会消费品总额将会达到787.06亿元；

B、人均GDP、储蓄、消费预测

Ø2009—2010年，盐城地区GDP总值年均增长13%—15%，以2009年人均GDP数值（23712元）作为标准值，预计到2010年年底盐城市人均GDP数值将会达到27032元；

Ø2009—2010年，盐城地区人均储蓄水平年均增长7%—9%，以2009年人均年储蓄数值（12847元）作为标准值，预计到2010年年底盐城市人均年储蓄水平将会达到13875元；

Ø2009—2010年，盐城地区人均消费水平年均增长6%—8%，以2009年人均消费水平（11236元）作为标准值，预计到2010年年底盐城市人均消费水平将会达到12023元；

七、概况总结

1、城市概况

盐城市目前城市规划已属于大型规模地级市，整体城市中心区域面积从现有状况来进行观察已属于中等规模以上，总体人口基数较大。

2、经济发展

盐城市历年以来属于江苏省经济城市前列；整体经济形式发展较好，相应经济增长点较为明显，同时对外开放发展举措显著。

3、交通状况

盐城市通过对城市整体交通枢纽的有效规划，促进其区域更快融入苏南经济圈和长三角经济圈。

第三节盐城市城市主体规划

　一、规划范围及规划期限

本次盐城市城市总体规划的规划空间范围分为市域、市区、主城区三个层次。

1、市域

即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部，总面积14983平方公里。

2、城市规划区

即市区，包括亭湖区和盐都区的行政区范围，总面积1728平方公里。

 城镇规划布局为一城八镇，包括伍佑镇、秦南镇、南洋镇、新兴镇、龙冈镇、大冈镇、大纵湖、郭猛镇。

 总人口为139万，其中城镇人口110.5万。

3、主城区

即规划用地范围，由四条高速公路所围合，东至沿海高速、南至徐淮盐高速、西至宁靖盐高速、北至新兴镇区北侧，总面积423平方公里。

4、规划期限

近期：

2008—2013年；

中期：

2014—2020年；

远景：

展望X年。

二、发展条件分析与发展目标

1、发展条件：

　　①、中国东部 —— “京沪东线”的重要节点。

“京沪东线”具体走向为以北京为起点，向东南经天津滨海新区、河北黄骅、黄河三角洲、鲁东南沿海到连云港，再沿江苏沿海到长江口，越江至上海。

“京沪东线”将把天津港、连云港、滨海港、大丰港、洋口港、吕四港、南通港、上海港等大、中、小港口及其他未来潜在的港口连通起来，对港口城市本身及其广大腹地的经济发展将起到积极的推动作用，将对我国的国民经济产生重要拉动作用。

盐城处于“京沪东线”的发展走廊上，正在建设的沿海高速公路和准备开发建设的沿海铁路将为盐城的经济腾飞提供强有力的支撑，为盐城接受京、沪等特大城市的辐射提供了良好的联系。

　　②、长江三角洲——“北上海经济区”的重要成员。

随着上海中心城市、长江三角洲地区对外辐射扩散效应的增强以及海洋开发战略、沿海交通基础设施的实施等，盐城市与上海及苏南地区的经济联系必将日益增强，盐城在区域经济格局中的重要地位将日益凸显，并将融入以上海为中心的3小时交通圈范围，其经济区位也将由传统的“苏北板块”转为“北上海经济区板块”。

　　③、江苏沿海——区域性中心城市。

盐城处于沪、宁、徐三大区域中心城市300公里辐射半径的交接点上，其空间地理位置正处在江苏省沿海中部城镇群空间发展的空白点上，将盐城建设成为该地区的区域性中心城市，是加快全省城市化进程的重要的战略举措，也是推进苏北城市化进程的重要发展战略。

2、发展目标

①、总体目标。

2010年：

城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于盐城市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。

2013年：

盐城市争取总体上全面达小康。

2020年：

盐城市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，盐城市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。

②、预计目标。

盐城市提出了2002年、2007年、2010年、2020年经济目标、富民目标、社会目标、环境目标。

③、产业发展战略：

巩固第一产业，壮大第二产业，培育第三产业。

三、市域城镇体系规划

1、人口规模和城市化水平

通过对现状的调查与分析，对市域城镇总人口在上轮城镇体系规划的基础上适当进行调整，2002年现状总人口为795.6万，到2007年达到800万人口，2020年达到821万人。

城市化水平调整为2007年40%、2020年55%。

2、发展战略

根据全省发展的统筹考虑，盐城市发展战略是贯彻集约经营和集聚发展思路，做强中心城市区域，加快县（市）城区和重点中心镇建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，全面提高城镇发展质量。

3、城镇规模

各城镇规模等级分成五个层次，城镇人口大于50万的城镇1个，市区；20－50万 口的城镇有6个，分别是东台、大丰、阜宁、建湖、射阳、滨海；10－20万人口的城镇1个，响水；5－10万人的9个；1－3万人的67个。

4、市域城镇体系的空间组织。

总体格局为“两纵一横、一主两辅”分别为：

①、内陆城镇发展轴

依托沿海高速、204、沿海铁路、通榆运河，串联东台、盐城、阜宁、滨海、响水，是城市化集聚重点地区。

②、临海城镇发展轴

依托陈李公路、沿海公路，串联大丰、射阳，陈港、盐东、王港等，是海洋开发前沿基地。

③、横向城镇发展轴

依托徐淮盐高速、盐淮公路、新长铁路，串联建湖、盐城、大丰、王港。

5、市域综合交通

铁路有新长铁路、沿海铁路，公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及204等一级公路。

内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等。

机场保留现状。

将重点建设大丰港、配套完善射阳港、陈家港、滨海港。

6、基础设施规划

防洪、供电、天然气、信息化建设等其它基础设施规划将在各专业部门的具体要求下予以规划考虑。

7、区域协调

考虑与南通市、泰州市、扬州市、淮安市连云港周边城市的区域协调。

四、城市性质与规模

1、城市性质

江苏沿海中心城市，新兴工业城市，海洋经济服务基地。

2、用地规模

现状：

建设用地 — 48.5平方公里；  人均 — 97.3㎡

近期：

建设用地 — 71.6平方公里；   人均 — 119.3㎡

中期：

建设用地 — 89.6平方公里；   人均 — 119.5㎡

远期：

建设用地 — 107.6平方公里；  人均 — 119.5㎡

五、 城市总体布局

1、用地现状情况

Ø建设用地比例不合理；

Ø道路系统不完善；

Ø工业布局散；

Ø滨水景观差；

Ø居住环境欠佳；

Ø河东建设缺乏规划指导。

2、城市形态演变

①、空间形态

影响城市形态发展的因素主要有：

交通因素、区域发展因素、产业因素、城乡相互作用因素、行政体制因素。

盐城市城市形态演变经历了四个阶段点状集聚、轴向扩展、圈层蔓延、跳跃生长。

目前已基本形成“一城多镇”组团状空间，主城保持“团块状”空间。

②、发展方向

重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。

③、 城市分区

以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。

城中片区，以商业服务和居住功能为主。

城南片区，以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持"东工西宿"格局。

城西片区，以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。

西南片区，以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。

城北片区，基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。

河东片区，居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐渎路为界，形成“南工北宿”格局。

3、城市用地布局

①、居住用地

以实现“居者有其屋，户均一套房”为目标，规划居住用地3190.1公顷，占城市建设用地的29.6%。

结合总体布局结构，居住用地主要分为城中、城南、城西、河东四大片区。

②、公共设施用地

规划公共设施用地1126.1公顷，占城市建设用地的10.5%。

行政办公用地主要为新的市级行政中心、保留城区和盐都行政中心，在各工业园区内布置集中的办公管理机构；形成“一个一级中心，二个二级中心，四个三级中心”的城市商业中心结构体系；更新完善现状文化设施，适当扩大规模；改造老城区体育设施，加快市体育馆建设，在南郊新区建设新体育中心；重点扩大市一院、三院规模，在开发大道、南部新区、河东新区各增设一所综合性医院等等。

③、工业用地

贯彻“以工兴市”发展战略，培育企业性增长级，充分发挥工业化对城市化的促进作用。

规划工业用地2761.4公顷，占城市建设用地的25.7%，按“工业向工业园区集中”的原则，主