国际银发族休养中心可行性报告.docx
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国际银发族休养中心可行性报告
国际银发族休养中心
产
业
可
行
性
报
告
2010年1月1号
目录
第一章银发休养产业发展调查报告
一、我国发展银发休养产业的必然性和重要性
二、我国银发休养产业发展的现状
三、中外银发休养产业发展案例比较
四、我国银发休养产业面临的机遇
第二章项目说明
一、项目名称
二、项目地点
三、开发占地面积
四、项目估算总投资
五、投资公司及合伙人
六、开发时间
七、项目组成
第三章项目背景
一、滁州简介
二、地理位置
三、自然与气候环境
第四章项目分析
一、项目市场
二、项目定位
三、项目优势
四、与普通养老院的区别
五、挑战和威胁
第五章运营投入和利润估算
一、运营投入估算
1、资金前期投入
2、餐饮成本
二、利润估算
第六章国际银发族修养中心人员编制
第七章可行性研究结论
第一章银发休养产业发展调查报告
在当今社会发展中，人口老龄化及其影响是不可回避的，几乎每个社会领域都受到它的影响。
中国的养老服务随经济和社会的发展逐渐从家庭走向社会，从事业性向产业性转化，养老产业已经被公认为朝阳产业。
2009年，中国已进入人口老龄化社会10年，随着我国老龄化趋势和程度的加深，养老产业应运而生。
养老产业在国外也称为“银色产业”，在西方发达国家已有很长的发展历史。
我国银发休养产业起步较晚，对银发休养产业的研究始于20世纪90年代，有的学者称之为老年产业。
这十年老年人口以每年311万的速度增长。
养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
一、我国发展银发休养产业的必然性和重要性
据调查显示，到2000年为止，我国仅用了三十年的时间就以超快的老龄化速度进入了世界老龄化速度最快国家之列，进入“老龄化社会”。
根据2007年全国《中国城乡老年人口状况调查》新闻发布会发布，到2006年的6月1日，我国60周岁及以上老年人口总数为1.4657亿人；据新华网天津１０月３日专电，民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀出席在天津举行的２００９中欧社会论坛时透露，目前我国６０岁以上老年人口已达１．６９亿，且以每年近１０００万的速度增加。
早前也有权威统计部门报道说，中国目前老人数量已经达到人口的百分之十二，到2020年我国老年人口将达到2.48亿。
而预计2030年65岁以上老年人口将达到3亿多，按联合国传统标准，一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，新标准是65岁老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。
我国最新的统计公报显示，2008年末，我国人口总数为132802万人，而60岁及以上12%，其中65岁以上8.3%。
根据联合国的统计，到2050年，中国65岁以上的老年人将占总人口的四分之一。
由此推算，养老机构的发展空间非常大。
1．家庭因素催生老年人公寓的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料4个老人和1个小孩，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。
2．养老观念发生转变
受传统观念的影响，以前人们认为养老院是那些没儿没女的孤寡老人的安身之地，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。
但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的转变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
3．老年人市场潜力巨大
2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的30%；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费每年约3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的不断转变，其消费数额还将进一步增长。
老年人市场潜力非常大。
而且，面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会关注。
在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视
据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右；全国老龄委提供的数据显示，预计到2010年我国老年人市场的年消费需求将达到1万亿元。
这两则数据显示出“银发经济”的无限商机，而银发休养产业无疑是其中的一大亮点。
养老、托老服务领域隐藏着巨大的市场潜力！
其次，随着人们生活水平的不断提高，回归自然、追求绿色已是大多数城里人迫不及待的需求。
“绿色”“有机”“无公害”这些热门词汇就足以证明了这一点。
面对如此严峻的老龄化形式，发展养老服务产业势在必行。
养老服务业是为老年人提供生活照料和护理服务，满足老年人物质生活和精神需要的服务行业，包括养老服务产业在内的养老产业是市场经济的产物，社会化、市场化是养老服务的必然趋势。
二、我国银发休养产业发展的现状
进入新世纪，我国银发休养产业不断发展，逐步完善。
养老服务的市场运作和养老服务产业体制政策都不断完善。
方兴未艾的银发休养市场出现繁荣景象，不断发展并完善。
在市场发展和国家扶持政策两大方面取得了巨大的进步。
第一，在体制机制方面主要有：
一是投资主体逐步多元化，因为银发休养的市场化进程很快，在中央的支持和鼓励下，民间资本积极进入银发休养市场，各种性质的养老服务机构和设施得到大力兴建。
二是管理体制逐步得到完善。
根据《关于加强老龄工作的决定》以及《福利机构管理暂行办法》等文件的规定，从中央到地方都建立了自上而下的老龄工作委员会，形成了有负责、有协调、有监督的系统。
第二，在产业政策方面主要有：
一是产业政策方向、目标不断明确。
2006年2月国务院转发的《关于加快养老服务业的意见》明确产业组织目标是“要建立公开、平等、规范的养老服务产业注入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务产业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务产业”。
二是产业政策实施方式和手段多样化。
国家鼓励实行综合手段人性化管理养老服务产业，并且为保证政策实施运用用地、税收、登记注册、城市规划等多种手段。
三是产业政策的实施和监督效果逐渐明显。
第三，在市场方面主要有：
一是养老服务逐步实现社会化。
就机构养老而言，福利型与效益型互为补充，自费养老较为普遍。
另外，老年用品的研发、营销、咨询、服务等逐步一体化，实行社会化。
二是服务对象公众化、服务方式多样化。
原来银发休养对象是传统民政服务对象，现已扩大到全体老年人。
可以说，只要老人愿意并有一定的经济条件，就可以选择自己所需要的服务形式。
三是管理规范化、服务人员专业化。
很多地方养老机构按软硬件环境的不同标准分了不同的级别。
这都说明我国老年人的福利事业正走向规范化。
从业人员工作遵循专业标准和操作规范，很多地方还实行职业资格与技术等级管理认证制度。
三、中外银发休养产业发展案例比较
1.国内银发休养产业发展比较
名称
成都晚镇生态村
武汉侨亚颐乐园
北京太阳城
苏州新城花园
规划理念
构建和谐的人居环境
以人为本
“老有所养，老有所医，老有所为，老有所学，老有所乐”
以人为本
选址
位于成都郫县红光镇
位于武汉蔡甸区
位于北京小汤山疗养区
位于苏州新加坡工业园区首
产品特点
以廉价的生活养老费用为吸引点，配套设施完善。
医院、健身房、钓鱼台、游泳池、盆景园一应俱全。
温泉入户，配套设施齐全
应用高科技手段建立信息化管理中心
2.国外银发休养产业发展比较
名称
美国福罗里达太阳城
日本大阪松下养老院
法国尼斯老人天堂
定为
太阳之城
高科技养老院
老人天堂
选址
美国福罗里达西海岸
日本大阪
法国尼斯
产品内容
六大老年社区及高尔夫、游泳池、银行等配套设施
以包括机器宠物、机器护理员在内的高科技服务及产品
老年公寓、服务设施、尼斯狂欢节
评价
美国乃至世界最成熟的老年社区
日本最先进的新技术老年综合园
全欧洲最具魅力的度假胜地——黄金海岸
四、我国银发休养产业面临的机遇
与发达国家相比，我国的银发休养产业发展起步比较晚，发展的经济基础也还很薄弱，我国有老年人口多、市场潜力大、政府重视度高等机遇。
老龄化形式的加剧，庞大的老年人群体，使得养老服务产业市场具有巨大的潜力，随着经济的不断发展，银发休养产业面临着大好的机遇。
首先，人口老龄化形式严峻，老龄人口数量剧增。
根据数据显示，我国老年人口年平均增长速度为高于总人口的增长速度。
在21世纪的前50年，60岁年龄系数将由“10.10%提高到29.98%，增加19.88个百分点”。
随着高龄老人、单身老人、空巢老人、居家的病残老人的增加，需求就会多，产业的市场就会更大，有利于大力发展银发休养产业。
其次，银发休养需求多样化，市场潜力巨大。
人民的收入水平和生活水平的大大提高，老年人对养老服务的需求多样化，高层次化。
老人对医疗护理和文化娱乐等这些方面的需求也不断增多。
另外，空巢老人和病残老人的增加也使得特殊照料需求增加，经济条件好的老年人也会有更多的需求，老年市场还蕴含着巨大的潜力。
最后，经济的迅猛发展和政府对养老服务的日益重视都为银发休养产业的发展提供有力条件。
目前我国的经济发展迅速增长快，这为合理配置和创新银发休养产业的发展提供了坚实的经济基础，改变了过去有路无门的状况。
快速老龄化给我国经济社会发展带来巨大冲击，同时也蕴藏着广阔的商机。
据权威专家测算，全国1.69亿老年人口可撬动1万亿元规模养老产业，但由于目前产品种类少、服务层次低等“软肋”。
据全国老龄办城市养老服务调查，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足，目前我国银发产业尚处于“沉睡”阶段。
在当前国际金融危机背景下，加快发展养老产业对我国扩大内需、促进就业具有重要意义。
第二章项目说明
一、项目名称：
国际银发族休养中心
二、项目地点：
三、开发占地面积：
四、项目估算总投资:
五、投资公司：
合伙人：
六、开发时间：
七、项目组成：
客房、行政中心、多功能厅、小木屋、文化中心、运动中心、中餐厅、西餐厅、温泉、游泳池、佛堂、教堂、便利超市、职工宿舍、职工餐厅、停车场等。
建设风格中西合璧，高雅别致，温泉、山，水，亭，榭，花草树木，景色优美，可以使您尽情感受大自然之美。
我们银发族休养中心可同时容纳500人，分成5个区域：
A．在中央地区设有行政中心、中央厨房、运动中心、医疗中心，可同时提供给500人使用。
B．在5个分区设有餐厅、棋牌、文化中心、多功能厅，就当做500人的观光休养度假村来进行建设服务。
第三章项目背景
一、滁州简介
滁州滨临长江，是六朝古都南京的江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”之称。
滁州形成了以机械、电子、建材、绿色食品、化工、汽车为主体的工业体系。
滁州是南京都市圈的核心城市之一，皖江城市群的伙伴城市，并且获得2007年浙商（中国）最佳投资城市、浙商（安徽）最佳服务城市、2008年深港企业投资最具潜力城市、全国双拥模范城等称号。
二、地理位置
滁州市地处安徽省东部，习惯称之为“皖东”。
行政区域总面积1.33万平方千米。
自东北向东分别与江苏省淮阴市、扬州市为邻，东南与南京市接壤，自南至北依次与本省巢湖地区、合肥市、淮南市、蚌埠市相依。
市委和市人民政府驻地滁城距首都北京铁路里程为1104千米，距省会合肥公路里程为115千米，距江苏省会南京铁路、公路里程均为56千米。
滁州地理位置较为优越，京沪、淮南铁路和合宁高速公路穿境而过，内河航道直通长江、淮河。
出市区往南驱车一小时便可达南京禄口机场。
现代化的交通使滁州市与祖国大江南北连接得格外紧密，发展前景十分广阔。
三、自然与气候环境
滁州市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：
冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。
全市年平均气温15.4℃，年平均最高气温20.1℃，年平均最低气温11.4℃，年平均降水量1035.5毫米。
梅雨期长23天。
年日照总时数2073.4小时。
初霜为11月4日，终霜为3月30日，年无霜期210天。
滁州市域跨长江、淮河两大流域，全市地貌大致可分为丘陵区、岗地区和平原区三大类型，地势西高东低，全市最高峰为南谯区境内的北将军岭，海拔399.2米，围绕丘陵分布的平台和波状起伏地带，构成岗地区，滁河、淮河沿岸和女山湖、高邮湖的滨湖地带是主要的平原区。
第四章项目分析
一、项目市场
老年海外人士60%；
内有较强经济能力老年人士30%；
其他10%。
二、项目定位
以滁州“温泉游”为依托，以滁州便利的交通地理位置为契机，以高起点、规模化、专业化来创建国际银发族休养中心，该项目是一座以500座小木屋为主体建筑，以环保、生态、养生、保健、文化、休闲、度假等为一体的综合性国际银发族休养中心。
本地区经济发展位于全省中等水平，经济实力也不是很充足，缺乏资金保障，但是这里有高品位的自然景观资源，且发展高水平的银老产业起步较晚，老年人的生活产品开发滞后，国际银发族休养中心的建立，正好弥补了这一产业的空缺。
三、项目优势
1、生态环境优良。
国际银发族休养中心的绿化覆盖率为65%，高出城市绿化。
国际银发族休养中心的绿化林木具有调节空气中的二氧化碳含量、吸毒、滤尘、清除空气污染之功能，1公顷林木绿化在生长时间内，吸收二氧化碳含量相当于200人同一时间排放二氧化碳含的总量。
一般人均10平方米面积的林木绿化，就可以满足人们呼吸所需的氧气。
大片的林木绿化造就了优雅的环境，这里的空气清晰，负氧离子极高，尤如一个天然氧吧，造就了良好的人居住环境。
2、工业化程度低，污染源少。
综观滁州市市区四周县、区、乡、镇相关部门监测，这里均无烟尘、工业粉尘、二氧化碳等排放重点污染源，空气质量、水质均良好。
3、滁州物华天宝，资源丰富。
盛产水稻、蔬菜、水果、茶叶、小麦、油菜籽、玉米、花生、山芋、芝麻、黄豆、绿豆、银鱼、螃蟹、甲鱼等均为发展银发休养提供了良好的基本条件。
4、气候适应。
为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：
冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。
四、与普通养老院的区别：
1、国际银发族休养中心适合不同年龄阶段的人群，而普通养老院只适合老年人。
2、入住国际银发族休养中心的目的是休闲、度假和养生、养老，而入住普通养老院则只是为了获得护理服务。
3、国际银发族休养中心是商业性消费场所，而普通养老院属于公益性社会福利机构。
五、挑战和威胁
1、打破了传统观念的束缚。
入住“银发族休养中心”与入住“养老院”是两个截然不同的概念。
受中国传统社会观念的影响，做子女的如果把父母送进养老院，往往会引来非议，使得亲戚朋友不理解，甚至留下“不孝”的骂名；而将父母送进“银发休养中心”则正好相反，子女不但不会招来非议，而且面上有光，绝对会得到亲朋好友的认可！
2、来自周边区域的银发族休养产业的竞争激烈。
银发产业的经济拉动作用已被各地政府所重视，银发族休养产业已成为我国的“朝阳产业”，并迅速地在各地发展壮大起来，如南京、上海、杭州、苏州等地一些银发族养老产业的规模越来越大。
一方面，互相竞争十分激烈，如何在竞争中取得先机，将是摆在经营管理者面前的一大难题。
另一方面，各地为争创亮点模仿、引用、增加银发休养中心类型、内容的类同也随之增加，要创新显得困难重重。
第五章运营投入和利润估算
一、运营投入（以人均成本为单位计算，每月按30天计算，按入住率70%计算）
1、资金前期投入
前期投资金额7000万元，总投入资金约1亿元人民币
土地及绿化
国际银发族休养中心需500亩土地来建设（每亩含公共设施1亩地）
2万元/亩＊500亩=1000万元
国际银发族休养中心绿化面积
1万元/亩＊500亩=500万元
公共设施
公共设施投入840万元，其中包括
道路、水电和排水系统100万元；
行政中心300平方米/幢60万元＊1幢=60万元；
佛堂200平方米/幢50万元＊1幢=50万元；
教堂200平方米/幢50万元＊1幢=50万元；
（视听+餐厅+文化中心）400平方米/幢6幢=360万元；
医疗中心300平方米/幢60万元＊1幢=60万元；
运动中心（包括游泳池、温泉和SPA）
800平方米/幢160万元＊1幢=160万元；
小木屋（包括微波炉、电视、浴室、卫生间、冰箱空调等）
50平方米/幢9万元＊500幢=4500万元
2、餐饮成本
餐厅的食品均为绿色食品，可能要比一般的食品成本高50%，因此预计的餐费成本为：
早餐15元/人；午餐25元/人；晚餐25元/人，共计人均65元/天
每年成本65元/天＊30天＊350人＊12月=8190000元
客房成本
每年成本40元/天＊30天＊350人＊12月=5040000元
公共设施成本
每年成本25元/天＊30天＊350人＊12月=3150000元
管理人员成本
每年成本40元/人＊30天＊350人＊12月=5040000元
以上投入合计2142万元。
二、利润估算（按入住率70%计算）
国际银发族休养中心可同时容纳500人休养，考虑到以上预算成本的投入，预计每人每月需1500元美金。
1500美元＊500人＊70%＊12个月=630万美元
按汇率6：
8兑换人民币计算，50%利润计算。
630万美元＊50%＊6.8%=2142万人民币
第六章国际银发族修养中心人员编制
第七章可行性研究结论
据全国老龄办城市养老服务调查，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足，目前我国养老产业尚处于“沉睡”阶段。
专家指出，养老产业是个龙头产业，不仅能够带动老年用品、餐饮、医疗、房地产等产业，而且对上下游产业如建筑、钢材、水泥、机械、彩电等行业具有显著的经济带动效应。
仅以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要800多万张床位，而现在只有约250万张，缺口达550多万张。
以平均每张床位6万元的建设成本，光床位建设就有3000亿元的市场空间。
再加上康复设施、培训基地等，还可拉动至少1500亿元的投资。
综上所述，该项目的开发建设是可行的，是低风险高回报的项目。
休养中心投入运营后，可通过边收益、边投入的方式，形成良性资本环链。
项目实施单位不断加强宣传，提高园区知名度，同时积极争取纳入市级旅游和养老产业规划，加强与周边景区和中国银发产业联盟的的合作，共同开发壮大市场。
同时，在项目的建设和经营过程中，可对贫苦农民就近安置务工，提供就业岗位缓解了当地劳动力的就业困难问题。
每年的租金收入与劳动收入增加了当地人民的收入，改善了他们的生活水平。
该项目符合国家产业政策，经济效益好，是利国利民的光彩事业，促进了当地的发展，响应了党中央提出的建设和谐社会的政策。
总之，绍兴圆泰工艺品有限公司建设国际银发族休养中心是一项利国利民、对促进当地的发展有积极作用，对改善当地的经济现状来说更加确实可行。
为此我们希望得到各级领导的关心和支持，希望得到各界朋友们的帮助。
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