广西2016年房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则考试题.docx

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广西2016年房地产估价师《相关知识》：

控制性详细规划有关计算规则考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4000元/㎡，拟进行改造。

批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价万元。

A：

1250

B：

1750

C：

2050

D：

2150

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元．假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为．【2007年考题】

A：

1838．00万元

B：

1844．55万元

C：

1845．87万元

D：

1850．00万元

E：

工业用地的监测点评估价格

3、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

A．间接融资

B．直接融资

C．基金融资

D．债券融资

4、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。

A：

《中华人民共和国土地管理法》

B：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

C：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D：

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

5、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。

A．物权

B．知识产权

C．人身权

D．撤销权

6、评估一宗房地产开发用地2007年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为：

__万元。

A．1562289

B．1652289

C．1502263

D．1520263

7、国家对房地产开发项目资金比例要求是__。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%

8、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是__。

A．660mm

B．1320mm

C．5500mm

D．13200mm

9、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。

A：

毛租金乘数法

B：

潜在毛收入乘数法

C：

有效毛收入乘数法

D：

净收益乘数法

E：

工业用地的监测点评估价格

10、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。

A：

人身

B：

社会

C：

经济

D：

财产

E：

执行层的组织协调

11、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。

A：

本次贷款的月还款额／月均收入

B：

（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）／月均收入

C：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费）／月均收入

D：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入

E：

借款合同

12、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是。

A：

城市规划的制定

B：

城市规划的实施和管理

C：

城市规划的监督检查

D：

城市规划法律法规的制定

E：

执行层的组织协调

13、房屋的成本租金不含__。

A．折旧费

B．维修费

C．保险费

D．税金

14、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是。

A：

乙

15、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。

共有100套住房，有100户居民。

经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。

A：

该损害在经济上是可修复的

B：

修复所能带来的价值增加额为500万元

C：

该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

D：

在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元

E：

工业用地的监测点评估价格

16、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．60

B．45

C．30

D．15

17、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。

批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。

A：

1250

B：

1750

C：

2050

D：

2150

E：

工业用地的监测点评估价格

18、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__万亿元。

A．4000

B．5000

C．7000

D．7500

19、将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据不同来划分的。

A：

课税主体

B：

课税对象

C：

税基

D：

税率

E：

执行层的组织协调

20、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。

A：

《城市房地产开发经营管理条例》

B：

《商品房销售管理办法》

C：

《房地产开发企业资质管理规定》

D：

《城市商品房预售管理办法》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

21、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，则该人占有的土地份额为。

A：

0．08

B：

0．16

C：

0．5

D：

0．04

E：

工业用地的监测点评估价格

22、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。

A：

股份

B：

股单

C：

股票

D：

公司债券

E：

执行层的组织协调

23、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为万元。

A：

180

B：

196

C：

200

D：

300

E：

工业用地的监测点评估价格

24、在价值工程中，价值的定义为。

A：

价值=费用／功能

B：

费用=功能／价值

C：

价值=功能／费用

D：

价值=功能×费用

E：

执行层的组织协调

25、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20％以下的土地闲置费。

A：

地价款

B：

房价款

C：

土地使用权出让金

D：

土地使用权出让税

E：

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种__。

A．房价收入比

B．实际价格/理论价格

C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率

E．房地产投资需求/房地产使用需求

2、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为__年。

A．40

B．43

C．47

D．50

3、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A．2020.80

B．2214.29

C．2336.45

D．2447.37

4、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。

A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。

房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。

B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。

C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。

D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

5、房地产价格与一般物品价格的共同之处是。

A：

供求变化

B：

生产成本

C：

价格差异

D：

按质论价

E：

都用货币表示

6、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。

A：

办理房地产交易登记、鉴证等手续

B：

开展房地产股票活动指导和监督

C：

为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务

D：

协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费

E：

为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格

7、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。

A．房地产损害赔偿案件

B．房地产纠纷案件

C．房地产预售

D．房地产预测

8、因施工需要临时使用土地的，对其管理规定正确的是__。

A．要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地合同

B．要支付临时使用土地补偿费

C．使用后要完全恢复原状

D．不得修建永久建筑物

E．使用期限一般不超过两年

9、下列有关保险的表述中，正确的是__。

A．社会保险采用合同的形式，运用概率论和大数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限

B．从本质上说，保险体现一定的社会关系

C．危险的存在是保险产生的必要条件

D．在各种保险中，商业保险最能体现分配职能

10、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析

11、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：

6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。

A．7.9

B．11.9

C．12.1

D．19.0

12、已知某地区某类商品住宅2000～2005年的价格依次为：

1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。

A．10281.32

B．13622.77

C．9563.78

D．10542.35

13、拆迁人是__。

A．房屋拆迁管理部门

B．规划行政主管部门

C．专门从事房屋拆迁的单位

D．取得房屋拆迁许可证的单位

14、我国房屋权属登记__。

A．具有公信力

B．公告是必经程序

C．是一项法定制度

D．为权利动态登记

E．可以制作颁发统一的房地产权证书

15、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。

A．人员工资

B．抵押贷款还本付息

C．保险费

D．房产税

16、根据权利的作