广东省2016年房地产估价师《相关知识》：环境质量概述考试试卷.doc
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广东省2016年房地产估价师《相关知识》：
环境质量概述考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A．10
B．15
C．20
D．30
2、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。
该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650
B．687
C．585
D．630
3、替代效应，是指。
A：
当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象
B：
在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释
C：
其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D：
由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象
E：
执行层的组织协调
4、某刚建成的写字楼售价为8000元/m2，月租金水平为60元/m2，若租客以一次性支付租金的方式承租5年，则业主要求租客一次支付的优惠租金为__元/m2。
A．3600
B．800
C．2900
D．2700
5、基准地价是城市中均质区域内的土地__。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
6、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。
A：
土地补偿费归农村集体组织所有
B：
地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C：
由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D：
由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__。
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人可以是法人，也可以是自然人
8、2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于__万元。
A．4000
B．5000
C．6000
D．7000
9、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。
A．小于5年
B．在4～5年之间
C．在5～6年之间
D．在3～4年之间
10、城市规划的实施管理主要包括两部分内容。
A：
报建审批管理和批后管理
B：
网络管理和批后管理
C：
报建审批管理和人工管理
D：
批后管理和微机管理
E：
房地产估价机构必须加盖公章
11、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为__米。
A．9
B．13.5
C．15
D．18
12、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】
A：
估价时点
B：
估价作业期
C：
出具估价报告之日
D：
签订估价委托合同之日
E：
工业用地的监测点评估价格
13、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。
该综合楼的有效面积系数为（）。
A．80%
B．90%
C．85%
D．95%
14、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是。
（2007年试题）
A：
7.02%
B：
7.04%
C：
7.50%
D：
7.85%
E：
借款合同
15、下列控制性详细规划的控制体系指标中，不属于环境容量控制指标的是。
A：
容积率
B：
建筑密度
C：
绿地率
D：
土地与建筑使用相容性
E：
执行层的组织协调
16、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。
A：
谨慎原则
B：
替代原则
C：
合法原则
D：
最高最佳利用原则
E：
工业用地的监测点评估价格
17、按照规定，商品房预售合同签约后，要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。
A：
购房人
B：
中间人
C：
中介代理商
D：
房地产开发企业
E：
执行层的组织协调
18、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。
在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—__。
A．报告期灭失量
B．最低销售量
C．工程量
D．盈亏平衡点量
19、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。
企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。
A．选择专业化
B．单一市场集中化
C．市场专业化
D．产品专业化
20、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。
以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
则实际单价为__。
A．3000元/m2
B．2850元/m2
C．2928元/m2
D．2857元/m2
21、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。
该宗房地产的现时单一价为元／㎡。
A：
1200
B：
1250
C：
1270
D：
1800
E：
工业用地的监测点评估价格
22、已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。
A．5%
B．7%
C．10%
D．12%
23、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
24、房地产长期贷款利率上调，导致__。
A．新开发量增加，存量增加，租金下降
B．新开发量减少，存量减少，租金增加
C．租金增加，开发成本增加，存量减少
D．开发成本增加，存量减少，租金增加
25、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。
A：
同价值
B：
同收益
C：
同性质
D：
同类型
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。
A．比例
B．超额累进
C．全额累进
D．幅度定额
2、票据贴现的期限最长不得超过__个月。
A．2
B．4
C．6
D．8
3、当建筑物的建筑式样，特别是外形方面会让人产生不好的联想时，房地产的价格一般__。
A．较低
B．取决于周边环境
C．不受影响
D．取决于地段影响
4、下列有关税收的表述中，正确的有__。
A．财政局对外出租的经营用房免征房产税
B．集体土地使用人无须交纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税
D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
5、在__7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，它是在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。
A．1991年
B．1992年
C．1993年
D．1994年
6、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。
A．房地产转让
B．房地产抵押
C．房地产买卖
D．房屋租赁
7、可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重，选取可比实例应符合的要求有。
A：
可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产
B：
可比实例的交易类型应与估价对象吻合
C：
可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D：
可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
E：
可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格
8、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。
A：
用途多样性
B：
合法性
C：
相互影响性
D：
外部性
E：
易受限制
9、与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了。
A：
运营成本
B：
装修费用
C：
土地费用
D：
开发成本
E：
借款合同
10、工程造价控制的主要方法有。
（2008年试题）
A：
价值工程
B：
协议发包
C：
合同管理
D：
非限额设计
E：
可行性研究
11、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
A．所得税前利润
B．所得税后利润
C．应分配利润
D．未分配利润
12、居住用地的使用权出让最高年限为__年。
A．85
B．30
C．50
D．70
13、下列关于合同，表述错误的是。
A：
合同是具有相应法律效力的协议
B：
合同是一方以上当事人的法律行为
C：
合同是平等主体之间的民事法律关系
D：
合同的本质是一种合意或协议
E：
执行层的组织协调
14、下列市盈率的表达式中，正确的是。
A：
市盈率=股价／每股净资产
B：
市盈率=股价／每股收益
C：
市盈率=市值／销售收入
D：
市盈率=市值／现金流
E：
借款合同
15、下列有关拍卖活动的各类型特点，说法错误的是__。
A．拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系
B．动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志，不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志
C．在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价略高于一次性拍卖
D．有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等，无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖
16、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是。
A：
建筑剖面图
B：
建筑构造详图
C：
建筑平面图
D：
总平面图
E：
执行层的组织协调
17、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看。
A：
墙体承重材料
B：
竹质的家具
C：
装修装饰材料
D：
家用电器
E：
执行层的组织协调
18、下列属于报酬率求取方法的是__。
A．累加法
B．功能法
C．市场提取法
D．投资报酬率插入法
E．均衡法
19、下列行为中，需要缴纳契税的有。
A：
事业单位购买办公用房
B：
因地震导致房屋灭失而重新购房
C：
个人购买经济适用住房
D：
奥运冠军接受政府奖励的房屋
E：
城镇职工按规定第一次购买公有住房
20、当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是
A：
名义利率大于等于实际利
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