山东省房地产估价师《制度与政策》必看建设用地使用权出让试题.doc

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2017年山东省房地产估价师《制度与政策》必看：

建设用地使用权出让试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。

（2009年试题）

A：

经市（县）人民政府批准

B：

经委托人书面同意

C：

经房地产行政主管部门批准

D：

经省（自治区、直辖市）人民政府批准

E：

执行层的组织协调

2、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在__身上。

A．开发商

B．银行

C．购房者

D．都是

3、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。

A：

房地产市场成交价格

B：

房地产市场租赁价格

C：

房地产市场成本价格

D：

房地产市场评估价格

E：

房地产估价机构必须加盖公章

4、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为__米。

A．9

B．13.5

C．15

D．18

5、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。

A．目标定价法

B．领导定价法

C．随行就市定价法

D．认知价值定价法

6、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。

A．建筑高度

B．建筑间距

C．建筑密度

D．建筑后退红线距离

7、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为．【2003年考题】

A：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率

B：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率

C：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率

D：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

E：

工业用地的监测点评估价格

8、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

A．房地产膨胀

B．房地产泡沫

C．房地产滞销

D．房地产过度开发

9、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价．则前者与后者的差值是（）元/m2。

A．-100

B．-50

C．50

D．100

10、的立法目的是：

“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。

A：

《中华人民共和国土地管理法》

B：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：

《中华人民共和国城乡规划法》

D：

《中华人民共和国农村土地承包法》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

11、全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。

A：

区级

B：

省级

C：

县级

D：

市级

E：

执行层的组织协调

12、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。

若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，计算该期房目前的价格应为。

A：

4400元／㎡

B：

4409元／㎡

C：

4445元／㎡

D：

4455元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

13、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。

A．征收

B．征用

C．征收或者征用

D．征购

14、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。

甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%

15、路线价的理论依据是房地产价格形成的。

A：

预期原理

B：

替代原理

C：

均衡原理

D：

收益递增递减原理

E：

工业用地的监测点评估价格

16、以下说法不正确的是__。

A．估价目的不同，估价的依据可能不同

B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值

C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同

D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同

17、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。

如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。

则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。

A：

1.07

B：

1.47

C：

2.07

D：

3.33

E：

借款合同

18、2010年3月，A市居民张某对其A市所住房屋进行了翻建，翻建后的房屋面积增加了12，张某应当申请。

A：

房屋所有权初始登记

B：

房屋所有权变更登记

C：

房屋所有权转移登记

D：

房屋更正登记

E：

执行层的组织协调

19、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：

出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。

那么，可出租面积应为__。

A．33m2

B．40m2

C．43m2

D．47m2

20、下列不属于房地产的部门规章的是。

A：

《商品房销售管理办法》

B：

《城市房地产开发经营管理条例》

C：

《城市房屋拆迁单位管理规定》

D：

《房地产开发企业资质管理办法》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

21、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。

假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为__元/m2。

A．3300

B．3324

C．3335

D．3573

22、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是。

A：

二者往往是甲方与乙方的合作关系

B：

建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方

C：

房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方

D：

房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务

E：

房地产估价机构必须加盖公章

23、房地产的行政法规是以颁布的。

A：

中华人民共和国主席令

B：

国务院令

C：

国务院房地产行政主管部门部长令

D：

省政府省长令

E：

房地产估价机构必须加盖公章

24、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。

A．个别性

B．独占性

C．流动性差

D．易受限制性

25、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。

开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。

A．2002年1月10日

B．2004年1月10日

C．2005年1月10日

D．2007年1月10日

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。

其中期间费用包括。

A：

管理费用

B：

营业费用

C：

财务费用

D：

统筹费用

E：

额外费用

2、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。

（2005年试题）

A：

商住楼

B：

土地

C：

在建工程

D：

写字楼

E：

建成后的物业

3、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。

A：

住宅小区建筑容积率在2．0以上

B：

住宅小区建筑容积率在1．0以上

C：

单套建筑面积在140以下

D：

单套建筑面积在120以下

E：

实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下

4、房地产权属档案应当以为单元建档。

A：

街道

B：

房号

C：

幢

D：

丘

E：

执行层的组织协调

5、下列属于形成权的是。

A：

解除权

B：

追认权

C：

选择权

D：

异议权

E：

人身权

6、股票和债券的相同之处表现在__。

A．都是融资工具

B．都是流通证券

C．享有相同权利

D．都是长期投资

E．都可以为投资者带来收益

7、根据转让的对象房地产转让可分为。

A：

有偿

B：

无偿

C：

地面上有建筑物的转让

D：

地面上无建筑物的转让

E：

出让方式取得的土地使用权转让

8、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。

当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。

则用单元估算法计算的该宾馆总投资为__万元。

A．1800

B．2040

C．2100

D．2380

9、某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和一80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是万元。

A：

240

B：

284

C：

300

D：

316

E：

借款合同

10、变更合同价款的确定方法包括。

A：

合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款

B：

合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款

C：

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行

D：

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行

E：

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

11、直接资本化法的优点不包括（）。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

12、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为__。

A．背书

B．委托

C．代理

D．审批

13、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。

A：

信用债券

B：

抵押债券

C：

担保债券

D：

公募债券

E：

私募债券

14、预期原理是__等估价方法的理论依据。

A．市场比较法

B．收益法

C．成本法

D．假设开发法

E．路线价法

15、房地产抵押估价报告应用有效期从__起计，不得超过一年。

A．估价时点

B．估价委托日

C．估价报告出具日

D．估价开始作业日

16、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。

具体体现在__。

A．资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险

B．自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力

C．由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还