宁夏省房地产估价师《理论与方法》决定房地产供给量的因素考试题.doc
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2015年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：
决定房地产供给量的因素考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。
该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。
则该家庭的首付款额是__元。
A．34000.00
B．83265.38
C．87867.78
D．91022.12
2、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。
A：
独一无二和供给有限
B：
独一无二和价值量大
C：
流动性差和价值量大
D：
不可移动和用途多样
E：
工业用地的监测点评估价格
3、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
4、不属于引起房地产价格上升的原因是（）。
A．外部经济
B．需求增加导致稀缺性增加
C．生活水平的提高
D．通货膨胀
5、某房产面积40000，要求测绘精度为三级，则其限差为。
A：
16
B：
96
C：
240
D：
256
E：
执行层的组织协调
6、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。
A：
估价委托合同签订时间
B：
估价目的
C：
实地查勘估价对象的时间
D：
委托人意愿
E：
工业用地的监测点评估价格
7、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。
（2009年试题）
A：
用作公共休憩的架空层
B：
本幢公共使用的电梯井
C：
本幢的公共门厅
D：
本幢的公共过道
E：
执行层的组织协调
8、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。
A．土地总价
B．土地单价
C．楼面地价
D．商品房价格
9、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。
如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。
A．390.5
B．399.5
C．523.5
D．543.0
10、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。
空心砖是指孔洞率不小于的砖。
A：
5％
B：
8％
C：
10％
D：
15％
E：
执行层的组织协调
11、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。
2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。
该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。
A：
5850
B：
6125
C：
6510
D：
6675
E：
工业用地的监测点评估价格
12、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。
A．物业管理合同
B．物业服务合同
C．前期物业服务合同
D．后期物业服务合同
13、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。
A：
防潮
B：
防潮与排水相结合
C：
卷材防水
D：
钢筋混凝土防水
E：
执行层的组织协调
14、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
15、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。
估价资料归档主要作用不包括。
A：
有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平
B：
有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C：
有助于保持估价机构工作的连续性
D：
有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
E：
工业用地的监测点评估价格
16、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到__元才有足够的偿还能力。
A．9876.35
B．9564.72
C．9421.67
D．9375.81
17、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。
A．0.5～2.0
B．1.5～2.0
C．0.5～1.5
D．1.0～1.5
18、某综合楼总建筑面积为10000㎡；其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房。
该综合楼的有效面积系数为。
A：
80％
B：
90％
C：
85％
D：
95％
E：
借款合同
19、一套建筑面积100㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。
A：
29．28万元
B：
30万元
C：
28．57万元
D：
28．5万元
E：
工业用地的监测点评估价格
20、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于
A：
财产损失保险
B：
责任保险
C：
意外伤害保险
D：
保证保险
E：
执行层的组织协调
21、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应__直线法计算出的成新率。
A．大于
B．大于或等于
C．小于
D．小于或等于
22、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。
A：
49627
B：
57647
C：
65548
D：
65920
E：
工业用地的监测点评估价格
23、房地产评估价值对应的日期称作__。
A．估价日期
B．估价时间
C．估价时点
D．估价基准日
24、按照当前新规定，__级资质房地产估价机构可以设立分支机构。
A．一
B．二
C．三
D．暂定
25、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、以下房地产中既有大量租赁实例又有营业收入的是。
A：
写字楼
B：
商铺
C：
餐馆
D：
农地
E：
娱乐中心
2、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是。
A：
未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款
B：
房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C：
中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金
D：
中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
E：
执行层的组织协调
3、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。
房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。
A．三家银行按贷款额分摊
B．工商行一建行一交行
C．建行一交行一工商行
D．工商行一交行一建行
4、房地产测绘的特点包括。
A：
测图比例尺大
B：
测图比例尺小
C：
测绘内容较多
D：
精度要求高
E：
修测、补测及时
5、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。
A．房地产经营
B．房地产管理
C．房地产开发
D．房地产运作
6、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积为40㎡，外墙面积为8㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。
A：
44
B：
48
C：
53
D：
63
E：
借款合同
7、有关房地产周期循环的原因，不正确的是__。
A．供需因素的影响
B．经济因素的影响
C．政策因素的影响
D．制度因素的影响
8、工业建筑设计的评价指标不包括__。
A．土地利用系数
B．厂房展开面积
C．厂房有效面积与建筑面积比
D．单位面积造价
9、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。
A：
地役权设立的情况
B：
土地使用期限
C：
基础设施完备程度
D：
容积率
E：
临街状况
10、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
A．一级
B．二级
C．三级
D．暂定级
11、城市规划报建审批管理包括__。
A．建设项目选址管理
B．土地利用规划管理
C．建设用地规划管理
D．建设工程规划管理
E．对违章建设的查处
12、以下不属于非市场价值的价值是__。
A．清算价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．交换价值
13、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。
A：
项目投资资本金可以用货币出资
B：
项目投资资本金也可以用实物出资
C：
项目投资资本金不可用土地使用权作价出资
D：
项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
E：
以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外
14、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。
A．4
B．6
C．12
D．24
15、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
16、目前我国房地产开发投资企业纳税的税种有。
A：
经营税金及附加
B：
城镇土地使用税
C：
房地产税
D：
物业税
E：
企业所得税
17、法定税费包括营业税及附加，税率为，按月缴纳。
A：
5．5％
B：
4.4％
C：
4．3％
D：
5．3％
E：
借款合同
18、下列关于高层建筑，表述正确的是。
A：
7—9层为高层建筑
B：
10层以上（含10层）为高层建筑
C：
公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的（但不包括总高度24m的单层建筑）为高层建筑
D：
建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑
E：
建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑
19、监理工程师应该按照工程监理规范的要求，
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