台湾省2017年房地产估价师《理论与方法》：估价当事人试题.docx
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台湾省2017年房地产估价师《理论与方法》：
估价当事人试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。
A．原出让方
B．转让人
C．规划行政主管部门
D．原出让方和市、县规划行政主管部门
2、下列房屋部位中，不计算建筑面积的是。
A：
房屋的天面
B：
与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊
C：
有围护结构的门廊
D：
不封闭有顶盖的永久性架空走廊
E：
执行层的组织协调
3、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。
（2008年试题）
A：
1000
B：
5000
C：
10000
D：
30000
E：
执行层的组织协调
4、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为万元。
A：
245
B：
275
C：
315
D：
345
E：
工业用地的监测点评估价格
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：
以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
A：
居住
B：
自住
C：
生活
D：
营利
E：
执行层的组织协调
6、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。
A．经营成本
B．物业档次
C．业主目标收益要求
D．同类型物业的市场供求关系
7、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。
A．605
B．600
C．650
D．550
8、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：
第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。
A．1130.00
B．1165.43
C．1910.00
D．2003.70
9、路线价法估价的第二个步骤应为__。
A．设定标准深度
B．求取路线价
C．编制深度百分率表
D．划分路线价区段
10、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。
则该项目的速动比率是。
（2005年试题）
A：
80%
B：
120%
C：
171%
D：
200%
E：
借款合同
11、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
A：
40
B：
42
C：
48
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
12、修建性详细规划应当符合__规划。
A．控制性详细
B．区域
C．近期建设
D．分区
13、某建筑物的重置价格为100万元，自竣工之日到估价时点已有10年，根据建筑物的实际情况，认为维修保养得好，有效年龄相当于12年，经济寿命为35年，残值率为5%。
如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，则该建筑物的现值为（）万元。
A．32.57
B．27.14
C．67.43
D．50.25
14、货币供给层次中，为狭义货币。
A：
=现金流通量
B：
=单位和个人的活期存款
C：
=+单位和个人的定期存款+其他存款
D：
=+++政府存款
E：
执行层的组织协调
15、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。
A：
甲类房地产比乙类房地产强
B：
乙类房地产比甲类房地产强
C：
该两类房地产强弱程度相同
D：
该两类房地产强弱程度不可比
E：
工业用地的监测点评估价格
16、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。
A：
国务院
B：
国土资源部
C：
Z省人民政府
D：
A市人民政府
E：
房地产估价机构必须加盖公章
17、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
18、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是__。
A．虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款
B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以1000元以下罚款
C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款
D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的、登记机关对当事人的直接经济损失，不承担赔偿责任
19、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：
4023.04
B：
4074.10
C：
4768.50
D：
5652.09
E：
工业用地的监测点评估价格
20、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。
那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。
A．18%
B．20%
C．15%
D．25%
21、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】
A：
本估价机构所有
B：
所有参加该估价项目
C：
由引交估价项目负第一责任
D：
任本估价机构法定代表人
E：
工业用地的监测点评估价格
22、__是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A．物权
B．债权
C．租赁权
D．所有权
23、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。
已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
24、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。
A．市场价值
B．清算价值
C．快速变现价值
D．投资价值
25、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。
A：
越高
B：
越低
C：
不变
D：
符合客观实际
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。
A．货币证券
B．信用证券
C．商品证券
D．资本证券
2、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。
A．2277.4
B．2281.9
C．2728.8
D．2741.9
3、房屋产权登记面积的特点包括。
A：
由房地产开发企业测算
B：
由房产测绘单位测算
C：
标注在房屋权属证书上
D：
记入房屋权属档案
E：
是房屋的建筑面积
4、下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有。
A：
故障树分析法
B：
期望值法
C：
盈亏平衡法
D：
解析法
E：
蒙特卡洛模拟法
5、从事房地产咨询业务的人员，必须具备__条件。
A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验
B．具有房地产及相关专业中等以上学历
C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称
D．具备房地产相关知识的专业技术人员
E．考取房地产咨询人员合格证
6、资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于。
A：
投资利润率
B：
通货膨胀率
C：
风险因素
D：
经济发达度
E：
投资结构
7、预期原理是__等估价方法的理论依据。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法
E．路线价法
8、产权属于全民所有的，以经营管理的为纳税人。
A：
承典人
B：
单位和个人
C：
房产代管人或者使用人
D：
都不对
E：
执行层的组织协调
9、是指同类现象指标值按时间顺序排列而形成的数列。
A：
时间序列
B：
发展速度
C：
发展水平
D：
序时平均数
E：
执行层的组织协调
10、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。
A．丧失民事行为能力
B．死亡
C．不能履行其相应义务
D．依法被宣告死亡
E．被宣告失踪
11、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。
A．空置等造成的收入损失
B．运营费用
C．抵押贷款还本付息额
D．期末转售收益
E．承租人权益价值
12、不属于财务分析目的的是。
A：
评价企业的偿债能力
B：
评价企业的资产管理水平
C：
评价企业的获利能力
D：
评价企业过去的缺点
E：
执行层的组织协调
13、房地产投资决策分析的主要工作包括__。
A．投资机会寻找
B．市场分析
C．投资机会筛选
D．财务评价
E．规划设计
14、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。
A：
年度运营预算
B：
资本流预算
C：
资本支出预算
D：
长期预算
E：
资本收入预算
15、债务人为自己的信用投保的，是。
A：
财产损失保险
B：
责任保险
C：
信用保险
D：
保证保险
E：
执行层的组织协调
16、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有。
A：
土地费用
B：
建筑安装工程费用
C：
权益投资比率
D：
开发期与租售期
E：
运营成本
17、估价中的最高最佳使用具体包括__等。
A．最仕用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
18、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
19、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
20、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。
A．开发结束时的时间
B．购买待开发房地产时的时间
C．开发期间的某个时间
D．全部租售出去时的时间
21、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。
A：
分部分项工程项目
B：
措施项目
C：
其他项目
D：
单项工程项目
E：
单位工程项目
22、房地产开发的程序主要分为__阶段。
A．决策分析，规划设计，建设，租售
B．决策分析，可行性研究，建设，租售
C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售
D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
23、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。
A．6
B．6.9
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