二手房注意事项.doc

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1.不做产权调查

　　产权调查应该是购房的第一步，但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处了。

其实对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情，毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的。

其次，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。

　　2.急于交定金

　　没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的。

因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。

所以，除非自己对该房的情况非常了解，否则就不要急于交定金。

毕竟现在是买方市场，好房子也很多，没有必要那么急于成交。

　　3.爱屋及乌

　　很多人在看房时都容易犯一个错误——只关注某一方面而忽视了其他方面，这在选购二手房时是一定要避免的。

如遇到价格便宜、喜欢的复式结构，却忘记了测量一下上下两层的层高;看中小区的良好景观却忘记了超高物业费给自己带来的压力……作为购房者应该时刻保持冷静，只根据片面的喜好买房是要不得的。

　　4.轻信虚假报价

　　二手房交易的最大“水分”就是价格的不透明化。

所以，在买房之前就要对同区域、同档次的二手房价格有个详细的了解。

这里推荐大家一个方法——在买房之前走访一下距离该房最近的大型的、信誉好的中介公司，通常就可以得到一个比较合理的价格。

切勿轻信小中介、网络上的虚假报价，使自己承受不应该有的损失。

首先你要明确是否目前对方已经取得该房屋的所有权证（个人名下产权证和土地证），如果有，你和对方要准备的材料如下：

夫妻双方身份证，户口本，结婚证，产权证，土地证，然后你们以书面形式约定一份协议：

房屋售价，过户时间，物业交接等问题，对方户口什么时候迁出该房屋，夫妻双方要签字同意。

你们一起直接到当地房管局办理产权过后就可以了。

你们自己最好预留几千块钱，等水电气等费用结清了在补交给对方。

如果该房屋对方没有取得产权证，那么你的协议就应该写的更为详细一些，如：

分几次付款，什么时候过户，交多少定金，什么时候交房给你使用，以后违约将如何赔偿等。

但是没有产权证得房子，特别是集体产权这种，我建议最好不要买，你的风险非常大。

就连以后产权能不能办理还是个问题。

需要注意的地方：

1、一定要在合同中写明违约的处理方法和违约的具体情况；

2、合同中有标明过户时间

3、所有的款项的缴纳都要有收据，这样才能保证自己的资金安全，最好就是使用银行的资金监管业务；

4、过户是一定要对方所有的人到场亲自签名，只有这样才是有效的过户。

二手房过户流程：

先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。

过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同、土地证、还有房产证，就可以去过户了。

注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的！

一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户（带齐资料），过户好后20个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以了。

一、查看证件，核实产权

  在买卖双方签署正式合同之前，买方一定要查验卖方相关证件，主要是房产证（注意区分所有权和使用权，了解房屋剩余使用期限及用途）、身份证、户口簿、原始购房合同、各种税费发票原件、结婚证，并且取得房产原产权单位或共有人同意出售证明。

  二、考察房屋状况

  1、抵押状态，明确被售房屋产权完整性，判断被售房屋是否被抵押。

如处于抵押状态，则需通过银行解押后才可出售。

  2、性质，鉴于房屋性质不同，在房屋买卖交易过程中适用法律亦不同。

  3、质量，购房人可以先通过看房对房屋建筑状况进行初步判断，从而确认房屋供电、供气、供水设施是否存在安全隐患。

  4、周边情况，了解小区建设年代、居住群体，考察小区周边配套是否齐全。

  5、房屋落户情况，很多人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房子后发现房子户口或者就学名额已被占用，导致出现户口无法迁入或者失去就学资格现象。

  三、保留交易证据

  二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。

提醒买卖双方在交易过程中注意保留好交易证据，对于购房者，尽量在房产证上所有人都到场情况下过户。

  四、明确违约责任

  在实际情况中，小额定金处罚或简单“违约方应承担守约方损失”，都缺少实际效果，当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。

有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。

因此，提醒广大消费者在购房过程中要将约定和违约责任写进书面合同，以防日后纠纷。

  五，办理交割手续。

  交易的最后，买方和卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等，同时确定原住户已无其他费用纠纷。

由于中介机构能够提供房屋和买卖双方信息，帮助签署较为专业的网签合同和办理较为复杂的贷款申请、评估、审批程序，有一定信息和专业优势，容易出现“格式合同”、“霸王条款”以及其他不合理、不公平现象。

买房心切的买房人往往经验和法律知识不足，对卖方人的信息又掌握不全，买房过程中疏忽大意不仔细，因此往往容易落入“陷阱”。

为此，本报特别邀请天津宁一律师事务所王京涛律师针对二手房买卖需要注意的有关事项，给读者提出建议，以此帮助读者正确行使自己的权利、维护自己的合法权益。

　　王律师指出，购房注意事项一：

在买房前要仔细查清房屋自然状况和权属情况。

买房人在看房的时候，要查看房屋产权证、国有土地使用权证等证件原件，在签订买卖合同时，同时验明身份证、户口簿，以确认卖房人就是产权证书上的房屋所有权人本人。

代人卖房的，必须有房主本人的授权委托书，最好经公证；有房屋共有人的，最好要见到各位房屋共有人。

不要轻信中介员工的口头承诺和解释，一切都要以依据法律规定和实际情况仔细核实。

　　购房注意事项二：

签署各种法律文件和合同时要慎重仔细，将双方的权利义务和程序细节等规定尽可能细化，以降低违约和产生纠纷的可能性。

看房期间，不要签署《看房协议》之类的文件；在与卖方达成买卖房屋合意的时候，不要签署《居间中保合同》、《买卖居间合同》之类的三方协议，要单独与卖主签订《房屋买卖合同》，与中介公司签订《居间合同》。

买房人应当运用补充条款与卖房人尽可能细化付款方式、资金划转方式，房屋交付时间，并且规定好逾期的违约责任，避免日后产生纠纷。

值得引起注意的是，中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同，买卖双方要逐条仔细审查条款内容，对于不合理之处要当即提出异议，充分利用补充条款、特别约定等方式维护自己的基本权利，合理规避和防范风险。

　　购房注意事项三：

买房人要巧妙利用多渠道规定卖房人和中介公司的义务，明确他们的责任，合理分配风险。

一方面，为防止某些卖房人违背诚信“一房二卖”，可以设法在《买卖合同》中提高违约金的数额，甚至可以约定违约金数额等于“一房二卖”后的差价，或约定成如果卖方违约，则由卖方赔偿买方已支付的居间费用。

另一方面，对于中介公司，要督促其诚实、及时、勤勉尽责地完成各个阶段的手续。