杭州市物业服务合同杭州市住房保障和房产管理局示范文本.docx

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杭州市物业服务合同杭州市住房保障和房产管理局示范文本

杭州市物业服务合同

〔示范文本2014〕

物业项目名称：

项目座落地址：

委托方：

 受托方:

签订日期：

杭州市住房保障和房产管理局  编制

使用说明

1、本合同文本为示范文本，适用于杭州市行政区域内业主或业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。

合同双方当事人在签订合同之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

2、本示范文本所称甲方为业主或业主大会〔业主委员会〕，乙方为物业服务企业。

在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签订主体资格的证书、证明文件。

、为表达合同双方的自愿原则，本示范文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。

双方当事人可以根据实际情况对本示范文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。

4、本示范文本中所指物业类型分为：

住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。

5、乙方应在合同签订之日起15日内报物业所在区、县〔市〕房产主管部门备案。

6、本示范文本条款由杭州市住房保障和房产管理局负责解释。

杭州市物业服务合同 

甲方：

                      〔业主/业主大会〕 执行机构：

                         〔业主委员会〕 业主委员会负责人：

           联系：

                 通讯地址：

                                              邮政编码：

乙方：

                        〔物业服务企业〕 营业执照注册号：

                                        企业资质证书号：

         资质等级：

            法定代表人：

                 联系：

                委托代理人：

                 联系：

                通讯地址：

                                          邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对                  〔物业项目名称〕提供物业服务事宜, 订立本合同。

第一章  物业基本情况 

第一条   物业基本情况               

物业项目名称：

                                ； 

物业类型：

                             〔住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业〕；

座落位臵：

杭州市         区〔县、市〕        街道〔乡、镇〕       路〔街、巷〕      号； 物业管理区域四至范围〔规划平面图〕：

 东至                               ； 南至                               ； 西至                               ； 北至                               ；   占地面积：

                   平方米； 

总建筑面积：

          平方米；其中住宅          平方米，非住宅      平方米。

〔规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二，物业管理区域划分意见书见附件三〕。

第二章 服务内容与质量 

第二条 物业服务坚持“质价相符”原则，乙方提供的物业服务执行以下第     项标准：

〔一〕乙方提供的服务质量按《杭州市普通住宅小区物业菜单式服务参考收费标准》规定的    级服务内容与服务标准执行。

  〔二〕乙方提供的服务质量执行双方约定的服务内容与服务标准，具体为：

1、物业共用部位、共用设施设备的管理和维护〔物业共用部位明细见附件四，物业共用设施设备明细见附件五，物业共用部位、共用设施设备的管理和维护标准详见附件六〕； 

2、公共绿化的维护〔标准详见附件七〕；

 3、公共区域的环境卫生维护〔标准详见附件八〕；

4、物业管理区域内的安全防范和秩序维护〔标准详见附件九〕； 

5、综合管理服务〔标准详见附件十〕；

 6、                              ；

  7、                              ； 

第三条  在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、                                                          ；

 2、                                                          。

第三章 物业服务费用 

第四条  本物业管理区域物业服务收费选择以下第    种方式：

1、包干制 

物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积〔已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。

房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准〕交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：

多层住宅：

          元/月〃平方米； 

高层住宅：

          元/月〃平方米；〔房屋的总层数在七层〔含〕以上〕 

别墅：

          元/月〃平方米； 排屋：

          元/月〃平方米； 办公楼：

          元/月〃平方米； 商业物业：

          元/月〃平方米；         物业：

          元/月〃平方米。

 会所：

         元/月.平方米。

 物业服务费用主要用于以下开支：

〔1〕管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

〔2〕物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 

〔3〕物业管理区域绿化养护费用； 

〔4〕物业管理区域清洁卫生费用； 

〔5〕物业管理区域秩序维护费用； 

〔6〕物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 

〔7〕办公费用； 

〔8〕管理费分摊； 

〔9〕物业服务企业固定资产折旧；

〔10〕法定税费； 

〔11〕物业服务企业的利润； 

〔12〕经业主同意的其它费用                       。

 本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。

上述费用应通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

关于物业管理区域内高能耗设施设备运行消耗的电费分摊问题，按照《杭州市物业服务收费管理实施方法》等规定做如下约定：

                        。

2、酬金制 

酬金制是物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

具体预收标准如下：

多层住宅：

          元/月〃平方米；高层住宅：

          元/月〃平方米；〔房屋的总层数在七层〔含〕以上〕 

别墅：

          元/月〃平方米； 排屋：

          元/月〃平方米； 办公楼：

          元/月〃平方米； 商业物业：

          元/月〃平方米；         物业：

          元/月〃平方米。

 会所：

         元/月.平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

 物业服务资金为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

〔1〕管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 

〔2〕物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 

〔3〕物业管理区域绿化养护费用； 

〔4〕物业管理区域清洁卫生费用； 

〔5〕物业管理区域秩序维护费用； 

〔6〕物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 

〔7〕办公费用； 

〔8〕管理费分摊；

〔9〕物业服务企业固定资产折旧； 

〔10〕经业主同意的其它费用                      。

乙方采取以下第          种方式提取酬金：

〔1〕乙方按      〔每月/每季/每年〕                 元的标准从预收的物业服务资金中提取。

〔2〕乙方           〔每月/每季/每年〕按应收的物业服务资金         %的比例提取。

预收的物业服务资金应全部用于本合同约定的支出。

 物业服务资金中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：

年度结算结余部分，按以下第      种方式处理：

 〔1〕转入下一年度继续使用；

 〔2〕直接纳入物业专项维修资金；

〔3〕                                     。

 年度结算不足部分，按以下第     种方式处理：

 〔1〕由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足； 

〔2〕                                     。

第五条  自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担。

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

已交付使用但业主或非业主使用人尚未居住的物业，其物业服务费用由业主或非业主使用人按照该物业区域同类物业的标准〔全额或    %〕交纳。

业主约定由非业主使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与非业主使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者非业主使用人应当结清物业服务费用。

物业服务费用按〔月、季度、半年、年度〕交纳，业主或非业主使用人应在           〔每次缴费的具体时间〕前交纳。

物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同存续的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

     按 〔月、季度、半年、年度〕缴纳物业服务费的，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之   收取滞纳金。

第六条  业主应按照规定向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用。

乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、热、通讯、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第七条  物业服务中的装修垃圾清运费按价格主管部门有关规定执行，住宅房屋收费标准为90平方米以下     元/户、90-140平方米     元/户、140平方米以上    元/户；非住宅房屋收费标准为        元/户〔或元/平方米〕。

对因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，由乙方与装修单位〔装修人〕协商可收取一次性修复补偿费        元/户〔或元/平方米〕。

第八条  物业服务收费实行酬金制方式的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年     次于        〔公布的具体时间〕向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

1、委托双方共同认可的专业审计机构进行审计，审计费用由        承担。

2、                                             。

 第九条  在本合同期限内，经甲乙双方协商，并征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意，可根据物业服务成本变化情况等因素调整物业服务收费标准。

第四章 物业的经营与管理 

第十条  停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位      元/个〃月、车库车位     元/个〃月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位      元/个〃月、车库车位     元/个〃月的标准提取停车管理服务费。

2、停车场属于建设所有、委托乙方管理的，业主和非业主使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位     元/个〃月、车库车位      元/个〃月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位       元/个〃月、车库车位       元/个〃月、元的标准提取停车管理服务费。

3、 停车场车位所有权或使用权由业主购臵的，车位使用人应按露天车位         元/个〃月、车库车位      元/个〃月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

4、临时停车的收费标准依据物价部门的有关规定确定。

 第十一条  乙方应与停车场车位使用人〔临时停车除外〕签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

需要进行车辆保管服务的，由车位使用人与乙方另行签订保管合同，收费标准由车位使用人和乙方根据相关法律法规规定协商确定。

第十二条  本物业管理区域内的会所属              〔建设单位或全体业主〕所有。

委托乙方经营管理的，使用会所的业主或非业主使用人应按以下标准支付使用费：

1、                                                           ；

 2、                                                           。

第十三条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等统一委托乙方经营，所得收益由乙方代管并单独列账，扣除乙方管理服务成本和佣金后〔占经营所得收入的   %〕〔或由业主委员会负责经营，所得收益由业主委员会自行管理〕，剩余部分按以下约定分配：

1、     %用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护； 

2、     %用于补充物业专项维修资金；

 3、     %用于补充物业服务费用不足；  

4、     %用于业主大会、业主委员会的工作经费；   

5、其他             。

经营性收益由乙方代管的，实行包干制物业服务收费方式的，乙方应每半年公布一次经营所得收支情况；实行物业服务收费酬金制方式的，乙方每年公布一次各项资金收支情况。

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

经营所得收支情况应当每   〔半年、年〕公布一次，接受全体业主监督。

  第十四条 乙方接受业主、非业主使用人委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。

 第五章  物业的承接查验 

第十五条  乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验：

1、                                                         ； 

2、                                                         。

第十六条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备及相关场地存在以下问题：

1、                                                         ；

 2、                                                         ； 

3、                                                         。

 甲方应承担解决以上问题的责任，具体解决方法如下：

 1、                                                         ； 

2、                                                         ；

 3、                                                         。

第十七条  甲乙双方办理物业查验、移交手续，应签订物业承接查验协议〔具体内容详见附件十一〕，作为界定各自在物业管理方面承担责任的依据。

第十八条  乙方承接物业时，甲方应向乙方移交以下资料：

 1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 

4、物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单； 

5、物业及配套设施的产权清单；

 6、物业管理用房的清单; 

7、物业的使用、维护、管理必需的其他资料

 8、                                                  。

第六章 双方的权利义务 

第十九条  甲方相关的权利义务：

〔一〕召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 〔二〕及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，审定乙方制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；

三〕审议乙方提出的物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的报告； 

〔四〕监督本物业管理区域内物业共用部位、共用设施的收益使用情况； 

〔五〕负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题以及业主、非业主使用人与乙方之间的纠纷，不因此影响乙方工作； 

〔六〕监督《管理规约》的实施，对业主、非业主使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止；催促业主、非业主使用人按时交纳物业服务费，当业主、非业主使用人不按规定交纳物业服务费用时，协助乙方催收； 

〔七〕授权乙方对业主、非业主使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止； 

〔八〕积极配合公安机关做好房屋出租登记报备工作，并催促承租人到公安机关进行流动人口登记、办理暂住证。

与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作； 

〔九〕协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动； 

〔十〕不得干预乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动； 

〔十一〕                                      ；  

〔十二〕法律、法规规定的其他权利义务。

第二十条  乙方相关的权利义务：

〔一〕设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同； 

〔二〕按照国家、省和本市规定的有关物业管理技术标准、行业标准以及合同，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、非业主使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；

〔三〕根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或非业主使用人收取物业服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题； 

〔四〕按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在收费场所实行明码标价； 

〔五〕接受甲方、业主和非业主使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和非业主使用人的投诉；

六〕结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告； 

〔七〕可选聘专业公司承担本物业的                     的专项服务，但不得将本物业整体委托给第三方管理，并对专业公司的服务行为承担连带责任； 

〔八〕维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，由公安机关按依照有关法律、法规进行处罚；协助有关部门制止违法、违规的行为；

〔九〕提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；对业主或非业主使用人违反《管理规约》的行为，针对具体情节并根据情节轻重采取告知、奉劝、制止、向有关部门报告。

〔十〕不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；

〔十一〕本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续； 

〔十二〕                                ； 

〔十三〕法律、法规规定的其他权利义务。

第七章  物业管理用房 

第二十一条  甲方应于          〔具体时间〕向乙方提供物业管理用房，建筑面积          平方米，其中包括：

办公用房        平方米，位于        ，经营用房        平方米、位于       ；        用房       平方米，位于         。

第二十二条  物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。

其中，办公用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。

经营用房由乙方经营或出租使用，出租经营用房的，租赁期限不超过本合同约定的期限。

经营用房所得收益按本合同第十三条执行。

本合同终止时，乙方应当将物业管理用房及时移交给甲方。

第八章 物业专项维修资金 

第二十三条  物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监督的原则，按政府有关规定交纳、管理和使用。

第二十四条  物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第二十五条  使用物业专项维修资金的，按照《杭州市物业管理条例》第五十五条、第五十六条规定执行。

第二十六条 物业专项维修资金的续交由甲方负责，具体续交方式、金额等事项由该物业管理区域管