世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书.docx
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世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书
清水湾旅业阳光·卡梅尔项目_
概念性规划设计任务书
目录
1.项目概况及周边条件 2
1.1项目区位 2
1.2建筑规模 2
1.3地块条件 3
1.4道路交通 4
1.5周边区域环境及设施 4
1.6周边基础设施 5
2规划设计的基本原则 7
2.1设计理念及意向 7
2.2规划设计要求 8
2.3项目总体布局 9
2.4启动区（前期策划成果之一，仅供提示） 10
3规划设计要求 12
3.1总体要求 12
3.2项目住宅产品布局 12
3.3项目住宅产品户型配比 13
3.4配套及功能设施建议 13
3.5建筑风格建议 17
3.6园林风格建议 18
3.7区域识别系统建议 20
4设计成果要求 22
4.1设计成果 22
4.2方案数量 23
5设计时间计划 24
1.项目概况及周边条件
1.1项目区位
项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内，距三亚市区航空距离45公里，距离三亚机场60分钟车程；距离陵水县18公里。
三亚市
三亚市区
45公里
清水湾
海棠湾
土福湾
亚龙湾
三亚湾
红塘湾
大东海
香水湾
陵水县
英州镇
三亚机场
项目区位图
本项目位于清水湾一线临海核心位置。
本项目
清水湾区域规划图
1.2建筑规模
本项目占地面积824亩，容积率1.0，建筑面积55万M2左右。
用地性质为旅游度假居住用地。
790米
760米
800米
620米
项目用地范围示意图
1.3地块条件
1.3.1地块周边条件
东至：
规划为区域内次要交通干道；道路以东为雅居乐用地，已取土地证，目前为沙地未开始建设；
南至：
防护林和沙滩，一线强势海景；
西至：
规划为区域内次要交通干道，目前仍为土路，路的西侧为高坡及防护林；
北至：
规划为区域内主要交通干道，目前仍为土路；规划路以北为湖和椰树林。
西北侧：
雅居乐在建规划路
北侧：
以规划待建路为项目北向边界，目前仍为土路
北侧：
相隔土路为湖和椰树林，并可眺山景，景观良好
西侧：
待建规划路，目前仍为土路
西侧：
高坡及防护林
南侧：
防护林和沙滩
南侧：
一线强势海景
东侧：
以电线杆为东侧界线，雅居乐用地，已取土地证，目前为沙地未开始建设
1.3.2地块内部条件
项目地势平坦，北向略高；内部有部分虾塘。
•内部仍有部分虾塘
•内部沙地，地势平整，北向略高，无特殊资源
1.4道路交通
本项目西、两侧临交通干道，未来交通通达性较好。
①②③号路规划为内部次干道。
目前待建，①号路联通海榆西路和本地块；②号路、③号路联通高速公路与清水湾区域；④号路为雅居乐在建的规划路，直接联通东线高速公路，为未来区域内外交通通行主线；
随着东环铁路的建设修通，将有力加强项目与凤凰机场、美兰机场等地区的联系，交通便捷性大大提高。
①
③
④
②
东环铁路高峰站
本项目
1.5周边区域环境及设施
本项目位于清水湾中央位置。
清水湾的发展规划为——以沙滩、海水为主要资源特色，以旅游度假、休闲运动、旅游社区为主要功能，是集旅游、房地产等支柱产业于一体的多功能综合型旅游度假目的地。
未来项目周边配套非常丰富，沿海形成高星级酒店群，周边多个国际标准高尔夫球场、温泉度假村等。
高尔夫球场
高尔夫球场
五星级酒店
七星级酒店
高峰温泉
五星级酒店
五星级酒店
五星级酒店
1.6周边基础设施
1.6.1供水
目前清水湾区内无净水厂和供水管网，但东西两侧城镇已有自给供水厂，随着本项目开发，规划利用周边水厂设备为本区供水，考虑到规模的扩大，其设施扩建可与当地政府共同投入。
清水湾度假区最大日生活用水量约27387M3/d，最大时用水量约1751.2M3/h。
项目输配水管网沿道路敷设，消防供水与生活供水管网合一。
1.6.2供电
区内电源采用英州镇鹅仔110千伏变电站电源供给。
清水湾区内设置10kv开关站4座，分别位于项目西侧和东侧，10kv配电室19座，分布在各个组团。
供电网络由10KV送电网组成，结线方式采用放射式，低压配电网络采用干线式和放射式相结合的方式。
线路采用埋地敷设。
1.6.3燃气
规划本项目北侧九所岭处设储气站一座，占地面积约为1500平方米，然后通过燃气管道输送到各用气点。
燃气管道采用PE管沿主要道路埋地敷设，净覆土深度大于0.8米。
1.6.4电信
清水湾区域采用电信电缆沿主要道路敷设至各功能区。
线路采用管道埋地敷设，埋深不小于0.9米。
1.6.5排污
项目周边污水管网沿道路敷设，根据道路红线及道路宽度情况可布置在机动车道下或绿化带下；项目周边沿主干道和次干道敷设雨水管，再通过雨水口收集雨水汇集到雨水管中，然后再通过雨水管就近原则排至区中天然水体，规划区内支路上采用直接在道路两侧设置铸铁箅子明沟排水。
1.6.6综合防灾
（1）防震规范：
度假区内新建的各类建筑均按国家现行《建筑抗震设计规范GBJ11-89》进行设计和施工，由区建设行政主管部门监督实施。
（2）防洪规范：
区内防洪标准参照《海南省防洪规划》，按百年一遇标准设计。
（3）防风规范：
本区位于台风登陆面，在防风规划上做相应的预防设施。
2.规划设计的基本原则
2.1设计理念及意向
2.1.1整体定位
三亚东岸•顶级滨海人文度假居住区
2.1.2项目形象定位
²三亚东岸，卓尔不凡的产品，与众不同的度假居住体验！
²在三亚东岸，打造一种被向往的人文度假生活！
²“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。
”
²形象关键词：
格调、品味、人文
2.1.3项目客户定位
Ø度假需求可分为享乐需求、休养需求、享受需求和品味需求，依次由较低层次到较高层次。
追求格调品味的度假客户讲求度假生活的精致享受，不注重价格，但注重品质；讲求度假生活的气质享受，不看重新奇概念，但看重艺术性、审美性；讲求度假生活的圈层享受，不喜欢大众化，但偏爱与圈子里的人分享快乐……这是度假生活享受的最高境界。
追求格调品味的度假客户在进行度假物业的置业时，主要考虑的是项目是否具有品味的居住环境、纯粹的社交圈子、人文的度假氛围和格调的休闲活动等等。
Ø目前，三亚已开发的湾区，充斥着各类游客，漫溢着喧嚣与浮华，缺少纯粹的社区环境和人文氛围。
而清水湾，纯粹的高尚度假居住区，远离世俗与虚华，是度假客户追求格调品味度假生活的理想之地。
而本项目通过高品质打造，将成为格调品味型度假客户置业的首选。
2.1.4产品定位
产品定位原则
Ø本项目为820亩大盘，产品应多元化、复合化，扩大客户层面，降低开发风险
Ø不同产品承担不同的功能，实施合理的开发节奏
Ø本项目以高层物业为主流产品，迎合主流客户群需求
产品功能划分
Ø价值标杆
产品形式：
独栋和联排别墅
承担功能：
项目价值标杆，提升项目品质，形成自身价格比较机制
产品点：
强调对稀缺资源的占有，注重享受感和身份标签
Ø盈利空间
产品形式：
高层
承担功能：
预留发展弹性，争取更多盈利空间，后期机动调整
产品点：
适当的户型创新，强调实用
Ø度假配套
配套形式：
酒店、会所、商墅街
承担功能：
l一个超星级酒店，提升项目整体形象；
l一个精品小酒店，用于长期经营，沉淀资金；
l一个公寓区会所，满足公寓人群的生活需求；
l一个别墅区会所，满足别墅区客户的健身、休闲、娱乐需求；
l一个卡梅尔风情商墅街，启动展示，塑造项目格调、文化。
2.2规划设计要求
整体规划必须充分考虑项目的统一性，尽量保持项目与周边环境资源的协调，以顶级滨海人文度假居住区的规划理念强调各个地块之间的衔接。
1、将核心资源转化为核心竞争力
本项目最核心资源为海景，充分利用地块资源，人工制造合适坡度，力求实现户户观海。
2、满足整体定位要求
Ø最大化提升住宅的海景可视度
Ø考虑地块现有的地形地貌，进行科学的地块价值评价，布置相应的物业类型
Ø充分挖掘北侧山体及高尔夫球场的景观价值，最大限度提升住宅价值
Ø不同密度物业组团布置绿化隔离带，保证住户圈层的纯洁性
Ø保证地块内部的私密性和地块之间的开放性，并能便利享受周边的资源
Ø设置不同层次的开放空间，形成良好空间层次过渡
3、满足分期开发要求
Ø首期以酒店及价值标杆产品启动，树立项目高档形象。
Ø设施分布提升区域均好性，形成分散的地价峰值点，保证每期均有良好的价值点
4、规划空间强调整体结构的层次性
Ø开放空间：
公众可以到达，随意走动，商业区、会所
Ø半开放空间：
由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带
Ø私密空间：
组团内部空间
5、酒店排布于沿海通达性较好处
海景酒店可以提高酒店经营收益，实现持续的经济效益；
6、住宅设计的朝向要求
住宅产品保证户型通透，增加采光面；尽量增加主景观面正南、东南、西南朝向产品。
7、公寓产品公用部分
公用部分尽量做到自然采光、通风；楼梯间及屋顶水箱等公用分摊面积在满足规范及使用要求的前提下，应尽量设计得经济合理，以提高实用率
8、人防、消防等要求按照国家和陵水县有关法规
2.3项目总体布局
本项目自南向北依次排布独栋别墅、联排别墅和中高层公寓；酒店布置于地块西南角位置。
（下图为物业排布示意，可根据规划实际情况进行调整）
五星级酒店
精品酒店
商墅街
独栋
联排
中高层
各物业用地情况：
物业类型
占面（亩）
占面（平方米）
占面比
独栋别墅
51
33,686
6.14%
联排别墅
425
283,274
51.62%
中高层
222
147,825
26.94%
商业街—商墅（联排）
3.75
2,500
0.46%
酒店
120
80,000
14.58%
风情会所
2.25
1,500
0.27%
总计
824
548,784
100.00%
2.4启动区（前期策划成果之一，仅供提示）
2.4.1启动策略
启动物业：
本项目以酒店、独栋、联排及商墅街启动；
启动规模：
（单位：
平方米）
序号
项目名称
占地面积
（平方米）
建筑面积
（平方米）
1
独栋别墅
5,176
1,553
2
联排别墅
38,777
23,266
4
酒店
77,000
38,500
5
商墅
3,333
2,000
6
合计
124,287
65,319
展示区
末期酒店用地，启动区作园林处理
2.4.2展示区设置在启动区内
展示区内容：
Ø综合、体验式酒店会所（于酒店内部设置）
Ø风情商墅街
Ø小型水车广场、渡口等滨水设施打造公共活动空间
Ø售楼处（利用商墅，后期改作商业）
Ø社区入口（项目开盘起势的重要节点，社区形象展示点与煽情点，吸引人气）
水车广场和木筏渡口（初步建议）是将水资源价值最大化的经济设施，为度假人群营造娱乐场所，点缀以风情商墅，成为情趣十足的公共空间
上海尚雄装饰,办公室装修,办公室设计,办公室装潢,办公楼装修，
3规划设计要求
3.1总体要求
Ø用地性质：
本项目用地为旅游度假居住用地；
Ø限高：
本项目限高，建议高层18层左右；
Ø绿化率：
本项目绿化率不低于30%；
Ø占地面积：
本项目用地面积824亩；
Ø建筑面积：
本项目总建筑面积为548
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