上半年海南省房地产估价师《理论与方法》房地产状况调整的含义试题.doc
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2015年上半年海南省房地产估价师《理论与方法》：
房地产状况调整的含义试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。
A．7.5%
B．8.3%
C．12.5%
D．16.7%
2、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
3、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
4、某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为12000万元，则其应纳土地增值税适用税率为。
A：
B：
20％
C：
30％
D：
40％
E：
执行层的组织协调
5、房地产泡沫产生的基础是__。
A．投机需求膨胀
B．金融机构过度放贷
C．房地产市场中的过度开发
D．土地资源的稀缺性
6、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是．【2007年考题】
A：
有租约限制下的价值
B：
共有房地产的价值
C：
无租约限制下的价值
D：
承租人权益的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
7、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元／㎡。
A：
5377.78
B：
6277.78
C：
6722.22
D：
7847.22
E：
借款合同
8、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。
A．30
B．50
C．100
D．150
9、施工单位签署质量合格的文件上，必须有__的签字盖章。
A．注册建筑师
B．注册结构工程师
C．注册建造师
D．注册监理工程师
10、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。
且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏形基础
D．箱形基础
11、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a（1+g）t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率y相等，则房地产价格V=（）。
A.选项A
B.选项B
C.选项C
D.选项D
12、下列关于房地产投资信托基金（PEITs）特征的表述中，不正确的是。
A：
由专业投资管理者负责经营管理
B：
收入现金流的主要部分分配给了股东
C：
分为权益型和抵押型两种形式
D：
投资流动性好
E：
借款合同
13、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。
A：
条形基础
B：
独立基础
C：
整体式筏形基础
D：
桩基础
E：
执行层的组织协调
14、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。
A．0
B．
C．a×n
D．∞
15、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。
A．空置率
B．有效面积系数
C．建筑密度
D．建筑容积率
16、城市用地适用性评价一般将城市用地划分为__类用地。
A．3
B．8
C．5
D．10
17、登记机关自受理登记申请之日起日内应当决定是否予以登记。
A：
5
B：
7
C：
10
D：
15
E：
执行层的组织协调
18、房地产估价所评估的是房地产的。
A：
交换价值
B：
使用价值
C：
成交价格
D：
咨询价格
E：
工业用地的监测点评估价格
19、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是__。
A．保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的
B．保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜
C．委托人拥有保留价的确定权
D．保留价不可公开
20、房地产置业投资项目的期间费用计为。
A：
开发建设投资
B：
经营成本
C：
流动资金
D：
运营费用
E：
借款合同
21、房地产过度开发比房地产泡沫的危害__。
A．更大
B．一样
C．小
D．不可比
22、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。
A：
居民收入增加
B：
房产税征收
C：
人民币升值
D：
居民消费价格指数上升
E：
工业用地的监测点评估价格
23、《房地产估价机构管理办法》规定，一级房地产估价机构资质中，有名以上专职注册房地产估价师。
A：
3
B：
5
C：
8
D：
15
E：
执行层的组织协调
24、建设工程规划许可证是__行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。
A．城市规划
B．城市建筑管
C．土地管
D．房地产管理
25、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。
A．15
B．20
C．25
D．30
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
2、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。
A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
3、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（）。
A．有效面积系数
B．权益投资比率
C．贷款利率
D．租金水平
E．土地费用
4、某农村集体经济组织人均耕地面积0．2公顷。
国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元／公顷。
下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。
A：
不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B：
该耕地的土地补偿费最少为60万元
C：
每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D：
由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
E：
执行层的组织协调
5、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期期业投资。
A：
出售
B：
抵押
C：
转让
D：
经营
E：
借款合同
6、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是__
A．贴现债券
B．附息债券
C．抵押债券
D．浮动利率债券
7、某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为__。
A．6.2%
B．7.2%
C．8.2%
D．9.2%
8、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列__调查。
A．消费者类别
B．消费者社会阶层分布
C．消费者购买能力
D．消费者购买习惯
9、自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就__出台了部门规章。
A．红线
B．绿线
C．紫线
D．蓝线
E．黄线
10、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。
A．分离
B．独立
C．对立
D．融合
11、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。
A．收益法中预测未来的租金
B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D．比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力
E．成本法中确定房地产的重新购建价格
12、对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是。
A：
自然周期与投资周期同步变化
B：
投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C：
投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D：
投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
E：
借款合同
13、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：
容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B．建筑物地面、层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
14、商业信用是企业之间，由于而相互提供的信用。
A：
物质交换
B：
商品交易
C：
借贷关系
D：
协作关系
E：
执行层的组织协调
15、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。
A：
单项工程
B：
单位工程
C：
分部工程
D：
分项工程
E：
执行层的组织协调
16、房地产的不可移动性，要求房地产的区位对__具有吸引力。
A．政府
B．建造商
C．开发商
D．设计师
17、缄市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
18、下列闲置土地的处置方式，正确的有。
A：
延长开发建设时间，但最长不得超过两年
B：
政府为土地使用者置换其他等价闲置土地
C：
改变土地用途，办理有关手续后继续开发
D：
延长开发建设时间，但最长不得超过一年
E：
政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
19、房地产投资的（）优点，是置业投资者能容忍较低投资收益率的原因。
A．能抵消通货膨胀的影响
B．相对较高的收益水平
C．提高投资者的资信等级
D．易于获得金融机构的支持
20、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。
A：
允许流通物
B：
限制流通物
C：
禁止流通物
D：
特殊流通物
E：
一般流通物
21、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。
A．人民法院
B．公安机关
C．人民检察院
D．乡级人民政府
22、对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括。
A：
开发期
B：
论证决策期
C：
经营准备期
D：
经营期
E：
销售期
23、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
24、在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，而采用最高最佳的使用方法，以取得最大的经济效益．实际上这一估价原则也是房地产利用的结果。
A：
竞争
B：
技术
C：
升级会员 