上半年海南省房地产估价师《经营与管理》房地产开发项目盈亏平衡分析考试试题.doc
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2015年上半年海南省房地产估价师《经营与管理》：
房地产开发项目盈亏平衡分析考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一套建筑面积100㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。
A：
29．28万元
B：
30万元
C：
28．57万元
D：
28．5万元
E：
工业用地的监测点评估价格
2、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产估价机构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理__。
A．续期注册
B．初始注册
C．撤销注册
D．变更注册
3、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。
A．不受该抵押权影响
B．应当解除
C．没有效力
D．不得对抗抵押权
4、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为260m2，则该大厅的建筑面积为__m2。
A．780
B．520
C．1040
D．260
5、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。
A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
6、对承包商而言，在__的情况下，采用固定总价合同是比较合适的。
A．开工前对工程内容尚不十分清楚
B．没有施工图就开工
C．设计图纸和技术说明书相当详细
D．有施工图但对工程的某些条件尚不清楚
7、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。
A：
商品交易
B：
互助合作
C：
平均分配
D：
共同承担
E：
执行层的组织协调
8、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。
A．总工程量
B．实测工程量
C．工程量清单
D．最终工程量
9、在房地产产品的生产过程中，__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。
A．建筑师
B．工程师
C．造价工程师
D．估价师及物业代理
10、某房地产开发公司2010年6月，拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元。
按照最新政策，该项目资本金应当不低于万元。
A：
1500
B：
2500
C：
3000
D：
3500
E：
房地产估价机构必须加盖公章
11、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。
A．总效用
B．边际效用
C．总效用率
D．边际效用率
12、__是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。
A．利息率
B．销售利润率
C．速动比率
D．目标收益率
13、投资者对房地产内部使用功能的变动（例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资__的重视。
A．各异性
B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
14、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。
A：
《国有土地所有证》
B：
《国有土地使用证》
C：
《集体土地所有证》
D：
《集体土地使用证》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
15、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是。
A：
房地产上市公司发行公司债券
B：
权益型REITs
C：
房地产上市公司发行股票
D：
商业银行贷款
E：
借款合同
16、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。
A．目标
B．途径
C．市场化
D．商品化
17、是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
A：
土地初始登记
B：
土地变更登记
C：
土地总登记
D：
工地注销登记
E：
执行层的组织协调
18、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。
该宗房地产的收益价格为万元。
A：
650
B：
687
C：
585
D：
630
E：
工业用地的监测点评估价格
19、的立法目的是：
“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。
A：
《中华人民共和国土地管理法》
B：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
C：
《中华人民共和国城乡规划法》
D：
《中华人民共和国农村土地承包法》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、__是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。
A．平均指标
B．变异指标
C．绝对指标
D．相对指标
21、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为
A：
75％
B：
79％
C：
81％
D：
84％
E：
工业用地的监测点评估价格
22、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。
__
A．可供租售量
B．房屋空间使用数量
C．城镇登记失业率
D．国内生产总值
23、下列不列入国民生产总值核算的是__。
A．出口到外国的一批货物
B．经纪人为一座旧房买卖收取的佣金
C．政府给贫困家庭发放的救济金
D．保险公司收到一笔家庭财产保险
24、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。
A：
1667
B：
1765
C：
1875
D：
2000
E：
工业用地的监测点评估价格
25、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。
A：
5
B：
6
C：
8
D：
10
E：
房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、属于外汇市场的参与者的是__。
A．外汇银行
B．外汇受理人
C．客户
D．中介公司
E．中央银行
2、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。
A：
第一阶段
B：
第二阶段
C：
第三阶段
D：
第四阶段
E：
借款合同
3、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。
A：
可保危险的存在
B：
多个经济单位的结合
C：
单个经济单位的结合
D：
随机事件的科学化
E：
必然事件的科学化
4、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。
A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C．不需为不可预见费用的支出预留空间
D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会
5、资产具有的特点包括。
A：
资产能够给企业带来经济利益
B：
资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的
C：
资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的
D：
资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务
E：
资产将要由企业在未来某个时日加以清偿
6、房产面积测量的精度要求是以作为限差。
A：
误差的平均值
B：
误差的最大值
C：
中误差
D：
两倍中误差
E：
执行层的组织协调
7、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比。
A．规划建设用地面积
B．居住区总用地面积
C．居住区建筑用地面积
D．获取土地使用权面积
8、当利息周期小于1年时，则实际利率__名义利率。
A．等于
B．大于
C．小于
D．两者无关系
9、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
10、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。
A：
在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B：
在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C：
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D：
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E：
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
11、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有。
A：
可出租或可使用面积
B：
出租方的商业信誉
C：
基础租金与市场租金
D：
出租单元的面积规划和室内装修
E：
物业管理企业的经营业绩
12、房地产市场结构包括__。
A．总量结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．资金结构
13、勘察设计的委托应遵守如下规定。
A：
委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方
B：
工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行
C：
工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行
D：
委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方
E：
委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方
14、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。
A：
企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B：
经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
C：
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D：
可分配利润=税后收入一（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）
E：
借款合同
15、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。
A．5
B．7
C．10
D．15
16、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的直接形成债权债务关系的行为。
A：
商品交易
B：
货币工具
C：
金融工具
D：
借贷活动
E：
执行层的组织协调
17、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会__。
A．越高
B．越低
C．不变
D．符合客观实际
18、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。
A．年度运营预算
B．资本流预算
C．资本支出预算
D．长期预算
E．短期预算
19、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上人民政府依法批准__。
A．县级，划拨
B．省级，划拨
C．省级，出让
D．县级，出让
20、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。
A．估价时点
B．搜集该可比实例时
C．进行房地产状况修正时
D．成交价格所反映
21、下列关于保险合同的组成部分內容，表述正确的是。
A：
投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发
B：
投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分
C：
投保单又称保
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