上半年宁夏省房地产估价师《相关知识》城市规划法律体系考试试卷.doc
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2016年上半年宁夏省房地产估价师《相关知识》：
城市规划法律体系考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。
A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙、丙三宗土地任选其一
2、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
3、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．施工图设计
B．可行性研究
C．成本收益分析
D．项目建设书的编制
4、一般中长期贷款都选用__。
A．名义利率
B．实际利率
C．固定利率
D．浮动利率
5、下图是一块三角形ABC的土地．如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，该块三角形土地ABC的总价为．
A：
2046240元
B：
584640元
C：
1461600元
D：
2688000元
E：
工业用地的监测点评估价格
6、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。
A．工程建设费用
B．措施费
C．规费
D．直接工程费
7、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的。
A：
主体
B：
客体
C：
内容
D：
形式
E：
执行层的组织协调
8、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。
A：
60
B：
70
C：
80
D：
90
E：
房地产估价机构必须加盖公章
9、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。
该商品房的成交价格是__元。
A．388000
B．388640
C．399640
D．400000
10、防范估价风险的最后一道防线是。
A：
撰写估价报告
B：
审核估价报告
C：
出具估价报告
D：
估价资料归档
E：
工业用地的监测点评估价格
11、从事房地产经纪活动的基本条件是__。
A．取得房地产经纪人协理从业资格
B．取得房地产经纪人执业资格
C．取得房地产经纪人员相应职业资格证书
D．取得房地产经纪人职业资格并经注册生效
12、某综合楼总建筑面积为10000㎡；其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房。
该综合楼的有效面积系数为。
A：
80％
B：
90％
C：
85％
D：
95％
E：
借款合同
13、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。
A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失
B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
14、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。
A：
预收账款
B：
应付账款
C：
应收票据
D：
预提费用
E：
执行层的组织协调
15、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
16、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。
A．一定大于
B．一定小于
C．一定等于
D．可能没有明显严格的数学关系
17、不动产拍卖成交一般以为标志。
A：
拍卖标的物实际占有的转移
B：
拍卖标的物实际使用的转移
C：
拍卖标的物财产所有权的转移
D：
拍卖标的物财产所有权的出租
E：
执行层的组织协调
18、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。
A：
确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则
B：
经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任
C：
购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款
D：
房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下
E：
房地产估价机构必须加盖公章
19、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（、）：
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
20、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是。
A：
内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署
B：
内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C：
内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D：
内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
E：
工业用地的监测点评估价格
21、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为万元。
A：
180
B：
196
C：
200
D：
300
E：
工业用地的监测点评估价格
22、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。
A．时点指标
B．相对指标
C．时期指标
D．平均指标
23、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。
A：
0．91
B：
0．92
C：
1．09
D：
1．10
E：
工业用地的监测点评估价格
24、估价报告有效期应从起计。
A：
估价时点
B：
估价作业期
C：
出具估价报告之日
D：
签订估价委托合同之日
E：
工业用地的监测点评估价格
25、一般来说，通货膨胀会导致折现率__。
A．小于利率
B．大于利率
C．降低
D．提高
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。
（2004年、2005年、2007年试题）
A：
物理结构
B：
区域结构
C：
产品结构
D：
供求结构
E：
总量结构
2、下列财务指标中，反映企业营运能力的有__。
A．资产负债率
B．存货周转率
C．存货周转次数
D．应收账款周转率
E．应收账款周转次数
3、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有．（2008年试题）
A：
可出租面积
B：
基础租金
C：
室内装修
D：
客户类型
E：
出租单元面积规划
4、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__。
A．15.0%
B．15.7%
C．12.6%
D．11.6%
5、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。
A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
6、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有。
A：
资产负债表
B：
投资计划与资金筹措表
C：
借款还本付息估算表
D：
资金来源与运用表
E：
损益表
7、下列符合房地产估价机构一级资质的是__。
A．取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续6年以上
B．业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上
C．注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师
D．有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上
8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。
A．1
B．2
C．4
D．5
9、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
A．10
B．20
C．30
D．40
10、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。
若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为__元/㎡。
A．5362
B．5374
C．5532
D．5702
11、保险的最大诚信原则中，保证是指__。
A．在保险合同订立前、订立时以及合同有效期内，投保人对已知或应知的危险和与保险标的有关的实质性重要事实据实向保险人作口头或书面申报
B．保险人要求投保人或被保险人在保险期间对某一事项的作为与不作为，某种事态的存在或不存在作出的许诺
C．保险合同当事人一方放弃在保险合同中可以主张的权利
D．保险合同当事人一方如果放弃合同中可以主张的某项权利，日后不得再行主张该权利
12、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。
A．1.05
B．0.95
C．0.98
D．1.03
13、下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有__。
A．以投资估算价控制设计方案的选择
B．以预算造价控制施工图设计
C．通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商
D．合同管理
E．进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据
14、开发商的主要合同关系通常包括等。
A：
保险合同
B：
分包合同
C：
销售合同
D：
勘察设计合同
E：
加工合同
15、下列有关房产图的表述中，错误的有。
A：
测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，要绘制房产分幅平面图；测定房屋平面位置，要绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，要绘制房产分户图
B：
建筑物密集地区的分幅图一般采用1：
1000的比例尺，其他区域的分幅图可以采用1：
500的比例尺
C：
房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为1：
100～1：
1000
D：
房产分户图是房产证的附图
E：
房产分户图比例尺一般为1：
500
16、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。
A．50.0
B．92.4
C．60.0
D．98.0
17、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。
A：
吸纳率
B：
房地产市场的商业周期
C：
家庭规模与结构
D：
投资购买和使用购买的比例
E：
借款合同
18、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。
A：
直辖市的城市总体规划
B：
省和自治区人民政府所在地城市的总体规划
C：
国务院指定的城市总体规划
D：
其他设市城市的总体规划
E：
县人民政府所在地城镇总体规划
19、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。
A：
对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税
B：
对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税
C：
对个人出租住房，不区分用途，
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