上半年北京房地产估价师《制度与政策》房地产中介服务行业自律考试试题.doc
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2017年上半年北京房地产估价师《制度与政策》：
房地产中介服务行业自律考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即__，定位于最大的细分市场，即__，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即__。
A．差异性营销，集中性营销，无差异性营销
B．无差异性营销，集中性营销，差异性营销
C．集中性营销，无差异性营销，差异性营销
D．集中性营销，差异性营销，无差异性营销
2、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税
D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
3、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A：
估价原则
B：
估价目的
C：
估价方法
D：
估价程序
E：
工业用地的监测点评估价格
4、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。
A：
4％
B：
3％
C：
2％
D：
1％
E：
执行层的组织协调
5、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。
A：
3～5年
B：
3～8年
C：
5～10年
D：
10～15年
E：
执行层的组织协调
6、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。
A：
10300
B：
10400
C：
11165
D：
11265
E：
工业用地的监测点评估价格
7、下列不属于房地产中介服务特点的是__。
A．人员特定
B．时间准确
C．委托服务
D．服务有偿
8、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
（题干中假设土地出让合同未约定不可续期）
A：
35
B：
45
C：
48
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
9、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
A：
1
B：
3
C：
7
D：
10
E：
房地产估价机构必须加盖公章
10、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。
A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
11、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A：
房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人
B：
房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人
C：
公证机关和无利害关系的第三人
D：
人民法院和无利害关系的第三人
E：
工业用地的监测点评估价格
12、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。
A：
同价值
B：
同收益
C：
同性质
D：
同类型
E：
工业用地的监测点评估价格
13、估价上的折旧注重的是__。
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价格的摊销与回收
C．重置价格的摊销与回收
D．价值的减价修正
14、实物投资可分为__。
A．固定资产投资、流动资产投资等
B．生产性投资和非生产性投资
C．直接投资和间接投资
D．短期投资和长期投资
15、已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为。
A：
12.55％
B：
12.68％
C：
14.75％
D：
15.01％
E：
借款合同
16、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。
A：
自然折旧
B：
物质折旧
C：
功能折旧
D：
经济折旧
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。
A．350
B．580
C．600
D．880
18、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为。
A：
小于20％
B：
满足目标收益率要求
C：
大于20％
D：
不满足目标收益率要求
E：
借款合同
19、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
20、下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是。
A：
房地产转让价格评估
B：
房地产资产人股价格评估
C：
房地产抵押价格评估
D：
房地产拍卖底价评估
E：
工业用地的监测点评估价格
21、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。
A：
注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号
B：
注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号
C：
估价作业日期、估价报告编号、附件
D：
估价时点、估价作业日期、估价报告编号
E：
工业用地的监测点评估价格
22、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．供给
B．需求
C．购买能力
D．购买欲望
23、下列关于房屋转租，表述不正确的是。
A：
出租人可以从转租中获得收益
B：
在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人
C：
房屋转租应当订立转租合同
D：
转租合同不用办理登记备案手续
E：
执行层的组织协调
24、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。
A．55.0
B．85.6
C．150.0
D．123.6
25、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事__。
A．估价对性
B．估价目的
C．估价时点
D．价值类型
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、估价中的最高最佳使用具体包括等。
A：
最佳用途
B：
最佳位置
C：
最佳规模
D：
最佳环境
E：
最佳集约度
2、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。
截至2009年12月31日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。
B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。
A：
必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准
B：
必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同
C：
转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家
D：
相应调整土地使用权出让金
E：
销售净利率
3、从法律角度分析，认股权证本质上是一种契约。
A：
权利
B：
义务
C：
信用
D：
债务
E：
借款合同
4、获取房地产估价业务的措施可以有__。
A．突破专业能力限制，接受各种估价要求
B．提高服务质量
C．恰当的宣传
D．低收费
E．最大限度压缩估价作业期
5、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是__。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
6、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上人民政府依法批准__。
A．县级，划拨
B．省级，划拨
C．省级，出让
D．县级，出让
7、下列关于监护人，表述正确的是。
A：
父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人
B：
未成年人的监护人是其父母
C：
无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人
D：
无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人
E：
对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人
8、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。
A：
劳动消耗定额
B：
施工定额
C：
预算定额
D：
概算定额
E：
概算指标
9、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是__。
A．全面性
B．科学性
C．客观性
D．准确性
E．概括性
10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.07万元
11、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。
A：
需求不变、供给增加，均衡价格下降
B：
供给不变、需求增加，均衡价格下降
C：
需求减少、供给增加，均衡价格下降
D：
需求减少、供给减少，均衡价格下降
E：
需求增加、供给增加，均衡价格上升
12、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。
A：
20
B：
30
C：
50
D：
80
E：
100
13、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括。
A：
耐水性
B：
抗渗性
C：
抗冻性
D：
导热性
E：
热容量
14、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。
A：
替代原则
B：
谨慎原则
C：
合法原则
D：
估价时点原则
E：
最高最佳使用原则
15、房地产评估时所用的收益法，其理论依据是__。
A．替代原理
B．效用价值论
C．预期原理
D．估价时点原理
16、下列关于环比发展速度的公式，正确的是。
A：
环比发展速度=计算期发展水平×固定基期发展水平×100％
B：
环比发展速度=计算期发展水平／固定基期发展水平×100％
C：
环比发展速度：
（计算期发展水平+前一期发展水平）×100％
D：
环比发展速度=计算期发展水平／前一期发展水平×100％
E：
执行层的组织协调
17、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有．【2004年考题】
A：
法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
B：
再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
C：
房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价
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