强烈推荐宁波某建设项目可研报告.docx
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强烈推荐宁波某建设项目可研报告
宁波某某建设项目
可行性研究报告
济南聚思易商务文书事务所
二〇一一年一月
1总论7
1.1项目概况7
1.2承办单位概况7
1.3主要经济指标8
1.4分析结论9
2项目背景及建设的必要性10
2.1项目背景10
2.1.1文化旅游业方兴未艾10
2.1.2休闲娱乐产业增长潜力巨大11
2.1.3房产业仍将高速增长11
2.2建设的必要性12
2.2.1提升城市形象，促进宁波县文化旅游业的发展12
2.2.2有利于发挥对宁波经济开发区的服务和配套作用12
2.2.3带动宁波现代服务业发展，增加地方税收，促进就业13
3项目背景和建设的必要性14
3.1符合国家规划和产业政策14
3.1.1符合国家规划政策14
3.1.2符合国家产业政策14
3.2**产业的发展有利于提高资源利用效率15
3.2.1提高土地利用率15
3.2.2提高资产利用率16
3.3有利于促进地方产业结构调整和优化16
4市场调查与分析17
4.1**业概述17
4.1.1**的定义17
4.1.2**业的分类18
4.1.3**业的作用18
4.2国内**业发展概况19
4.2.1国内**业发展的规模和市场容量19
4.2.2我国目前**业发展的主要特点20
4.2.3我国**园区发展情况21
4.2.4我国**业发展前景21
4.3我国商业**行业发展概况22
4.3.1市场发展现状22
4.3.2商业**业的发展趋势22
4.3.3商业**业发展中的主要问题23
4.4**市**业发展概况24
4.4.1**市**业发展现状24
4.4.2制约**现代**业发展的因素25
4.5项目主要竞争优势分析25
4.5.1市场优势25
4.5.2营销渠道优势26
4.5.3人才优势27
4.5.4管理优势28
5区位环境条件及厂址建设条件29
5.1区位环境条件29
5.1.1**简介29
5.1.2气候条件29
5.1.3地质地貌29
5.1.4水文条件30
5.1.5矿产资源30
5.1.6经济条件30
5.2选址地建设条件30
5.2.1选址地简况30
5.2.2设施条件31
5.2.3交通条件31
5.2.4人力及人才31
5.2.5商务成本32
5.2.6优惠政策32
5.2.7选址地地理位置32
6工艺技术方案34
6.1**配送园区建设的基本功能34
6.1.1**配送园区建设的基本功能概述34
6.1.2运输功能34
6.1.3仓储功能34
6.1.4配送功能35
6.1.5其他功能35
6.2**信息管理系统36
6.2.1信息服务中心37
6.2.2电子结算系统37
6.2.3电视监控管理系统37
6.3**作业流程38
6.3.1**业务流程38
6.3.2**配送流程39
6.3.3单据交接流程39
6.4设备方案40
6.4.1购置原则40
6.4.2设备选型41
6.4.3设备来源42
7建设规模与产品方案43
7.1执行规范及标准43
7.2建设规模43
7.2.1预测依据43
7.2.2设计能力43
7.3配送类型及运输量44
8公用工程和辅助设施45
8.1总图45
8.1.1总平面布置原则45
8.1.2总平面布置及功能划分45
8.1.3总平面规划46
8.2竖向设计47
8.3工厂防护设施47
8.4给排水48
8.4.1给水48
8.4.2排水48
8.5土建48
8.6供电49
8.6.1其他50
9建设进度规划51
9.1建设工期51
9.2建设进度计划51
10环境保护52
10.1采用的环境保护标准52
10.2主要污染源及污染物52
10.2.1水污染物52
10.2.2气污染52
10.3“三废”及噪声治理方案52
10.3.1废酸治理措施52
10.3.2废气治理措施53
10.3.3废水治理措施53
10.3.4废渣治理措施54
10.3.5噪声治理措施54
10.4厂区绿化54
10.5环境监测54
11劳动保护及安全卫生55
11.1编制依据55
11.2主要危险有害因素分析55
11.3主要化学物料危险特性及防治措施55
11.4机加工及焊接过程中的安全措施58
11.5其他安全措施59
12节能减排60
12.1用能标准及规范60
12.2能源消耗60
12.3能源供应状况分析60
12.4主要节能措施61
12.4.1建筑节能61
12.4.2工艺设计节能61
12.4.3设备节能措施61
12.4.4公用工程节能措施62
12.4.5节水措施62
12.4.6主要管理节能措施62
13消防63
13.1主要设计依据63
13.2火灾分析63
13.3主要防范措施63
13.3.1总图63
13.3.2建筑与结构64
13.3.3电气64
13.3.4危险化学品64
13.4消防措施64
13.4.1消防给水64
13.4.2消防手段64
13.4.3其它灭火64
14组织机构、劳动定员及人员培训65
14.1组织架构65
14.2工作制度65
14.3劳动定员65
14.4人员培训66
15投资估算与资金筹措67
15.1项目总投资及使用方案67
15.1.1投资估算编制依据和说明67
15.1.2总投资估算67
15.1.3资金使用计划68
15.2资金筹措方案68
16财务分析69
16.1财务评价计算依据69
16.2总收入估算70
16.3年制造成本71
16.4年销售税金及附加71
16.5项目总成本费用72
16.6项目年效益72
16.7财务指标72
16.8财务指标分析73
17社会影响分析74
17.1社会影响效果分析74
17.1.1项目建设的原则74
17.1.2社会影响分析74
17.1.3社会效益分析75
17.2经济社会适应性分析75
附表
附表1主要经济数据与财务评价指标表
附表2项目现金流量表
附表3借款还本付息计划表
附表4利润与利润分配表
附表5总成本费用估算表（生产成本加期间费用法）
附表6产品销售收入、销售税金及附加和增值税估算表
附表7固定资产折旧估算表
附表8无形及递延资产摊销估算表
1总论（酒店为例）
1.1项目概况
1、项目名称
宁波市**县***国际大酒店项目
2、承办单位
宁波**实业发展有限责任公司
3、拟建地点
浙江省宁波市**县经济开发区平安大街东段（平安大街以南，西邻**铁路）
4、建设性质
新建
5、建设内容与规模
建设“***国际大酒店”一座，建筑面积90000平米，高15层；商务会所（含健身场馆设施等休闲娱乐项目）一座，建筑面积19200平米，高8层；民用住宅两座，建筑面积共56000平米，层高10层。
建筑总面积为165200平米。
6、建设年限
16个月
7、概算投资
35,698.88万元
8、效益分析
投资收益率11%，全部投资回收期9.43年
1.2承办单位概况
1、单位名称
宁波县**实业发展有限责任公司
2、注册地址
宁波县***
3、经营范围
*****
4、注册资本
800万美元
5、公司类型
民营有限公司
6、企业负责人
赵天海
7、项目负责人
赵天树联系电话：
136****8764
1.3主要经济指标
表1-1项目主要经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
一、
主要建设指标
1
项目用地面积
M2
33950
50.9亩
2
规划总建筑面积
M2
165200
2.1
其中:
酒店建筑面积
M2
90000
2.2
商务会所建筑面积
M2
19200
2.3
住宅建筑面积
M2
56000
3
硬化地面面积
M2
10444
4
建筑系数
%
41.24
不含硬化地面
5
容积率
4.87
6
绿地率
%
28
7
停车位
个
300
8
项目定员
人
300
9
项目建设期
年
16个月
10
项目达纲年份
年
2013年
二、
主要经济指标
1
项目总投资
万元
35698.88
1.1
其中：
固定资产投资
万元
35628.88
1.2
其中：
铺底流动资金
万元
70.00
2
酒店会所项目年销售收入
万元年
7098.32
正常年
3
酒店会所总成本费用
万元年
3378.22
正常年
4
酒店会所利润总额
万元年
3392.70
正常年
5
酒店税收总额
万元年
1222.83
正常年
6
酒店会所项目投资回收期
年
9.43
静态
7
酒店会所投资利润率
%
11.00
正常年
8
住宅项目经营收入
万元
15960.00
9
住宅项目税收总额
万元
2039.27
10
住宅项目净利润
万元
1283.74
1.4分析结论
1、本项目为酒店及商务会所建设和住宅开发项目，对环境不造成不良影响，符合国家的规划政策和产业政策，也符合宁波经济**开发区发展和产业布局规划。
2、作为建设规模较大的酒店项目，本项目规划设计的***国际大酒店按三星级建设，档次较高，楼层达15层，建成后将成为宁波**开发区的标志性建筑。
因此，本项目的建设，对提高宁波文化旅游业档次和水平，增加宁波的城市综合实力，塑造宁波良好的城市形象，促进宁波***县文化旅游业的发展等方面无疑将发挥十分积极的作用。
3、本项目可为开发区企业和居民提供住宅、酒店餐饮及休闲娱乐服务，同时拟采取开设超市等便民服务措施，满足经济开发区日益增长的服务和配套需求。
4、作为能突出体现本地文化旅游资源特色的高档酒店建设项目，本项目必将成为宁波***经济开发区的一个建设亮点，成为宁波招商引资的一个典范，其建设更可带动宁波现代服务业内其他业态的发展，对增加地方税收，促进就业方面具有相当大的积极意义。
5、酒店会所项目建成后可以安排直接就业人数300人，间接就业人数80人左右；人均增加收入1.60万元年，同时，可以增加税收1223万元年，社会效益十分显著。
6、项目的各项建设条件具备，性价比高，推广价值较为显著。
7、各项主要财务经济指标合理可行，经营安全性较高，是一个投资见效较快，具有很好社会效益和较好经济效益的建设项目。
2
项目背景及建设的必要性
2.1项目背景
2.1.1文化旅游业方兴未艾
1、文化旅游业发展的产业基础
旅游业，是凭借旅游资源和设施，专门或者主要从事招徕、接待游客、为其提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等六个环节的综合性行业。
进入二十一世纪以来，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点，旅游业作为第三产业的重要组成部分，是世上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”，得到了我国政府的高度重视。
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。
随着我国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：
中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。
2、文化旅游业的含义及发展的意义
文化旅游是指通过旅游实现感知、了解、体察人类文化具体内容之目的的行为过程。
文化旅游，是最近几年才出现并流行的一个名词，它的出现与游客需求的转变密切相关。
中国文化旅游可分为以下四个层面，即以文物、史记、遗址、古建筑等为代表的历史文化层；以现代文化、艺术、技术成果为代表的现代文化层；以居民日常生活习俗、节日庆典、祭祀、婚丧、体育活动和衣着服饰等为代表的民俗文化层；以人际交流为表象的道德伦理文化层。
从文化旅游兴起的背景和概念来分析，在我国，发展旅游业，开展文化旅游是相当重要的，它不仅可以增强产品吸引力，提高经济效益，还可大力弘扬中国文化，让世界了解中国，同时也可改变目前越来越多的中国人不懂中国文化这一状况。
宁波***县具有丰富的旅游资源，拥有为数众多的文化古迹，文化旅游业的发展潜力巨大。
2.1.2休闲娱乐产业增长潜力巨大
休闲娱乐业是指包括电子游戏游艺、台球娱乐、健身康体按摩、KTV迪厅、桑拿水疗、棋牌、健康睡眠、水上运动以及钓鱼用品等在内的产业业态。
据专家分析，当人均GDP达到800美元至1000美元时，休闲娱乐消费将进入快速增长期。
从世界范围来看，目前休闲娱乐业已发展为世界重要的支柱产业，在发达国家占有相当大的比重。
从我国的发展情况来看，中国休闲娱乐业经过二十多年发展，取得了长足进步，我国政府将休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。
根据世界专业组织预测，到2020年我国将成为世界休闲娱乐第一大国。
从产业发展的环境来看，目前，我国休闲娱乐业面临前所未有的发展机遇。
据中投顾问发布的报告显示，去年一年，国内九大休闲娱乐行业的产品年贸易额高达6500亿元，投资休闲娱乐产业渐成趋势。
据悉，中国休闲产业经济正在逐步成型，台球娱乐、KTV迪厅等九大休闲娱乐行业，这些行业均以60％以上的年增长率快速发展。
随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，休闲娱乐消费成为新热点，休闲娱乐业进入兴盛期。
2.1.3房产业仍将高速增长
住宅是人们的最基本的生活资料之一。
我国房地产业起步于上个世纪九十年代初期，针对当时我国房地业发展严重滞后的状况，政府出台了一系列措施，鼓励房地产业的发展，使得房地产业在我国国民经济中的地位越来越高，对国民经济的贡献率逐步增大，在此基础上，我国逐步提出了把房地产业作为国民经济支柱产业来发展的指导思想，到今天，房地产业已经成为我国最重要的国民支柱产业之一。
在促进房产业发展的因素里，人口的增长和城镇化进程起着极为重要的作用。
在过去30年，我国一直保持了较快的城镇化进程，2009年达到46.6%，城镇新居民催生了大量的住房需求，在1998年住房货币化改革之后，国内商品住宅竣工面积一路走高，2000年到2009年CAGR达到13.58%，除08年出现轻微负增长以外，多数年份均保持了15%以上的高增长。
由于我国的城镇化将是一个长期的渐进过程，也是一个必然的趋势，因此，预计未来几十年内我国的房产业仍然将保持每年两位数以上的的增速。
2.2建设的必要性
2.2.1提升城市形象，促进宁波县文化旅游业的发展
作为历史文化名城，宁波具有得天独厚的历史、人文、生态方面的文化旅游资源优势，拥有深厚的文化底蕴和独特的***品牌魅力，宁波完全可以利用这些资源，以独特的视角挖掘文化资源“富矿”。
大力发展宁波的文化旅游产业，可以极大地推动宁波现代服务业发展，促进经济和产业结构升级。
旅游业务一般由三部分构成：
旅游业、交通客运业和以饭店为代表的住宿业，这三部分称为旅游业的三大支柱。
酒店或宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。
作为建设规模较大的酒店项目，本项目规划设计的酒店按三星级建设，档次较高，楼层达15层之高，建成后将成为宁波开发区的标志性建筑，因此，本项目的建设，对提高宁波文化旅游业档次和水平，增加宁波的城市综合实力，塑造宁波良好的城市形象，促进宁波县文化旅游业的发展等方面无疑将发挥十分积极的作用。
2.2.2有利于发挥对宁波经济开发区的服务和配套作用
浙江宁波**经济开发区规划范围为东至二环东路，西至规划一号路、行政西路，南至马洪干渠、平尹公路，北至规划二号路，总规划面积22.2157km2。
其规划性质被县委、县政府明确为“现代化的工业区和新城区”，规划内容为以工业为主体，生产、生活相对配套，功能相对完善的综合性工业区。
该开发区将通过对开发区内现有村庄进行就地、就近安置的方法，形成3个居住组团，预期2020年将达到9万人。
根据宁波的十一五规划，开发区拟建设成为“功能齐全、设施完善，集生产、休闲、娱乐、行政管理与服务于一体的现代化工业区和人民富足、环境优美、经济繁荣、社会稳定的新城区”。
本项目选址位于宁波***县经济开发区平安大街东段，在平安大街以南，西邻**铁路，该地块规划为发展商业地产和服务业。
本项目根据开发区的规划，拟建设住宅、酒店、商务会所及健身场馆，为开发区企业和居民提供住宅、文化旅游及娱乐设施，同时拟采取开设超市等便民服务措施，以满足经济开发区日益增长的服务和配套需求。
2.2.3带动宁波现代服务业发展，增加地方税收，促进就业
现代服务业作为朝阳产业，在繁荣经济、安置就业、富裕群众、加快发展中的作用越来越重要。
为此，近年来，宁波县委、县政府一直高度重视服务业发展，县十二次党代会明确提出了“建城聚商”战略，宁波有关部门提出要把加快服务业发展摆在更加突出的位置，加快构建与经济社会相统一、与先进制造业相配套、与城市化进程相协调、与群众需求相适应的现代服务业体系。
同时，还明确提出了商贸业要创出品牌、流通业要做活做强、旅游业要破题上路的具体发展思路。
作为宁波一个建设投资较大，建设档次较高的酒店及休闲娱乐类项目，本项目必将成为宁波经济开发区的一个建设亮点，成为宁波招商引资的一个典范，其建设更可带动宁波服务业内其他业态的发展，对增加地方税收，促进就业方面具有相当大的积极意义。
3
项目背景和建设的必要性（物流园为例）
3.1符合国家规划和产业政策
3.1.1符合国家规划政策
**业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。
**作为**业的基础设备,是**业的重要组成部分之一。
《中华人民共和国国民经济和社会发展十一五规划纲要》第四篇第十六章第二节指出要“大力发展现代**业”，明确提出要“推广现代**管理技术，促进企业内部**社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。
培育专业化**企业，积极发展第三方**。
建立**标准化体系，加强**新技术开发利用，推进**信息化。
加强**基础设施整合，建设大型**枢纽，发展区域性**中心。
”
因此，发展**项目是符合国家规划政策要求的。
3.1.2符合国家产业政策
2009年3月10日，国务院向各***市自治区政府、各部委和直属机构印发了《**业调整和振兴规划》（以下简称《规划》），在十大产业振兴规划中，**业是唯一的服务业规划，从中可见我国政府对**业发展的重视。
这是因为**业是经济社会运行的一个基础产业，不管生产还是流通，只要有物品流动都会涉及到**问题。
**业纵贯商品生产、流通和消费各个环节，横跨国民经济各个产业，是各个产业本身、产业与产业之间的重要支撑和联系纽带。
无论政府投资基础设施建设和灾后重建，还是“家电下乡”、“农机下乡”、“汽车下乡”等政策的落实，都离不开强有力的**服务来支撑。
把**业列入十大产业，有利于形成完整的产业链和供应链，从整体上提高我国产业竞争力。
该规划提出：
“充分发挥市场机制的作用，整合现有运输、仓储等**基础设施，加快盘活存量资产，通过资源的整合、功能的拓展和服务的提升，满足**组织与管理服务的需要。
加强新建铁路、港口、公路和机场转运设施的统一规划和建设，合理布局**园区，完善中转联运设施，防止产生新的分割和不衔接。
加强仓储设施建设，在大中城市周边和制造业基地附近合理规划、改造和建设一批现代化的配送中心。
”从中可以分析，**业的发展，离不开仓储设施的建设，正如规划中提到的“**基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，**园区、**技术装备等能力有待加强”，我国发展**业，仓储设备的建设必须跟上，否则根本无法满足我国大力发展和振兴**业的要求。
因此，**产业的发展是与振兴**业的产业政策相谐调的。
3.2**产业的发展有利于提高资源利用效率
3.2.1提高土地利用率
进入新世纪以来，我国土地资源供需矛盾日趋尖锐，形势严峻。
我国土地资源总量丰富但人均贫乏。
我国耕地面积居世界第4位，世界人均耕地0.37公顷，我国人均仅0.09公顷，发达国家1公顷耕地负担1.8人，发展中国家负担4人，我国则需负担8人，其压力之大可见一斑。
随着人口的增加和经济的发展，土地资源形势日趋严峻。
一方面，我国耕地面积大量减少，土地退化、损毁严重，土地后备资源严重不足，60％以上的耕地分布在水源不足或者水土流失、沙化、盐碱化严重的地区，通过开发补充耕地的潜力也十分有限；另一方面，土地利用粗放，利用率和产出率低，浪费土地的情况十分严重。
据统计，我国在土地利用中，城市、工矿、交通用地12亿亩，占8.3％，比例相当大，如何有效地利用土地，提高土地的利用效率，是我国经济可持续发展的一个重要课题。
随着我国近年来**业的快速发展，现代仓储业的出现和仓储**设备的进步，为如何有效利用土地开辟了一个新的思路。
如企业建设中以阁楼式**库为例，占地面积没有改变，建筑面积可增加65%左右，从而有效提高了容积率，实现了节约建设用地的目的。
3.2.2提高资产利用率
使用**可以提高库房利用率，一般情况下相当平库储存量的1.5~2.5倍，使用阁楼式**库和立体仓库，对库房的利用率提升幅度更为显著。
同时，使用**还可以提升货物进出库效率，使用**产品一般放置在托盘上，产品进出库先码盘再用叉车放置**上，叉车走行速度快，装载量大，装卸效率提高，平均装卸时间缩短26%。
从以上分析可以看出，发展**产业可以有效地提高土地的利用率，提高企业的资产利用效率，加快货物进出库的速度，对我国发展节约型经济，有十分积极的意义。
3.3有利于促进地方产业结构调整和优化
**县工业门类齐全，现已形成纺织服装、机械制造、煤炭、建材、食品加工等工业门类，工业产值占工农业总产值的比重已达到75%。
棉纱、坯布、砻谷机、发电机
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