强烈推荐广场工程建设项目可研报告.docx
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强烈推荐广场工程建设项目可研报告
**广场工程建设项目
可行性研究报告
项目主管单位：
******股份有限公司
建设单位：
****房地产开发有限公司
二零一二年十一月
第一章概述5
一、项目名称5
二、项目组织实施与建设单位5
三、项目建设的背景5
四、项目编制依据6
五、项目选址6
六、建设规模7
七、投资估算及资金筹措7
八、主要技术经济指标7
九、项目的进度安排8
第二章需求分析、建设的必要性9
一、需求分析9
二、建设的必要性13
第三章场址选择15
一、场址现状15
二、场址条件15
三、建筑材料来源及运输条件17
第四章工程方案18
一、工程概况18
二.结构设计依据19
三.主要设计参数19
四.建筑材料20
五、地基及基础工程21
第五章总图布置23
一、设计总说明23
二、总平面设计24
二、设计特点25
第六章公用辅助工程26
一、给排水工程26
二、采暖通风28
三、电气设计30
四、电梯设计32
五、电话系统32
六、有线电视系统33
七、宽带系统33
八、保安监控及报警系统33
九、公共广播系统33
十、机电设备管理系统33
十一、停车库管理系统34
十二、火灾自动报警及消防联动控制34
第七章节能设计35
一、节水35
二、电气节能35
三、照明节能36
四、采暖通风节能36
第八章消防专篇37
一、设计依据37
二、总平面37
三、建筑消防设计原则：
37
四、消防措施38
第九章环境保护及劳动安全卫生39
一、环境保护39
二、劳动安全卫生40
第十章组织机构及人力资源配置42
一、项目组织机构42
二、项目监理43
第十一章实施计划44
第十二章项目招标45
一、编制依据45
二、招标方案45
三、招标应遵循的原则46
四、评标要点46
第十三章投资估算及资金筹措47
一、估算依据47
二、投资估算48
二、资金筹措50
第十四章财务分析与评价50
一、编制依据50
二、基本参数51
三、总成本51
四、营业收入、税金及利润52
五、盈利能力分析53
第十五章 社会评价54
一、项目对社会的影响分析54
二、项目与所在地区互适性分析54
第十六章 结论与建议54
一、研究的主要结论54
二、项目建议55
第一章概述
一、项目名称
**广场工程建设项目
二、项目组织实施与建设单位
1、项目组织实施单位：
******股份有限公司
2、项目建设单位：
西安**房地产开发有限公司
西安**房地产开发有限公司是******股份有限公司全资子公司。
三、项目建设的背景
高新区位于西安市的西南部，是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。
一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。
20年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国56个国家级高新区前列。
如今，西安高新区已成为关中-天水经济区中最大的经济增长极、中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，是国家确定要建设世界一流科技园区的六个高新区之一，是我国发展高新技术产业的重要基地。
2007年8月、2008年8月，西安市委、市政府，陕西省政府分别出台了关于把西安高新区建设成为世界一流科技园区的若干意见。
对此，西安高新区实施三步走战略，在该战略中提出到2015年，进入建设世界一流科技园区示范区行列，使高新区自主创新能力、规模经济能力、国际竞争能力、可持续发展能力有新的突破。
到2020年，力争成为高端人才荟萃、创新创业活跃、产业集群发达、新兴业态兴旺的创新之城，成为具有一流机制、一流环境、一流要素、一流绩效的世界一流科技园区。
西安高新区“十二五”发展规划与目标（2011）中也提出：
“十二五”末，把西安高新区建设成为经济发展快速、创新动力强劲、人居环境优美、社会发展和谐安定的国际化现代化科技产业新城，成为国家统筹科技资源示范区、国家自主创新示范区和世界一流科技园区示范区。
在产业形态上，重点发展研发及处于价值链高端、技术含量高、具有高附加值的先进制造业、创新型服务业和总部经济;在产业类别上，重点发展电子信息、先进制造、生物医药和现代服务业，尤其要培育通讯、光伏与LED、新型电子元器件、汽车、电力设备、能源技术、软件与服务外包、创新型服务业等具有较强竞争力的新兴产业集群。
西安高新技术开发区作为我国非沿海地区规模最大、层次最高的高新技术开发区，是西北地区乃至中国内陆地区最有影响力、最具投资吸引力的“经济特区”。
四、项目编制依据
1、《西安城市总体规划（2008年-2020年）》
2、《西安高新区经济和社会发展“十二五”规划纲要》
3、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
4、西安建筑科技大学建筑设计研究院关于《**广场》建筑设计方案
5、建设单位提供的基础资料；
五、项目选址
项目地点位于西安高新区高新三路与高新四路之间，高新三路与光夏路交叉口西北角。
该区域是高新区一期用地改造范围内的现代商业聚集区内，是一期产业用地改造五大规划片区中重点打造的金融中心。
而随着高新区新一轮的整体产业升级，本项目用地正处在未来规划“商业聚集区”CCD的核心地段。
在商业聚集区的未来规划中，本项目用地东侧将建成大型城市中央绿地，地下配置大规模停车库，并以该广场为核心打造中央商务圈，是该区域未来的城市门户和中轴线。
项目用地坐阵金融街轴线的终点，扮演着中央绿地的形象地标和景观中心的重要角色。
是未来该区域城市天际线的支撑点。
地理位置平坦，环境优越，交通方便，无地质灾害，符合建设要求，是合适的建设地点。
六、建设规模
本工程总用地面积7836.2㎡（11.75亩），总建筑面积131192㎡，其中地上108378㎡，地下22814㎡。
地上主体五十二层，其中裙楼七层，功能为商业（含1层设备避难层），8-49层为办公（含2层设备避难层），50-52层为会所，地下四层，设有人防、设备用房和汽车库。
建筑总高234.15m。
七、投资估算及资金筹措
经估算，该建设项目总投资60574.85万元,其中工程费用45918.66万元，工程建设其他费用12326.39万元，预备费2329.80万元。
资金筹措：
项目建设资金由建设单位自筹。
八、主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
名 称
单位
数量
备 注
1
建设规模
1.1
占地面积
㎡
7836.2
11.75亩
1.2
建筑占地面积
㎡
3453
1.3
总建筑面积
㎡
131192
其中
地下建筑面积
㎡
22814
4层
地上建筑面积
㎡
108378
52层
其中
办公
㎡
85439
商业
㎡
22939
1.4
道路广场
㎡
2784.60
1.5
景观绿化
㎡
1598.60
1.6
人防面积
㎡
3529
二类人员掩蔽所
1.7
容积率
%
13.83
1.8
建筑密度
%
44.06
1.9
绿化率
%
20.4%
1.10
建筑高度
m
234.15
1.10
地下停车位
个
845
1.10
地下停车出入口
个
2
2
项目定员
人
45
3
总投资
万元
60574.85
其中：
工程费用
万元
45918.66
工程建设其他费用
万元
12326.39
预备费
万元
2329.80
4
建设期
年
3
九、项目的进度安排
本项目建设期为3年，计划2013年03月前完成可研项目编制、项目前期立项及施工图设计等前期工作，2013年6月开工，至2016年6月完工。
第二章需求分析、建设的必要性
一、需求分析
1、现状分析
近年来，西安高新区全力发展高新技术产业，形成了电子信息、先进制造、生物医药、现代服务业四大主导产业和通信、光伏与半导体照明、电力设备与能源技术、电子元器件、汽车、软件与服务外包、生物制药、创新型服务业等八大产业集群。
相继被列为国家通信高新技术产业化基地、国家生物医药火炬特色产业基地、高新技术产品出口创新基地。
2011年高新区实现营业收入5222.33亿元，四大主导产业收入占园区总收入超过80%。
经过20年的发展，雄厚的产业基础、完善的配套设施、良好的投资环境、优质的贴心服务使西安高新区的国际影响力日益增强，而面向全球资源配置能力不断提升的高新区，再次凸现高新区产业实力、规模和产业集群优势。
据快报统计，2011年西安高新区实现营业收入5222.33亿元，同比增长30.3%；实现工业总产值3425.56亿元，同比增长30.05%；实现工业增加值1086.12亿元，同比增长30.10%。
高新区企业实现利润222.49亿元，同比增长30.26%。
实现大口径财政收入146.54.亿元，同比增长23.70%。
实现地方财政一般预算收入43.57亿元，同比增长31.8%。
其中，营业收入、工业增加值、税收总额三项指标排名全国前三位。
2011年高新区企业规模不断壮大，营业收入过百亿元的企业11家；过50亿的19家；过10亿的64家；过亿元的267家。
数量居全国高新区前列。
成为全省龙头企业聚集地。
这些都充分展现了西安高新区培育高科技企业快速成长的强大活力。
以集成电路、通讯、软件服务外包、半导体、光伏、电子元器件为核心的电子信息产业优势突出，发展强劲，已形成了一批具有高成长性、高竞争力的产业集群。
以华为、中兴、神州数码、上海龙旗、展讯通信、摩比天线、研祥科技、诺基亚、西门子、海天天线、西电捷通、宇龙等为代表的通信类企业300多家；拥有应用材料、华新丽华、华晶电子、理工晶科等80多家企业；软件与服务外包企业1021家；聚集了比亚迪、法士特、陕鼓、西电等在内的先进制造类企业2000余家及300余家生物医药企业；新增孵化企业82家，培育毕业企业30家，目前已累计孵化毕业企业405家。
近几年西安高新区平均每个工作日成立企业１6家，平均每天引资1.46亿元。
西安高新区有多栋5A级智能办公写字楼，商务办公环境一流。
高新路商业一条街、世纪金花购物中心、金鹰国际购物中心、国美电器、华润万家等购物中心，使高新区人在工作之余生活丰富多彩。
2、未来发展趋势
据西安高新区“十二五”总部经济发展规划揭示：
未来的西安高新区发展的指导思想是：
以“总部经济规划布局工程”、“主导产业总部企业培育工程”和“研发中心聚集工程”为抓手，以电子信息、先进制造、生物医药、现代服务业四大主导产业为依托，以“一期”、“唐延路总部经济聚集区”和“中国（西安）国际研发中心聚集区”为载体，重点引进世界知名企业研发设计总部、跨国公司、中央企业在西部的分支机构和区域总部、西部地区相关骨干企业的总部以及省内大型企业总部，吸引制造业、高科技企业、专业职能性金融、采购、结算等服务性企业区域性总部，培育创新型服务业总部，形成和发展多层次的总部经济，建设西部最大的总部经济聚集区。
“十二五”期间高新区总部经济将以“创新体制、改善环境、突出特色、服务总部”为主题，逐渐扩大总部经济规模和提升总部经济的贡献；发展总部经济关联程度较大的金融中心、物流中心、楼宇经济、交通枢纽和高端服务业等等。
凸现总部经济发展基础要素优势，努力把高新区
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