龙湖精装修工程设计中心设计管理流程指引.doc
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精装修设计中心设计管理流程指引
（2009版）
【目的】
完善和协调重庆公司开发项目中住宅公共部位（电梯标准层、大堂和后勤区、会所）及室内精装修设计管理的全过程，保证精装修质量，控制精装修成本，提升产品价值。
控制目标：
把控室内精装修设计工作，建立规范的室内精装修设计管理流程。
【适用范围】
本流程适用于重庆公司开发项目工程的公共装饰工程的精装修设计的管理。
公共装饰工程：
公司开发项目的室内公共部位如大堂、电梯厅、会所、商业楼精装修房等的设计管理和设计中心参与完成的材料选择、施工技术支持、装修工程验收。
【阶段划分】
序号
阶段名称
参加部门
完成时间
达到的成果
1
设计准备阶段
项目部、装修部、营销部、研发部，物管部，造价采购部
选定装修设计单位前
完成设计单位的考察，编制完成《设计任务书》
2
设计实施阶段
项目部、装修部、造价采购部
土建结构完成前
选定设计单位，签订设计合同，
3
设计方案阶段
项目部、装修部、营销部、研发部，物管部，造价采购部重庆公司PMO团队成员，
PMO评审设计方案前
完成装修设计方案，并通过PMO评审，形成定稿
4
设计扩初阶段
项目团队、装饰装修部
项目造价估算前
装修图纸具有一定的深度，完成和建筑，机电等专业的审图，材料样板及清单已明确，基本造价已提供
5
施工图阶段
项目团队、装饰装修部
装修施工合同招标前
装修施工图已完善定稿，材料样板已确认完整。
6
施工配合阶段
装饰装修部
装修施工完成，工程验收前
提供项目部现场情况同图纸的解决方案，参与现场样板区点评。
【设计管理说明】
装修设计是材料选择和工程施工的依据，室内设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，如何能够更好的完成材料的有机组合，又满足审美和使用功能和合理控制成本的要求，是室内设计的控制要素；设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有决定性的影响。
精装修项目开发过程中，设计中心应对设计管理工作认真对待，在产品设计定位、设计计划、设计任务书、方案、扩初、施工图、施工过程阶段对设计工作全面控制，与设计公司加强沟通，确保设计进度和设计质量；室内设计应与建筑设计有机同步的结合。
理想的设计时点控制为：
1.室内设计在建筑方案定案之前介入，进行平面及空间评估与优化；
2.建筑扩初设计完成之前，室内完成方案设计；
3.建筑施工图完成之前，室内完成扩初设计；
4.装饰施工前1个月，室内完成施工图设计。
【设计管理细则】
设计准备阶段
1.1.1精装修工程产品定位
对于不同类型、不同内容的精装修工程，应选择相应的设计公司进行工程设计；进行精装修室内设计，首先应明确项目中涉及室内精装修的范围和内容：
1、对于毛坯交付工程，应对展示标准样板房（促进销售，提升楼盘形象）、楼梯厅等公共空间进行精装修设计与施工。
2、对于精装修交付工程，在对展示样板房营造的同时，还应对代表户型的交付标准样板房（提供交付设计、材料标准，施工标准）和其他空间进行精装修设计与施工。
3、对于商场及其他综合体工程，应对整体工程进行系统设计集成，对整体工程进行系统的精装修设计与施工。
精装修项目室内设计工作前，设计工程师应根据项目具体情况并结合营销部在完成市场精装修需求调查和项目成本控制，完成对工程装饰内容的装修标准定位，确定项目是高端还是中端、或低端的装修标准，为《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。
1.1.2考察精装修设计单位
通过对重庆地区或附近地区的设计单位的考察，从公司管理体系，人员配备，以往设计案例，对重庆地区项目的重视程度等多方面予以考核，从中挑选有意向的优秀设计单位，补充到精装修设计单位的信息库，扩大精装修项目设计的选择范围。
（详见《精装修设计单位考核标准》）
1.1.3制定《项目室内设计计划》
实行系统的设计管理，事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计划，以明确设计各阶段的起止时间、制约条件、工作内容和保障措施，提前解决影响设计的因素，使设计进度最大限度的满足工程进展。
设计计划应以项目总开发计划为依据，分区域、分阶段、进行设计，并明确各区域、阶段的起止时间和前置条件.
《项目室内设计计划》应包含以下要素：
①相对合理的室内设计的时间节点
②相对全面的室内设计要求
会所、酒店的室内设计应该是项目室内品质的精华体现，因此设计水准和用材标准应保证高于项目平均水平。
同时其设计风格应反映整个项目的整体设计理念与意象。
公共空间应体现识别性、归属感、仪式感、价值感。
展示样板房应捕捉目标客户群的诉求，创造理想的生活场景；交付标准样板房应注重生活实际需求，给人物超所值的感觉。
1.1.4编写《室内设计任务书》
1.1.4.1《室内设计任务书》的编写主体
设计中心根据营销部提供的精装修市场调查分析表，明确市场对精装的需求，制定相对合理的经济技术指标，以满足营销、造价部的要求。
并结合《项目室内设计计划》的设计进度、设计内容的要求进行编写。
1.1.4.2《室内设计任务书》应按集团公司提供的标准文本编写并应明确以下要素：
（a）项目概况（地理位置、建设规模、配套设施、周边环境、交通条件）
（b）相关经济技术指标
（c）项目开发计划及室内设计的时间节点
（d）相关建筑图纸
（e）设计总体要求；
（f）设计范围；
（g）设计功能要求；
（i）设计风格要求；
（j）商务条件；
（k）各专业设计要求；
（n）材料要求；
（m）设备选型要求；
（o）成本控制要求；
（p）设计进度要求；
（q）设计深度要求；
（r）现场施工条件要求；
（s）设计提交成果要求。
1.1.5《室内设计任务书》的管理
①设计任务书是设计定性化要求的指导文件，它是设计方的工作依据，对设计成果有决定性的影响，在编制设计任务书时，文字描述必须具有切实地指导性，使设计单位的设计方向十分明确。
②设计中心编写完成的《室内设计任务书》，先在精装修部内部进行评审，评审通过，设计中心负责人审核确认。
③《室内设计任务书》通过精装修部内部评审后，通过OA系统，报公司研发部、精装修部等相关部门评审，由集团公司分管领导审核、地区总经理审批。
④设计中心根据各级意见进行必要的调整和完善，并报送集团公司和精装修管理部备案。
设计实施阶段
2.1.1室内设计委托
设计中心报请公司主管领导决定采用直接委托设计单位或进行设计招标。
设计公司的选择，对设计工作质量、进度及整个精装修工程的进展都非常关键。
室内设计公司的选择应充分结合项目自身特点，对设计公司在风格特点、设计实力、设计优势、取费标准、配合程度等因素全面考察后确定。
2.1.1.1设计中心直接委托设计单位的模式和方法：
①如需要重复拷贝已做过的设计，或对以前的精装修设计改动较小的项目，采用直接委托的模式。
②精装修部根据项目特点，结合必要的考察调研或利用《室内设计单位信息库》中已有的相关信息资源，形成对室内设计公司的评价意见，拟定设计单位；
③设计公司确定后，设计中心设计师将联系设计公司，就合作初步意向，进行商洽，合作意向达成一致后将《设计任务书》发给设计公司；
④设计公司根据任务书和我方提出的要求，提供项目设计的概念性方案设计，双方就合作初步意向达成一致；
2.1.1.2设计中心进行设计招标的模式和方法：
①设计中心提出设计投标候选单位，报精装修部领导批准，选出设计投标入围单位后，造价采购部向参与的设计单位发出《方案设计招标书》，并催促相关设计单位将确认书回执发回我司；
②设计中心设计师将《设计任务书》发给各设计单位，并组织各设计单位进行设计交底工作；
③设计中心设计师对方案设计进行跟踪完成，避免设计方向的偏离及保证设计进度的按期完成，在约定时间内收集各单位的方案设计成果同时检查图纸及其他相关文件的有效性；，
④公司研发部经理、营销部经理，精装修部经理，设计中心主管会同项目部项目经理分析各设计单位方案，拟出评定意见，确定最终的项目装修设计单位。
2.1.1.3室内设计合同洽谈
精装修设计中心负责与设计公司洽谈设计合同，必要时由造价采购部协助进行，费用标准应参考市场惯例及集团公司其他同类项目。
2.1.1.4室内设计合同签署
①精装修设计中心根据公司统一编写的设计合同标准文本，并结合本项目的实际情况拟订设计合同。
②室内设计合同经精装修部负责人确认后，由设计中心的工程师在OA系统提出精装修设计合同需求，经造价采购部，项目部，研发部，分管副总审核、批准。
③合同由设计中心负责人签署后，报送精装修管理部备案。
2.1.1.5后续工作
室内设计合同签署后，设计中心设计师应组织设计单位进行设计前的交底工作会议，并形成会议纪要，送OA系统网上备案。
2.2.1建筑设计与室内设计对接
2.2.1.1项目在做建筑方案设计、户型设计及其它专项设计时，室内设计应提前介入，使室内设计与其它设计有机结合、协调统一。
2.2.1.2室内设计公司进行方案设计之前，设计中心须向室内设计单位提供建筑设计方案，并要求其对原来的建筑设计进行评估。
2.2.1.3设计中心需对室内设计单位提出的评估意见进行分析，将其合理成分反馈给研发部。
研发部应根据该意见进行适当调整，并及时将调整后的设计方案反馈项目公司及设计中心。
2.2.1.4设计中心在此过程中负责跟踪、协调，使室内设计单位和建筑设计单位之间的信息沟通保持及时、准确、通畅，并组织室内设计单位、建筑设计单位等相关单位、部门进行公司内部层面的户型评审。
方案设计阶段
3.1.1.1设计中心内部评审
1.设计中心作为方案设计的控制主体，负责对设计方案的设计进程进行监控，定期、及时地与设计公司进行沟通；方案设计阶段确定了设计风格、功能定位分区及室内交通组织流线，对设备系统的配置给予初步的组织，方案阶段的成果是后续设计的设计基础，设计管理人员应充分考量其与设计任务书的响应程度，并及时调整。
2.设计公司提交的方案设计成果须先在设计中心内部进行评审，并经设计中心负责人确认。
内部评审重点：
（1）设计成果是否符合设计任务书的要求。
（2）功能布局是否满足使用要求、空间组织流线是否合理。
（3）对设计风格定位的理解是否正确。
（4）结合建筑空间做初步的设计判断，防止因空间限制而造成方案布局无法实施。
（5）主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。
3.1.1.2公司评审
1.在设计中心内部评审确认后，由设计中心组织由项目分管领导、精装修部、研发部、营销部、造价采购部，工程部等参加的公司层面的PMO评审会。
2.为提高评审的效率与效果，设计中心在评审会召开三天前将评审资料（原始建筑图、平面布置图、隔间布置图、地面布置图、顶面平面图、效果图、实例意象图、家具软装饰意向及材料样板等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员，以便相关人员有充分时间熟悉评审资料。
①方案评审时，与会人员应对功能、效果、材料样板、家具软装饰意向及与项目定位匹配性提出意见。
②在进行方案评审时，应结合公司项目的精装修标准的定位，以确定方案设计中造价控制是否合理。
3.1.1.3确认与备案
设计中心设计师整理评审会议纪要，并报OA系统会签。
设计中心根据评审意见要求设计公司进行相应修改，如有必要再次评审。
批准后的方案设计成果应以文本及光盘形式报精装修管理部备案，并通过OA系统备案。
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