中海物业安全保卫管理手册.docx

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中海物业安全保卫管理手册

中海物业管理（深圳）有限公司

ZHONGHAIPROPERTYMANAGING（SHENZHEN）CO.，LTD.

编号：

ZHPM—WI/B

版本号：

A/0

安全保卫管理手册

编制：

日期：

审核：

日期：

批准：

日期：

说明：

红色印章为受控文件

括号内数字为文件分发号

文件受控章

声明：

安全保卫管理手册未经许可，不得翻印。

责任部门：

安全部

WI/B-061

ZHPM

公司安委会组织架构图

A/01/1

WI/B-062

ZHPM

消防责任人职责

A/01/1

一、按照“谁主管，谁负责”的原则，对辖区内的消防安全工作负全面领导责任。

二、采取有效措施，认真检查、指导、督促辖区内全体人员全面落实“预防为主，防消结合”的方针。

三、贯彻消防法规，落实消防措施，加强消防监督，宣传消防知识，组织消防演习，管好消防设施（备），增强全体人员的消防安全意识和自防自救能力。

四、熟悉辖区内的防火建筑结构和人员工作、生活环境及人员疏散通道等基本情况，掌握各种消防设施（备）的基本功能、原理及正确使用方法、灭火应急措施等知识。

五、制定重大工作计划，开展大型活动，必须拟定相应的灭火应急方案。

六、定期检查辖区内的消防设施，组织讨论、修订、完善灭火应急方案，确保万无一失。

七、及时消除并处理火险隐患、火警投诉及有关事宜。

八、发生火灾时，在专业消防人员赶到现场之前，担任现场总指挥，协调灭火工作。

WI/B-063

ZHPM

消防控制中心值班员岗位职责

A/01/1

　　一、坚决贯彻执行上级关于消防安全工作的指示和规定。

　　二、熟练掌握消防设备的构造、性能及操作程序，管好资料，熟记工作电话号码，熟悉火警报警方法与程序，保证救灾时操作有序，准确、迅速。

　　三、做好消防值班记录，与各岗值班员保持联系，认真及时地处理消防报警及电话投诉。

　　四、定期进行消防设施（备）的巡查、养护，确保消防设施（备）始终处于良好状态。

　　五、按时交接班，严格履行交接手续。

交接班时，双方必须将值班记录、设施（备）状况、事故处理情况及各处钥匙一一交接清楚，做到上不清下不接。

　　六、宣传消防法规，报告消防隐患，提出消防合理化建议。

　　七、非消防值班员不得在控制中心逗留，禁止私人占用值班电话。

　　八、禁止在控制中心抽烟、睡觉、看书报或做与工作无关的事情，需短暂离岗时须得到领班同意，且在顶岗人员到位后方可离岗。

　　九、确认发生火灾时，须迅速报告主任并果断按灭火作战方案处理。

WI/B-064

ZHPM

义务消防队员职责

A/01/1

责任区全体员工均属于义务消防队员，有义务、有责任承担消防工作。

一、全体值班人员要忠于职守，随时准备投入消防战斗。

二、学习消防知识，熟悉并掌握责任区消防设备（施）基本功能、位置，手持灭火器具摆放点位及使用方法，手动报警器报警方法，消防疏散通道位置及疏通方法，破门救灾方法，消火栓使用方法，紧急灭火程序。

三、宣传、贯彻消防法规，制止任何违反消防安全法规的行为，发现火险隐患迅速报告。

四、发现消防设施（备）遭破（损）坏，应立即报告消防控制中心进行处理。

五、积极参加管理处及公司组织的消防灭火训练，自觉接受相关业务培训。

六、积极参加灭火战斗，抢救、疏散受灾人员及物资。

七、灭火过程中必须坚决服从命令，听从指挥，维护火场秩序，保护火灾现场。

八、积极参加消防安全宣传教育活动，提高全员防火意识。

WI/B-065

ZHPM

各级人员在扑救火灾中的主要职责

A/01/3

责任区内一旦发生火灾，管理处领导、护卫主管及班组负责人应迅速赶赴现场，切实履行职责，组织、指挥员工进行灭火抢险工作。

　　一、管理处领导职责

负责组织、指挥本单位员工进行灭火救人工作。

　　1、接到火灾消息后，立即赶到消防监控中心或着火现场组织灭火救人工作。

　　2、组织火情侦察，掌握火灾态势，确定火场主要危险，有效组织抢险力量。

　　3、根据救人、灭火的需要，果断发出人员疏散或报告公安消防部门的命令。

　　4、向各部门、班组明确下达启动风机、供水和救人、灭火、疏散物资的命令，并密切关注命令执行情况和火灾发展态势。

　　5、当公安消防队到达现场时，立即向带队指挥员报告情况，服从其统一指挥调度，全力配合其作战。

　　二、护卫主管职责

　　在灭火过程中，护卫主管须当好管理处领导的参谋与助手，执行管理处领导的指示，负责具体工作的组织与实施。

　　1、组织力量严密监视火势的发展，及时向管理处领导报告火场变化情况，提出相应对策。

　　2、根据管理处领导的指示，向各部门、班组传达战斗命令，并跟踪检查，及时向管理处领导反馈执行情况。

3、组织火场警戒工作。

4、组织现场救护工作。

5、组织现场的清扫与保护工作。

6、当管理处领导不在现场时，由护卫主管代行管理处领导职责。

三、消防控制中心值班员职责

1、自动报警器显示火警信号后，立即通知当班巡逻员前往报警点查验。

2、火灾确认后，立即发出警报，随后迅速向管理处领导报告，同时通知义消队员紧急赶赴现场扑救。

3、根据管理处领导的命令，执行通报程序、消防设备使用程序，向各部门、班组和相

关人员通报火灾情况，或向公安消防部门报警。

WI/B-065

ZHPM

各级人员在扑救火灾中的主要职责

A/02/3

4、检查通讯设备，保持联络畅通。

5、负责现场与消防控制中心之间，火场指挥员与各班组长之间的通讯联络工作，传达命令，通报情况。

6、做好火场记录。

四、维修班长职责

负责指挥全班做好火场灭火战斗保障工作：

1、保证持续供水。

2、保证防、排烟机械设备的正常启动运行。

3、迅速切断火灾现场的电源，并关闭电梯和煤气阀。

4、根据火场需要，及时组织并持续供应灭火器材。

5、负责重要设备的保护与疏散工作。

五、各班（组）负责人职责

　　当责任区域发生火警时，组织指挥本班（组）员工投入灭火救人工作；当外区发生火灾，接到支援的命令时，迅即带领班（组）员工携带灭火器材，奔赴现场协同作战。

　　1、进行火警侦察。

确认着火后，立即报告消防控制中心，迅速采取救人灭火和保护、疏散物资的措施，确定水枪阵地、使用灭火器材和清除遮挡物的地点和范围。

2、向本班（组）和前来支援的班（组）下达战斗命令，检查执行情况，根据火场态势及时调整力量部署。

3、组织人员做好排烟工作。

4、确定需要疏散的重要物资、设备，向火场指挥员提出疏散物资的工具、技术力量的需求，并按照分工具体组织实施。

5、确定疏散人员的安全出口和疏散路线，组织人员引导、护送群众有秩序地撤离危险区域，逐房检查有无遗漏的（老、弱、病、残、幼等）人员。

6、接待并安置好从上层疏散下来的群众。

7、当火场发生意外情况，来不及请示时，立即采取相应的紧急措施，事后及时向管理处领导报告。

六、员工的职责

1、坚守岗位，听从指挥。

明确自己和本班（组）的战斗任务，坚决执行命令。

WI/B-065

ZHPM

各级人员在扑救火灾中的主要职责

A/03/3

2、当接到火警信号后，而班组长又不在时，应自动携带灭火器材赶赴着火现场，迅速投入灭火战斗。

　　3、组织人员疏散时，必须逐房检查，防止疏漏。

　　4、组织群众自救时，要尽力稳定自救人员情绪，做好保护工作，为自救人员准备好救生工具，防止轻生自伤事故的发生。

　　5、使用水枪时，要注意利用掩蔽物体，尽量接近火源，充分发挥水枪的作用，禁止盲目射水，避免水源损失。

6、灭火战斗中，要正确使用消防器材，注意保护自身安全。

WI/B-066

ZHPM

防火管理措施

A/01/2

一、任何单位和个人需要在辖区内施工动火，必须提前到管理处办理动火作业手续，

并通知消防监控中心。

在重点部位、危险地段（如变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层和裙楼办公室等）动火，必须经管理处主任批准，违者按有关规定处罚。

二、动火前，施工单位必须采取切实有效的防火安全措施，且管理处必须派人督促检

查落实情况，动火完毕后立即派人清查现场。

对私自动火作业的，除责成其迅速补办动火作业手续外，可给予其必要的处罚；对造成事故的，除加重处罚外，还必须移交司法机关追究其法律责任。

三、施工动火过程必须做到“七不”、“四要”、“一清”。

（一）动火前的“七不”：

　　1、防火、灭火设施不落实前不动火。

　　2、周围的易燃杂物未清理前不动火。

　　3、附近难以移动的易燃结构未采取有效安全防范措施前不动火。

　　4、盛装过油类等易燃物品的容器内的残存油质未彻底清除前不动火。

　　5、凡储存有易燃、易爆物品的场所，易燃物品未搬出前不动火。

　　6、进行高空焊接或切割作业，下面的可燃物品未清理或未采取有效安全防护措施前不动火。

　　7、未备好相应的灭火器材前不动火。

（二）动火中的“四要”：

1、动火前要指定现场安全负责人。

　　2、现场安全负责人和动火人员必须密切注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。

　　3、发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。

　　4、动火人员要严格执行安全操作规程。

　（三）动火后的“一清”：

动火结束后，动火人员和现场负责人应彻底清理现场火种，在确认无任何残余火种的情况下，才能离开现场。

　　三、配电房及重要机房内不准堆放可燃物品，不准吸烟，消防设备旁边不准堆放任何杂物。

四、通道、楼梯口等部位必须保持畅通，疏散标志和安全指示灯要保证完好。

禁止业主

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ZHPM

防火管理措施

A/02/2

/物业使用人在走道、垃圾桶旁焚香、烧纸。

　　五、大厦所有人员必须遵守《中华人民共和国消防条例》和公司有关消防管理的规定。

六、严格维护消防设备，按公司规定定期进行测试检查，保证设备完好。

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ZHPM

消防安全“三级”检查制度

A/01/2

　　一、“三级”检查的组织形式

消防安全检查分为班（组）、管理处、公司三级检查。

（一）一级检查

一级检查由班（组）组织实施，要求每班检查一次。

　　1、接班人应提前10分钟到岗，交班人须向接班人详细介绍本班安全情况，待接班人对本岗位、本责任区的安全情况进行全面检查验收后，予以签字确认。

2、交接班工作完成后，接班人应及时将检查结果报告本班班长。

3、交接班时如因接班人检查不到位或交班人交班不清，其后发现的问题，主要由交班人负责，交接班时发生的问题，由本岗交接班双方共同负责。

4、检查验收过程中发现的一般性问题，由接班班长负责处理，重大火险隐患须迅速（书面）报告管理处领导。

管理处领导接到报告后必须尽快处理，不得贻误战机。

（二）二级检查

二级检查由管理处组织实施，要求每月检查一次。

　　1、管理处领导每月组织班（组）长对责任区域的消防安全设备（施），物资特别是易燃易爆物品进行一次认真检查。

　　2、检查各班组对防火安全工作任务的执行落实情况。

　　3、通报检查情况，开展宣传教育，强化消防安全意识，及时消除火险隐患。

　　4、在公司领导检查工作时汇报消防安全工作情况。

（三）三级检查

三级检查由公司组织实施，要求每季度检查一次。

　　1、每季度由公司安委会组织对消防安全工作进行一次重点检查或抽查。

2、检查管理处贯彻消防安全法规和要害部位防火安全管理制度执行情况，对好的单位提出表扬或奖励，差的单位进行批评或处罚。

　　二、检查的主要内容

1、对易燃易爆危险物品的贮存、保管、使用是否符合安全要求，贮存容器、管道有无

定期测试，有无“跑、冒、滴、漏”现象。

2、使用液化石油气炉灶，是否按照安全要XX作，摆放位置是否符合安全规定。

　　3、消防安全的宣传、教育、培训、检查制度是否落实。

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ZHPM

消防安全“三级”检查制度

A/02/2

4、仓库内的物资分类及存放是否符合安全规定；库房内灯泡是否≤60W；灯距、堆距、堆放高度、通风、室温是否符合消防安全要求以及库房值班情况等。

　　5、电器设备运行是否正常，有无超负荷运转情况；电线、电缆的绝缘层有无老化、受潮、漏电、短路等现象；电动机有无空转，防雷设备是否完好，有无私拉乱接电线情况等等。

　　6、使用可燃、易燃油类及对残油、气的处理是否符合安全操作要求。

　　7、动火前是否按规定办理手续，重点部位、危险场所动火是否符合“七不”、“四要”、“一清”要求。

　　8、使用有毒有害物品的场所是否按规定采取了有效的防毒安全措施。

　　9、消防器材及消防系统的管理与使用情况。

消防器材是否定期检查，管理制度是否健全并严格，责任是否落实到人，是否始终处于临战状态。

　　10、是否按规定对来访人员进行询问、登记并禁止运载、携带易燃危险物品的车辆、人员进入小区。

11、员工对小区的消防栓、灭火器的摆放位置是否清楚，使用方法是否正确。

WI/B-068

ZHPM

消防控制中心管理制度

A/01/1

　　消防控制中心是值班员运用监控设备及早发现火灾，控制消防机电设备的重要部位，也是管理处领导组织指挥灭火战斗的枢纽。

为充分发挥消防控制中心的职能作用，特制定如下管理制度。

　　一、控制中心实行专人昼夜轮流值班制度。

值班员必须坚守岗位，恪尽职守，认真作好值班记录。

　　二、严格交接班制度。

交接班时，接班人必须检验监控系统工作状况，并签字予以确认。

　　三、出现报警信号时，必须立即派人赶赴报警地点查验信号真伪情况。

　　四、护卫员配合消防控制中心值班人员及维修人员对小区消防设备（施）进行巡查、保养、维修与管理。

　　五、室内严禁烟火，禁止存放易燃易爆等危险品。

　　六、除消防安全工作需要外，禁止使用报警XX，以免影响消防联络。

　　七、控制中心应备有手持灭火器材和防火衣供急用。

八、妥善保管各种资料、记录。

九、无关人员禁入消防控制中心。

十、保持室内肃静整洁。

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ZHPM

灭火应急规程

A/01/7

1.目的：

为保证在火灾初期5分钟内及时遏止火势蔓延的势头，消除火势对人员疏散的威胁，打通疏散通道，保护着火层以上各户人员能够尽快撤离到安全区域，确保多数业主/物业使用人的安全，特制定本方案。

2.范围：

公司所属物业。

3.内容：

3.1报警通报

必须保证在4分钟内发现初起火情。

.1各管理处要认真落实值班巡逻制度，管理、护卫、维修、清洁等值班人员要勤巡查，保证在自己责任范围及时发现火情。

.2有警即报。

各岗位当值人员发现火情必须立即报告值班班长和值班领导，当火势不能在初期扑救时，应迅速拨报“火警。

.3报警时应做到镇定拨号，详细说明报警小区（单位）名称、地（位）址、联系人、电话号码、燃烧部位，燃烧物质的种类，报警后即派人到路口迎接消防队。

.4报警通报程序

火警—→当值人员—→消防监控中心—→巡逻到场确认—→消防监控中心—→紧急通知值班领导、班（组）长、全体员工到场，向公安消防队报警—→值班领导到场确定通报业主/物业使用人疏散，组织指挥灭火抢救。

.5通报方法

向业主/物业使用人发出火灾通报的顺序：

着火层，着火层以上各层，有可能蔓延的着火层以下的楼层。

通报时，一般先用语言通报（利用广播器、对讲系统、室内电话等），主要说明着火层及具体位置，着火状况及疏散路线，并稳定业主/物业使用人情绪，然后发出警铃。

或采取其他措施，将业主/物业使用人叫醒后，才进行通报。

.6报警通报时间一般不超过5分钟，由值班主任具体确定报警通报分工方法。

3.2灭火

查明火情和火势发展蔓延的方法是“三查”、“三看八定”。

.1“三查”：

一查火场是否有人被困；二查燃烧物质的种类与数量；三查赶赴火场的捷径。

.2“三看八定”：

一看烟火，定方位、定火势、定性质；二看建筑，定结构、定通路；

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ZHPM

灭火应急规程

A/02/7

三看环境定重点、定战力、定路线。

制定灭火策略

.1室内火灾，内攻近战。

.2楼房火灾，分层截击。

.3下层火灾，上层设防。

.4力量分布上做到：

救人、灭火同时进行。

灭火部分要把主力用于直接灭火上，同时将小部分力量用在可能蔓延的地方，以防止火势乘隙扩大。

当火势已经扩大，就应将主力集中用于防止火势蔓延或可能造成更大灾害的方面。

灭火的四种基本方法

.1冷却灭火法。

.2隔离灭火法。

.3窒息灭火法。

.4抑制灭火法。

组织力量扑救火灾

.1组织义务消防队，按消防组织的分工与任务展开灭火活动。

.2启动消防水泵，满足着火层以上各层的消防用水量，铺设水带做好灭火准备。

.3关闭防火分区的防火门。

.4组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火。

.4.1喷射水流。

应把水流喷射到火焰根部，即把水流喷射到燃烧物体上，不要喷射到火焰上。

在看不见火焰的情况下，不要盲目射水。

要根据火场燃烧情况，及时变换射流角度。

.4.2喷射泡沫。

若是罐内液体火灾，扑救时应朝罐内的罐壁上喷射泡沫，使泡沫顺内壁自动流淌到液面上覆盖火焰，不要用泡沫直接冲击燃烧的液面；若是地面疏散液体火灾，应从近处开始，左右两侧同时喷射，逐步向火场深处推进。

.4.3喷射干粉、1211。

应对准燃烧物体的火焰根部平行喷射。

如果燃烧区域火焰面积较大，可在距火源略距离的上风或侧上风的位置，操纵干粉、1211枪向左右两侧略微平行摆动，使灭火剂完全覆盖燃烧区。

向被遮蔽物覆盖的燃烧物体喷射干粉、1211时，应居高临下，否则不易扑灭。

断电

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ZHPM

灭火应急规程

A/03/7

.1切断电源。

当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物时，应尽快关闭总开关，断绝电源，并及时用灭火器材（干粉、1211）进行扑救。

.2带电灭火。

电气发生火灾时，在一般情况下应切断电源后才进行扑救。

但是在紧急状态下，待切断电源后才进行扑救，可能殆误战机。

因此，特殊情况下，采用带电灭火，能够争取时间，迅速有效地控制火情，扑灭火灾。

3.3救人

积极抢救受火灾威胁的业主/物业使用人，是灭火抢险工作的首要任务。

当有业主/物业使用人受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有的灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署一定力量扑救火灾。

在力量不足的情况下，应将主要力量投入救人工作。

火场寻人的方法：

.1在火场寻人，主要靠喊、叫、摸、看等方法。

要缜密细致地进行观察判断，做到动

作迅速，沉着冷静，注意安全。

.2特别注意如下地点：

.2.1通向出入口的通道、走廊及门窗附近。

.2.2晚间寻找的的重点是床上、床下和床的附近。

.2.3儿童发生惊慌后，常常躲在墙角、门后和厨柜里，以及桌椅、床和其他物体下面。

寻找时，要格外注意室内所有角落。

3.4火场疏散

明确分工。

在管理处灭火总指挥的具体组织下，把引、送、查、接的具体任务落实到参加灭火的消防人员头上。

疏散顺序。

疏散时，要先从着火间、着火层以上各层开始，其后才是着火层以下业主/物业使用人。

同时，要做好安抚工作，青壮年业主/物业使用人可通过安全消防楼梯疏散，行动不便的业主/物业使用人，可护送他们从消防电梯疏散。

疏散方法：

.1对神志清醒的人员，可指定通道或由义消人员引导他们迅速离开危险区域。

.2对在烟雾中迷失方向的人员要引导他们撤出，必要时派义消人员护送。

对惊慌失措或固执不走的人员，还要做好情绪稳定和说服动员工作。

.3对于被火烧、烟熏而失去知觉的人员或不能行走的老人、儿童以及伤、病、残人员，

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ZHPM

灭火应急规程

A/04/7

要采取背、扛、抬、报等办法将其救出火场，必要时可连人带床一起抬走。

疏散途径：

.1从消防通道疏散。

.2从消防电梯疏散。

.3采取迂回疏散。

如从天台、平台、阳台越过邻楼或从这些部位使用器械降到下层。

.4使用救生绳、缓降器、软梯、救生网、救生垫等器材救人。

.5指导自救。

由义务消防员带领或通过楼内通讯指导等方式进行。

.5.1组织义消队员鼓励或带领业主/物业使用人沿着消防楼梯，冲过烟雾封锁下楼；

.5.2当不能从预定的消防楼梯疏散时，就由义务消防员带领业主/物业使用人登上天台上风处等待营救，并组织水流喷射掩护，劝导他们不要轻生或者引导其通过阳台、天台、天桥等与邻楼的连接部位，将其疏散到安全区域。

.5.3对于被困在着火层的人员，应通过广播、室内电话、音响等，鼓励被困人员增强自救信心，引导他们就地取材，选择如下自救方法脱险：

一是先将床单、窗帘、棉布等接连起来做成救生绳，然后把一头紧固在窗框部位，沿布绳缓缓滑落到下一层；二是爬出窗台，蹲在外墙的突出部位，等待营救；三是双人互相配合，采用接力方式降落到下一层；四是密闭门窗，堵塞孔洞，防止烟火窜入房间，用水淋湿门窗降温，并清除这些部位的易燃物品，防止火势蔓延过来，留在房间等待营救；五是沿着外墙的墙垛、夹缝、水管、避雷针管攀落下一层；六是若房内外有救生器材，则引导他们使用救生器材，如救生绳、缓降器、救生袋、救生垫等开展自救。

要求：

.1义务消防员必须具有高度的思想政治觉悟，英勇顽强、不怕牺牲的献身精神，具备熟练的救人本领自救能力。

.2义务消防员行动时，应随身携带必要的器材工具，如：

手持灭火器、安全绳、毛巾、手电筒等。

.3在危险情况下救人，要采取预防保护措施，当有人员穿梭于烟火弥漫的区域时，要

组织喷射水流进行掩护，防止出现因工作疏忽而造成误伤的情况。

.4不准使用载客电梯疏散人员。

.5不能让业主/物业使用人重返着火间。

WI/B-069

ZHPM

灭火应急规程

A/05/7

.6在疏散线路岔路口设立哨位，给业主/物业使用人指明方向。

.7必须保持通道畅通无阻。

.8使用消防电梯疏散人员，须由专人操作，约定联络信号，以便电梯出现故障时能及时采取营救措施。

.9及时清点、核对疏散抢救出来的人数，切实搞清被困人员是否全部救出。

.10对受伤人员，除在现场进行急救外，还应及时送医院进行抢救治疗。

3.5疏散与保护物资

疏散与保护物资是灭火战斗中的又一项重要任务。

对受火势威胁的各种物资，以及业主/物业使用人家中的贵重物品、车辆、设备以及图书档案资料等，是进行疏散还是就地保护，要根据火场的具体情况决定，其目的是尽量避免或减少个人或共有财产的损失。

疏散和保护物资，主要是在下列情况下进行：

.1重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时，要进行疏散。

特别是业主/物业使用人贵重的和不能用水扑救的物资，必须立即组织抢救和疏散。

.2易燃易爆和有毒有害物品以及受较大压力的桶、罐等容器或设备，在火势威胁下有发生爆炸或释出毒气的危险时，要抓紧疏散或加强保护措施。

.3当有物品阻碍战斗员接近火源而影响灭火行动时，要进行搬移或疏散。

.4对于能够助长火势蔓延的物品，要予以疏散和保护。

要求和方法：

火场上，疏散与保护物质要按照主次、缓急，确定先后顺序，行动要迅速，方法要得当，以避免物资