经济学历城区住房市场的现状与对策研究大学论文.docx

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经济学历城区住房市场的现状与对策研究大学论文

毕业论文

题目历城区住房市场的现状与对策研究

学院经济学院

专业经济学

班级双经1201

学生徐先超

学号20112507080

指导教师马伟华

二〇一五年六月一日

摘要

改革开放以后，我国的经济的迅速崛起，房地产经济获得了迅猛增长。

在新的政策、新的市场环境下，房地产行业已成为我国国民经济的支柱产业，它的作用越来越重要。

为中国经济的增长和人们生活质量的提高起到了重要影响。

众所周知，中国的房地产行业经历了初期开展、中期高潮和现在平稳发展的过程,开始朝着制度化、市场化和商业化发展,成为我国国民经济增长的必不可少的组成部分，不仅发挥着重要作用,同时拥有众多的成就。

不可否认的是房地产行业有导向的功能,一般情况下，它高于我国GDP的增长。

由于针对历城区房地产价格的波动及预测的调研还是比较少,本文就是通过历城区房地产的发展的研究，在这方面做一些科学的研究。

关键词：

历城区；房地产市场；房地产价格；

ABSTRACT

Afterthereformandopeningup,therapidriseofChina'seconomy,therealestateeconomyhasbeenrapidgrowth.Inthenewpolicy,thenewmarketenvironment,therealestateindustryhasbecomeapillarindustryofChina'snationaleconomy,itisincreasinglyimportantrole.China'seconomicgrowthandimprovepeople'squalityoflifeplaysanimportantinfluence.Asweallknow,China'srealestateindustryhasexperiencedearlytocarryoutmid-climaxandnowstabledevelopmentprocess,startingtowardtheinstitutionalizationofmarketandbusinessdevelopment,hasbecomeanintegralpartofournationaleconomicgrowth,notonlyplaysanimportantrole,buthasmanyachievements.Itisundeniablethattherealestateindustry-orientedfeatures,ingeneral,itishigherthanthegrowthofChina'sGDP.SincetheresearchforLichengDistrictrealestatepricevolatilityandthepredictionisstillrelativelysmall,thispaperistostudyurbanrealestatedevelopmentexperience,todosomescientificresearchinthisarea.

Keywords：

LichengDistrict;Therealestatemarket;realestateprice

目录

摘要………………………………………………………………..…….….……………...

ABSTRACT…………………………………………….……………………..………….

一、前言…….…………………………………………………………….….……………..1

二、历城区住房市场现状的分析............….…………………………….…..….………….2

（一）历城区住房市场需求现状及发展趋…………………………………………..2

1.我国房地产经济的现状……………………….……………………………...2

2.历城区住房市场的现状………………….…………………………...2

（二）历城区住房市场供给现状及发展趋势….....……………….………….………..3

（三）历城区住房市场价格及未来趋势………………………….…....……..………3

1.购房需求旺盛国房…………….……….……….…………………………...3

2.建筑成本逐年增加………………….…………….…………………………...4

3.土地价格上涨……………………….……….…….………………………...4

三、历城区住房市场发展趋势影响因素.……………………………….…..….………….5

（一）历城区住房市场运行特征………….……….…………………………………..5

1.历城区住房市场成熟渐进性…………………….…………………………...5

2.历城区住房市场发展不均衡性………………….…………………………...6

（二）历城区住房市场影响因素………….…….…………………………………..6

1.经济因素…………………….…………………….…………………………...6

2.社会因素…………….…………………………….…………………………...6

3.政府因素……………….………………………….…………………………...7

（三）历城区住房市场存在的问题………….…….…………………………………..8

1.住房的总体规模越来越大……………………….…………………………...8

2.地区发展不平衡………………………………….…………………………...8

3.房价居高不下………….………………………….…………………………...8

4.中低收入居民的住房问题亟待解决…………….………………………….8

5.国家调控政策实施受阻………………………….…………………………...8

四、历城区住房市场发展的对策.………………………………….…..….………….9

（一）完善土地供应制度…………………….………….……………………………..9

（二）建立房地产价格预警机制,加强对住房价格的检测与调控……….………..9

（三）完善经济适用房供应体系和保障体系………….……………....……..………9

（四）建立新型的房地产管理体制,规范房地产企业….…………....……..………10

（五）促进历城区住房市场发展的合理化建议………….…………....……..……10

1.政府的角度…………….……………….……….…………………………...10

2.房地产开发商的角度………………….………….………………………….10

3.银行机构的角度…………………….……….…….………………………...11

结论......................………….………….……………………..….……...…..….………...12

参考文献......................…………….…………………..….…..……………….………….13

致谢......................………………….……………………..…….…………...…………….14

一、前言

众所周知，随着我国市场经济的日益成熟，中国经济实力的增强促进了房产行业的快速增长。

同时，房地产在中国的经济增长里发挥着不可或缺的影响，它是中国发展经济中重要的主流行业之一，为我国实力的增强和人们生活水平的提高都产生了不可磨灭的影响。

中国的房地产广告基本上经历了四个阶段第一阶段是从1982年到1993年，随着市场经济手段的引入，我国的房地产业第一次经历高潮与低谷交替的起步期，形成自发承认基本居住需求。

第二阶段，从1993年到1999年，由于宏观调控力度的加强，房地产市场开始朝着理性化、规范化的方向发展。

第三阶段房地产主要以主动回应与满足各种居住需求。

第四阶段房地产经济向着日趋成熟的方向发展，促使房地产的发展迎来了新的春天。

众所周知，中国的房地产行业经历了初期开展、中期高潮和现在平稳发展的过程,开始朝着制度化、市场化和商业化发展,成为我国国民经济增长的必不可少的组成部分，不仅发挥着重要作用,同时拥有众多的成就。

房地产的发展对其他产业能产生较大的影响,房地产的健康发展有利于降低相关产业供求不平衡的现状,能够提高我国整体需求,对相关产品规模和产业市场的扩张起到了促进作用。

同时,房地产行业已成为我国国民经济的主流产业，它的作用越来越重要。

但是，任何事物的发展都具有双面性，在推动经济增长的同时，房地产行业的成长有遭到经济发展水平的限制。

这些年来我国大中城市房地产经济的迅速增长,使房地产经济增速加剧。

济南就是一个典型的例子，而历城区是整个济南的代表,从这些年房地产经济发展的过程里,历城区房地产也开始从不健全向健全发展。

通过宏观政策的调控,历城区房地产的市场准入制度逐渐全面,但是市场是不确定的、多变的。

这其中存在一些不足的现状,而种种问题最后表现出来的上下浮动的价格。

目前针对历城区房地产价格浮动和预测的调研不多,本文就是在这领域做一点科学的探究。

本文就是通过对整个房产市场研究与预测，来分析出价格影响因素，展现历城区房地产发展的态势，就目前历城房地产发展存在的不足得出意见与策略。

二、历城区住房市场现状的分析

（1）历城区住房市场需求现状及发展趋势

1.我国房地产经济的现状

众所周知，房地产行业是对国民经济影响重大的产业。

房地产的发展不但能减少国民经济的供需结构,而且房地产的发展能拉动房地产及其相关产业的增长，推动社会的消费。

无可置疑，我国的房地产经济占据着我国国民经济的主导位置,同时，房地产经济带来的经济收入,可以为另一些相关产业的发展提供了一定的基础。

所以说，房地产和国民经济是相互关联、相互影响的，它虽然可以推动国民经济迅速、均衡、平稳地发展，但是它又被国民经济的发展所限制。

中国的GDP增长速度在最近几年里处于下降的状况，但总体的经济发展是平缓稳定的阶段。

所以，在以后的一段时间内,我国的房地产经济是稳定增长的。

不仅能推动国民经济的发展，也能拉动其相关行业的发展。

本文研究的是历城区房地产发展的现状与针对现状提出自己的对策和方法。

当前，历城区住宅领域存在着一些问题,一是房价高涨不跌。

房价涨幅过大,购房者购买能力不足，二手房市场与租赁市场发展不健全,二手房价格不统一，二手房市场秩序比较混乱；二是保障性住房政策和措施不健全,许多保障性政策和规划不到位，进而出现了不和谐的现状，使人们的不满加剧；三是房地产宏观政策不完善，调控难度大,整体调节的效果达不到想要的预期。

2.历城区住房市场的现状

想要分析出未来历城区房地产市场需求状况,首先就要了解近几年历城区房地产市场上房屋的库存量和销售面积的买卖情况,然后就是要了解历城区整体的经济发展水平。

房屋的库存量和销售面积能体现出该区市场的容纳量的大小,了解该区经济发展水平可以预测出该地区的购买实力的大小。

通过对历城区房地产市场近三年来的住宅和空置房交易量的研究，历城区居住面积不断增长,居住面积每年都在增长,另外，房屋空置率也在逐年降低,这说明了历城区房屋的容纳量在不断地增加。

同时，从历城区房屋居住结构中呈现出自住和学区住房比重逐年提高,这些都是对历城区房产行业内在需求的支持,所以,历城区房地产市场在将来的一段时间里住宅需求量是逐渐增长的。

从历城区住宅交易的数据来看，最明显的一个现象就是近年来历城二手房市场交易量是不断上扬的。

历城区二手房市场之前一直是不温不火的，由于政府政策优惠政策的推出，历城区的二手房凭借小公摊，位置好，价格适中，在历城区住房交易上占据着一席之地。

另外历城区有许多因为经济实力一般和上班、生活方便的年轻人比较关注二手房。

（2）历城区住房市场供给现状及发展趋势

历城区在2010—2015年房产投入额是不断上涨的，同时历城区的城市化带来了人口的增长和住宅量的增涨。

进入2015年，从整体来看历城区的房地产是稳中趋缓的。

据历城区的经济和社会发展统计公报,2015年历城区发地产项目整体上是以高层和小高住宅为主,多层、花园洋房和别墅等产品较少，这就说明了历城区土地的紧缺。

另外，从价格来说,高层项目盘的单价集中在6000一8000元左右,部分高档、位置好的项目价格集中在8000一10000元的范围内。

相比过去几年,历城市场房价涨幅态势在2015年度有了明显的下跌。

2015年历城区房地产市场上,东有万象新天、保利华庭、恒大城等，北边有鹊山新城、中海华山珑城等，根据统计，这一段时间历城区的住宅供求失衡，经济的不稳定又降低了消费者的购房预期,房地产行业出现了供求不均衡的现状。

（3）历城区住房市场价格及未来趋势

虽然历城区房地产行业发展趋缓，但不影响房价的上涨，价格的上调是许多要素一起作用的产物,不仅包括经济发展、住房观念转变、房产开发成本增加等,也包括炒房投机、房屋供求不平衡及制度缺失等。

1.购房需求旺盛

（1）中国经济的高速增长、消费者购买能力增强。

使的历城区的住房需求量也增加。

所以说，房地产产业的迅速增长是我国经济快速上升的重要体现。

从2010年到2015年房屋销售量的数据来看，历城区的经济发展刺激了住房消费水平的提高。

（2）最近几年，历城区的整体经济增长推动了历城区房屋住宅的需求量,从总体来看，历城区的人民收入持续增加,尤其是高收入的群体的收入增加迅速,使得住房消费需求量增加。

2010年到2015年,历城区人均收入同比增长近1.5倍,从实际上来看，说明了历城区有能力购买房屋住宅。

伴随着历城区经济发展和历城区消费水平增涨,历城区的人民对住房条件的提高和改善的需要越来越强烈。

（3）自2008年全运会之后，整个济南的城市化发展水平不断的提高。

同时，对住房消费需求量也逐渐增加。

历城区城市化水平处于整个济南市的前列,无论是开发新城区、规划建设交通路线还是改造旧城区都在有条不紊的进行着。

这样使历城区的功能得到了提高,历城区的范围变得更加广阔,还有人口数量的增多。

据统计,截止到2014年，历城区的人口数量增长了近10万人，住房需求不断增加。

（4）商业性银行发展的推动力之一就是开展房贷业务。

银行的资金流动性较强，同时房贷业务也被银行视为优质业务之一。

现如今，在银行资金流动性过剩的大市场中,购买者考虑到将来价格有增涨的趋势,同时购房热情也比较高涨,通过两者的影响,使银行信贷迅速发展。

过度的需求,又促使房屋价格上涨。

2.建筑成本逐年增加

众所周知，中国的商品住房成本价格越来越高，原因很简单，首先是城市化加快，住房消费不断上升；二是建筑材料成本价格的增长；三就是国家政策的调整（例如说银行利率的调整、二套房限制的放宽）。

2015上半年，通过历城区的黄台建材市场给的数据显示：

今年的建材成本比去年上升了3.5%；同时,由于《劳动合同法》的制约,工厂私企的用工成本也比去年上涨了不少。

并且,因为国家政策的变化,也使住房的建设费用增长变大。

3.土地价格上涨

随着历城区土地使用的市场化，土地的出让方式改成招标、拍卖、挂牌等形式，拍卖竞价等方式使开发者担负了过多的土地出让金。

另外开发商不仅要担负各种因土地买卖而产生的其他费用,而且还增加了建筑成本的费用。

众所周知，在某些二线城市,因为不合理的规划、不全面的制度,造成了土地“透支”状况,如趋于紧张的土地供给,不断增涨的土地价格。

三、历城区住房市场发展趋势影响因素

（一）历城区住房市场运行特征

历城区的房地产市场运行特点是多样化的，不可否认的是价格是围绕价值上下波动的、所以历城区的房地产市场的运行特点体现了开发商追逐市场利润，土地供求不稳定运用宏观政策调控。

它充分的体现出市场体制里的供求、价值等因素的联系和发展。

1.历城区住房市场成熟渐进性

房地产成熟化的主要体现在市场的多样性,它的表达方法是多层次的。

从历城区房地产现况来说,它不仅仅体现出国家政策的调整；还体现在能够满足开发商、消费者的心理需求。

这都有助于历城区房地产向成熟化迈进。

（1）供给与需求基本相匹配：

2015年历城区的商品房市场出现了价格平稳需求量不断上升、供给与需求两个方面都很大”的现象。

出现这现象的原因,首先就是我国政府大力扶持房地产行业，出台了许多的救助房地产的政策,效果非常的显著。

惠民政策的实施很大程度上增加了消费群体的信心，历城区的房地产经济明显回暖。

第二,历城区的房地产开发商通过利用政府的救市政策在2015年上半个季度集中开盘,扩大了历城区房地产市场的供应量。

在济南举办的全运会对于本地的基础建设起到了推动作用，带动了住宅项目的发展。

通过多年来不断出现的房地产市场价格与数量同时下跌的问题，目前的项目更多的加强了市场的需求调研，越来越多的刚需适用房型推入市场，得到好评。

房地产在近年来作为第一投资项目得到了全国投资者的认可，随着济南旧城区的改造，更多的原地村民成为房地产的客户群体，不断拉动房地产市场的发展，供给与需求比例较为匹配，且呈现上升趋势。

（2）商品房住房价格上涨幅度基本合理：

08年全运会之后，历城区商品住房的均价呈现上涨的态势，随着近年来消费理性化，上涨态势不断平缓，同时也受到了国家政策的牵制，从2014年冬季起，房地产市场过渡到调整阶段。

2015年之后，历城区的房地产价格处于稳定时期,一季度同比上涨幅度不大,无明显波动。

从一定程度止说明市场产市场上的供需平衡的趋势，总体原因有以下几个。

首先是供应充足，国家对市场产行业还是比较支持的，虽然加强了土地管理，但理顺了土地开发流程，市场供应量将阶段性增大。

第二，市场需求较为平稳，随着现代经济的发展，越来越多的年轻人有了承担房子的能力，房价的稳定，也让他们更有信心。

第三，房地产的价格上升放缓，我国经济持续发展，政府基本投入增加，社会资金不断涌入，购房者的消费性支出并不多。

我国经济增长速度不明显，受到的影响因素不少，住房的供应增加将会对市场造成一定的冲击。

2.历城区住房市场发展不均衡性

（1）市场上区域发展不均衡：

总体上说,历城区住房市场发展不均衡,坊间一直流传着“买东不买西”的俗语，针对历城区房地产区域性，主要以东部与西部的发展占主导地位，尤其是以东部为主，

（2）市场上产品发展不均衡：

普通住宅在历城区住房市场开发中占有重要的比例，虽然安居工程近两年来发展迅速，但比例仍然无法对普通住宅形成威胁。

（3）市场层次结构发展不均衡：

市场供应正在结构性的调整，大户型的入市和高价位房子的入市导致房子价格不断提高。

开发商片面追求大户型和高档小区导致商品房在供应环节出现滞销问题。

这种不均衡性单单靠市场本身无法做到最完善，所以需要政府进行一定的调整，主动参与，提出指导意见，充分考虑各方利益，才能够不断完善市场的结构层次。

（二）历城区住房市场影响因素

1.经济因素

一个区域的房地产受到经济因素的影响最大，经济因素包括此区域居民的消费能力、收入水平以及政府的财政情况等。

对于被征收土地区域，政府要进行统一规划、综合配套房地产在进行开发时，要对当地的银行的利率水平、当地的物价、建筑人工费用等进行充分考虑，以不断降低成本。

总体而言，经济的发展水平对房地产的发展会产生较强的影响,宏观经济与房地产波动呈同向发展趋势,房地产可以看作是当区域经济不景气时，政府以宏观经济发展方向为指导进行扩张性的刺激政策，带动房地产相关行业的发展，最终调动社会大部资源。

居民的收入水平与储蓄水平也是影响房地产市场需求的重要因素。

随着居民收入的增加，对房产的需求也将会不断增加，不同收入水平的居民对市场有着不同的接受度，整体来讲，人们的房产消费向着大面积化、配套完善的小区移动。

同时可支配收入的增加,人们不但只对住宅进行投资，还对商住两用的公寓、LOFT进行投资，所以来看，收入是影响房地产区域发展的一项重要因素。

房地产金融环境也是促进中国房地产市场持续、健康地发展的关键因素。

资金问题体现在房产开发中，最直观的感受是购房者对烂尾楼的担心，一旦开发商资金断裂，很有可能会造成难以收拾的残局。

为了融资渠道的多样化，在产业投资、信托投资和住房抵押贷款等方面都要进行突破。

只有将渠道多样化才能在房地产“白银时代”取得基金融资，从而达成三方共赢的局面。

2014年,金融业完成增加值3275亿元,增长16%。

2.社会因素

对于未来的房地产发展造成主要影响的主要集中于社会因素,政治安定状况与治安水平等，只有一个政治稳定与社会和谐的环境。

人们在当地的置业投资才会更有信心，城市人口数量的增加。

也正是由于大量的非城市人口涌入到了城市，总体造成城市人口数量的提高，才能够对房地产市场提出更高的需求。

只有在数量上有需求，才能够促进房价上涨，房地产的市场也就随之不断发展。

3.政府因素

（1）政府保障的因素：

政府在当地的房地产市场中起到了重要的作用，政府利用其规划权力对城市进行整体规划统筹安排，这将会对房地产进行大规模的调节。

政府对城市的用地规划主要以合理规划、充分利用、指导健康发展为主旨，对当地的土地开发与利用起到了一定的指导作用。

随着现代经济的不断发展，城市的规划也向经济方面进行侧重，目前几乎所有的城市规划都有着经济发展的特点，随着市场经济体系的建立，其科学性与实用性面临着考验。

除了房地产本身，经济发展与城市规划都需要对土地进行配置，无形中也会对房地产市场起到重要的调节作用。

在目前的市场环境发展中，经济计划、城市规划与土地供应计划都需要不断完善，改进管理方式，改变传统的发展理念。

除了政府的土地配置调速外，其金融政策与财政政策都会对房地产市场形成一定的影响。

一旦扩大了土地供给计划，地价将会下跌，房地产的开发成本将会减少，从而刺激房地产的供给量提高。

政府的金融政策主要是指利率、贷款规划与贷款投向等，这些问题直接影响到了房地产的投资规划。

目前主要的融资渠道有银行贷款、房地产信托与证券融资等。

政府财税政策对房地产投资资金的形成过程进行调节。

比如房地产企业提出对于普通居民的低息、财政贷款等，同样可以起到提高房地产供给量的目标。

目前济南市的廉租房建设力度较大，通过廉租房政策，可以有效缓解本地的人口居住条件，提高整个城市的竞争力，吸引人才入住，对于济南的经济发展有着重要的作用。

申请廉租房的人一般不具有购买商品房的能力，通过廉租房政策，可以把这部分人的消费水平提前，拉动当地经济发展，促进其进入到房地产市场进行消费。

（2）其他政府宏观调控的因素：

基于为了正确引导房地产的发展方向，避免房价增涨过快，政府需要对房地产市场进行宏观调控，使其结构趋于合理。

目前政府主要通过经济手段、行政手段、法律手段与计划手段等。

经济手段主要包括前文提到的财政政策、货币政策以及产业政策。

在国务院发布2013年8月8日发布的扩大内需十条措施中,房地产业发展列为第三。

报告中指出，地产业能够拉动钢铁、建材与家电行业，是国民经济的支柱产业，对金融业的稳定与发展非常重要。

另外国家财政部门、住建部及银监会共同颁布了促进房地产业发展相关措施,主要包括降低交易契税税率、免征印花税与土地增值税，降低首付的比例，调整公积金贷款利率，加上国家的几次连续降息，极大地刺激了国内的房地产业需求市场环境。

（3）历城区住房市场存在的问题

1.住房的总体规模越来越大

房地产投资规模较大，开发规模增长迅速：

房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。

到2015年，我国房地产投资1000多亿元，比上年增长1