山西省原平汽车修配厂东家属院改造可行性研究报告.docx
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山西省原平汽车修配厂东家属院改造可行性研究报告
山西省原平汽车修配厂东家属院
危旧房改造项目
可
行
性
研
究
报
告
项目单位：
山西省原平汽车修配厂
项目负责人：
联系电话：
地址：
山西省原平市前进西街1461号
编制时间：
二0一一年九月十三日
第一章项目概要
第二章项目建设的背景
第三章节能、环保、消防、劳动安全
第四章项目选址及建设
第五章生活配套设施条件
第六章投资估算及资金筹措
第七章效益评价
第八章结论
第一章项目概要
1.1项目速览
项目名称
山西省原平汽车修配厂东家属院危旧房改造项目
项目单位
山西省原平汽车修配厂
项目地址
山西省原平汽车修配厂东家属院原址
用地规划
居住用地
用地类别
划拨土地
占地面积
29195平米
建筑面积
58032平米
建设规模
低层、高层共14栋
总投资
人民币9285万元
1.2编制依据
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）
《山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见（试行）》（晋政发〔2008〕3号）
《山西省忻州市人民政府办公室关于忻州市城市危旧房屋改造的实施意见》忻政办发〔2008〕150号
1.3企业概况
山西省原平汽车修配厂成立于1969年，原属山西省交通厅直属企业，一九八八年划归原平市管辖。
1.4研究范围与研究工作概况
1.4.1项目研究范围
本项目可行性研究范围包括：
山西省原平汽车修配厂东家属院危旧房改造项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。
1.4.2研究工作概况
我公司依据国家和地方有关棚户区危旧住房改造、经济适用房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料。
根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。
1.5主要经济技术指标
项目用地面积29195平方米，总建筑面积58032平方米，总投资9285万元，共新建住宅楼14栋。
主要经济技术指标见表1-1。
主要经济技术指标表
序号
名称
单位
指标
备注
1
用地面积
M2
29195
2
建筑面积
M2
58032
共14栋
2.1
住宅面积
M2
51080
2.2
商业及服务用房面积
M2
6952
3
容积率
2.0
4
绿地率
%
35
5
建筑密度
%
28
6
居住户数
户
430
7
居住人数
人
1720
4人/户
8
单位造价
元/m2
1600
9
总投资
万元
9285
1.5结论与建议
1.5.1结论
⑴本项目符合国家住房政策，选址符合原平市城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。
⑵根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善原平汽车修配厂东家属院职工的居住条件，同时也给原平汽车修配厂提供了较为理想的业务开拓空间，本项目的建设是必要的。
⑶本项目建设主要包括职工住宅及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。
⑷本项目总用地面积为29195平方米，总建筑面积为58032平方米，项目总投资9285万元。
1.5.2建议
⑴按照城市棚户区改造建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。
⑵抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。
⑶加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。
⑷做好建设期间拆建户的妥善安置，保证拆除房屋的原住户在项目建设期间的基本生活条件。
同时协调各方面的利益做到和谐拆建。
第二章项目建设的背景
2.1我省的城市居民棚户区改造政策
2.1.1概述
城市居民棚户区改造是针对城市规划区内国有土地上和独立工矿区内，使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差的集中连片平房和简易楼房。
新建小区要完善小区配套服务设施，按标准建设市政基础设施，按规划建设公共服务设施，方便群众生活。
严格执行建筑节能标准，建筑节能要达到50%以上。
建筑的围护结构要采用性能好的保温隔热材料，供能、用能系统要选用高效建筑供能、用能设备。
实现水、电、气、热四表出户，具备分户控制、分户计量、按量收费条件。
应用垃圾处理、雨水收集和污水处理、中水回用技术，充分利用再生资源。
精心设计小区绿化，绿地率要达到30%以上。
充分利用计算机、通信与网络、自动控制等先进技术，实现物业管理智能化，真正把小区建成设施齐全、生活便利、生态良好、环境优美的现代化住宅小区。
城市居民棚户区改造政策的实施在解决中城市棚户区居民危旧住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。
经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。
城市居民棚户区改造建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。
在建设时享受的优惠主要有：
城市居民棚户区改造搬迁居民住宅建设用地，以行政划拨方式供应，按经济适用住房供地程序划拨。
为安置城市居民棚户区住户建设的住宅一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，所涉及的18项经营服务性收费在征得相关企业同意后按低限减半收取（见附表）。
城市居民棚户区改造项目以划拨方式取得土地使用权的，不征契税；被拆迁居民因拆迁而重新购置普通住房的，其购买住房总价尚未超出房屋拆迁补偿费、安置补助费或虽已超出但不超过30%的，免征契税。
新建住宅小区供电、供水、燃气、供热、排水、网络通讯、有线电视、道路等市政公用设施，由上述各相关单位（部门）出资配套建设。
各城市人民政府要根据实际情况，制定相关扶持政策。
2.1.2历史发展
城市居民棚户区改造是我省进行房改过程中,为适应新的社会经济形势,由政府推出的新型房产种类,是适合于城市规划区内国有土地上和独立工矿区内，使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差的集中连片平房和简易楼房，具有社会保障性质的住房
为深入贯彻落实科学发展观，推进民生建设，促进社会主义社会和谐发展，省人民政府决定，2008年全面启动城市居民棚户区改造。
城市居民棚户区改造，是实践党的宗旨、邓小平理论和“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的具体体现。
城市居民棚户区改造要与创建宜居城市，完善住房保障体系和改造“城中村”相结合，与降低城市中心区人口密度和社区建设相结合，按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，优化配置土地资源，建设节能省地型住宅，从根本上改善居民的居住和生活环境。
2.1.3我国的住房供应体系
（上图：
多层次住房供应体系）
2.2城市居民棚户区改造的必要性
2.2.1住房保障是社会保障的基础
社会保障是人民生活的安全网,是解除人民后顾之忧增强国民信心与安全感的制度安排发达国家的实践表明,社会保障可以调节劳资关系,是缓和劳资矛盾与社会冲突的不可替代的机制,社会救助能够缩小贫富差距缓和贫富阶层之间的矛盾各种社会福利事业则可以普遍性地增进国民利益,实现共享发展成果的目标住房保障是整个社会保障体系的重要组成部分,关系着千家万户的基本生活保障
2.2.2是建设和谐社会的需要
大力提高人民群众的居住水平，是建设和谐社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。
城市居民棚户区、企业居民棚户区及低收入家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约建设和谐社会和基本实现现代化的重要因素之一。
2.2.3当前形势使然
目前,我国仍属于发展中国家,居民的经济承受能力与市场价的商品房还不相适应,经济发展水平和居民人均收入水平总的来说还比较低在这种情况下,完全依靠市场价的商品房解决占绝大多数的中低收入家庭的住房问题是很难做到的因此我国确定了符合我国国情的和国民收入分配状况的住房供应体系,即:
对不同收入对象,确定不同的供应方式,对占绝大多数的中低收入家庭,供应经济适用住房。
2.3城市居民棚户区的重要作用
我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。
中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展保障性住房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。
从2008年我省提出城市居民棚户区改造以来,我省的保障性住房政策不断发展和完善,城市居民棚户区改造的发展对平抑房价,防止房地产过热起到了积极作用。
2.4项目建设位置分析
本项目建于山西省原平汽车修配厂东家属院原址，利用原址拆旧建新，既符合原平市城市建设总体规划，又解决改善了本企业职工的居住条件和生活环境，同时有利于企业土地的整体利用。
第三章节能、环保、消防、劳动安全
3.1节能节水措施
3.1.1节能
⑴节能设计依据
①《公共建筑节能标准》GB50189-2005；
②《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006。
⑵节能措施
项目建成后，用电范围主要是照明、商业办公设备、空调等，为了减少能耗，采取以下措施：
①供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。
②采取低压电容器补偿，减少无功损耗。
③在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。
如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。
④加强用电管理，减少能耗。
⑤本项目建筑物的设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必要的电能消耗，同时也有利于居民、商业营业人员、宾客和场内其他人员的身心健康。
3.1.2节水
⑴采取节水型设备设施，降低水资源消耗。
⑵加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。
3.2消防
3.2.1设计依据和原则
①依据
a.《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年修订本）
b.《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
②原则
a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。
b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。
3.2.2消防措施
①区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。
②平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。
③室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。
④电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。
⑤设计时留出消防通道出口。
⑥施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。
⑦项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。
⑧注意火警预防，将本项目平面布置图交予富龙县消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。
3.2.3消防手段
本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。
冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。
3.2.4消防器材
本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。
3.2.5消防外协
消防外协由开发商或物管与富龙县消防支队协商解决。
3.3安全卫生
⑴为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消防安全教育。
⑵为确保人身安全，各住户、门店、商场对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。
⑶加强设备选型，合理布置噪声源，
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