商业街区项目详细规划要求完整版.docx

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商业街区项目详细规划要求完整版

编号：

TQC/K520

商业街区项目详细规划要求完整版

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【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】

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商业街区项目详细规划要求完整版

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本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用，从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。

可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。

　　商业街区项目详细规划要求

　　一、规划总则

　　1.项目要体现在市场中的先导性和个性化之外，更要突出对贵阳城市文脉的传承和时尚生活态度的诠释。

　　2.设计要求大胆创新，突出建筑意像、现代时尚生活元素、高品位的商业街区情景的规划设计理念，使建筑文化艺术成为本案景观系统构成的重要部分，同时组成情景街区的主要表现载体。

　　3.设计要注重建筑与商业、环境与商业、文化与商业的和谐与协调统一，突出"价值为本"的商业化设计。

　　4.规划设计重点体现商业情景景观化，包括建筑情景、景观情景、建筑与环境的互动情景（消费体验）的规划布局。

　　5.规划设计应考虑化解地块周边不利影响，特别应重点考虑化解道路高差所带来的影响。

　　二、规划细则

　　1、整体布局

　　本项目由星级酒店、写字楼及中心商业楼宇组成。

市政交通干道穿越其中呈南北方向，拟建的星级酒店和写字楼在道路的西边、商业中心在东边。

该商业项目位于中天·世纪新城的中部，整个项目集公寓、商务、酒店、购物中心、地下停车等多种功能，组成了一个相对完整的商业综合体。

　　该项目的整体设计理念，应是充分利用环岛地块的高差（南北底中部高）的地势，尽量体现错落有致的立体建筑风格，给人以层次丰富的空间感受。

在下沉部分，设置大面积的中庭广场和多个室内中空，使内外空间得以相互渗透。

　　2、项目环境空间处理建议

　　"时尚生活中心（Lifestylecenter）"的功能呈多元化的、综合性强的特点，因此，本项目整体建筑风格形象应定位为"多元""现代""亲和"的特征。

　　"时尚生活中心（Lifestylecenter）"的视觉识别系统遵循从整体到局部的设计原则。

突出整体，局部形象应当服从整体形象；整体性中突出个性，同一性里蕴涵多样性。

构成整体形象的关键要素包括标志、重要的通道、节点（如街区出入口、广场、重要路口等）、重要区域和重要的边界等。

　　在建筑造型上，应统一为现代、简洁的设计风格。

由于"时尚生活中心（Lifestylecenter）"涉及多种业态并存，建筑外立面不适宜完全统一，如酒店、写字楼与商场可用玻璃幕墙做主外立面，而住宅则不适用，因此建筑群统一的内涵为建筑设计协调统一，视觉达到虚实互补的效果即可。

　　3、分层入口及广场空间处理建议

　　由于环岛地块有高差，建议在中部设置的下沉空间建成门前广场，以广场进入商场为负一层，从南边进入商场为首层，从北边进入商场为二层。

下沉式广场，配合雕塑、标识牌、园林绿化景观设施。

对高差空间的渗透、增加层次感、视觉敞通以及组织城市景观起到良好的作用。

　　把环境设计的各项要素，包括地面铺设材料、绿化、小品、照明等，统一考虑，以构成外部环境设计的整体性统一。

　　从负一层开始，以多层透空大型中庭为枢纽，联系首、二、三层三个商场出入口，打破传统商业建筑的内外部严格划分的观念，通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个性风格，形成内部四通八达的网络，成为购物中心人流集散、水平垂直交通的枢纽。

沿中庭及中空四周布置休息茶座、不仅成为公共空间中的半私密空间，给予消费者一种领域感、安全感，并以鲜艳夺目的造型和色彩点缀。

雕塑、悬挂植物等自然小尺度的处理与宽敞、宏伟的高大空间对比，突出主题和重点。

通过中庭内布置的透明观光电梯、自动扶梯，人们在垂直升降的活动中，赋予了中庭的动感和节奏感。

　　在中庭内，为使消费者对整个空间作上下左右的环视，以便消费者对方位作出自我调整与安排，采用通体透明的钢化玻璃或不锈钢栏杆，避免视线的阻挡，使消费者无论在作垂直或水平的移动时，均可从不同的角度环顾四周而获得较好的视觉感受。

　　4、项目整体交通组织建议

　　本项目对外交通流线的组织方式，采取人车分离式设计。

　　商业部分主要客流入口设于中、南、北三面，中部下沉广场保留有南北走向的步行街，作为有效留驻客流的地方；酒店和写字楼入口由路面直接进入，在地下车库设地下通道与下沉式广场连接，货物、车流则由靠近东边的后山南北两侧较安静的进入地库。

　　5、商场交通组织及设施建议

　　水平交通组织：

以大中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商场出入口，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。

　　垂直交通组织：

客流可通过负一层到达本层及地下二层车库并利用各层设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域；货物则先进入地下一层货区；通过四侧的垂直货梯，运输货物至各层。

　　6、购物中心服务设施配置建议

　　服务设施：

包括电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标示系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。

广场商场内部设置雕塑，喷泉、座椅等小品。

　　景观设施：

设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业街区轻松自然的活跃气氛，并增加人文景观，给人以历史的联想。

　　照明设施：

包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等。

其造型以现代、简洁为原则，与整个购物中心风格一致，使灯光丰富建筑和通道景观。

其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计。

　　店面装修：

确定整饰原则，对各独立商店进行装修设计审核。

严格把关，令其在统一中求变化，使店面装修既符合商业街区整体环境的要求，又造型各异，丰富多彩。

　　7、仓储配置建议

　　库房是贮存和保管商品的场所，是商业部分的必要配套。

　　超市：

地下一层超市区内设置。

综合超市经营的生鲜食品占有相当的比重，因此，应在地下一层合理预留储存加工区空间。

一般来说，仓储式超市售货区面积占70-80%，储存加工区占15-25%，辅助区（超市行政管理、生活和放置技术设备的区域）占5-10%。

储存加工区一般设在卖场的最里端。

　　三、配套功能规划

　　1.雨水、污水管网：

　　1）雨水、污水管网采取雨污分流制。

　　2）雨水、污水管网的拐点均应以绝对坐标标注，并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。

　　3）污水主管网应通向污水处理站。

　　4）雨水经收集后可排入市政雨水管网内。

　　5）雨水排量按当地最大降雨量计算确定。

　　2.给水、消防给水管网

　　市政给水管网提供的驳接点应明确。

　　考虑商业区的喷灌系统。

　　3.电力供应

　　提供11000伏高压电源至地块。

　　规划变配电房

　　的位置以便提前施工。

电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求。

　　电气设计以《民用建筑电气设计规范》、《商业楼宇设计规范》及贵阳市住宅建设标准管理规定为依据。

　　公共建筑有空调时按100W/M2计算容量；无空调要求时按50W/M2考虑。

　　电房的布置应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。

　　4.弱电

　　弱电包括电视、电话、宽频网、监控智能化等。

　　总平面布局上应综合布置弱电线路。

　　5.总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的布线。

　　6.停车位

　　商业建筑按1个/100平方米建筑面积设置。

　　在地块主要采用地下室集中停放的方式处理，酒店和其他配套中心也适当考虑机动车停车位。

　　四、功能配比

　　商业功能附属设施面积要求（㎡）

　　综合超市及生活辅店理货区、加工区、库房、员工更衣室等1.2万㎡左右

　　文化书城（新华书店）展览馆、书吧、网吧、茶馆等5000～8000㎡

　　运动主题商业街滚轴滑轮俱乐部、室内GOLF训练场等5000～8000㎡

　　培训中心（休闲生活会馆）美容、美发、纤体等5000～8000㎡

　　餐饮中西快餐、雪糕屋等3000～5000㎡

　　五、建筑设计原则

　　该项目中的商业格局呈多元化，涵盖了超市、步行街、店中店、餐饮、娱乐等。

每种商业形态对店面的要求均有所不同，在进行建筑设计时应注意如下几点要求：

　　1）层高及开间要求：

设计层高不低于4.5米，柱距不小于8米为最理想设计。

　　2）合理规划商场的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业的使用率。

其中，商场的主通道以3.5米为限，次通道以2.2米为限.

　　3）超市：

生鲜区、冷冻区楼板的承重要求至少不低于450gk/㎡；配备给排水、排烟、隔油、排污系统及充足的仓储空间；设计有单独的理货区。

　　4）临街独立商铺：

开间要求4米、进深不大于12米；同一风格的店面招牌设计、广告招牌设计。

　　5）店中店：

开间要求不小于3.5米、进深不大于10.5米；商场主通道不小于3米、次通道不小于2.2米；同一风格的店面招牌设计、广告招牌设计。

　　6）餐饮：

应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统。

　　六、建筑材料与设备

　　1、安防智能化网络系统应遵循技术先进、经济适用、合理的原则，包括以下子系统：

　　?

综合布线系统；

　　?

建筑安全系统（防灾、防火数据系统）；

　　?

环境能源管理系统（电力照明、空调卫生系统）；

　　?

物业管理系统、维护保养系统；

　　?

商场内的背景音乐系统和安防系统。

　　2、外墙材料：

外墙使用高级面砖，设计时应考虑其质感能对色调的效果有很好的满足；

　　3、建筑结构的防水防渗、强度等主要专业指标应满足国家规范和贵阳市相关规定；

　　4、新技术、新材料：

建筑结构设计应考虑到与新施工技术与新建材预留接口；

　　5、屋顶建筑设计：

应充分考虑贵阳多雨、多雾、少阳的气候特点，重点考虑技术先进性材料的运用；

　　6、电梯：

对拟选用电梯的品牌和载重标准应于考虑

　　7、管线：

对拟选用的各种管线应考虑技术先进性、适用性和经济性。

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