北海新区房地产可行性研究报告书.docx
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北海新区房地产可行性研究报告书
滨州北海新区系2010年9月29日经省政府批准北海新区升级为省级开发区(政府行政功能齐全的省开
发区)。
本区位于山东省最北部、渤海湾西南岸,规划总面积1500平方公里、海岸线180公里、人口60万人
(现有人口6.7万人,随着园区内引进企业逐步到位、三年内可达20万人,其中:
魏桥集团首期规模4万人、
焦化集团3万人(已签进区合同))。
目前控制面积526平方公里。
区位突出、资源厚实、腹地广阔、产业发达、
生产要素成本低,加之多重的发展机遇为北海新区的崛起奠定了坚实基础。
根据国家《黄河三角洲高效生态经
济区发展规划》,市委、市政府高瞻远瞩,科学决策,提出抢抓黄蓝“两区”建设机遇,全力打造黄蓝“两区”
建设的先行区。
北海新区的发展定位是:
建设黄河三角洲高效生态经济先行区、国家级循环经济示范区、环渤海地区物流
中心、蓝色经济集聚区。
依据功能定位实施空间布局:
确定了“一港、一城、一带、十区”的空间布局,“一
港”,即以滨州港为发展龙头,充分发挥港口作用,发展海洋运输业和仓储业;“一城”,即北海新城,在北部沿
海布局,做为行政、文化、生活服务区,重点发展房地产、商贸、文化教育、卫生体育、现代服务业;“一带”,
即沿海生态防护林带; “十区”,即贝壳堤生态湿地保护区、鲁北循环经济示范区、国家农业科技园区、现代
畜牧业示范区、临港产业园区、临港物流区、浅海滩涂开发和健康养殖区、现代渔港经济区、休闲观光旅游区、
新能源科技研发示范区等十大专业园区。
目前滨州北海新区道路基础设施呈现为四横三纵网状结构,其中东西向干道四条(荣乌高速公路、S320
新海路、S311海港路、S312滨孤路),南北向干道3条(长深高速公路、S239大济路、S237滨港路)。
北海
新区主要通过长深
高速和S320新海路
与河北省相连,通
过S239大济路接
205国道与德州市
相连,通过荣乌高
速和S312滨孤路
与东营市相连,通
过其他省道与滨州
市其它区县相连。
区域内徒骇河、套尔河等河流都具有较好的通航条件,砂石等矿建材料及杂货可用小船溯河上达港口疏运。
滨州大高通用航空城飞机跑道达到4C级标准,航空物流业已经正式开通。
滨州港建设2×3万吨级码头、
预留3×5万吨级液体化工码头的开工建设。
同时,正在加快疏港桥梁建设,重点推进套尔河大桥建设工作,
加快东西港区连接步伐。
北海新区未来景象
北海新材料循环经济产业园
石化项目落户北海
黄蓝两区交会相应
——环渤海经济圈黄河经济带一体两翼海上门户
八、拟投资项目分析
通过上述实地调研,滨海新区通过前两年的努力,新区纵横道路框架等基础设施已经拉开或建成,新区
内的房地产业刚刚起步,构筑规模城市的组合要素等百事待兴,未来五年北海新区城市人口规模保守估计以
10万人测算,住宅面积需求将达300万平方米以上,而现已开发的住宅面积近100万平方米,加之新区政府
有意压缩园区企业的职工住宅建设,住房供需矛盾突出,未来五年的房地产业应有很大的发展空间,当然还
要取决于政府的倾斜力度和新区的建设速度。
目前整个渤海湾域内大型港口林立,省级经济开发区有以天津港为龙头的天津滨海新区、以黄骅港为龙
头的河北渤海新区、以莱州港为龙头的莱州产业区、以潍坊港为龙头的潍坊产业区,以东营港为龙头东营临
港产业区已由省级升格为国家级经济开发区。
竞争对手多,竞争压力大,北海新区临港产业区刚启动,重大
基础设施严重滞后,新区城市建设和生活服务设施落后。
随着国内新一轮建港高潮的到来,以滨州港为龙头
的北海新区将迎来新的发展机遇期。
一、新建北海新区中心人民医院投资项目
项目占地:
80亩;建筑面积:
40000m2;承建范围:
土建、安装、市政、绿化、内外装饰等;
项目造价:
2亿元;投资回收:
土地置换300亩×38万元/亩=1.14亿元、余款资金结算;
置换方法:
项目启动后根据工程进度造价先分批置换土地再支付资金,先在60亩土地一块,后置换240
亩土地一块(此块割算),以便开发运作,置换土地以政府摘牌再过户,其中一块60亩已摘牌可直接过户。
地块现状:
位于主干道北海大道南侧,新区管委会东侧,汽车站西侧。
见下图示:
滨州北海新区起步区规划(50平方公里)
承包方式:
建筑装饰施工总承包,从规划设计至建筑、安装、市政、绿化、室内外装饰施工结束。
项目工期:
二年,主体施工一年、室内外装饰一年。
项目资金:
工程造价20000万元,其中前期费用1000万元,工程费用19000万元;
承包方投入资金5000万元,占25%;
发包方支付资金8600万元(含保修金1000万元,分期返还,最长5年),占43%;
资金缺口6400万元,占32%;
资金缺口解决办法:
建设方土地置换300亩,其中一块60亩,抵付2280万元,另一块240亩,抵付
9120万元,合计11400万元;
工程资金缺口19000-4000-8600=6400万元,占33.7%;
解决办法寅吃卯粮——贷款:
60亩质押贷款1900万元(60万元/亩×60亩×0.6=2160万
元、银行有意向)支付工程款,占工程造价10%;
——抵房:
余下4500万元工程款,以首期60亩开发小区的商品房抵付
工程款,占工程造价23.7%。
投资资金解决后期240亩土地抵押贷款(单位:
万元)
项目
名称
投资款
抵押贷款
投资本金
年息20%
期末本息
评估价
土地总价
贷款额(0.6)
一年回收
5000
分批投入,
首批缴纳保证金1000
1000
6000
60
14400
8460
二年回收
2000
7000
80
19200
11520
三年回收
3000
8000
100
24000
14400
二、60亩小区开发项目
项目占地:
60亩;占地面积:
40000m2;容积率:
1.6;建筑结构:
砖混多层;
建筑面积:
64000m2;其中:
商铺12800m2(20%),住宅51200m2(80%);
承建范围:
建筑、安装、市政、绿化、外装饰等,毛坯房;
项目造价:
砖混住宅2200元/m2×51200m2=11264万元;
框架商铺2700元/m2×12800m2=3456万元;
合计总价14720万元(含一切开发经营费用);
地块现状:
位于新建医院南侧,新区管委会东侧,汽车站西侧。
见上图示:
项目工期:
一年半。
资金运作:
工程造价14720万元,其中:
前期费用720万元,工程费用14000万元;
发包方投入资金约5000万元(占34%),此资金由后期240亩抵押贷款剩余部分解决;
房屋销售收入800元/m2×64000m2=5120万元(占35%);
以房抵款3828万元(占26%),此款由后期240亩开发小区的商品房以房抵款;
工程保修金736万元(占5%),此款由后期240亩开发房屋的利润中支付;
三、240亩小区开发项目
此地块几乎为前期两个项目经营的既得利益,约2.4亿元(不含银行贷款本息);
项目占地:
240亩;占地面积:
160000m2;容积率:
2.5;建筑结构:
框剪小高层;
建筑面积:
400000m2;其中:
商铺100000m2(25%),住宅300000m2(75%);
承建范围:
建筑、安装、市政、绿化、外装饰等,毛坯房;
项目造价:
2700元/m2×400000m2=108000万元;
地块现状:
位于主干道北海大道南侧,医院东侧,汽车站西侧。
。
见上图示:
项目工期:
三至四年。
资金运作:
工程造价108000万元,其中:
前期费用3000万元,工程费用105000万元;
发包方投入资金约10000万元(占9%),前期投入,后期滚动开发;如不想投入资金,可通
过50~100亩土地扭转获得5000~10000万元的项目资金;也可寻求合作资金,按股分红;
工程款支付分年段按五三二方法支付(即:
第一年按工程进度每次支付50%,工程竣工一
年支付30%,工程竣工一年支付20%,);
房屋销售收入1000元/m2×400000m2=40000万元;
通过以上运作,期末项目净利润的合理期望值达到5亿元人民币,最低期望值也在3亿元人民币以上。
以上为山东省滨州北海新区项目投资的可行性分析,不到之处敬请指正为感。
江苏润源建筑安装有限公司企划部钱道宏
二0一四年八月