重庆音桥项目定位市场简报.pptx

重庆音桥项目定位市场简报.pptx

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1观音桥项目定位简报集团营销管理部2017年1月2一、重庆商务市场基本状况11、办公场地等级构成格局、办公场地等级构成格局22、区域竞争格局、区域竞争格局33、区域内供求态势、区域内供求态势44、未来容量预测、未来容量预测55、潜在用家简析、潜在用家简析31、办公场地等级构成格局、办公场地等级构成格局现状。

现状。

重庆重庆已经形成以已经形成以江江北观音桥、渝北观音桥、渝中解放碑为主中解放碑为主的商务写字楼的商务写字楼聚集区。

聚集区。

根据统计，0107年重庆主城商务写字楼成交分布，渝中区占25.1%,江北占27.16%.已投入使用商务写字楼，渝中区占38.1%,江北占18重庆主城办公写字楼现状格局重庆主城办公写字楼现状格局重庆金融中心区重庆商贸区五大星系为主的政府高新科技园会展经济商贸区4未来。

未来。

解放碑解放碑CBD、观音桥商圈、江北嘴、观音桥商圈、江北嘴CBD、北部新区高新园、南北部新区高新园、南CBD配套区配套区是未来规划主要是未来规划主要的商务办公聚集区。

的商务办公聚集区。

1、办公场地等级构成格局、办公场地等级构成格局重庆产业规划呈现“一城五片，多中心组团式一城五片，多中心组团式”特征。

特征。

组团名称功能定位渝中组团渝中组团政治、金融商贸中心、客运枢纽政治、金融商贸中心、客运枢纽观音桥人和组团观音桥人和组团主要承担中央商务区的商务功能、市级行政办公集中地；人和地区为国家级高新技主要承担中央商务区的商务功能、市级行政办公集中地；人和地区为国家级高新技术开发区拓展区的组成部分；龙头寺地区为铁路客运枢纽；寸滩地区为水路货运枢术开发区拓展区的组成部分；龙头寺地区为铁路客运枢纽；寸滩地区为水路货运枢纽、物流基地；丘堡地区为出口加工区。

纽、物流基地；丘堡地区为出口加工区。

大竹林礼嘉组团大竹林礼嘉组团国家级经济技术开发区和高新技术开发区拓展区的组成部分。

国家级经济技术开发区和高新技术开发区拓展区的组成部分。

大石杨组团体育中心、高新区和机械工业区唐家沱组团以机械制造加工为主的工业拓展区。

李家沱渔洞组团现代制造业基地沙坪坝组团城市副中心，重要的科技、文化中心北碚组团仪器仪表,机械电子,商贸风景旅游文化城市蔡家组团适度发展无污染产业两路组团渝北区行政中心,空港,汽车制造也业鱼嘴组团主要的工业拓展区茶园鹿角组团城市副中心；预留市级会展中心拓展用地，主要的工业拓展区；界石是物流基地。

西彭组团铝加工生产基地,都市圈西南部交通枢纽西永组团西永是城市副中心；市级教育科研拓展区，铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地，重点发展微电子等高新技术产业南坪组团市级科研教育基地，国家级经济技术开发区国家级经济技术开发区，弹子石滨江地区是中央商务区的组成部分，以文化娱乐、旅游休闲等功能为主的配套服务区。

5项目项目位置位置体量（万方）体量（万方）占有资源占有资源预计推出时间预计推出时间查氏中心项目北部新区2.82009年财富中心北部新区42009年万达广场南坪6区域中心2009.12凯宾斯基南坪2.7会展2010.8协信中心江北4.2核心商圈2009下半年富力海洋广场江北3核心商圈预计2011年朗晴广场江北5核心商圈2010年万豪国际金融中心渝中5核心商圈预计2012年重宾保利国际广场渝中5核心商圈预计2009-2010年日月光中心渝中8区域中心预计2011年华迅环球金融中心渝中7.8核心商圈未定瑞安嘉陵帆影渝中10区域中心预计2010年国际开发金融中心渝中区5核心商圈预计2011年威斯汀酒店项目渝中区4核心商圈预计2012年保华朝天门项目渝中区5核心商圈预计2012年中渝加州城目渝北区5区域中心预计2012年预计未来预计未来33年内，主城年内，主城将将有有7777万方万方的高端写字楼陆续推的高端写字楼陆续推出市场，市场竞争异常激烈。

出市场，市场竞争异常激烈。

开发重点在开发重点在CBDCBD、商圈中心、商圈中心重庆主城潜在高端商务项目一览重庆主城潜在高端商务项目一览渝中区,49.8南岸区,8.7江北区,11北部新区,6.8渝北区,5主城各区高端商务潜在主城各区高端商务潜在供应供应（单位：

万方）单位：

万方）2、区域竞争格局、区域竞争格局6在北部区域内，未来三年主要竞争聚焦观音桥商圈内在北部区域内，未来三年主要竞争聚焦观音桥商圈内。

在建约12万方预计在2010年前后开始发售。

渝北二村改造预计其中有35万方商务办公供应量。

江北城江北城CBD、加州新牌坊区域的商务写字楼、加州新牌坊区域的商务写字楼5年内预计不会大规模年内预计不会大规模供应供应。

2、区域竞争格局、区域竞争格局江北城CBD预计2012年基础设施建设完工，2017年将完善相关功能。

江北城未来将有约207207万平方米万平方米写字楼产品推出市场。

新牌坊加州区域潜在供应77万方，预计将在2012年逐步开始放量。

7典型楼盘典型楼盘朗晴广场朗晴广场1、精装公寓已售罄，、精装公寓已售罄，1.2万万2、商务公寓、商务公寓2870平米，清水，房交平米，清水，房交会报价会报价1万万8典型楼盘典型楼盘协信中心协信中心1、国际6A写字楼，近期正在积累客户，对外报价9600。

93、区域内供求态势、区域内供求态势供不应求供不应求。

观音桥商圈内中高档写字楼整体出租率超过85。

以红鼎国际为代表的诸多商务公寓更是挤的爆棚。

江北迅猛发展到第三产业，尤其是商贸流通、金融江北迅猛发展到第三产业，尤其是商贸流通、金融服务、中介咨询、房地产等行业催生大量租用中高服务、中介咨询、房地产等行业催生大量租用中高端写字楼的需求。

端写字楼的需求。

104、未来容量预测、未来容量预测维度一，第三产业发展对写字楼开发投资的带动关系。

到2016年，将存在285万平方米万平方米的商务需求，年均需求约35.6万平方米万平方米；维度二，城市核心区人均商务办公需求配比规则。

通过城市核心区商务容量研究得出，重庆核心区CBD商务需求至少有约232万方的空间万方的空间。

维度三，可比城市发展规律启示。

重庆写字楼市场落后广州10年发展：

目前重庆写字楼供应约330万方，等于广州2000年水平，同期广州目前写字楼供应达700万平米。

缺口370万平米。

保守估计，未来保守估计，未来5年重庆年均商务需求年重庆年均商务需求35万平米，江北核心区万平米，江北核心区占占30约合约合10万方米万方米。

115、潜在用家简析、潜在用家简析本项目所在的观音桥中高端写字楼未来主要客户类型：

重庆本地商贸行业、生活服务类行业、中介咨重庆本地商贸行业、生活服务类行业、中介咨询业、房地产及其相关行业、部分中资银行证询业、房地产及其相关行业、部分中资银行证券保险机构、少量的政府行政单位。

券保险机构、少量的政府行政单位。

详细推导见市调报告12二、重庆商业市场基本状况11、几大商圈竞争格局、几大商圈竞争格局22、观音桥商圈发展现状、观音桥商圈发展现状33、观音桥商圈规划发展方向、观音桥商圈规划发展方向44、重庆商业消费模式发展现状、重庆商业消费模式发展现状131、几大商圈竞争格局、几大商圈竞争格局多中心组团式发展的规划形成了五大商圈。

商商圈圈主要辐射范围主要辐射范围解放碑商圈重庆全市及周边区县、外地旅游人群沙坪坝商圈沙坪坝全区，江北、九龙坡部分区域南坪商圈南岸全区，以及巴南区杨家坪商圈九龙坡区以及大渡口区观音桥商圈整个北部城区（江北、渝北、北部新区）、以及沙坪坝、渝中区部分区域观音桥观音桥南坪南坪解放碑解放碑杨家坪杨家坪沙坪坝沙坪坝各商圈辐射范围图示指指标标解放碑商圈观音桥商圈南坪商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈规划前景辐射能力所在区域消费力区域内部竞争指数商业饱和程度人流量综合竞争力排名12435这其中，观音桥商观音桥商圈是具有圈是具有强劲综合强劲综合竞争力和竞争力和知名度的知名度的商圈商圈14商圈总经营面积达120万方，商业业态丰富，但商业开发模式普通，高端商业缺乏，各类品牌主要集中在百货商场，品牌专卖或旗舰店匮乏。

2008年底观音桥商圈商业经营面积达到120万，主题性商业方，拥有大型百货店5家、大型购物中心2个、大型综合超市3个、大型家居建材店4家、大型电器专业店5家、大型主题公园2个，大型餐饮店20家，经营面积5000平方米以上大型商业网点26家，商贸企业总数930余家。

商场名称经营面积档次定位1远东百货2.4万中高端2北城天街9万中高端3香港城2万中高端4天街2号2万中端5茂业百货3.15万中端6重百商场1.5万中端7金源地下不夜城5万中端8嘉年华商业街0.3万中端9新世纪百货3.5万中高端10新世界百货3万中端11绿云商都服装城10万低端12黄金海岸3万中低端合计合计44.8544.85万万91015643278111213主要大型商业一览表主要大型商业一览表2、观音桥商圈发展现状、观音桥商圈发展现状15观音桥商圈商务集中，但所需的中高端休闲娱乐配套缺乏，主要为金源地下不夜城，由于重庆人习惯于地面消费的特征，目前经营日趋平淡。

132餐饮休闲娱乐服装、鞋、包等零售美容美发化妆眼镜饰品手机糕点食品其他生活服务其他零售展示销售摄影18%5%46%7%8%2%6%3%2%3%观音桥商圈商业业态分布观音桥商圈商业业态分布主要休闲娱乐分布主要休闲娱乐分布编号编号名称名称经营定位经营定位编号编号名称名称经营定位11远东百货远东百货望海花市望海花市餐饮一条街餐饮一条街33未来国际未来国际盛天地盛天地休闲娱乐22金源地下不夜城金源地下不夜城休闲娱乐餐饮休闲娱乐餐饮44协信中心协信中心奢侈品街2、观音桥商圈发展现状、观音桥商圈发展现状416形成三大主力板块商业格局，项目所在板块的商业综合竞争力优势不明显。

13本案123板块1号2号3号标志性商业北城天街和茂业百货新世纪与世纪金源不夜城重百和新世界人流日常2606人/小时10414人/小时10041人/小时周末2536人/小时5542人/小时5042人/小时车站停靠点4个3个3个大型百货2个1个2个综合商业街3个2个0个临街租金300-1300元/平米月110-650元/平米月100-600元/平米月直接辐射范围望海现代城、洋河社区、红旗河沟片区、海关等居住、商务人群小苑、蚂蝗梁等居住人群建新东路老社区、五里店、塔坪等居住人群综合竞争力综合竞争力112233观音桥商圈各板块情况2、观音桥商圈发展现状、观音桥商圈发展现状17小结小结观音桥商圈在主城五大商圈中综合竞争力强，发展潜力大。

商业业态丰富，百货竞争激烈，但商务配套商业缺乏。

项目所在商业板块综合竞争优势不强，商业氛围有待培育。

商业开发模式陈旧，高端商业和品牌专卖店缺乏。

2、观音桥商圈发展现状、观音桥商圈发展现状18商圈将由目前的2平方米公里扩容至6.8平方公里，商业发展潜力大。

未来，观音桥商圈面积将由现在的2平方公里扩大至6.8平方公里，2010年完成扩容商圈新扩展区域的功能定位：

远东百货天天渔港：

奢侈品和鲜花一条街，09年春节已开街天天渔港洋河东路：

餐饮休闲一条街小苑路口朗晴广场：

文化娱乐、休闲健身一条街3、观音桥商圈规划发展方向、观音桥商圈规划发展方向19步行街道路交通改造工程正式启动，商圈升级即将实现。

步行街道路交通改造工程正式启动，商圈升级即将实现。

1.开建全国最长步行街2.改扩建小苑路3.开建嘉陵公园地下通道4.启动渝北二村支路工程20092009年商圈道路交通改造四大工程年商圈道路交通改造四大工程步行街升级改造步行街升级改造：

将动工位于观音桥环道西段的西环步行街，即环道金源大饭店弯道口至家乐福路口，全长近400米，占地面积1.5万平方米。

按照规划，步行街最宽达50米，其中留有10米宽的车行道。

届时，江北步行街全长达2.5公里，成为全国最长的商业步行街。

小苑路改扩建工程小苑路改扩建工程：

北起观鸿路，南接商圈西半环，全长560米，为单向三车道，车行道宽12米，计划6月开工，10月建成。

竣工后，原本经过西半环的公交车辆将全部改道小苑路通行，缓解拥堵现象。

为增加便民设施为增加便民设施，预计6月底完工的嘉陵公园地通道也将修改规划，对原4个出入口进行改扩建，并增设5架自动扶梯。

渝北二村