某著名地产公司成本控制应用指南.doc

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某著名地产公司成本控制应用指南

一、购地阶段成本控制要点应用指南

购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步，购地费用的合理与否，对项目整个成本控制有直接影响。

根据购地的方式不同而有所区别。

控制的基本原则是在国家有关规定的范围内最大限度地控制企业费用。

公司购地的决策机构在这一时期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由公司购地的决策机构承担。

控制要点

控制什么

怎么控制

谁来控制

支持文件

开

发

形

式

1．招、拍、挂购地

（1）购地费用

①市场及地块现状调研

②在公司要求利润水平下测算能承受的最大地价

公司相关机构

（2）大市政费用

③自建部分按公司工程体系走，交政府部分按有关规定办理

项目事务部、规划设计部、成本管理部

（3）规划条件

④最大限度利用规划条件，提高容积率，以获取最大利润

项目事务部、规划设计部

2．买断项目

（1）买断内容

①明确买断内容明细

公司相关机构

（2）拆迁补偿费用

②已建成、在建工程等拆迁费用

公司相关机构

（3）付款方式

③尽量拖后、分多次支付

财务部

二、规划设计阶段成本控制要点应用指南

在项目定位后，规划设计阶段的成本控制，在整个开发过程中的能动性最大，具有“一锤定音”的地位和作用。

在规划设计环节进行成本控制是实现事前控制的关键，通过一系列的限额设计和图纸质量把关，可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加，并控制在预期成本目标之内。

所以该环节的成本控制要点和控制内容相当复杂，方法也多种多样。

基本原则是：

周密规划、科学讨论、严格审批。

规划设计部及相关评审机构在该环节承担主要职能。

控制要点

控制什么

怎么控制

谁来控制

支持文件

1．方案设计

（1）提出设计任务书

①市场信息搜集和分析

②市政状况信息分析

③规划要点确立

④制定设计任务书（含成本指标）

规划设计部负责

营销策划部、项目部成本管理部配合

（2）方案招标

⑤邀请多家符合我方要求的的设计单位进行投标

规划设计部负责

（3）方案评审

⑥组成方案评审委员会，对方案进行评审、确定

由设计、营销、成本、财务、项目部等组成评审委员会，总经理负责（老板定）

（4）设计成果

⑦根据方案评审意见，由已确定的方案设计单位对方案进行调整

⑧提出设备选型方案

规划设计部负责

项目部配合（若已成立的话）

⑨根据提交的设计成果进行投资估算。

除非定位、规划条件、市场等发生变化，此估算应在购地测算时的总成本之内，否则予以调整

成本管理部负责

规划设计、项目部配合

（5）报批

⑩注意相关法规、材料完整

项目事务部负责

设计、项目部配合

2．扩初设计

（1）扩初设计要求

①对报批设计进一步调整

②提出进一步设计要求

规划设计部负责

③限额设计（限额指标）

成本管理部负责

（2）扩初设计成果

④根据上述要求，初步完成扩初设计图

规划设计部负责

⑤专家评审、内部评审

评审委员会负责

⑥设计调整

规划设计部负责

（3）形成初步成本目标

⑦根据扩初设计成果（包括设备选型、环境方案等），对总成本作出概算，形成初步成本目标。

除非市场变化，此概算应在估算之内，否则进行方案调整

成本管理部负责

规划设计、项目部配合

3．桩基设计

（1）地质勘察

①委托专业单位勘察、取得详实资料

规划设计部负责

项目部配合

（2）设计方案评审

②至少设计两种以上的桩基方案

③由专家进行桩基形式和桩基结构的评审（含经济评审）

（3）桩基施工图

④根据评审意见调整设计、出施工图

4．施工图设计

（1）施工图设计要求

①在扩初图的基础上确定施工图设计要求

②建安施工图中结构、建筑、环境、设备等造价占总建安费用80%部分属于设计方可控部分，应严格审核

③及时测算造价及钢筋、砼含量等技术经济指标，进行限额设计

规划设计部负责

项目部、成本管理部配合

（2）出施工图初稿

④根据上述设计要求，在规定时间内出施工图初稿

规划设计部负责

（3）审图

⑤内审：

组成会审小组，对错、漏、碰、户型、管线布置等细审

⑥外审：

请有资质单位审核

规划设计部负责

（4）面积预查丈

⑦请专业公司查丈，与报建相符

规划设计部负责

（5）正式出施工图

⑧根据审图及查丈意见调整后正式出图

规划设计部负责

（6）形成正式成本目标

⑨若时间允许，可先做施工图预算，并在规定时间内形成正式成本目标⑩除非定位、市场变化，此目标应在初步目标之内，并录入成本管理软件中

成本管理部负责

规划设计、项目部配合

5．其他设计

（1）环境设计

①根据项目环境定位、报批标准及成本目标进行环境设计

②着重关注铺装材料及苗木的成本控制

规划设计部负责

（2）公共装修设计

③根据项目档次、报批标准及成本目标进行公共装修设计

④着重关注面饰材料的成本控制

规划设计部负责

（3）智能化设计

⑤与项目定位相适应的智能化功能需求分析

⑥注重智能化内容可靠性与实用性

⑦根据成本目标控制设计

规划设计部负责

三、招投标阶段成本控制要点应用指南

招投标阶段的成本控制涉及设计、工程、材料、成本、营销等多部门的实际运作，其控制要点在于投标单位的选择、招标文件的制订（含招标书、图纸、工程量清单、材料设备样板与型号、报价承包方式、标前答疑等）、评标（报价分析、商务谈判）和定标。

难点在于编制高质量的招标文件，重点在于评标。

控制要点

控制什么

怎么控制

谁来控制

支持文件

1．供方选择

（1）资质

（2）管理水平

（3）技术力量

（4）类似项目经验

（5）资金实力

（6）合作经历

①分类（承建商、材料设备供应商、设计、监理、咨询等）建立合格供方资料库，不合格供方两年内不选

②从库中选取合格供方3个以上

招投标中心

①采购管理程序

②招标实施过程作业指引

③供方确定作业指引

④供方评价作业指引

③业务主办部门推荐

项目部、材料部

④招标工作小组审核、考察、评估、筛选3家以上供方报主管领导审批

招标工作小组、主管领导

2．招投标文件

招标范本至少包括以下内容：

（1）项目概况

（2）招标范围及内容

（3）造价或取费标准

（4）承包方式

（5）付款方式

（6）结算方式

（7）工期

（8）质量要求

（9）验收标准

（10）材料设备要求

（11）投标注意事项

（12）废标条件

（13）履约担保

（14）投标资料要求（商务、技术、资信）

（15）发标、答疑、截标时间

（16）评标办法

（17）合同文本

（18）图纸、清单

（19）报价书

（20）其他

①主办部门起草招标标准文本，公司相关部门传签后作为范本

②项目部提供技术要求

③相关部门传签把关

④限额以下的工程由业务部门（设计、材料、项目部）直接委托或比价确定供方

⑤限额以上的统一到招标中心组织招标

⑥编制招标工程量清单

招投标中心负责、项目部、成本管理部、材料部配合

①采购管理程序

②招标文件编制作业指引

③合同管理作业指引

④工程量清单编制作业指引

3．评标与定标

（1）评技术标

（2）评商务标

（3）综合评审

①技术标合格为前提条件（必要时技术经济委员会评审）

②详细的报价分析、发现问题、商务谈判

③一般项目合理低价中标

④特殊项目综合评审

招标中心负责

项目部、成本管理部配合

主管领导审批（老板）

①招标实施过程作业指引

②评标委员会及评标管理作业指引

四、施工阶段成本控制要点应用指南

施工阶段的成本控制主要强调过程监控，包括因各种变更造成的费用调整、工程款的支付、各种造价信息的统计反馈等。

由于市场变化、对市场的把握、设计本身等原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。

这一阶段进行成本控制时要注意个部门的及时沟通和良好合作。

控制要点

控制什么

怎么控制

谁来控制

支持文件

1．图纸交底会审

在开工前尽量把图纸上的问题修改完

将图纸发已定的施工单位，使其从施工角度提出图纸中存在的问题，项目部组织设计、监理、施工单位会审后，做相应处理

项目部

2．设计变更

（1）变更预警评估：

除了非变不可的（如与规范不符、影响验收等）变更外，其他可能要进行的变更且金额在20万元以上的

①提出拟变更的范围和内容

业务主办部门

①成本变更预警作业指引

②设计变更管理作业指引

②评估变更对造价、销售的影响

成本管理部负责、营销中心、项目部配合

③评估变更对进度、质量的影响

项目部负责

④报公司审批

主管领导

⑤若同意变更，发变更通知单

规划设计部负责

项目部配合

（2）变更的确认

⑥变更必须有设计单位、设计部、项目部授权人员签字有效

规划设计部负责、项目部配合

（3）变更造价的审核

⑦变更施工完毕后，在规定时间内由施工单位报审造价，项目部、成本部按合同规定审核

项目部、成本管理部、分管领导

3．现场签证

（1）工程量、工期的签证

①签证的依据、原因、内容、工程量应清楚准确、无涂改、无歧义，编号连续、全

项目部、成本管理部、分管领导

现场签证作业指引

（2）签证的审批

②四级或五级签证才有效

分管领导

（3）签证造价的审核

③签证施工完毕后，在规定时间内由施工单位报审造价，项目部、成本部按合同规定审核

项目部、成本管理部、分管领导

4．材料设备供应

（1）进场计划

①与工程进度配合，明确最迟时间

项目部

暂无

（2）选型

②做性价比分析

③在招标前确定

设计部、材料部、成本管理部

（3）供应方式

④事先确定：

甲供、认质认价、乙供

材料部、项目部

①采购管理作业指引

②认质认价作业指引

（4）定价

⑤招标或三家以上比价

招投标中心、材料部

（5）验收

⑥进场时验收外观、品牌、规格型号、数量是否与合同相符

⑦施工后验收施工质量、品牌、规格型号、数量是否与合同相符

材料部、项目部

材料设备验收作业指引

⑧使用后质量验收

客户服务部

5．付款

（1）支付方式

①按合同中确定的支付方式、谨慎使用预付款

招投标中心

付款及扣款作业指引

（2）付款进度、工程进度

②按合同中确定的进度付款

③监理、项目部审核形象进度

④成本管理部审核完成的价值量

⑤注意留5%保修款

项目部、成本管理部

（3）付款审批

⑥施工单位报、监理、项目部、成本管理部审核

项目部、成本管理部、主管领导

（4）保修款

⑦施工单位报、客户服务部审核维修及扣款情况

客户服务部、成本管理部、主管领导

6．成本统计反馈

成本月度简报

①及时将合同、变更、付款拆分到成本管理软件中，形成实际发生成本

②将实际成本与目标成本比较，找出差异、分析原因、提出控制建议

③让领导每月掌握各项目和公司所有项目的动态成本情况

成本管理部

五、营销阶段的成本控制要点应用指南

营销阶段的成本一般是按销售收入的某个比例控制，但一旦制定了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。

控制要点

控制什么

怎么控制

谁来控制

支持文件

1．营销方案

（1）费用总额

①根据项目及市场情况，确定费用目标总额

营销中心、项目部、成本管理部

（2）市场信息收集

（3）营销计划

（4）营销预算

②根据各种相关因素确定具体营销计划及费用预算计划

营销中心、项目部

③营销方案报分管领导审批

分管领导

2．营销现场费用

（1）卖场、现场包装