如何编写房地产项目商业计划书(可行性研究报告).ppt

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如何编写房地产项目商业计划书如何编写房地产项目商业计划书（包括房地产项目可行性研究报告）（包括房地产项目可行性研究报告）编制单位：

武汉纵智联合投资咨询有限公司2013年4月目目录录第一章房地产项目商业计划书作用及融资流程第二章房地产商业计划书标准编制大纲1.0房地产项目概要2.0房地产项目公司介绍3.0房地产项目（产品与服务）介绍4.0房地产市场分析5.0房地产项目SWOT综合分析6.0房地产项目发展战略与实施计划7.0房地产项目管理与人员计划8.0风险分析与规避对策9.0投入估算与资金筹措10.0房地产项目投资效益分析11.0房地产项目投资价值分析12.0融资方式及退出机制第三章高质量房地产商业计划书编制关键点说明（专家答疑）一、一份高质量商业计划书应具备哪些要素？

二、商业计划书应怎样对房地产项目进行估值才科学？

三、商业计划书编制过程中应必须避免的误区？

【纵智联合公司专家观点】四、一份成功的商业计划书应重点回答的19个核心问题？

五、商业计划书编制细节提示第四章房地产项目私募股权投资流程步骤一：

项目选择步骤二：

可行性核查步骤三：

尽职调查步骤三：

投资方案设计、达成一致后签署法律文件第五章房地产项目商业计划书编制服务一、我们编制房地产商业计划书需要客户（企业业主）提供资料清单二、编制房地产项目商业计划书专业团队构成第六章纵智联合成功案例第七章2013年重点融资项目方向说明附：

关于纵智联合咨询公司第一章第一章房地产项目商业计划书作用及融资流程房地产项目商业计划书作用及融资流程一、房地产项目商业计划书作用一、房地产项目商业计划书作用房地产项目商业计划书既房地产项目投资计划书，是一份全方位的项目计划书，其主要意图是递交给投资商及合作伙伴，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。

房地产项目商业计划书几乎包括投资商所有感兴趣的内容，从房地产项目企业成长经历,房地产项目产品服务,市场营销,管理团队,股权结构,组织人事,财务,运营到融资方案。

只有内容详实、数据丰富、体系完整、分析精辟的房地产项目商业计划书才能吸引投资商，让他们看懂您的项目商业运作计划，才能使您的融资需求成为现实，投资计划书编写的质量对您的项目融资至关重要。

二、房地产项目融资渠道及流程二、房地产项目融资渠道及流程第二章第二章房地产商业计划书房地产商业计划书标准编制大纲标准编制大纲1.0房地产项目概要房地产项目概要【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第一章】1.1项目要点1.2项目背景1.3项目核心竞争力1.4项目内容与特点1.5市场机遇1.6项目投资价值1.7发展使命1.8盈利目标2.0房地产项目公司介绍房地产项目公司介绍【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第二章】2.1发起人介绍2.2项目公司与关联公司2.3公司组织结构2.4历史财务经营状况（新建项目与公司没有本章节）2.5公司地理位置2.6公司发展战略2.7公司内部控制管理3.0房地产项目（产品与服务）介绍房地产项目（产品与服务）介绍【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第三章】3.1项目内容与目标3.2项目开发思路3.3项目创新与差异化3.4项目核心竞争力或特点3.5项目开发（条件）资源状况3.6项目地理位置与背景3.7项目设备与设施3.8项目建设基本方案与内容3.9经营模式与盈利模式3.10项目进展4.0房地产市场分析房地产市场分析【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第四章】4.1行业市场分析4.2行业准入与政策环境分析4.3市场容量分析4.4供需现状与预测4.5目标市场分析4.6销售渠道分析4.7竞争对手分析5.0房地产项目房地产项目SWOT综合分析综合分析【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第五章】5.1优势分析5.2弱势分析5.3机会分析5.4威胁分析5.5SWOT综合分析6.0房地产项目发展战略与实施计划房地产项目发展战略与实施计划【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第六章】6.1执行战略6.2竞争策略6.3市场营销策略6.4经销商培训与销售网络建设6.5公共关系与战略结盟6.6售后服务策略6.7战略合作伙伴7.0房地产项目管理与人员计划房地产项目管理与人员计划【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第七章】7.1项目公司组织结构7.2项目公司管理团队（管理层人员介绍或团队组建）7.3管理团队建设与完善7.4人员招聘与培训计划7.5人员管理制度与激励机制7.6项目质量控制系统7.7项目成本控制管理7.8项目实施进度计划8.0风险分析与规避对策风险分析与规避对策【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第八章】8.1房地产项目风险分析8.2房地产项目风险规避8.2.1政策规避方法8.2.2市场风险规避方法8.2.3经营管理风险规避方法8.2.4人才风险规避方法8.2.5融资风险规避方法9.0投入估算与资金筹措投入估算与资金筹措【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第九章】9.1项目融资需求与贷款方式9.2项目资金使用计划9.3融资资金使用计划9.4资金合作方式及与资金偿还保障9.5退出机制10.0房地产项目投资效益分析房地产项目投资效益分析【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第十章】10.1财务分析基本假设10.2收入估算10.3成本与税金估算10.4成本估算10.5损益表与现金流量表估算10.6重要财务指标10.7财务敏感性分析10.8盈亏平衡分析10.9投资效益分析结论11.0房地产项目投资价值分析房地产项目投资价值分析【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第十一章】11.1分析方法的选择11.2收益年限的确定11.3基本数据11.4投资价值分析结果12.0融资方式及退出机制融资方式及退出机制第三章第三章高质量房地产商业计划书编制关键点说明高质量房地产商业计划书编制关键点说明一、一份高质量商业计划书应具备哪些要素？

一、一份高质量商业计划书应具备哪些要素？

由于各种项目性质及行业市场不同，编写房地产项目商业计划书时的侧重点会有所不同。

但是一般要有以下共性的关注点：

核心问题核心问题是项目商业模式与盈利模式是项目商业模式与盈利模式,以及实现项目盈利的执行策略以及实现项目盈利的执行策略,包括：

包括：

市场机会是否存在？

如何抓住市场机会变成自己的项目盈利模式？

市场机会是否存在？

如何抓住市场机会变成自己的项目盈利模式？

有哪些实施能力和条件实现这个市场机会给予的盈利模式有哪些实施能力和条件实现这个市场机会给予的盈利模式+盈利目标盈利目标？

项目本身及投资者如何获得高额回报？

项目本身及投资者如何获得高额回报？

二、商业计划书应怎样对房地产项目进行估值才科学？

二、商业计划书应怎样对房地产项目进行估值才科学？

公开上市公司在一定时期内，有一个比较稳定的市场价/当年（上期）盈利=市盈率，这就是该公司的市盈率，不同行业的上市公司市盈率差距较大，所以给某公司估值，要参考同类别上市公司；利用市盈率进行某公司（非上市）的股权交易（私募参股、并购、重组等），估值往往要在已上市同类公司平均市盈率上打个折扣，因为上市公司有流动溢价，打折比率不等，多在5-8折。

（1）收益现值法通俗地说，就是把未来每年的现金流（不是净利润）折为当前价值，累加后即为该项目的价值。

这里面涉及几个重要参数：

每年利润增长率、折现率

（2）市盈率比较法假设我们现在准备入股一家A食品公司，该公司业务与已经在港交所上市的B公司业务相似，B公司当前三个月平均市盈率为15，则我们的成交价可参考该市盈率，考虑到我们正在交易的A公司是非上市公司，交易市盈率要打折，一般6折或7折，主要根据其现有业务的稳定性，未来增长潜力，团队情况综合评测，谈判确定（3）交易比较法假设前一月某交友网站C被一家风投投资，估值5000万美元；现在有另一家风投企业对我们的交友网站D有兴趣，现在讨论估值，那么就可以适当参照上述成交估值，主要参照坐标：

客户定位、当前注册人数、日均IP点击数、增长率等，进行谈判修正。

三、商业计划书编制过程中应必须避免的误区？

三、商业计划书编制过程中应必须避免的误区？

【纵智联合公司专纵智联合公司专家观点家观点】描述语言上混乱不清晰，废话多的冗长计划书。

【一定要用最简单的语言，明确的图表说明问题】商业计划显得非常不专业，例如缺乏应有的基础数据,分析过于简单；或数据没有说服力，拿出一些与产业标准相去甚远的数据。

没有强有力执行团体的项目计划书。

只有创意，没有实际经验与没有细节的项目计划书。

计划目标界定不明或难以衡量目标执行的项目计划书。

大篇幅描述市场和环境，到后面才讲清楚公司的业务类型和目标；过于强调技术的先进性或产品服务的创意,而忽略执行方面,未能清楚地解释商业机会与执行能力,以为“功到自然成”【一般投资公司对市场推广和实施能力更重视】；例如过份强调项目技术国际先进、填补国内空白、获得权威机构认证或某某博览会金奖，却忘记了创业投资基金是商业营利性机构，而不是非营利性的科研基金；计划书中有很多口号，而为达到目标所制定的策略与战术却描述不多；强调面临的市场容量或生产能力，却没说清楚怎样销售自己的产品：

只有销售目标,没有实现销售目标的具体计划。

强调过往成就，却不能令人信服地说明保持将来可持续竞争优势的策略方法；过于强调依赖某一大公司的供销关系,使投资者很担心过于依赖单一战略合作伙伴带来的巨大风险；管理团队的实力言过其实，或声称：

若获得投资，某某名人将加入本公司；对市场导入和团队协助的描述没有说服力；生产与营销实施方案或不作涉及，或一笔带过。

低估竞争对手的实力，或者干脆说没有竞争对手；对竞争没有清醒的认识，忽视竞争威胁。

对市场和竞争对手的描述缺乏具体资料和数据；对经营困难及风险预计不足，过于乐观；市场规模太小，偶然的阶段性市场，或市场容量和市场份额的估算方法不科学；产品或客户过于单一【投资公司会认为抗风险能力弱】,或产品或客户过于太多太杂【投资公司会认为专注度集中度不够】；产品服务卖点过多，泛而不精；没有依据的盲目乐观地预计公司将在两三年之后上市。

过分的作表面文章或文字游戏【如强调留洋博士、领导关怀、大会获奖、众多专家顾问】；过份夸张的公司名称与项目名称【如一个面向国内市场的初创公司起名为某某国际集团】；故意隐瞒事实真相，对项目本应该描述内容避而不谈；对资金预算描述不清楚或不合理,资金使用方向模糊；预算中有昂贵的装修和高级轿车等不切实际的开支项；收入模式不明确；盈利模式的数字计算模型不清晰；财务数据测算不准确，勾稽关系不合理，数据出入过大；四、一份成功的商业计划书应重点回答的四、一份成功的商业计划书应重点回答的19个核心问题？

个核心问题？

一份好的商业计划书首先应用来说服创业者自己，其次才能用来说服投资者。

那么一份完美的商业计划书应该包括哪些内容，有哪些核心问题是需要在编制过程中特别回答解释清楚的呢？

纵智联合建议从以下19个角度（创业者自己应搞清楚的19个问题）进行重点分析：

问题一：

你的远景和终极目标是什么？

问题一：

你的远景和终极目标是什么？

你的远见是什么？

你要解决什么问题？

对象是谁？

你将来想要成为什么样的公司？

问题二：

你的市场机会是什么？

市场有多大？

问题二：

你的市场机会是什么？

市场有多大？

你的目标市场有多大？

发展有多快？

（未来3-5年）这个市场有多成熟，或多不成熟？

你是否有资本成为这个市场前两三位？

问题三：

介绍你的产品和服务你的产品或服务是什么？

问题三：

介绍你的产品和服务你的产品或服务是什么？

解决了客户的什么问题？

产品或服务属于红海还是蓝海？

你的产品或服务有什么特别之处？

问题四：

你的客户是谁？

问题四：

你的客户是谁？

谁是现在的客户？

谁是目标的客户？

理想的客户是什么样的？

谁会付费？

介绍一下某个具体客户的例子问题五：

你的价值主张是什么？

问题五：

你的价值主张是什么？

你给客户提供了