名人营销策略方案(终稿).pptx

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名人书名人书苑项目苑项目20132013年度营销策略方案年度营销策略方案编制时间/2013年6月编制/南京垠坤呈报/名人书苑项目1、市场背景房价已开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，我们一定要让房价回归到合理的水平。

温家宝坚持实施遏制房价过快上涨政策，明年将继续执行房市政策。

李克强20132013楼市关键词楼市关键词新国五条、房产税、供应过剩、价格走低新国五条、房产税、供应过剩、价格走低20132013年，全国房地产市场在年，全国房地产市场在“维稳维稳”二字笼罩下的市场，二字笼罩下的市场，显得尤为平静显得尤为平静新国五条的出台，直接影响了购房者的市场预期，新国五条的出台，直接影响了购房者的市场预期，市场观望情绪再次加重市场观望情绪再次加重“新国五条新国五条”出台出台相关细则：

1.完善稳定房价工作责任制，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。

2.坚决抑制投机投资性购房，扩大个人住房房产税改革试点范围。

房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

3.增加普通商品住房及用地供应。

4.加快保障性安居工程规划建设。

5.加强市场监管。

加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定。

新国五条的出台，直接影响了购房者的新国五条的出台，直接影响了购房者的市场市场预期，市场观望情绪再次加重。

预期，市场观望情绪再次加重。

宏观市场分析宏观市场分析中国政府网24日公布的关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。

国家发改委经济体制综合改革司有关负责人在昨日的媒体通气会上回答记者提问时说，房产税经过多年调查研究，已经在上海、重庆进行了试点，现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。

房产税增加购房成本，将有效控制投资型需求，扩容之后将对市场预测产生深远影响房产税增加购房成本，将有效控制投资型需求，扩容之后将对市场预测产生深远影响宏观市场分析宏观市场分析住建部政策研究中心主任秦虹：

房地产稳字当头住建部政策研究中心主任秦虹日前在中指院举办的“2012中国房地产品牌发展高峰论坛”上表示，今年货币政策平稳，房地产则“稳”字当头。

目前仍要坚持房地产调控政策不动摇，一方面抑制投资投机性需求，同时满足合理住房需求。

她认为，未来中国房地产市场一定会分化加剧，即大者越大，强者恒强。

房地产未来调整以稳为主，难有大起大落房地产未来调整以稳为主，难有大起大落宏观市场分析宏观市场分析政策层面以鼓励刚需，打击投资型需求为主，短期内难有转变政策层面以鼓励刚需，打击投资型需求为主，短期内难有转变发改委：

房地产政策不松动但首套首付或降低近来关于发改委的焦点并不是大项目屡屡获批，而是对“新四万亿”以及“四万亿2.0”等说法的否定。

正如每日经济新闻昨日报道的那样，来自国家发改委和地方发改部门的官方消息均表示，国家不会重复2008年那样大规模的投资计划。

宏观市场分析宏观市场分析2013年4月土地市场概况40个大中城市土地供应占地面积2977.2万平米，同比减少16%。

其中住宅用地供应下降26%。

40个大中城市土地成交占地面积2594.8万平米，同比下降16%，住宅用地成交面积下降1%；40个大中城市土地成交金额778.4亿元，同比上升15%，住宅成交金额上涨36%；楼面均价1582元/平方米，同比上升36%。

宏观市场分析宏观市场分析土地市场成交面积出现下降，开发商对后市持谨慎态度土地市场成交面积出现下降，开发商对后市持谨慎态度主要一二线城市主要一二线城市4月成交明显走低月成交明显走低监测的43个城市中，超过8成城市成交量环比下降，降幅最大的是丹东，达到65.5%，其次是北京，环比下降56.6%。

宏观市场分析宏观市场分析5月成交价格环比上涨明显减缓月成交价格环比上涨明显减缓十大城市综合指数（新房）同环比全部上涨，环比涨幅收窄，同比涨幅继续扩大。

十大城市综合指数（新房）同环比全部上涨，环比涨幅收窄，同比涨幅继续扩大。

十大城市住宅指数（新房）环比连续第十二个月上涨但涨幅略有收窄，同比涨幅十大城市住宅指数（新房）环比连续第十二个月上涨但涨幅略有收窄，同比涨幅扩大。

十大城市二手住宅销售价格指数同环比继续上涨，但涨幅均有所收窄扩大。

十大城市二手住宅销售价格指数同环比继续上涨，但涨幅均有所收窄。

宏观市场分析宏观市场分析11、政策、政策“重压集结重压集结”形成，市场置业形成，市场置业信心不足；信心不足；22、政策落地压制二季度量价上行空间；、政策落地压制二季度量价上行空间；33、量价上行空间有限，但中长期仍有发展空间；、量价上行空间有限，但中长期仍有发展空间；宏观市场压力重重城市发展重心城市发展重心“西移南扩西移南扩”，项目所属城东片区在目前价格及未来发展存在劣势，项目所属城东片区在目前价格及未来发展存在劣势区域市场板块特性姜堰房地产市场主要分为城中、城东北、城南、城西等几个板块。

城中板块由于其地理位置优势，吸引各个区域进城及投资，城南板块由于其配套成熟，开发项目进一步增多，城西板块作为政府新区在售楼盘较多，楼盘的品质与口碑都较高，销售率较好，城市西移对城西新区房地产市场的促进作用。

城西新区目前还处于开发的初期，社区配套、生活设施、居住氛围都还没有完全成熟，所以区域内的楼盘价格偏低。

从投资角度上来将，城东项目的投资价值不如城西板块，所以目前该区域内的楼盘以自住为主，而投资型客户也占有一定市场份额。

城市发展分析城市发展分析姜堰撤市变区，各版块配套将逐步升级，项目原有板块价值将受到其他板块强烈冲击姜堰撤市变区，各版块配套将逐步升级，项目原有板块价值将受到其他板块强烈冲击地理位置及总体规划姜堰城市规划总面积175平方公里，其中，城市规划用地面积59平方公里，城市规划建设用地32平方公里；根据泰州市城市总体规划（2008-2030）涉及姜堰部分描述，规划姜堰定性为市域二级中心城市，华东地区五金物流基地之一，泰州市域中部次中心城市，现代化的工贸城市；随着2013年姜堰撤市设区，姜堰的整个地位得到进一步提升，预计随着配套等加快完善，未来市场将进一步加剧竞争。

城市发展分析城市发展分析城东板块学区优势无法复制亦无法替代城东板块学区优势无法复制亦无法替代本案姜堰二附中励才中学姜堰四中罗塘中学姜堰五中三水中学康华实验小学实验小学东桥小学罗塘小学城东片区有康华实验小学和二附中排名靠前的两所学校，对片区价值形成支撑。

城市板块分析城市板块分析姜堰楼盘云集竞争压力过大姜堰楼盘云集竞争压力过大仅市区在售及待售项目计44个，年度存量及新供应量为200万方，年均去化量为60-80万方。

城市房地产分析城市房地产分析11、城市发展重心、城市发展重心“西移南扩西移南扩”，冲击其他板块；，冲击其他板块；22、市场开发量严重过剩，量价上行空间受阻、市场开发量严重过剩，量价上行空间受阻33、城东已逐步淡出城市开发热点，但学区资源不可替代、城东已逐步淡出城市开发热点，但学区资源不可替代。

姜堰市场压力重重凤凰园香溪美地本案重点竞争项目香溪美地德驰金郡凤凰园竞争区域及竞争项目分布德驰金郡鹏程一品文景苑明珠城名人国际宏博景园润景花园区域竞争步步惊心，产品线、推广述求同质竞争区域竞争步步惊心，产品线、推广述求同质竞争区域竞争压力不容忽视，项目品质、产品线、学区资源等各项卖点，均被对手轮番炒作直接竞品项目以现房或准现房销售，本项目未开发初期，工程进度上存在劣势直接竞品项目以现房或准现房销售，本项目未开发初期，工程进度上存在劣势与竞品相比在开发进度上存在一定劣势，但伴随着本项目开发进程的跟进，势必会慢慢弱化这一差距；项目的体量及规划在区域中占据较有力位置项目的体量及规划在区域中占据较有力位置体量与规划优势在前期阶段无法快速展现，需伴随项目各节点推售进程及工期的跟进呈现出来，为后期推广销售打开一条通路；建筑面积：

88户型：

两房两厅一卫得房率：

80%附加值：

低通透性：

不佳私密性：

一般客厅面宽：

3.9米主卧面宽：

3.6米次卧面宽：

3.3米整体评价：

南北不通透，次卧采光面低建筑面积：

87户型：

两房两厅一卫得房率：

85%附加值：

低通透性：

较好私密性：

一般客厅面宽：

3.8米主卧面宽：

3.6米次卧面宽：

3米整体评价：

南北不通透，次卧面宽较窄建筑面积：

85户型：

两房两厅一卫得房率：

90%附加值：

一般通透性：

较好私密性：

一般客厅面宽：

4米主卧面宽：

3.6米次卧面宽：

3.2米整体评价：

南北通透，动静分离，尺度较小，户型较好建筑面积：

105户型：

三房两厅一卫得房率：

80%附加值：

低通透性：

较好私密性：

一般客厅面宽：

3.9米主卧面宽：

3.4米次卧面宽：

3米整体评价：

南北不通透，北侧两卧室采光面小建筑面积：

133户型：

三房两厅两卫得房率：

85%附加值：

高通透性：

较好私密性：

一般客厅面宽：

3.9米主卧面宽：

3.6米次卧面宽：

3.6米整体评价：

南北通透，较好，设入户花园建筑面积：

103户型：

三房两厅一卫得房率：

90%附加值：

一般通透性：

较好私密性：

一般客厅面宽：

4米主卧面宽：

3.6米次卧面宽：

3.6米整体评价：

南北通透，动静分离，尺度小，户型较好香溪美地香溪美地德驰金郡德驰金郡凤凰园凤凰园本项目户型资源均好性强，但市场上同样充斥着相近或可替代产品；本项目户型以刚需户型为主，本项目户型以刚需户型为主，102102全能三房是项目户型中最大亮点全能三房是项目户型中最大亮点11、区域竞争压力不容忽视，项目品质、产品线、学区资、区域竞争压力不容忽视，项目品质、产品线、学区资源等各项卖点，均被对手轮番炒作，学区资源成为核心；源等各项卖点，均被对手轮番炒作，学区资源成为核心；22、本项目户型资源均好性强，并有多层产品作为市场撬、本项目户型资源均好性强，并有多层产品作为市场撬杆，但市场上同样充斥着相近或可替代产品；杆，但市场上同样充斥着相近或可替代产品；33、受开发进度因素所致，体量与规划优势在现阶段无法、受开发进度因素所致，体量与规划优势在现阶段无法快速展现快速展现竞争市场同质化竞争明显2、营销目标小三房20套小三房20套两房40套两房40套两房15套小三房10套大三房5套两房15套小三房10套大三房5套小三房18套大三房10套两房23套小三房3套两房60套大两房60套一房192套一期推售房源分布概况图20132013年年44月月-2014-2014年年11月，共月，共1010个月个月实现销售目标约实现销售目标约440440套套实现销售金额约为实现销售金额约为2.22.2亿元亿元面对没有井喷市场与区域残酷的竞争，面对没有井喷市场与区域残酷的竞争，那么我们的目标意味着：

那么我们的目标意味着：

按按20122012年的商品房销售业绩来看，无论是成交量还年的商品房销售业绩来看，无论是成交量还是销售总额，我们必须成为是销售总额，我们必须成为20132013年双冠王年双冠王。

20122012年姜堰全年商品住房成交排行榜年姜堰全年商品住房成交排行榜（按套数排名按套数排名）排名项目名称套数面积（）金额（万元）均价（元/）1锦绣姜城338套402291840545912蓝岳相府272套299241352945203帝景蓝湾262套316681528848274东方巴黎城246套274151189643395君安世纪城237套258491069441376蓝岳首府198套23311994942677香溪美地187套203191010849748福田花园186套226161046546279嘉中名苑181套1746010971628310亚美国际171套2096797644656显然，显然，20132013我们将迎来一场恶战！

我们将迎来一场恶战！

如何破局尤为关键？

3、项目现状分析2号楼号楼3号楼号楼5号楼号楼9号楼号楼认购房源分布情况名人书苑本次认筹活动共计推售120套房源，其中多层90套，高层30套。

累计认筹销售42套，其中多层认筹33套，小高层认筹9套，认筹率约为35%。

类型多层小高层总计总房源9030120已售房源33942未售房源572178高层成交率相对较低，近期有一定改观高层成交率相对较低，近期有一定改观