徐州太行楼项目市场调研报告商业百货步行街 NXPowerLite.docx
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徐州太行楼项目市场调研报告商业百货步行街NXPowerLite
徐州太行楼项目市场调研报告
众策机构
2009年8月
前言
首先感谢徐州鼎博公司能给我们这样一个机会参与到本项目的合作。
本次报告完成的是合同约定的第一阶段的工作：
市场研究部分。
在历时40天的工作中，我公司组织了8人团队对徐州城市、徐州商业、徐州规划等内容进行了全面的市场调研，并对整体资讯做了深入研究、分析。
同时，也为第二、第三阶段的工作做了铺垫和准备。
本报告分为徐州城市认知部分、徐州商业认知部分、项目定位依据部分，共三大部分的内容。
通过深入浅出的分析判断，形成项目总体认知和定位依据。
项目大结构
徐州城市认知部分
徐州商业认知部分
项目定位依据部分
徐州城市认知
1．徐州城市认知
1.1徐州城市概况
徐州城市大定位——国家历史文化名城,全国交通主枢纽,中心城市,商贸都会。
徐州——古称彭城，帝尧时建大彭氏国。
有2500多年建城史，是江苏境内最早出现的城邑。
夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。
地处南北方过渡地带，为北国锁钥，南国门户，向来为兵家必争之战略要地和商贾云集中心。
文化悠久，是著名的帝王之乡，有“九朝帝王徐州籍”之说。
徐州是苏北最大城市，江苏第二大城市。
江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一和淮海经济区的中心城市。
1．2徐州位置
徐州市
徐州市位于江苏省的西北部。
北邻山东省，西接安徽省，东连连云港市，南邻宿迁市。
徐州位于中国东部沿线中心位置，连南接北，古代为兵家必争之地，现代徐州借其位置的重要性形成新徐州特色——交通枢纽、经济纽带、淮海经济区及亚欧大陆桥重要经济城市之一。
徐州位于江苏省西北部，是苏北经济代表之一，是苏南向苏北进行经济扩散的一个重要承接点
地理位置的良好性，为徐州的交通、经济、历史发展、城市地位、社会综合发展等多方面提供先天基础。
1．3徐州行政
徐州历史——
●从尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起；
●三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州；
●1953年1月徐州市正式划归江苏省直辖，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。
此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化；
●1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。
徐州市现辖5区6县（市）；
徐州为苏北第一市，目前所辖5区6县分别为——
区县
面积（平方千米）
人口（万人）
区县
面积（平方千米）
人口（万人）
云龙区
118
29
邳州市
2088
169
鼓楼区
212
38
新沂市
1571
99
九里区
98
25
铜山县
1856
118
贾汪区
690
49
睢宁县
1767
132
泉山区
62
43
沛 县
1349
115
邳州市
2088
169
丰 县
1446
110
从以上数据结构能明显看出，周边大量人口及城市经济为后期徐州城市化进程及人口导入带来先决条件。
1．4徐州特色
历史资源特色——中国历史文化名城、中国优秀旅游城市
经济资源特色——中国品牌经济城市、中国投资环境百佳城市、全国金融生态环境50强城市、浙商（省外）最佳投资城市、亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一
生态资源特色——全国造林绿化十佳城市、国家环保模范城市、国家园林城市
文化资源特色——全国科教兴市先进市、中国书法名城
城市建设资源特色——全国无偿献血先进城市、全国双拥模范城
以上为徐州概念资源整合，从大范围看徐州市特色主要集中在历史、文化、经济、城市建设几大方面。
1．5徐州交通
枢纽型交通，交通体系发达——
地理位置的重要性及枢纽作用，为徐州交通提供发展动力，从古代的交通必经之地到现代的交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
现代交通体系——铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”
公路——全国地级城市罕见的22条主干、四环线和90条县乡公路格局（在所有的地级市只有徐州一个城市）
徐州大交通图
国道
311国道（徐州—西峡）全长：
1748公里
104国道（北京—福州）全长：
2024公里
205国道（山海关—广州）全长：
3160公里
206国道（烟台—汕头）全长：
2375公里
310国道（连云区—天水）全长：
1613公里
高速公路
1、连霍2、京沪3、京福4、徐宁5、徐济（在建）
公路系统使徐州至北京、上海、西安等国内主要城市均已实现全程高速，南京、合肥、郑州、济南、连云港等周边主要大城市实现高速公路相通。
铁路——全国第二大铁路枢纽、徐州站是中国第七大火车站
京沪铁路、陇海铁路、新长铁路（哈三铁路）交点，及在建京沪高铁，徐兰高铁和规划的京福高铁交点。
徐州通，则全国通”。
“中国铁路之咽喉”，交通连接枢纽地位当之无愧。
航空——淮海经济区最大的民用机场
徐州观音机场简介绍------航站楼建筑面积为2.3万㎡，可满足年旅客吞吐量100万人次，高峰小时客流量800人次的需要。
航运——
徐州京杭大运河港口是全国内河十大港口之一
万寨港是国家级内港
邳州港、双楼港、孟家沟港担负国家北煤南运的中转重任！
是华东能源的重要集散地，年吞吐能力为2000万吨
管道运输——
徐州市区内的华东输油管理局是鲁宁石油管道的经由地，管道运输在徐州境内长128公里，是国家石油命脉组成部分。
五大交通组合，战略交通优势，为徐州从古代的兵家之地及运输通道转换成现代交通枢纽。
良好的交通优势一方面为徐州对外沟通联系奠定基础，另方面也为徐州经济建设提供多方位交通支持。
1．6徐州旅游
历史悠久，旅游资源丰富——
悠久的历史为徐州留下了大量文化遗产和名胜古迹。
其中尤以“汉代三绝”－－汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目。
作为汉文化发源地，每年10月初，徐州将举办汉文化国际旅游节。
自古徐州是兵家必争之地，古有九里山古战场，今有淮海战役新遗迹。
云龙山水、泉山国家森林公园为中心的风景区使徐州成为一个独具特色优秀的风景旅游胜地
云龙山风景区
山上文化古迹众多，从北魏至民国期间，北魏大石佛、唐宋摩崖石刻、宋代的放鹤亭、招鹤亭、饮鹤泉、张山人旧居；明代的兴化禅寺、清解放后云龙山又修复和新建了幽邃轩、洞天小庐、跨云阁、云龙书院、杏花村、观景台、同心台等一大批历史景点。
云龙湖风景区
国家AAAA级景区，与杭州西湖结为“姊妹湖”，云龙湖水面共5.80平方公里，比杭州西湖还大一些，碧水青山，烟波浩渺，是徐州市璀灿的明珠。
云龙湖十八景：
桃霞烟柳、杏花春雨、荷风渔歌、苏公塔影等更是独具特色。
各类特色旅游文化节
徐州彭祖伏羊节：
每年7月16日开幕（初伏第一天）至8月16日
刘邦文化节：
每两年举办一次，沛县
樱花艺术节：
每年阳春三月，彭园
槐花节：
每年4-5月份，马陵山风景区
李可染艺术节：
每年举办一次，12月4日至7日
马可艺术节：
每两年举办一次
徐州特产
烙馍，龟打，桂花楂糕、小儿酥糖、苔干、丰县苹果，沛县冬桃、鱼汁羊肉、沛县狗肉、邳州银杏等，手工艺品有：
草编、剪纸、泥人、布艺等。
丰富的历史文化、多样的综合资源及特色节日、特产等形成综合的徐州旅游资源。
2008年徐州市接待海内外游客1518万人次，同比增长12%，实现旅游总收入159.6亿元，（注：
2008年青岛、上海旅游收入为400、1610亿元）同比增长21%，各项经济指标列苏北第一位，成为全省旅游业增长速度最快的城市之一。
1．7徐州人口
人口基数大，非农业人口比例低——
2008年徐州市户籍人口946.86万人，常住人口常住人口869.21万人，人口年增长比例稳定，年增长在0.6%左右。
其中市辖区人口184万，周边县市人口756.95万人；其中农业人口与非农业人口比例约为7：
3。
从人口结构上明显看出，徐州所辖市县人口及农业人口比例较高，一定程度上影响大徐州经济的快速发展和大经济指标的人均水平。
从目前年度近128万人的农村劳动力输出也显示了农村进城的动力和城市化进程的脚步。
大徐州人口结构在逐渐转变过程中，短期结构不会有太大变化。
1．8徐州经济发展
国民经济稳定增长——
城市GDP值均以两位数保持高位增长，2008年，徐州综合实力及地方财力再上新台阶。
2008年徐州市GDP2007.36亿元，增长13.5％，苏北城市第一位，总量在全省第六位；全国排名第38位。
城市级别
排行
名称
GDP亿元
一线城市
1
上海市
13028
2
北京市
10062
3
广州市
7569
二线城市
7
杭州市
4369
9
青岛市
4286
11
重庆市
4207
22
济南
3017
三线城市
27
潍坊
2590
28
南通
2550
32
西安
2060
38
徐州
2007
国内2008年城市GDP排名简表
初步用GDP总量判断，徐州属于三线城市行列。
经济结构进一步优化，三产比例低，经济活跃度不够——
徐州2008年产业三次产业结构由上年的11.5∶52.5∶36.0调整为10.5∶52.9∶36.6。
第一产品比重持续保持下降趋势，第二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别比上年提高0.4和0.6个百分点。
2005年2008年
从上图可以明显看出，徐州三产表现为231模式，标志经济活力与激情的三产比例仍偏低，反映出徐州大经济虽总量在全国排名较为靠前，但经济细部活力仍相对较弱。
（上海2008年三产比例1：
46：
53；济南2008年三产比例为5.8：
44.1：
50.1）；
第二产业为引擎的徐州大经济，在发展动力及城市活跃度方面与一线、二线城市相差较大。
该经济结构也限制了泛徐州的三产发展。
1.9城市认知度初步总结
徐州初步城市判断——历史悠久的交通枢纽型城市，经济细部发展弱势，
城市活力度低。
原因简析——
位置决定作用——古代的交通要道和兵家相争之地，缺乏稳定发展底蕴
苏北弱势发展——江苏大经济发展重点江南板块，北部经济整体发展弱势
交通枢纽——缺乏自身强势经济，交通条件无法将自身经济与外界经济联系激活
人口组成——七成周边县市人口，城市集中化优势仍未全面启动
徐州成为苏北第一城市，但以上因素决定徐州的发展脚步和发展结构。
我们通过徐州规划及大江苏发展方向看徐州未来发展脚步。
判断徐州城市未来发展进程。
南通市
2．徐州规划
2.1国务院对苏北规划
江苏沿海规划——苏北腹地进入“沿海时刻”
2009年6月10日，国务院常务会议通过《江苏沿海地区发展规划》
目标——长三角地区产业优化升级和整体实力提升，加快江苏沿海地区发展，缩小江苏南北差距，促进江苏经济社会全面协调可持续发展，拓展长三角地区新的发展空间。
战略定位——立足沿海，依托长三角，服务中西部，面向东北亚，成为我国东部地区重要的经济增长极和辐射带动能力强的新亚欧大陆桥东方桥头堡。
以连云港港为核心，联合南通港、盐城港共同建设沿海港口群，成为我国重要的综合交通枢纽、陇海兰新沿线地区最便捷的出海通道和对外开放窗口，形成亚欧之间的国际交通枢纽。
大战略苏北定位，以沿海经济发展带动内陆经济，大方向经济引擎仍以沿海为主，内陆为辅助。
徐州在大江苏定位方向上缺乏有利激进的发展条件。
2.2江苏省规划之三大都市圈
目的——建立三大都市圈，实施城市化战略，整合城镇群体优势，促进区域经济社会发展。
三大都市圈分别为：
苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈（徐州都市圈唯一苏北都市圈）
徐州都市圈——
范围——包括江苏省的徐州市、宿迁市及其所辖县（市），安徽、山东、河南部分市县；规划范围还包括连云港市及其所辖县。
目标——加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；承东启西、南引北联的区位优势，加快中国东部沿海“低谷”地区的发展；发挥苏北地区后发优势，为苏北地区增长极和实施全省区域共同发展战略重要区域。
徐州都市圈存在问题——
●徐州都市圈经济基础薄弱，远低于沿海发达城市
●徐州的中心地位不强，对周边城市和地区的辐射与服务能力较弱，多为资源开采型，加工型乃至深加工能力较弱
●受行政区的束缚，徐州都市圈包含山东城市，无法良好的资源互补，经济协同
解决思路——整合协调徐州都市圈的发展是最关键
●以徐州为核心，重点发展陇海/徐连线，京沪/京福线两条放射状轴线，发展物流中心、信息中心、高新技术产业
●优化产业结构，形成三大重点产业集群：
机械电子和化工产业，现代农业和食品制造，新型建材产业集群
●加快城市化进程，形成一个特大城市（徐州），四个大城市（宿州、淮北、枣庄、宿迁）
大徐州都市圈经济整体薄弱，工业为引擎全面发展。
三产落后城市动力相对弱势。
2.3徐州规划之《徐州市城市总体规划》
规划时间：
近期规划2007-2010年，远景规划2011-2020年
城市发展目标——现代化区域中心城市和融合历史精华与现代文明为一体山水园林城市
经济发展目标——全市国内生产总值达到3900亿元，GDP总量翻一倍左右
优化产业结构，加快工业化和城市化进程，将徐州建成以工程机械、电子为特色的高新技术产业及化工、能源产业为依托的区域现代制造业基地和以现代交通枢纽为依托的区域商贸物流中心。
人口发展规划——2010年总人口约955万，2020年，总人口约1000万，市区人口200万人，城镇总人口为300万人
都市外围组团职能——
●铜山城区——生活居住、公共服务以及高新技术、机械、食品和化工产业；
●利国——采掘和冶金、机械加工、铸造业和旅游、贸易等产业；
●贾汪——近能源、建材等资源型工业为主、远期以加工业为主，
●大许利——承担由徐州市主城区扩散出的二、三类工业；
●双沟——高新技术产业、航空产业及相关产业、科研服务产业等，利用观音机场发展物流产业；
●郑集——粮食加工业和粮食市场
主城发展规划——老城区中心和徐州新区中心为“双心”
●老城区是全市的商业、金融和旅游中心区
●徐州新区是徐州市的行政、商务中心区
●金山桥片区是徐州市重要的经济技术开发区和主要的工业区
●坝山片区、翟山片主要以居住、教育科研为主的片区
●九里山片区是休闲旅游、居住、对外物资集散和工业的综合性片区
●城东新区以发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住综合区
交通规划——强化交通枢纽作用
●京沪高速铁路全面建设，陇海铁路和京沪铁路进行电气化改，完善公路网络及管道运输和航运系统
旅游规划——两汉文化、战争文化及云龙山水风光旅游资源为主体，多元文化聚合型的国家优秀旅游城市
●规划建成二个旅游接待基地和集散中心，云龙湖旅游基地和城东旅游基地
老城区细部——强化老城区传统商业中心职能，形成兼有旅游、文化、娱乐等多种功能的综合型街区。
●老城区以淮海路为东西向主轴，以南北向中山路、西二环路和复兴路为次轴，形成“鱼骨状”商业街区，节点位置形成徐州老城区的三大商业中心；在临近云龙湖北侧建立旅游商务中心
规划解读——
●大经济发展立足现有产业，发展高新技术产业
●人口规划上升速度较慢，城市化人口速度依旧缓慢，大经济及城市条件制约
●外围组团经济仍以传统产业为主导，辅以高新科技产业
●持续加强完善徐州交通枢纽作用
●徐州主城发展“双心”为核心，周边全面启动教育、居住、工业、产业园区建设
●老城区强化商业、文化、旅游、娱乐功能，将云龙湖北侧定位为旅游商务中心
通过以上规划可以明显看出，徐州大经济发展仍以传统经济为主导，在规划中着力建设物流、商贸、旅游、高新产业等新型产业。
形成新徐州经济增长点和提高徐州经济发展活力与动力。
该发展过程任重道远。
经济条件决定城市发展高度，针对现有徐州经济条件对徐州城市细部环境做分析。
3．徐州城市环境分析
3．1宏观环境发展状况
陇海经济带
发展动力——
宏观层面——作为淮海经济区重要城市之一，承接南北、东西轴向经济发展，目前的经济洼地，国家及中国第四经济区的全面发展将直观影响徐州的大经济进程。
国家及淮海经济区将为徐州提供宏观发展动力。
江苏层面——大江苏规划开始全面振兴苏北经济，目前重点为以沿海一线发展带动内陆，作为苏北第一城市，徐州扮演着引领苏北内陆经济的作用
江苏省在大发展方向上会为徐州提供空间和与沿海、内陆城市协作。
徐州层面——徐州政府首先以现有工业为基础，发展新型、高新技术产业、物流及商贸产业，旅游产业打造及市区商贸中心的完善，加快徐州城市化脚步及产业优化，提升徐州大发展动力。
在该结构下，徐州市拥有良好的发展前景，但细部实施及自身发展基础差等条件，徐州仍需要一个漫长的过度时期。
发展模式——
徐州二产之特色
世界最大太阳能多晶硅生产研发基地
中国最大工程机械生产研发基地
中国最大特种工程汽车生产基地
中国最大国家级新能源产业基地
中国最大摩托三轮车生产基地
中国最大电瓶三轮车生产基地
中国四大板材加工出口基地
华东最大电解铝生产基地
中国最大豆奶制品基地
江苏最大高效农业基地
传统工业为主导
徐州二产经济发展模式——“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略
支柱产业——工程机械、建材、化工、食品
新兴产业——新医药、电子信息、环保设备
传统产业——煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等
大徐州产业发展模式仍以传统产业为主，以老支柱产业为依托，在该结构下发展新兴产业。
从大经济活力及活跃度看，徐州仍沉浸在老徐州模式下，缺乏现代气息的产业结构及发展模式。
从徐州产业模式及政府发展高度看，短时期内，徐州仍会以传统支柱产业为主导，提升新兴产业发展空间。
该结构下三产活力及提升速度弱势。
发展前景——
非农业人口占总比例三成，传统食品加工业为徐州支柱产业
第二产业仍以传统产业及加工业为主，缺乏高新、高技术产业
在大经济陈旧、老化的前提下，三产发展缺乏活力和空间
以该结构看，大淮海经济区、陇海经济带、新亚欧大陆桥等都无法为徐州提升本质性改善，国家重点仍体现在沿海一线建设。
徐州大发展前景良好，但整体脚步仍会较为迟缓。
3．2数字经济
国民生产总值——
年增长13—15%，2008年国民生产总值为2007亿元，全国排名38位
人均GDP23069元，全国排名123位
解析：
大经济活力依靠第二产业位于中国三线城市行列，但人口众多且非农业人口比例较低，限制三产的全面发展。
消费结构——
2008年社会消费品零售总额680.23亿元，增长25.3%
（上海4537亿元，济南1356亿元）
行业消费比例城乡消费比例
在限额以上批发和零售业零售额中，金银珠宝类、汽车类、服装类、家具类等消费领域分别增长34.9%、14.8%、13.7%、13.5%
收入体系——
城镇单位在岗职工年平均工资26655元，增长比例12.4%
（全国排行41位，增长幅度较为稳定）
城市居民人均可支配收入16955元，增长14.0%
（全国前30名为江浙粤占领，苏北无入围）
人均消费性支出10717元，增长9.3%，食品支出占37.7%
（消费支出占收入体系6成以上）
农村居民人均纯收入6240元，增长12.8%
解析：
居民收入体系处于中前列，整体消费占可支配收入6成以上，可持续型存款量少。
小结：
大消费体系及收入体系能看出，徐州综合消费水平整体处于三线城市偏上，与二线城市有明显差距。
从实际消费结构看，占三成左右的非农业人口占总消费近8成以上
城市活力及商贸体系建立在36%的第三产业结构下，与一线、二线城市仍有很大差距，收入体系与消费结构组合看，徐州市整体消费力综合体现仍处于相对弱势状态。
在大经济结构体系下，三产年增长结构稳定条件下，徐州未来一段时期内收入体系与消费体系变化不大，整体消费结构仍处于三线城市行列。
徐州商业认知部分
1.徐州商业规划
徐州市政府发布——《徐州市商业网点发展规划》
发布时间——2009年2月
规划期为2008年——2020年
内容：
●至2012年、2020年，市区社会消费品零售总额分别达850亿元、2600亿元（2008年680亿元），连锁企业销售额占全社会消费品零售总额的比重分别达30%以上和50%左右
解读：
该规划首先将徐州社会消费品零售业快速发展定位在这段时间周期，2020年整体总值近4倍翻倍提升
从细部结构看，徐州将连锁、品牌产业发展导入定位高度较高，也将徐州消费品质量品牌化、连锁化。
●“双核联动”——建设2个市级商业中心，老城区商业中心和新城区商业中心，辐射淮海经济区
●对彭城广场商圈进行改造扩建，增加建设新的大型零售网点和宾馆、酒店，完善综合服务功能，确立其淮海经济区“第一商圈”地位
●将老城区商业中心打造成面向徐州都市圈、辐射淮海经济区的复合多功能区域性中心商业区；
●将新城区商业中心建设成为以商务服务为主，各项综合服务功能齐全的中心商业区。
●淮海广场商圈和人民广场商圈,要在业态与功能上和彭城广场商圈形成一定差异与分工。
增强城北与城南区域的商业服务功能。
解读：
地位高调，淮海经济区商业中心，两大商业核心圈全面打造，为徐州商业更新换代提供空间。
其中老商业中心虽地位较高，但商贸业流通结构不尽合理，传统商贸业还需要现代化改造和提升。
商业升级时代来临。
●景观区商业规划——，建设与景观区相适应的商贸、旅游、娱乐及休闲项目，主要包括黄河故道景观区、云龙湖景观区、九里湖景观区和汉文化景观区4个部分
解读：
以景观为基础，以旅游、商贸、休闲为主题，定位景观区商业，形成除中心商圈外的商业补充体系。
徐州商业规划看出——
从量上有质的跳跃，未来10年社会零售品销售总额有近4倍提升
从品质看，30-50%销售额为连锁产业提供，开始全面塑造品牌阶段
从商业高度看，徐州商业中心为淮海经济区第一商业，地位高
从商业分布看，以双核为心，辅以商圈及景观商业，形成面点结合
大徐州商业规划预示着在未来10年将有翻天覆地的全面建设及进程。
2.徐州市商业
宏观层面——徐州商业为升级时代，从质到量的提升阶段
徐州有“五省通衢”之称，全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系重要“十字路口”，对外辐射力度较强，伴随徐州城市建设、经济发展，徐州商业也随之发展，满足城市居民及周边乡镇居民的商业需求，提高城市品位，改善居民生活质量与消费档次起到积极作用。
现状——“一线三圈”格局形成
淮海路
一线——中山路、淮海路形成的十字轴线
三圈——古彭广场商圈（市级商业中心）、火车站广场商圈（区域商业中心）人民广场商圈（区域商业中心）
空间布局——三个商圈皆以淮海路作为中轴线，商业从东西两面向中心聚集。
连锁企业纷纷进入徐州
品牌商业进驻加快升级脚步——
发展过程——品牌连锁店、大型超市、知名百货等进驻徐州，用其品质经营改善徐州的商业环境和消费意识。
知名连锁品牌店如好柒水饺（本土品牌）、同仁居（本土品牌）、喜年来永和豆浆（全国连锁）、迪欧咖啡（国内知名连锁）、如家、锦江之星等。
大型超市如大润发、国美电器、家乐福、沃尔玛（在建
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