项目组团社区园林概念分析.docx
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项目组团社区园林概念分析
【
601(2)项目组团社区园林概念分析】
一期二期
第一阶段:
日式园林区地中海风情区
第二阶段:
法式景观园林区维也纳风情区
阐释:
1、创造”生态化”的环境,全面满足贵阳人对美化,人文的需要是社会生态型住宅的基本内涵
2、引入“动线绿化”理念,做到移步换景,景随步移。
3、强力塑造各种风情区的文化内涵,是提升层次美键一环。
4.强调“100%的参与式园林“(即园林的实用率)
5、强调园林“绿视率“的概念。
《一》社区形象定位
一幅异国风情画
异国风情
主推:
一幅异国风情画
阐释:
(1)贵阳人的消费观念比较超前,向往国外的生活方式,正迎合了这市场的需求。
(2)通过“画“来衬托环境的美。
(3)为社区以后塑造“绿,静,美“的形象做好铺垫。
(4)炒作的素材比较多
(5)在多个阶段推出都有新的卖点,容易引起市场的关注。
.
(二)一期园林概念分析
1.日式园林
概念:
“内心的庭园”
内容:
a.樱花
b.白砂
c.石灯笼
d.踏石
e.竹子
f.小假山
2.法式双景观园林区
名称:
“枫丹白露”
内涵:
~永久的光荣或浪漫的天堂~
内容:
a.喷泉
b.建筑小品
c.花架
d.花坛的花卉与香草
e.规则的草坪
f.雕塑
格调:
a.突出自然景观与现代文明的结合
b.强调“双景观”居住概念
c.突出居住“第二空间的概念”
【项目组团概念分析
601(2)】
卓信.名都
一期二期三期
阳光领域阳光领域金领域
白领域白领域
命名分析:
阳光领域
(1)项目为东西向的长条形,阳光比较充裕。
(2)就因为是”贵”阳才用“阳光“两字。
白领域项目的主流客户群为中产阶级,比较有概括性。
金领域作为项目最高的形象,针对高级收入的目标客户群。
组团名称的意义:
1、社区的品牌可以通过不同的侧面进行塑造
2、不同的组合团概念可以吸引不同的客户群,让置业感觉这项目有三个不同类型的社区可以来选择,增强可选性。
3、不同组团不同的卖点,增强项目可持续炒作的卖点。
【展销会推广策略分析
601(2)】
时间:
2001年9月20-26日参展
目的:
做宣传推广,树立小区品牌形象
内部认购
问题点:
a预售证没拿到,在内部认购上会使买家持观望态度;
b工程进度难以大量开展,也会使买家持观望态度;
c项目刚开盘,也会使买家持币观望;
(一)展销会我们的推广方案:
1、只是做形式上的宣传,广而告知,不做大量的推广
2、强力推广项目
〈1〉这是极好的销售机会
〈2〉项目抢占市场的时机,要一炮而红从众多的楼盘中脱颖而出
(二)如何在房交会上有很好的销售业
我们的目标:
80-120套
1、房交会前期推广思路
时间
事项
工作单位
备注
9月1日-10月10日
派发单张10000份
1、油榨街
2、南明其它区域
3、云岩区
4、二戈寨主要针对大的单位小区和居委会派发
销售部与外骋大学生(约50人次,工作时间一天,每天30元)
地毯式的宣传做好铺垫
9月8日-15日
“贵阳人建筑自己的家园”活动
电台、报社、销售部、公司
项目前期规划铺垫
“项目形象代表”
报社、销售部
项目前期形象炒作
9月20日前
在星力百货连续二星期做展销
销售部
项目前期社会形象宣传
9月10日-19日
报纸广告
销售部
项目前期社会形象宣传
8月25日-8月20日
电台
销售部
高密度宣传异国风情区
2、避项目销售风险的策略:
消费者顾虑:
预售证、工程进度、园林景观是否做到。
我们的策略:
(1)在取得预售证前采取“无条件退房”策略,这笔款由贷款银行监控,公证处公证。
(2)展销会期间由:
园林设计单位、施工建设单位、工程监管单位、建筑设计单位、产权处、银行、公证处等。
园林设计单位:
解决消费者的园林效果问题。
施工单位:
解决工程质量与外立面的效果问题。
产权处:
解决预售证的问题(在办)
银行;解决交款后退款的保证(公证处)
3、展销会前的市场炒作
9月10日-15日时推出的“日本风情区”
(1)五天内销售完毕的炒作引起市场的轰动
(2)9月20日-26日推出“法国风情区“制造抢购的前期氛围,造成项目一推出被市场认可的卖场。
【项目卖点分析
601(2)】
1、与“中天星园、在水一方”同板块的项目区域卖点
2、文化会所(图书馆与绿色通道门诊治)
3、双语幼儿园(中英幼儿园)
4、私立小学(与一品牌学校合作)
5、异国风情区(日式、法式、地中海式……)
6、自然环保式、现代简约建筑风格
7、北面的山(强调“大氧吧”的概念)
8、周边生活的成熟度(强调成熟生活圈)
您的家=户内面积+户外景观空间+有品味外立面+生活配套+异国风情的度假生活
强调:
(1)、家的附加值
(2)、现代生活:
休闲与交流
(3)、空间的“透视率度”
(4)、产品特色概念
卓信名都的八大卖点,就是您购买的八大理由
【房交会前期媒体宣传分析
601(2)】
(一)户外广告;
1、车身广告;突出中庭花园的环境画面
2、大型喷画:
突出异国风情区和形象代言人
3、灯箱广告:
突出“卓信.名都”与“异国风情区”概念
(二)电台广告:
(图文广告)
第一阶段:
突出异国风情区与都市度假的生活方式
第二阶段:
突出日式风情区宣传
第三阶段:
突出法式风情区宣传
(三)报纸广告:
第一阶段:
塑造园林绿化用地千万平方米的异国风情区
第二阶段:
“一万元”置业市区的概念突出市中心的拥挤、干扰等的环境,推出项目在市内的绿、静美、生活环境。
第三阶段:
日式园林区(市场反应轰动的炒作)
第四阶段:
法式园林区
注:
1、日式园林区第一、第二幢9月20日前推完
2、法式园林区第三、四、五幢为9月20-9月25日强调
3、推“1”为“2”做好炒作的铺垫
【项目定位
601(2)】
卓信.名都项目定位:
~异国风情~
~贵阳第一花园住宅小区~
主题广告语:
魅力之城
让你每天感受假日情怀
贵阳第一生活环境
主推:
异国风情
让你每天感受假日情怀
【一期推盘价格走势分析
601(2)】
首推1号楼、2号楼
1号楼均价2100元/平方米
2号楼均价2400元/平方米
目的:
1、由1、2号楼测试市场
(一)1号楼主要用“低开高走”的策略起动市场,引起市场轰动效应,目的使销售形成旺销的良性循环。
(二)2号楼主要测试中高价位的市场反应程度,用95折的优惠即2340元/平方米的均价看市场反应情况作以后项目价格定位的标准。
(三)测出市场对本项目南北向与东西向的价差标准。
(四)测出本项目的景观价格系数,做到景观价值的最大发挥,是创造本次最大利润的挖掘点。
2、由1、2号楼吸纳两部分市场
(一)1号楼主要测试郊区客户群衡量本项目对此区域客房的吸引度。
(二)2号楼主要测试市区同档甚至高档盘的客户群,这是项目升价的关键。