及上海房地产市场研究报告.docx
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及上海房地产市场研究报告
2008年10月全国及上海地区房地产业分析
一、全国房地产运行情况
（-）全国房地产开发完成情况
“0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。
英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転
2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况
单位：
百万元
地区
房地产投资总额
同比增长
其中：
商品住宅
同比增长
全国
23.918
%1
7.482%
东部地区
14.207
%1
D.202%
中部地区
4.961
%
3.836%
西部地区
4.749
%
3.445%
数摇来源：
国家统汁局
2008年1-10月全国房地产开发完成情况
单位：
亿平方米
建设指标
1-10月
同比增长
房屋新开工面积
%
房屋施工面积
住宅竣工面积
%
完成土地购置面积
%
完成土地开发面积
%
数据来源:
国家统计局
（二）全国房地产开发资金来源情况
“0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。
其中，国内贷款59“亿元，增长％:
企业自筹资金42273亿元，增长％:
其他资金11931亿元，同比下降％。
其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙
（三）全国商品房销售和空置情况
"0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。
其中，商品住宅销售而积下降%：
商品房销售额仃590亿元，同比下降％。
貝中，商品住宅销售额下降％。
截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙
个百分点。
其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数
10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：
环比F降%□
2008年1-10月全国分地区商品房销售情况
单位：
万平方米，亿元
地区
销售面积
同比增长
销售额
同比增长
全国
44.%
17.
%
东部地区
22.%
11.
%
中部地区
10.%
2・
%
西部地区
11.%
3.
%
数据来源：
国家统讣局
（1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。
分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。
商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。
商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。
与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。
分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%,1至10月累汁比上年12月份下降％。
分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：
海口％、银川％、温州%、金华％：
同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。
和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。
（2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。
分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：
三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：
同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％,郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。
二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：
沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:
二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
全国70个大中城市房屋斛咎价格增幅演变
敌据宋潍：
IN*统汁制
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
（五）全国房地产开发景气指数
10月份，全国房地产开发景气指数为，比9月份回落点，比去年同期回落点。
2008年40月全国房地产开发景气指数
指数
7月
8月
9月
10月
国房景气指数
房地产开发投资分类指数
资金来源分类指数
土地开发面积分类指数
商品房空置面积分类指数
房屋施工面积分类指数
数据来源：
国家统汁局
2008年10月全国十城市综合指数及各分物业指数变化表
城市
城市综合指数
Hedonic指数
指数
环比
指数
环比
指数
环比
指数
环比
th数
北京
2.459
116
2
249
I
>1
H5
t3
2.706
I18
3.670
t
27
上海
2.322
18
■
.113
I
10
931
I7
3.264
I21
2.481
T
28
广州
1.927
117
1
600
I
26
375
t5
1.881
t7
4.445
T
15
深圳
2.782
t5
■
.256
t
7
718
I
4.028
tie
4.854
I
41
天津
1.603
110
1
404
I
I4
337
I4
1.784
I2
2.824
r
13
武汉
967
16
843
I7
510
36
>8I
92.303
T21
重庆
1.027
114
766
24
494
l
J953
I3
3.094
t36
南京
1.253
15
.040
I
3
814
I
2.041
I18
1.674
t
11
杭州
1.734
111
1
616
t
?
2
737
t5
2.001
I48
2.214
t
12
成都
1.061
I9
765
1
18
470
I
21.119
t13
3.194
t
26
数据来源：
屮房指数
注：
••城市综合指数=住宅指数、权重+••写字楼指数、权重+“商铺指数'权重「Hedonic指数・为剥离区位、建筑类别、结构等特征影响的同质住宅价格指数。
中房指数系统数据显示，10月份，十城市综合指数以跌为主，只有深圳、杭州两城市环比上涨,涨幅分别为％和％。
英他各城市均环比下跌，其中重庆下跌幅度最大，为％:
上海下跌幅度最小，为％:
其他各城市跌幅均在1%以内，幅度较小。
（三）上海房地产市场运行分析
1、10月份上海一手房市场运行分析
2008年1-10月上海商品房建设情况
单位：
万平方米
指标
1-10月
同比增长
新开工面积
1.983
%
#住宅
1.360
°:
施工面积
9.739
%
#住宅
6.482
:
0
竣工面积
1.788
:
0
#住宅
1.243
:
。
数据来源：
上海统汁局
2008年"0月上海商品房销售情况
单位：
万平方米，亿元
指标
1-10月
同比增长
销售面积
1.813
°:
#住宅
1.587
%
销售额
1.514
6：
#住宅
1.313
%
数据来源：
上海统汁局
截止10月底，上海商品住宅供应量为万平方米，成交而积万平方米，供需比为：
1：
上海房地产市场商品房包（含动迁房和配套商品房）成交10713套，成交而积万平方米:
其中商品住宅成交8025套，成交而积万平方米，环比9月基本持平，小有降幅。
200C0
2UU
0
15000
他10000
5000
I月2月3月4月5月6月7月8月9月10月
5L
00
51
2008年10月上海商品住宅销售而积（套数）
□销售套数♦销售面积
数据来源：
中国指数研究院
2月份，上海商品住宅成交而积，环比9月下降治同比去年10月降幅达到％。
2008年2月上海商品住宅销售金额
数摇来源：
中国描数研究院
10月份，上海商品住宅成交金额万元，环比下降％。
与上月相比，10月上海楼市表现为量跌价升。
2008年2月上海商品住宅（一手房）成交量分类统讣（按城区）
单位：
nf.套
区域
住宅
办公
商业
其他
而穆
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70.轻6
数拯来源：
中国指数研究院
10月上海房地产商品房成交均价14056元.环比9月下浮淙该月市场成交量较大的区域依次为：
宝山、浦东、闵行、松江、南汇、嘉立等外环区域。
宝山以区位以及配套方而的优势，10月成交4573套区域排名第一：
紧随其后是浦东，10月成交1257套。
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排名
行政区
成交面积（nV）
排名
行政区
成交而积（nV）
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44,
数据来源：
中国指数研究院
2、10月份上海二手房市场运行分析
10月，上海二手房价格指数在经历连续三个月的下跌后，本月出现了小幅回调，指数较上月小幅上涨55点，环比涨幅为％,与去年同期相比上升288点，同比涨幅为％。
全市二手房挂牌均价比上月上涨319元平方米，为18283元/平方米。
2008年10月上海商品住宅（二手房）成交价格指数（按城区）
数据来源：
中国指数研究院黄浦区二手房价格指数仍保持首位，为4207点，环比涨幅％,超出全市平均水平％；宝山区二手房价格指数全区最低，为1885点，环比涨幅％,低于全市平均水平％。
2008年10月上海商品住宅（二手房）成交价格指数环比涨幅（按城区）
数据来源：
中国指数研究院与上月相比，2月上海二手房价格指数除闸北、虹口、浦东、卢湾、静安五个区域外，其余七个区域皆岀现不通幅度的回升。
在上涨的区域中，以普陀区表现最为突出，环比涨幅为％;徐汇、宝山紧随其后，环比涨幅分别为％和％；杨浦、长宁、闵行、黄埔四区涨幅皆在做到2%之间，分别为％、％、
%和％。
在下跌的区域中，以静安区跌幅最大，环比跌幅为％,卢湾、浦东、虹口、闸北四区环比跌幅分別为％、％、％和％。
2008年2月上海商品住宅（二手房）成交价格指数变化表（按城区）
行政区
片区
9月
40月
环比增长
普陀区
曹杨长风
2.455
2.679
%
石泉宜川
2.134
2.147
%
真北
2.062
2.388
%
亚新广场
2.911
2.838
%
武宁长寿
3.060
3.339
%
城区指数
2.731
2.884
%
卢湾区
中山南路
4.06S
3.947
%
淮海路
4.145
4.109
%
打浦桥
3.391
3.157
%
城区指数
3.985
3.8S7
%
静安区
胛安寺
4.313
4.392
%
曹家渡
4.176
4.228
%
3.76S
3.751
%
城区指数
4.150
3.974
%
闸北区
2.741
2.761
%
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述心i
2.223
2.253
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2.508
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%
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虹口区
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黄浦区
人民广场
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外滩
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豫园
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金桥
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浦东区
陆箸嘴
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世紀公同
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*江高科
*>°4C
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城R指数
aoac
OOA7
植物园
M5Q2
徐汇区
"站
龙华
2^04
■2A57
田林庸健
2.AA1
2
■2626
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城区指数
3.719
3.854
%
长宁区
中山公园
3.578
3.461
%
动物园
2.872
2.944
%
天山仙霞
3.201
3.239
%
虹桥开发区
3.966
4.017
%
肯北
2.760
2.813
%
城区指数
3.308
3.363
%
闵行区
七宝
2.022
2.186
%
莘庄
2.025
1.950
%
龙柏
2.426
2.399
%
漕宝路
2.212
2.268
%
城区指数
2.131
2.162
%
宝山区
大华
2.206
2.254
%
顾村
1.472
1.500
%
罗店
1.223
1.157
%
上犬
1.732
1.727
%
张循
1.946
1.927
%
城区指数
1.826
1.885
%
杨浦区
鞍山
2.993
2.987
%
东外滩
-/frw
3.333
3.368
%
2.000
Z.DO1
3.439
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中原
7.123
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城区指数
7.822
2.87D
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土|卩伯姒
3.055
3.11U
%~
数据来源：
中国指数研究院
3、10月份上海普宅租赁市场运行分析
10月，上海各城区普通住宅平均月租金合计为3063元/月，与上月相比上升356元，环比涨幅为%。
从各户型平均月租金的环比变化情况来看，英中，一居室本月平均月租金为2079元，较上月上升150元，环比涨幅为％：
二居室本月平均月租金为2609元，较上月上升69元，环比涨幅为%：
三居室本月平均月租金为3888元，较上月上升230元，环比涨幅为％。
从10月份挂牌样本量户型构成分析，上海各户型供应比重有所改变，三居室供应比重明显上升，反超一居室。
具体数据为：
一居室约占挂牌总量的％,与上月相比下跌个百分点：
三居室约占挂牌总量的％,与上月相比上涨近个百分点。
而二居室房屋供应相对充足，与上月相比略有所上升，约占挂牌总量的％。
2008年10月上海普通住宅租赁价格结构（按城区挂牌样本量）
东儿宀J行浦陀湾女北II浦浦徐氏闵杨普卢静闸虹黄
单位二百分比
数据来源：
中国指数研究院从样本的城区构成结构来看，本月闵行、浦东、徐汇的挂牌样本量依然位于榜单前三甲，三区所占比重合计为％,与上月相比所上升，具体分别为全市样本总量的％、％、%:
杨浦、长宁、虹口和静安的挂牌样本量所占比重在4%-9%之间，分別占全市样本总量的％、%.%、％:
黄浦、卢湾、闸北和普陀的挂牌样本量所占比重比较低，在2%以内，四个城区的样本量总和仅占全市样本总量的％。
2008年10月上海普通住宅租赁价格结构（按户型）
数据来源：
中国指数研究院
从10月份挂牌样本量户型构成来看，上海租赁市场中一居室、三居室房屋供应比重相对较少，分别占总套数的％、％,而二居室房屋供应相对充足，占挂牌总量的％。
10月上海普通住宅租赁价格指数为1647点，较上月上涨他点，环比涨幅为沿创今年最大单月涨幅。
一居室、二居室、三居室各戸型房屋平均月租金分别为2079元/月、2609元/月和3888元/月，与9月份相比，各户型房屋租金均呈现上升的势头。
10月一居室样本比重最髙的城区为杨浦区，一居室房屋样本占全区样本总量的涂比重最低的城区是普陀区，占全区样本总量的淙二居室房屋样本比重最高的城区为普陀区，占全区样本总量的％;最低的为静安区，占全区样本总量的％。
三居室房屋样本比重最高的城区为长宁区，占全区样本总蚩:
的为最低的为杨浦区，占全区样本总虽的涙
2008年2月上海普通住宅租赁价格指数（按城区）
tto
上弟il
数据来源：
中国指数研究院
10月，上海普宅租赁价格指数走势强健，全线上升。
静安区普宅租赁价格指数大幅攀升，跃居上海各城区榜首，具体指数为2240点，较上月大涨214点；闸北区普宅租赁价格指数处于全市最低端,具体指数为4167点,较上月上涨34点。
2008年10月上海普通住宅租赁价格抬数环比涨幅（按城区）
10月，在整个城区中，黄浦、徐汇、静安三个区指数上涨幅度较大，指数分別上涨128、195.214点，环比涨幅分别为％、％、％。
黄浦区平均月租金与上月相比上涨222元，环比涨幅为％：
静安区平均月租金与上月相比上涨393元，环比涨幅为％;徐汇区平均月租金与上月相比上涨383元，环比涨幅为％。
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