及上海房地产市场研究报告.docx

1、及上海房地产市场研究报告2008年10月全国及上海地区房地产业分析一、全国房地产运行情况（-）全国房地产开发完成情况“0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长,增幅比1-9月回落个 百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长，比1-9月回落个百分点，占 房地产开发投资的比重为転2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况单位：百万元地区房地产投资总额同比增长其中：商品住宅同比增长全 国23.918% 17.482 %东部地区14.207% 1D.202 %中部地区4.961%3.836 %西部地区4.749%3.445 %数摇来源：国家统汁局2008年1-10月全国

2、房地产开发完成情况单位：亿平方米建设指标1-10 月同比增长房屋新开工面积%房屋施工面积住宅竣工面积%完成土地购置面积%完成土地开发面积%数据来源:国家统计局（二）全国房地产开发资金来源情况“0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长。其中，国内贷款59“亿 元，增长:企业自筹资金42273亿元，增长:其他资金11931亿元，同比下降。其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙（三）全国商品房销售和空置情况0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降。其中，商品住宅销售而积下降 %：商品房销售额仃590亿元，同比下降。貝中，商品住宅销售额下降。截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，

3、同比增长，增幅比1-9月提髙个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨,涨幅比9月份低个百分点：环 比F降%2008年1-10月全国分地区商品房销售情况单位：万平方米，亿元地区销售面积同比增长销售额同比增长全国44. %17.%东部地区22. %11.%中部地区10. %2%西部地区11. %3.%数据来源：国家统讣局（1）新建住宅销售价格同比上涨，涨幅比9月份低个百分点；环比下降。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨，涨幅比9月份低个百分点。 商品

4、住宅销售价格上涨，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上 涨,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨,涨幅比9月份低个百 分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降，英中普通住宅销售 价格下降,高档住宅销售价格下降。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降。分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口 、银川、温州 %、金华：同比价格下降的城市有个，其中，深圳下降、广州下降、重庆下 降、昆明下降、惠州下降、南京下降。和上月相比，70个大中城市中，新建 住宅销售价格上涨的有21个，其

5、中湛江上涨,温州上涨,艮余19个城市价格涨幅不到 1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在%）,英中深圳下降、 广州下降、桂林下降、厦门下降、娈樊下降。（2）二手住宅销售价格同比上涨，涨幅比9月份低个百分点；环比下降。分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚、宜昌 %、兰州、太原、银川：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降, 郑州下降，温州下降，厦门下降，重庆下降。二手住宅环比价格上涨的城市 有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为,太原和贵阳均为:二手住 宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降，深圳下降,乌鲁木齐下降,呼

6、和 浩特下降,唐山下降。全国70个大中城市房屋斛咎价格增幅演变敌据宋潍：IN*统汁制数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（五）全国房地产开发景气指数10月份，全国房地产开发景气指数为，比9月份回落点，比去年同期回落点。2008年40月全国房地产开发景气指数指数7月8月9月10月国房景气指数房地产开发投资分类指数资金来源分类指数土地开发面积分类指数商品房空置面积分类指数房屋施工面积分类指数数据来源：国家统汁局2008年10月全国十城市综合指数及各分物业指数变化表城市城市综合指数Hedonic 指数指数环比指数环比指数环比指数环比th数北京2.4591 162249I1H5t 32.706I

7、183.670t27上海2.3221 8.113I10931I 73.264I 212.481T28广州1.9271 171600I26375t 51.881t 74.445T15深圳2.782t 5.256t7718I4.028t ie4.854I41天津1.6031 101404II4337I 41.784I 22.824r13武汉9671 6843I 75103 68 I9 2.303T 21重庆1.0271 1476624494lJ 953I 33.094t 36南京1.2531 5.040I3814I2.041I 181.674t11杭州1.7341111616t?2737t 52.

8、001I 482.214t12成都1.061I 9765118470I2 1.119t 133.194t26数据来源：屮房指数注：城市综合指数=住宅指数、权重+写字楼指数、权重+“商铺指数权重Hedonic指数 为剥离区位、建筑类别、结构等特征影响的同质住宅价格指数。中房指数系统数据显示，10月份，十城市综合指数以跌为主，只有深圳、杭州两城市环比上涨, 涨幅分别为和。英他各城市均环比下跌，其中重庆下跌幅度最大，为:上海下跌 幅度最小，为:其他各城市跌幅均在1%以内，幅度较小。（三）上海房地产市场运行分析1、10月份上海一手房市场运行分析2008年1-10月上海商品房建设情况单位：万平方米指 标

9、1-10 月同比增长新开工面积1.983%#住宅1.360:施工面积9.739%#住宅6.482:0竣工面积1.788:0#住宅1.243:。数据来源：上海统汁局2008年0月上海商品房销售情况单位：万平方米，亿元指 标1-10 月同比增长销售面积1.813:#住宅1.587%销售额1.5146：#住宅1.313%数据来源：上海统汁局截止10月底，上海商品住宅供应量为万平方米，成交而积万平方米，供需比为：1：上海房地产市场商品房包（含动迁房和配套商品房）成交10713套，成交而积万平方米: 其中商品住宅成交8025套，成交而积万平方米，环比9月基本持平，小有降幅。200C02UU015000他

10、 100005000I月2月3月4月5月6月7月8月9月10月5L00512008年10月上海商品住宅销售而积（套数）销售套数销售面积数据来源：中国指数研究院2月份，上海商品住宅成交而积，环比9月下降治 同比去年10月降幅达到。2008年2月上海商品住宅销售金额数摇来源：中国描数研究院10月份，上海商品住宅成交金额万元，环比下降。与上月相比，10月上海楼市表 现为量跌价升。2008年2月上海商品住宅（一手房）成交量分类统讣（按城区）单位：nf.套区域住宅办公商业其他而穆而和而积站斤in肉冷卜环问 qr 一C/ C 一一 呈4* 9SO/172 W 絢 4OG 仔 70.轻6 数拯来源：中国指数

11、研究院10月上海房地产商品房成交均价14056元.环比9月下浮淙 该月市场成交量较大的区域 依次为：宝山、浦东、闵行、松江、南汇、嘉立等外环区域。宝山以区位以及配套方而的优势，10 月成交4573套区域排名第一：紧随其后是浦东，10月成交1257套。自、 nb zx rFri 1 Mb fc； / kh R7 排名行政区成交面积（nV）排名行政区成交而积（nV）4中山冋EMI並血iL 2 a1 ru /八si U-2.诩彳冋“a制厂i松汀段4/1 “5南汇反fM 45闸北交 佃AQP 4A静安i 8釦1y 7CZ 4d 穴H计Q46 10F宁 W tog 44, 数据来源：中国指数研究院2、1

12、0月份上海二手房市场运行分析10月，上海二手房价格指数在经历连续三个月的下跌后，本月出现了小幅回调，指数较上月小 幅上涨55点，环比涨幅为,与去年同期相比上升288点，同比涨幅为。全市二手房 挂牌均价比上月上涨319元平方米，为18283元/平方米。2008年10月上海商品住宅（二手房）成交价格指数（按城区）数据来源：中国指数研究院 黄浦区二手房价格指数仍保持首位，为4207点，环比涨幅,超出全市平均水平； 宝山区二手房价格指数全区最低，为1885点，环比涨幅,低于全市平均水平。2008年10月上海商品住宅（二手房）成交价格指数环比涨幅（按城区）数据来源：中国指数研究院 与上月相比，2月上海二

13、手房价格指数除闸北、虹口、浦东、卢湾、静安五个区域外，其余七 个区域皆岀现不通幅度的回升。在上涨的区域中，以普陀区表现最为突出，环比涨幅为;徐汇、宝山紧随其后，环比涨 幅分别为和；杨浦、长宁、闵行、黄埔四区涨幅皆在做到2%之间，分别为、%和。在下跌的区域中，以静安区跌幅最大，环比跌幅为,卢湾、浦东、虹口、闸北四区环比 跌幅分別为、和。2008年2月上海商品住宅（二手房）成交价格指数变化表（按城区）行政区片区9月40月环比增长普陀区曹杨长风2.4552.679%石泉宜川2.1342.147%真北2.0622.388%亚新广场2.9112.838%武宁长寿3.0603.339%城区指数2.7312

14、.884%卢湾区中山南路4.06S3.947%淮海路4.1454.109%打浦桥3.3913.157%城区指数3.9853.8S7%静安区胛安寺4.3134.392%曹家渡4.1764.228% 3.76S3.751%城区指数4.1503.974%闸北区2.7412.761%X 7述心i2.2232.253%新&邛2.5082W53%城区苻数2,402.4W虹口区凉城-ii小弋y-Z3U32.323%捉篮桥 rfhljn3.4953.45655uu pn|川川路3 a ocoy.v/z*-/ t Utt P HAOp MQ%南审车賂黄浦区人民广场-44C5外滩a aoo豫园a 2QQ4d50A

15、 0A7金桥a as勺A4O浦东区陆箸嘴/ 4A MO=林勺a世紀公同a ao AOQ*江高科* 4C勺7OQ城R指数a oacO OA7植物园M5Q2徐汇区站龙华2042A57田林庸健2.AA122626oBfi47城区指数3.7193.854%长宁区中山公园3.5783.461%动物园2.8722.944%天山仙霞3.2013.239%虹桥开发区3.9664.017%肯北2.7602.813%城区指数3.3083.363%闵行区七宝2.0222.186%莘庄2.0251.950%龙柏2.4262.399%漕宝路2.2122.268%城区指数2.1312.162%宝山区大华2.2062.25

16、4%顾村1.4721.500%罗店1.2231.157%上犬1.7321.727%张循1.9461.927%城区指数1.8261.885%杨浦区鞍山2.9932.987%东外滩 -/frw 3.3333.368%2.000Z.DO1 3.439zes为中原7.123z jzz%城区指数7.8222.87D%土 |卩伯姒3.0553.11U%数据来源：中国指数研究院3、10月份上海普宅租赁市场运行分析10月，上海各城区普通住宅平均月租金合计为3063元/月，与上月相比上升356元，环比涨幅 为%。从各户型平均月租金的环比变化情况来看，英中，一居室本月平均月租金为2079元，较上月 上升150元，

17、环比涨幅为：二居室本月平均月租金为2609元，较上月上升69元，环比涨幅为 %：三居室本月平均月租金为3888元，较上月上升230元，环比涨幅为。从10月份挂牌样本量户型构成分析，上海各户型供应比重有所改变，三居室供应比重明显上 升，反超一居室。具体数据为：一居室约占挂牌总量的,与上月相比下跌个百分点：三 居室约占挂牌总量的,与上月相比上涨近个百分点。而二居室房屋供应相对充足，与上 月相比略有所上升，约占挂牌总量的。2008年10月上海普通住宅租赁价格结构（按城区挂牌样本量）东儿宀J行浦陀湾女北II浦 浦徐氏闵杨普卢静闸虹黄单位二百分比数据来源：中国指数研究院 从样本的城区构成结构来看，本月闵

18、行、浦东、徐汇的挂牌样本量依然位于榜单前三甲，三区 所占比重合计为,与上月相比所上升，具体分别为全市样本总量的、%:杨浦、长宁、虹口和静安的挂牌样本量所占比重在4%-9%之间，分別占全市样本总量的、%. %、:黄浦、卢湾、闸北和普陀的挂牌样本量所占比重比较低，在2%以内，四个城区的样本 量总和仅占全市样本总量的。2008年10月上海普通住宅租赁价格结构（按户型）数据来源：中国指数研究院从10月份挂牌样本量户型构成来看，上海租赁市场中一居室、三居室房屋供应比重相对较少， 分别占总套数的、,而二居室房屋供应相对充足，占挂牌总量的。10月上海普通住宅租赁价格指数为1647点，较上月上涨他点，环比涨幅

19、为沿创今年 最大单月涨幅。一居室、二居室、三居室各戸型房屋平均月租金分别为2079元/月、2609元/月和3888 元/月，与9月份相比，各户型房屋租金均呈现上升的势头。10月一居室样本比重最髙的城区为杨浦区，一居室房屋样本占全区样本总量的涂 比重最 低的城区是普陀区，占全区样本总量的淙二居室房屋样本比重最高的城区为普陀区，占全区 样本总量的;最低的为静安区，占全区样本总量的。三居室房屋样本比重最高的城区 为长宁区，占全区样本总蚩:的为 最低的为杨浦区，占全区样本总虽的涙2008年2月上海普通住宅租赁价格指数（按城区）tto上弟il数据来源：中国指数研究院10月，上海普宅租赁价格指数走势强健，全线上升。静安区普宅租赁价格指数大幅攀升，跃居 上海各城区榜首，具体指数为2240点，较上月大涨214点；闸北区普宅租赁价格指数处于全市最 低端,具体指数为4167点,较上月上涨34点。2008年10月上海普通住宅租赁价格抬数环比涨幅（按城区）10月，在整个城区中，黄浦、徐汇、静安三个区指数上涨幅度较大，指数分別上涨128、195. 214点，环比涨幅分别为、。黄浦区平均月租金与上月相比上涨222元，环比涨 幅为：静安区平均月租金与上月相比上涨393元，环比涨幅为;徐汇区平均月租金与上 月相比上涨383元，环比涨幅为。