宁波世茂城邦地块策划报告--71PPT_精品文档.ppt

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世茂城邦地块研究世茂城邦地块研究SeptemberSeptember20072007一、项目界定一、项目界定项目界定项目界定地块概况地块概况地块位置：

地块位置：

东至江东大道，西至规划道路（与七中相隔），北至住宅，南至雨山路。

地块规模：

地块规模：

地块占地面积61393.91平米，容积率不大于2.5，建筑密度25%，绿地率37%。

地块呈不规则形状，东小西大，且地块住宅面积90平方米以下要占到项目住宅总套数的70%。

本案本案项目界定项目界定卫星地图卫星地图项目界定项目界定地块现状地块现状地块绝大部分原建筑已拆完，目前剩余地块上的原有大树、地块西南角部分民房以及东南角特殊教育学校。

项目界定项目界定地块周遍状况地块周遍状况北西东南西至：

与马鞍山第七中学以规划路相隔。

北至：

住宅小区（已入住）南至：

雨山路，与康嘉花园隔路相邻。

靠地块设有公交车站点。

东至：

江东大道，城市发展区域的主要道路大动脉，车流量比较大。

靠地块设有公交车站点。

项目界定项目界定地块交通分析地块交通分析本案本案康乐路康乐路佳山路佳山路湖东路湖东路江东大道江东大道雨山路雨山路湖南路湖南路地块周遍道路平整，交通流线便捷，可达市区所有区域。

江东大道：

江东大道：

马鞍山市东南发展方向的主要南北走向交通要道，在该路上集中了马鞍山市场所有的大型楼盘。

雨山路：

雨山路：

东西走向的大东脉。

该路段集中的超市比较多。

东外环路：

东外环路：

南北走向的省市交通要道。

往北可达江苏南京，往南可达芜湖。

至南京至南京东外环路东外环路至南京至南京项目界定项目界定地块配套分析地块配套分析地块位置地块处于雨山路与江东大道交接处周边社区玫瑰园、康嘉花园、金汇城市花园等众多小区交通条件地块三面环路（一为西侧规划路），交通便捷。

并拥有6、19、10、28、103、109、202等众多公交线路人文环境师苑小学及其附属幼儿园、马鞍山第七中学生活配套世茂一品西侧菜场（在建）、沃尔玛超市（在建）医疗配套妇幼保健医院、华霆医院等银行建设银行、工商银行、中国银行主要商业配套红梅大酒店、宝龙大酒店及江东大道上众多休闲娱乐场所针对项目交付时间而言，则区域交通便利、生活配套成熟、比较适合居住。

区域属于老城区向新城区发展的重要连接地带，未来发展潜力无限。

项目界定项目界定地块区域潜力地块区域潜力本案本案本案本案未来市政府所在地未来市政府所在地未来市政府所在地未来市政府所在地地块处于东部城区与现城区的交接处。

未来发展潜力无限，并且未来市政府南迁，区域发展将更加迅速。

东部新区规划项目界定项目界定地块优劣势分析地块优劣势分析地块未来建设小高层、高层，对于市场而言接受度不高优势优势区位优势：

潜力版块社区优势：

区域小区众多，居住氛围浓厚交通优势：

地块交通便利，公交线路众多劣势劣势东南两侧为交通主干道，车流量大，对居住影响比较大稀缺优势：

区域难得的稀有居住地块配套优势：

周遍配套成熟，便于居住地块未来发展潜力无限地块未来发展潜力无限区域最稀缺的居住地块区域最稀缺的居住地块周遍配套齐全，生活便利周遍配套齐全，生活便利项目界定项目界定地块分析结论地块分析结论二、雨山路个案体现二、雨山路个案体现咏春国际公寓咏春国际公寓项目地址：

雨山西路与红旗南路交叉口开发商：

马鞍山市春天房地产开发有限公司全程代理：

南京麦风地产营销占地：

9709.23平方米总建：

30600平方米开盘时间：

2007年6月交付时间：

2008年10月交付标准：

白坯均价：

剩余房源均价3000元/平方得房率：

76%、79%产品状态：

2幢19层公寓住宅住户：

153套物业费：

0.6元/平方.月（含电梯费）户型面积：

主力二房约103平方，主力三房110-142平方米。

项目为商业用地，规划了两幢19层的高层以及底层商业，两幢建筑独立分开，无小区概念存在。

咏春国际公寓咏春国际公寓产品描述产品描述规划规划s设计：

设计：

两幢建筑错位分布独立进出口底层1-2F为商业景观设计：

景观设计：

绿化广场设置于四叉路口内部配套：

内部配套：

低层1-2F商业广场及内街咏春国际公寓咏春国际公寓户型特点户型特点户型面积段（M2）套数比例2房2厅1卫1031711.11%3房2厅1卫110-1203422.22%3房2厅2卫1卫120-1305133.33%3房2厅1卫130-1403422.22%3房2厅1卫140-1501711.11%主力三房户型进深短房间明亮设计空调位设计两房朝南设计134平方103平方127平方咏春国际公寓咏春国际公寓销售描述销售描述主力二房主力三房舒适三房项目自07年6月开始销售以来，已去化了75.8%。

从面积户型销售来看，项目2房基本销售完毕，110-120平方米之间的3房也基本告罄。

而120平方米以上户型销售相对比较缓慢。

从楼层销售来看，10层以下房源去化相当迅速，而10层以上相对销售比较缓慢。

从项目客源来看，主要以二次置业居多，客户主要集中于项目周遍老小区。

康嘉康嘉大景城大景城项目地址：

湖东路与雨山路交叉口发展商：

澳大利亚汇成发展有限公司开发商：

马鞍山市康嘉房地产开发有限公司规划设计：

福建广宇建筑设计院景观设计：

浙江森田建筑景观公司策划推广：

SEEKER思锐物业管理：

瑞伯怡高物业管理公司占地：

5万多方总建：

约12万方产品类型：

8幢11F小高层（部分有阁楼）7幢6F+阁楼多层总户数：

830套车位配比：

1：

0.3主力面积：

120-130主力三房交付标准：

白坯物业费：

多层0.5元/平方.月；小高层0.6元/平方.月项目被采秣路分成南北两个小区。

项目先开发南区，再开发北区。

康嘉康嘉大景城大景城销售动态销售动态项目一期于05年7月推出，多层与小高层同时少量续推，多层均价3300元/平方米，小高层均价3150元/平方米，目前多层均价达到了近4000元/平方米，小高层均价为3400元/平方米。

项目多层销售比小高层快，140平方米以上户型及顶层跃层户型销售速度比较慢。

目前项目剩余20#小高层未售以及少量顶层跃房源，预计房源有70余套。

产品描述产品描述规划设计：

规划设计：

建筑并排设计，中央景观花园设计建筑南低北高内部配套：

内部配套：

西南侧市政广场幼儿园高级会所商业街康嘉康嘉大景城大景城小高层151平方小高层130平方户型特点户型特点主力三房，从紧凑型到舒适型房型明亮设计空调位设计飘窗设计两房朝南设计多层顶楼阁楼、小高层部分阁楼部分平层顶层阁楼露台设计金汇城市花园金汇城市花园项目位居城东和城南新居住板块的交界处，目前项目正推北侧四幢高层。

项目地址：

雨山路南侧,马钢三机修厂东侧发展商：

浙江省经协集团有限公司开发商：

马鞍山金汇房地产开发公司建筑设计：

华成国际建筑工程公司马鞍山汇华建筑设计有限公司景观设计：

杭州元成景观设计院整和推广：

六安市远景商务策划咨询上海兆品策划咨询物业管理：

马鞍山现代置业有限公司占地：

5万多方总建：

约12万方产品类型：

8幢6F多层（带阁楼）4幢4层叠排4幢15-18F高层总户数：

422套主力面积：

多层110-130平方，叠排200、230平方，小高层130-140平方交付标准：

白坯物业费：

小高层0.7元/平方.月金汇城市花园金汇城市花园销售动态销售动态项目目前在售3期房源，3期为4幢15-18层的高层，于07年2月推出，将于08年4月交付，目前高层房源均价2900元/平方米。

项目212套高层房源销售率达到了80%以上。

项目叠排40套，目前剩余11套。

从高层去化来看，100平方去化最快，其次为142平方的户型，130多平方的户型去化最慢。

产品描述产品描述项目实景高层以横列布局主入口正对中心景观高层位于北侧，叠排处于中心位置，多层则分布于叠排四周高层两幢2梯3户设计高层设景观电梯，位于建筑北侧金汇城市花园金汇城市花园高层户型特点高层户型特点137.05平方142.33平方100.62平方主力3房设计，舒适型主力套型方正，全明设计飘窗设计主力套性南北双阳台设计140以上套型客厅玻璃窗弧行设计主力套型客卫干湿分离高层房源面积配比高层房源面积配比目前雨山路在售已售典型个案为咏春公寓、康嘉大景城、瑞慈花园、康嘉花园、金汇城市花园等5个项目，则对于这5个项目的产品面积研究对于本案有一定的参考价值存在。

个案小结个案小结从上述五个项目统计的面积配比来看,区域房源主力面积为120-140平方米为主的3房，与目前整体市场所售主力户型面积相符，这些购房者购房需求主要以二次置业为主，且职业主要为马钢员工、公务员、事业单位员工以及私营业主为购买主力军。

由于小户型100平方米以下房源（2房）相对供应较少，使该房源在市场也相当枪手，一推出就去化完。

140平方米以上户型以及建筑顶楼（多为阁楼），因总价较高等因素，使去化相当慢。

注：

跃层，顶楼+阁楼设计个案小结个案小结对于雨山路所售项目以及已售项目研究来看：

对于雨山路所售项目以及已售项目研究来看：

A.多层易受客户接受，小高层次之，高层最不易受客户接受B.中小户型在区域市场十分畅销，而大户型、底层及顶楼跃层房源则去化最慢C.（注：

建议本案对于顶楼的房源将用户型附加值上面去赢得客户亲赖，而底层则可采用1F架空或设置楼中楼）C.区域车位配比不高，且对于开发商而言最大的利润最头疼D.多层与小高层、高层物业费差距不大（缩小物业间的差距）E.区域在售已售项目规模不大，规划一般，并无多大亮点存在F.房源套型比较反正，并且多运用飘窗的设计以及顶楼阁楼露台设计G.区域小高层、高层的陆续交付对于本案而言，则将会有更多的潜在消费客群存在三、超三、超20万方大盘研究万方大盘研究新都国际新都国际绿洲花园绿洲花园位置：

马鞍山市葛羊路中段，西至星马汽车总厂，南至葛羊路，北至今日家园住宅区发展商：

浙江龙灿投资有限公司开发商：

马鞍山龙灿置业有限公司建筑设计：

杭州浙华建筑设计院全案策划：

蓝点（杭州）项目概况：

总建约30万方，容积率1.33，绿化率35%，项目初步分两期开发。

交付标准：

白坯首期首期占地：

106165.9平方地上总建：

140425平方产品类型：

46幢5或6F+1F多层总套数：

1276套户型面积：

面积范围50-140平方，主力房型2房2厅1卫面积约90平方（90平方以下占总建面积70%以上）项目处于葛羊路中段，靠近江东大道，处于城市东扩的前沿阵地，目前区域处于大力开发中。

项目规模达30万方，项目初步分两期开发，首期总建约14万方，共计46幢多层住宅。

本案本案新都国际新都国际绿洲花园绿洲花园产品描述产品描述规划：

规划：

绕中央花园分布与排列分布新古典主义建筑风格首期46幢纯多层建筑景观：

景观：

中央景观带内部配套：

内部配套：

规划小学、幼儿园规划农贸市场规划商场会所羽毛球场、篮球场、鹅卵石步道等销售动态销售动态项目首期将于07年9月中下旬先推3幢沿路多层，预计均价约3000元/平方米。

新都国际新都国际绿洲花园绿洲花园户型描述户型描述优势：

优势：

套型比较方正，户型全明设计保证两房（或主卧、客厅）朝南南北阳台设计空调位设计餐厅位置设计恰当劣势：

劣势：

套型浪费率高卫生间干湿未分离90.34平方的户型客厅设计不好部分套型房间空调位未设计世纪花园世纪花园东方明珠东方明珠项目占地60.61公顷，分为十期开发，目前正开发第二期。

项目以比邻省重点高中马鞍山市第二中学之优势，大打教育牌，使项目取得了不错的业绩位置：

江东大道与桥山路西侧投资商：

上海地产集团开发商：

马鞍山市金申置业发展有限公司景观设计：

上海上房绿化建设有限公司建筑设计：

上海天华建筑设计公司物业公司：

江苏爱涛物业全程策划：

金丰易居普润地产占地：

60.61公顷总建：

约75万平方综合容积率：

1.2产品类型：

多层、小高层、高层、商业、联排、叠加别墅等多种产品规划总户：

6000户（已推1010户）面积：

主力二房90-100平方；主力三房：

100-120平方车位配比：

一期1：

0.7，二期1：

0.8；三、四期1：

1交付标准：

白坯世纪花园世纪花园东方明珠东方明珠销售动态销售动态项目一期于06年3月推出，推出时价格为2800-2900元/平方米，该期于07年7月交付使用。

目前项目正开发第二期，二期由19幢多层组成，该期分批推出，还有最后