平顶山市房地产调研报告-2010第一季度.doc

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众智行地产顾问

平顶山房地产市场调研简报

【2010年第一季度】

众智行地产顾问

43

众志成城商海共赢

报告目录

第一部分2010年国内房地产市场情况

一、2010年房地产市场情况

1、国内土地市场供应计划

二、2010年国内房地产政策

1、房地产政策列表

2、国内房地产政策预测

三、2010下半年国内房地产发展预测

1、土地市场预期

2、房地产住宅市场预期

第二部分2010年平顶山房地产市场情况

一、第一季度平顶山房地产市场情况

1、房地产整体情况

二、平顶山房地产市场整体发展情况

1、项目分布图

2、各区域房地产发展情况

三、平顶山房地产整体规划

1、商品房计划

2、都市村庄改造计划

3、经济适用房计划

四、平顶山房地产热点区域预期

2010年第一季度平顶山房地产市场调研简报

第一部分2010年国内房地产市场情况

一、2010年房地产市场情况

经过2007年—2008年国内房地产市场的低迷，2009年国内房地产出人意料的迎来了春天。

进入2010年国内的房地产更进入了失控的状态，不仅是不断报出的地王，还有每天都在上涨的房价，国家不断出台的宏观政策也让人难以琢磨，开发商和购房客户都处于两难的境地。

1、国内土地市场供应计划

（一）拟计划供应住房用地总量明显增长2010年计划供应18万公顷，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超70%。

中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量（76461公顷）。

（二）计划供应保障性住房用地大幅增长，能够满足保障性住房用地需求。

保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多。

其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障性住房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%（4.7倍）。

2010年中央将下达300万套保障性住房（含廉租房和经济适用房）建设任务，按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算，300万套住房全部实行新建所需土地规模为12000公顷，目前的供应计划总量24454公顷完全可以满足需求。

（三）棚户区改造用地计划首次纳入住房用地计划管理。

全国棚户区改造的任务是280万套，目前编制的棚户区改造用地计划36606公顷，占住房供地计划的20%。

2010年计划用于解决低收入住房困难家庭的住房用地占住房用地总量的比重达24%。

二、2010年国内房地产政策

1、房地产政策列表

时间

部门

政策

细则

2010年4月17日

国务院

国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）

国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

2010年4月14日

国务院

差别化住房信贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

2010年4月13日

住房和城乡建设部

关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

进一步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售商品住房交付和质量管理；健全房地产市场监督管理机制。

此外，《通知》还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理。

2010年2月12日

中国人民银行

存款准备金率上调

央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。

2010年2月11日

银监会

关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知

一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。

二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:

1。

2010年1月12日

中国人民银行

存款准备金率上调

中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

2010年1月7日

国务院办公厅

国十一条

一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。

2009年12月22日

财政部和国家税务总局

二手房营业税优惠政策

通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2009年12月17日

财政部、国土部等五部委

进一步加强土地出让收支管理的通知

分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。

2009年12月14日

国务院办公厅

国四条

一要增加普通商品住房的有效供给；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管。

继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》

可售房源必须一次公开

针对现在许多楼盘流行的认购、排号等炒作方式，《通知》明确要求，今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放vip卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

同时，要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售，并在销售现场明示。

对违反规定人为制造房源紧张，或采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等行为，进行严肃查处。

预售资金纳入监管账户

《通知》明确要求预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

如果开发商预售方案中主要内容要发生变更，如要求涨价，应当报主管部门备案并公示。

同时，《通知》特别提出，要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。

明确开发商对商品房质量承担首要责任

《通知》再度明确了商品房交付使用条件：

包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。

此外，《通知》要求各地落实预售商品房质量责任，明确房地产开发企业对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，并鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。

未开盘项目限期开盘

《通知》要求各地加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。

并要求各地加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究，对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，要依法追究相应责任。

要畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。

此外，《通知》还要求各地在近期对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开。

对尚未开盘的商品住房项目，要责成开发商限期公开销售。

并要求各直辖市、省会城市、计划单列市将清理结果于今年6月底前上报住建部。

2、国内房地产政策预测

2010年楼市连下退烧猛药调控风暴空前但不绝后，住建部严打捂盘惜售、未获预售许禁收定金、国务院暂停炒地房企上市和再融资，土地增值税从严征管将抑制房企暴利、个人住宅消费税试点获批等等“精确制导”的政策表明了国家对于房地产的调控决心和力度，结合现在国家的政策导向，预计国家下阶段会加大税收方面的政策力度，预计物业税的征收、贷款利率提高等将成为下阶段政策调控的重点方向。

同时国家对房地产企业的监管力度会不断加大，开发企业资金链将不断收紧，稳定回款将成为企业的重点。

三、2010下半年国内房地产发展预测

1、土地市场预期

接连不断的宏观调控政策和一线城市的地方政策严厉打击房地产过热，促使众多开发商将发展战略放到了二、三线城市，近期大型开发企业不断到二、三线城市获取土地进行开发，2010年二、三线城市房价已经受到了较大的带动，土地获取价格也不断攀升，预计2010年二、三线城市地王也将不断上演，2010年下半年宏观调控的矛头将延伸到二、三线城市。

2、房地产住宅市场预期

近期不断出台的房地产调控政策虽然史无前例，力度之大空前不绝后，但政策的矛头却直指投机购房和抑制房价的上涨过快，短期内对开发企业的资金回笼将产生影响，预计近期房地产市场成交量会收到影响，房价不会有大幅下降，但如成交量接连下降、预售制度执行不断深入，2010年下半年开发商积攒的资金将无法持续过长，届时房价将出现松动，市场竞争将加剧,，中小企业面临考验较大。

第二部分2010年平顶山房地产市场情况

一、第一季度平顶山房地产市场情况

1、房地产整体情况

　　房地产开发投资高速起步，销售略显低迷。

今年以来，全市房地产开发投资高速起步，1-2月份，房地产开发投资完成3.04亿元，同比增长131.8%，增速高于同期城镇投资96.9个百分点，位居全省第二位，房地产开发投资占城镇投资的比重由去年的5.2%上升到9%，成为全市固定资产投资增长的一个引擎。

2010年2月份，平顶山市城区商品房上市面积6.4万平方米，上市量同比增长14.8倍，环比增长9.6倍；月末累计可售面积23.12万平方米，同比减少59.5%，环比增长17.3%。

其中：

商品住房上市面积5.24万平方米，同比增长11.9倍，环比增长7.7倍；月末累计可售面积16万平方米，同比减少70.3%，环比增长18.5%。

2月份，城区商品房销售面积3.01万平方米，成交量同比减少29%，环比减少32.9%；销售金额1.08亿元，成交额同比减少5.8%，环比减少26.5%；销售均价3598元/平方米，同比上涨32.8%，环比上涨9.7%。

其中：

商品住房销售251套，同比减少33.9%，环比减少32%；销售面积2.75万平方米，同比减少35%，环比减少33.1%；销售金额0.8亿元，同比减少30.4%，环比减少31%；销售均价2895元/平方米，同比上涨7.2%，环比上涨3.1%。

今年1、2月份，经济适用住房备案量大幅减少，城区商品住房销售均价明显回升。

 　　2月份，城区商品住房销售套型主要集中在90～120平方米、120～144平方米等套型上，分别销售149套、74套，占本月商品住房总销售量的60%、29%。

商品住房销售价位集中在3000～4000元/平方米、2500～3000元/平方米等价位上，分别销售141套