商品房以套内建筑面积销售方式的探讨.docx

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商品房以套内建筑面积销售方式的探讨

商品房以套内建筑面积销售方式的探讨

　　【摘要】针对目前商品房销售面积问题进行讨论，分析以套内建筑面积方式销售的可行性，进而得出商品房以套内建筑面积销售是当前和今后相当长时间内解决商品房销售面积纠纷问题的有效途径。

　　【关键词】商品房；销售；建筑面积；套内建筑面积

　　Discussiononcommercialhousingsalesbywayofsetinsidefloorarea

　　LiuFuqinJiangBo

　　【Abstract】Carriesonthediscussioninviewofthepresentcommercialhousingsaleareaquestion,Explorethepossibilitiesofsalebywayofsetinsidefloorarea,willthenobtainthecommercialhousingsalesbywayofsetinsidefloorareaisaefficientpathtosolvethecommercialhousingsaleareadisputequestionincurrentandnextquitelongtime.

　　【Keywords】commercialhousing;sale;constructionarea;setinsidefloorarea

　　现今房地产市场，有关商品房面积的说法五花八门，如套型建筑面积、销售面积、使用面积、公摊面积等。

这么多的概念，只是一种开发商或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此词，在正规的广告、合同中的每平方米面积，均指建筑面积。

目前在商品房的销售过程中，反映较为突出的面积纠纷仍然是建筑面积中商品房公用建筑面积的分摊问题，商品房的销售是以建筑面积来核算和计价，它直接关系到产权人的切身利益，一直以来房屋建筑面积都是人们关注的热点。

那么，什么是建筑面积呢？

什么又是商品房的销售面积呢？

　　1．建筑面积和商品房销售面积

　　建筑面积，是以相应建筑图和建筑面积计算规则为依据计算的，基本单位是平方米，目前基本上是根据2005年建设部和国家质检局联合发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）来进行计算的，依据该规范，建筑面积亦称“房屋建筑物的展开面积”，它是指房屋建筑各层水平平面面积的总和，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

现行的《规则》更象总建筑面积计算规则，对如房屋销售面积、使用面积及公摊面积没有提及。

　　商品房销售面积，根据建设部1995年实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房的销售是以商品房的建筑面积为其面积计算单位的，而建筑面积应当按照国家现行的建筑面积计算规则的规定进行计算。

具体而言，如果商品房是以整栋销售的，那么商品房的销售面积就是整栋商品房的建筑面积。

如果商品房不是整栋销售而是按套（单元）销售的，那么商品房的销售面积就是买受人所购房屋的套内建筑面积与应当分摊的公用建筑面积之和。

在后一种情况下，买受人所购商品房的销售面积等于套内建筑面积加分摊的公用建筑面积。

换句话说，买受人所购商品房的销售面积就是所购商品房的建筑面积，这种建筑面积包括两个部分，一为套内建筑面积，二为分摊的公用建筑面积。

即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

　　套内建筑面积由三部分组成，即由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积组成。

套（单元）内的使用面积，是指分户门内的除墙体厚度外全部面积的总和，包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、壁柜等。

套内墙体面积有两种，一是公用墙，二是非公用墙。

所以，套内墙体面积包括两部分。

一部分是公用墙墙体的一半。

由于公用墙是公用的，所以套内墙体面积理应是公用墙墙体的一半，而不是公用墙的全部墙面积。

所谓公用墙，是指商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。

其计算方法是公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

另一部分是非公用墙的墙体面积。

由于非公用墙是自用的，所以非公用墙墙体水平投影面积应当全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积，阳台是指房间外面的平台，是供住户在室外休息、晒衣、眺望室外等活动的场所。

按照现行建筑面积计算规则的规定，无论是封闭式阳台还是未封闭式阳台，都是按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　分摊的公用建筑面积由两部分组成。

第一部分包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

而作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积，作为人防工程的地下室也不应计入公用建筑面积。

第二部分是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

因为这种分隔墙、外墙都是公用墙，所以只能以其一半计入应当分摊的公用建筑面积之中。

　　公用建筑面积的分摊是通过分摊系数来实现的，分摊系数是将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑物面积之和，即为公用建筑面积的分摊系数，其计算公式是：

　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积

　　公用建筑面积分摊的计算方法是，将各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积的分摊系数，即为买受人所购房屋应当分摊的公用建筑面积，其计算公式如下：

　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积的分摊系数×?

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　　2．现行的商品房销售计价方式

　　按照《商品房销售管理办法》的规定，目前商品房销售有三种计价方式，即按套内建筑面积计价、按建筑面积计价、按套（单元）计价。

并规定按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的公用建筑面积。

　　2.1按套内建筑面积计价的特点：

商品房按套内建筑面积计价，是指当事人在签订商品房买卖合同时，约定以套内建筑面积为依据，确定商品房价款的一种计价方式。

商品房按套内建筑面积计价，是以套内建筑面积为依据的，而不是以其他建筑面积为依据的。

这是商品房按套内建筑面积计价区别于按其他建筑面积计价的一个重要特征。

按套内建筑面积计价，其单价是套内建筑面积价款的平均数，单价之总和为总价款。

套内建筑面积大，总价款就多，套内建筑面积小，总价款就少。

既然是以套内建筑面积为依据，那么房价款就与套内建筑面积有关，而与分摊的公用建筑面积没有直接关系。

这是商品房按套内建筑面积计价区别于按其他建筑面积计价的另一个重要特征。

分摊的公用建筑面积虽然与房价款没有直接关系，但它体现了买受人在房屋产权关系中的相关权益。

而且所谓没有直接关系，是指计价方式而言的，不是指价格而言的。

就价格而论，分摊的公建筑面积的价格，实际上已暗含于套内建筑面积的价格之中了。

　　2.2按建筑面积计价的特点：

按建筑面积计价，是指在签订商品房买卖合同时，以建筑面积为依据，确定商品房价款的一种计价方式。

商品房按建筑面积计价，是以建筑面积为依据的，这是按建筑面积计价区别于按套内建筑面积计价的一个特征。

按套内建筑面积计价，是以套内建筑面积为依据的，而不是以建筑面积为依据的。

按建筑面积计价，其单价是建筑面积价款的平均数，单价之和为总价款。

建筑面积越大，总价款就越多，建筑面积越小，总价款就越少。

而建筑面积是由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积组成的。

所以，按建筑面积计价，其单价也就是套内建筑面积和分摊的公用建筑面积价款的平均数，每平方米的套内建筑面积与每平方米的公用建筑面积的价格是相同的。

这是按建筑面积计价区别于按套内建筑面积计价的一个重要特征。

　　按建筑面积计价，既涉及到建筑面积，又涉及到套内建筑面积和分摊的公用建筑面积，因而发生面积误差的情况较多，而且大多都不利于买受人。

同时，另一方面，按建筑面积计价，房价款以建筑面积为依据，不以套内建筑面积或分摊的公用建筑面积为依据，这样建筑面积出现误差引起纠纷时，也只按照建筑面积误差的方式处理，而不是按照套内建筑面积和分摊的公用建筑面积各自出现误差的方式处理。

　　2.3按套（单元）计价的特点：

《住宅建筑设计规范》第2.1.1条规定；“住宅应按套型设计。

每套必须独门独户，并应设有卧室、厨房、卫生间及储藏空间”。

住宅是按套型设计的，所以，按套计价是可行的。

商品房按套计价，是指当事人在订立商品房买卖合同时，约定以套为单位，确定总房价款的一种计价方式。

商品房按套计价是以套为单位计算房价款的，这是按套计价的一个重要特征。

这一特征是与按建筑面积和按套内建筑面积计价不同的。

按建筑面积和按套内建筑面积计价，都是以其面积为依据，总价款是其面积与单价相乘的总和。

按套计价，是以套为单位确定总价款的，即一次性约定总价款。

其次，房价款与商品房的面积没有直接关系。

按套计价，既然是以套为单位确定总价款，所以按套计价，房价款只与套数有关，而与按建筑面积、套内建筑面积及分摊的公用建筑面积数没有直接关系。

这是商品房按套计价区别于按建筑面积和按套内建筑面积计价的一个重要特征。

建筑面积、套内建筑面积及分摊的公用建筑面积数虽然与房价款没有直接关系，但它们都体现了买受人在房屋产权关系中的相关权益。

　　3．商品房销售面积纠纷的思考

　　由以上可知，按照《商品房销售管理办法》的规定，目前商品房销售有三种计价方式，即按套内建筑面积计价、按建筑面积计价、按套（单元）计价。

但是在实际的商品房销售过程中，购房人并没有选择权，也就是说没有也不可能按照自己的意愿选择以何种方式购房。

商品房以哪一种方式销售，都是由销售的一方也就是开发商来确定，对于开发商来说，当然选择对自己最有利的方式来销售了，所以对于现在的商品房计价方式，开发商都不约而同地选择按建筑面积计价这种方式，也就不会感到奇怪了。

目前商品房销售面积纠纷是以按建筑面积计价这种方式最为典型。

商品房销售面积纠纷产生的原因，主要表现在开发商让业主们分摊依法不应分摊的面积。

如为了牟取私利，有的开发商擅自变更规划、设计，有的将不应计入公用建筑面积的部位计入销售面积，有的重复计算公用建筑面积的内容，使分摊系数增大等。

　　作为消费者的买受人在购买商品房时，对商品房的面积、价款都是根据自己的需要和经济情况确定的，不希望发生变化，更不希望发生大的变化。

但是，一律不变是不可能的。

特别是在按建筑面积计价的情况下，既涉及到套内建筑面积，又涉及到分摊的公用建筑面积，因而有可能发生多种不利于买受人的变化。

其中，在建筑面积不变的情况下，可能发生套内建筑面积减少，分摊的公用建筑面积增加的变化。

在这种情况下，虽然总价款不变，但买受人不能完全得到合同约定的可以使用的套内建筑面积。

在建筑面积发生变化的情况下，可能出现以下不利于买受人的情况，一是建筑面积增加，套内建筑面积不变，而分摊的公用建筑面积增加。

在这种情况下，买受人虽然得到了合同约定的可以使用的套内建筑面积，但增加了总价款，增加了负担。

二是建筑面积减少，套内建筑面积和分摊的公用建筑面积减少。

在这种情况下，总价款虽然减少，但买受人不能完全得到合同约定的可以使用的套内建筑面积，而且还失去了分摊的公用建筑面积减少部分的权益。

除上述几种变化外，还可能出现其他变化，如建筑面积和套内建筑面积都增加，但套内建筑面积增加的幅度小于建筑面积增加的幅度，而分摊的公用建筑面积增加幅度大于建筑面积增加的幅度。

又如，建筑面积和套内建筑面积都减少，而套内建筑面积减少的幅度大于建筑面积减少的幅度，而分摊的公用建筑面积减少的幅度小于建筑面积减少的幅度等等。

这些变化都违背了买受人订立合同的意愿。

　　上述情况表明，按建筑面积计价的方式与按套内建筑面积计价的方式不同，按套内建筑面积计价只涉及套内建筑面积，而按建筑面积计价，既涉及到建筑面积，又涉及到套内建筑面积和分摊的公用建筑面积，因而发生面积纠纷的情况较多，而且大多都不利于买受人。

购房者在购房时，对于套内建筑面积的三个组成部分很容易了解，并可以借助简单的测量工具量得实际的数值。

而对于分摊的公用建筑面积，就要借助于专业的测量设备和专业的测量人员了，最不好掌握的公用建筑面积分摊问题，也是购房者非常关注的问题。

如《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》中规定，公用建筑面积分摊原则为：

①商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。

分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。

各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各种分摊的公用建筑面积之和。

③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间有：

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

对于普通购房者来说，熟悉这些规则就够难的，更别提能把这些规则熟练地应用到实际的购房行动上。

商品房销售面积纠纷是以按建筑面积这种计价方式形成的，而建筑面积纠纷中又是以分摊的公用建筑面积纠纷为之最，那么有没有可能在销售时把容易引起纠纷的分摊的公用建筑面积不放在计价中呢？

　　4．商品房以套内建筑面积方式销售的可行性分析

　　如上分析，以套内建筑面积计价，在商品房预测制度保障的前提下，开发商只要提供相对准确的房屋套内建筑面积，购房者就可以相对准确地计算购房总价款，不必担心因不确定的分摊面积而增加房价总额，开发商也不必担心因分摊面积误差而与购房者发生价款结算纠纷，实现“购房人买得放心，开发商卖得安心”的双赢效果。

按套内建筑面积计价，有利于最大限度地保护购房者权益，减少交易障碍，提高交易成功率；按套内面积计价，能大幅度地减少由于分摊的公用建筑面积产生的纠纷，进而减少商品房销售面积的纠纷；按套内建筑面积计价，也是大多数成熟国家在房产交易中采用的方式。

鉴于此，国家相关部门也曾经联合发出通知，提倡“要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式”。

各地也积极响应，如广东省、海南省、重庆市和北京市等地都相继出台地方法规，要求预售商品房按套内建筑面积计算房价。

从已实行的的结果表明，该规定已起到明显作用，商品房买卖合同中面积计价方面的投诉、纠纷明显减少。

按套内建筑面积计价销售商品房是避免商品房面积缺斤短两的重要途径，能有效地规范房地产交易行为，减少交易中的面积纠纷。

随着广东省，海南省，重庆市，北京等各大省市纷纷施行“按套内面积售房的规定”所取得的绩效表明：

商品房按套内建筑面积销售势在必行。