房地产项目全程策划下.ppt

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CopyrightsbyByMaosongMao,2007AllrightsreservedHuaQiaoUniversity华侨大学土木学院华侨大学土木学院毛茂松毛茂松第五章第五章房地产项目全程策划房地产项目全程策划（下下）主要内容主要内容1房地产项目策划基础房地产项目策划基础2房地产项目策划的内容体系房地产项目策划的内容体系2房地产项目策划的内容体系房地产项目策划的内容体系8项目二次营销策划项目二次营销策划7项目服务策划项目服务策划6项目销售实施与管理策划项目销售实施与管理策划5项目营销推广策划项目营销推广策划4项目形象策划项目形象策划3项目质量工期策划项目质量工期策划2项目规划设计策划项目规划设计策划1.项目市场策划项目市场策划0.项目概况项目概况9.项目投资策划项目投资策划0.项目概况项目概况1.6开发节奏建议开发节奏建议1.5项目市场定位项目市场定位1.4项目价值分析项目价值分析1.3土地分析土地分析1.2区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断1.1项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析1项目市场策划项目市场策划市场调查与分析市场调查与分析项目土地性质调查项目土地性质调查地理位置地理位置地质地貌状况地质地貌状况土地面积及其红线图土地面积及其红线图七通一平现状七通一平现状项目用地周边环境调查项目用地周边环境调查地块周边的建筑物地块周边的建筑物绿化景观绿化景观自然景观自然景观历史人文景观历史人文景观环境污染状况环境污染状况地块交通条件调查地块交通条件调查地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划项目对外水、陆、空交通状况项目对外水、陆、空交通状况地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状1.1项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析周边市政配套设施调查周边市政配套设施调查购物场所购物场所文化教育文化教育医疗卫生医疗卫生金融服务金融服务娱乐、餐饮、运动娱乐、餐饮、运动生活服务生活服务游乐休憩设施游乐休憩设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响历史人文区位影响1.2区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断宏观经济运作状况宏观经济运作状况国内生产总值国内生产总值第一产业数量第一产业数量第二产业数量第二产业数量第三产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量房地产所占比例及数量中国房地产开发业景气指数中国房地产开发业景气指数国家宏观金融政策国家宏观金融政策货币政策货币政策利率利率房地产按揭政策房地产按揭政策固定资产投资总额固定资产投资总额全国及项目所在地全国及项目所在地其中房地产开发比重其中房地产开发比重社会消费品零售总额社会消费品零售总额商品零售价格指数商品零售价格指数居民消费价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数商品住宅价格指数中国城市房地产协作网络信息资源利用中国城市房地产协作网络信息资源利用项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地的居民住宅形态及比重项目所在地的居民住宅形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划项目所在地房地产市场总体供求现状项目所在地房地产市场总体供求现状项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现商品住宅客户构成及购买实态分析商品住宅客户构成及购买实态分析各种档次商品住宅客户分析各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户购买行为分析商品住宅客户购买行为分析商品住宅项目价值分析商品住宅项目价值分析类比可实现价值分析法类比可实现价值分析法类比可实现价值分析法类比可实现价值分析法1）选择可类比项目）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征）分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比可实现价值决定因素类比可实现价值决定因素1）类比土地价值：

地段资源差异）类比土地价值：

地段资源差异市政交通及直入交通的便利性的差异市政交通及直入交通的便利性的差异项目周边环境的差异，包括项目周边环境的差异，包括周边自然和绿化景观的差异周边自然和绿化景观的差异教育、人文景观的差异教育、人文景观的差异各种污染程度的差异各种污染程度的差异周边社区素质的差异周边社区素质的差异周边市政配套便利性的差异周边市政配套便利性的差异1.4项目价值分析项目价值分析2）项目可提升价值判断）项目可提升价值判断建筑风格和立面的设计、材质建筑风格和立面的设计、材质单体户型设计单体户型设计建筑空间布局和环艺设计建筑空间布局和环艺设计小区配套和物业管理小区配套和物业管理形象包装和营销策划形象包装和营销策划发展商品牌和实力发展商品牌和实力3）价值实现的经济因素）价值实现的经济因素经济因素经济因素政策因素政策因素项目可实现价值分析项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价类比楼盘分析与评价项目价值类比分析项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算）项目类比价值计算类比因素类比因素本案本案A项目项目B项目项目C项目项目说明说明地段资源综合地段资源综合地理位置地理位置自然环境自然环境人文环境人文环境交通条件交通条件地块规模地块规模市政配套市政配套不不可可控控制制污污染染、干扰因素干扰因素1.5项目市场定位项目市场定位类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘基本资料类比竞争楼盘基本资料项目户型结构详析项目户型结构详析项目规划设计及销售资料项目规划设计及销售资料综合评判综合评判项目定位项目定位市场定位市场定位1）目标客户群定位目标客户群定位2）产品定位产品定位3）价格定位价格定位第六章第六章房地产房地产市场细分与定位市场细分与定位1.6开发节奏建议开发节奏建议影响项目开发节奏的基本因素影响项目开发节奏的基本因素政策法规因素政策法规因素地块状况因素地块状况因素发展商操作水平因素发展商操作水平因素资金投放量及资金回收要求资金投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素销售策略、销售政策及价格控制因素市场供求因素市场供求因素上市时间要求上市时间要求项目开发节奏及结果预测项目开发节奏及结果预测项目开发步骤项目开发步骤项目投入产出评估项目投入产出评估结论结论2项目规划设计策划项目规划设计策划2.4小区未来生活方式的指导小区未来生活方式的指导2.3主力户型选择主力户型选择2.2建筑风格定位、色彩计划建筑风格定位、色彩计划2.1总体规划总体规划第七章第七章：

房地：

房地产产品规划产产品规划2.1总体规划总体规划项目地块概述项目地块概述项目所属区域现状项目所属区域现状项目临界四周状况项目临界四周状况项目地貌状况项目地貌状况项目地块情况分析项目地块情况分析发展商的初步规划及设想发展商的初步规划及设想影响项目总体规划的不可变的经济技术因素影响项目总体规划的不可变的经济技术因素土地土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避分析在总体规划上的利用或规避项目市场定位下的主要经济指标参数项目市场定位下的主要经济指标参数建筑空间布局建筑空间布局项目总体平面规划及其说明项目总体平面规划及其说明项目功能分区示意及说明项目功能分区示意及说明道路系统布局道路系统布局地块周边交通环境示意地块周边交通环境示意地块周边基本路网地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况项目所属区域道路建设及未来发展状况项目道路设置及其说明项目道路设置及其说明项目主要出入口设置项目主要出入口设置项目主要干道设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目车辆分流情况说明项目停车场布置项目停车场布置绿化系统布局绿化系统布局地块周边景观环境示意地块周边景观环境示意地块周边历史、人文景观综合描述地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向项目所属地域市政规划布局及未来发展方向项目环艺规划及说明项目环艺规划及说明项目绿化景观系统分析项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计项目主要公共场所的环艺设计公建与配套系统公建与配套系统项目所在地周边市政配套设施调查项目所在地周边市政配套设施调查项目配套功能配套及安排项目配套功能配套及安排公共建筑外立面设计提示公共建筑外立面设计提示会所外立面设计提示会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示公共建筑平面设计提示公共建筑平面设计提示公共建筑风格设计的特别提示公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计项目公共建筑外部环境概念设计2.2建筑风格定位、色彩计划建筑风格定位、色彩计划项目总体建筑风格及色彩计划项目总体建筑风格及色彩计划项目总体建筑风格的构思项目总体建筑风格的构思建筑色彩计划建筑色彩计划建筑单体外立面设计提示建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示多层、小高层、高层外立面设计提示多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示其他特殊设计提示商业物业建筑风格设计提示商业物业建筑风格设计提示2.3主力户型选择主力户型选择项目所在区域同类楼盘户型比较项目所在区域同类楼盘户型比较项目业态分析及项目户型配置比例项目业态分析及项目户型配置比例主力户型设计提示主力户型设计提示一般住宅套房户型设计提示一般住宅套房户型设计提示跃式、复式、跃复式户型设计提示跃式、复式、跃复式户型设计提示别墅户型设计提示别墅户型设计提示商业物业户型设计提示商业物业户型设计提示商业裙楼平面设计提示商业裙楼平面设计提示商场楼层平面设计提示商场楼层平面设计提示写字楼平面设计提示写字楼平面设计提示2.4小区未来生活方式的指导小区未来生活方式的指导项目建筑规划组团评价项目建筑规划组团评价营造和引导未来生活方式营造和引导未来生活方式住户特征描述住户特征描述社区文化规划与设计社区文化规划与设计3项目质量工期策划项目质量工期策划3.6安全管理安全管理3.5造价控制造价控制3.4工期控制工期控制3.3质量控制质量控制3.2施工工艺流程指引施工工艺流程指引3.1建筑材料选用提示建筑材料选用提示项目现场管理方案项目现场管理方案安全施工条例安全施工条例建筑成本预算提示建筑成本预算提示建筑流动资金安排提示建筑流动资金安排提示项目开发进度提示项目开发进度提示施工组织与管理施工组织与管理项目工程招标投标内容提示项目工程招标投标内容提示文明施工质量管理内容提示文明施工质