房地产项目全程策划下.ppt

1、 Copyrights by By Maosong Mao,2007All rights reserved HuaQiao University华侨大学土木学院华侨大学土木学院 毛茂松毛茂松第五章第五章 房地产项目全程策划房地产项目全程策划(下下)主要内容主要内容1 房地产项目策划基础房地产项目策划基础2 房地产项目策划的内容体系房地产项目策划的内容体系2 房地产项目策划的内容体系房地产项目策划的内容体系8 项目二次营销策划项目二次营销策划7 项目服务策划项目服务策划6 项目销售实施与管理策划项目销售实施与管理策划 5 项目营销推广策划项目营销推广策划4 项目形象策划项目形象策划3 项目质量工

2、期策划项目质量工期策划2 项目规划设计策划项目规划设计策划1.项目市场策划项目市场策划 0.项目概况项目概况 9.项目投资策划项目投资策划 0.项目概况项目概况 1.6 开发节奏建议开发节奏建议1.5 项目市场定位项目市场定位 1.4 项目价值分析项目价值分析 1.3 土地分析土地分析1.2 区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断1.1 项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析1 项目市场策划项目市场策划市场调查与分析市场调查与分析 项目土地性质调查项目土地性质调查 地理位置地理位置 地质地貌状况地质地貌状况 土地面积及其红线图土地面积及其红线图 七通一平现状七通一平现状 项目用地周

3、边环境调查项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物地块周边的建筑物 绿化景观绿化景观 自然景观自然景观 历史人文景观历史人文景观 环境污染状况环境污染状况 地块交通条件调查地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 项目对外水、陆、空交通状况项目对外水、陆、空交通状况 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 1.1 项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析 周边市政配套设施调查周边市政配套设施调查 购物场所购物场所 文化教育文化教育 医疗卫生医疗卫生 金融服务金融服务 娱乐、餐饮、运

4、动娱乐、餐饮、运动 生活服务生活服务 游乐休憩设施游乐休憩设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响历史人文区位影响 1.2 区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断 宏观经济运作状况宏观经济运作状况 国内生产总值国内生产总值 第一产业数量第一产业数量 第二产业数量第二产业数量 第三产业数量第三产业数量 房地产所占比例及数量房地产所占比例及数量 中国房地产开发业景气指数中国房地产开发业景气指数 国家宏观金融政策国家宏观金融政策 货币政策货币政策 利率利率 房地产按揭政策房地产按揭政策 固定资产投资总额固定资产投资总额 全国及项目所在地全

5、国及项目所在地 其中房地产开发比重其中房地产开发比重 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 商品零售价格指数商品零售价格指数 居民消费价格指数居民消费价格指数 商品住宅价格指数商品住宅价格指数 中国城市房地产协作网络信息资源利用中国城市房地产协作网络信息资源利用 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 项目所在地的居民住宅形态及比重项目所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中

6、期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 项目所在地房地产市场总体供求现状项目所在地房地产市场总体供求现状 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 商品住宅客户构成及购买实态分析商品住宅客户构成及购买实态分析 各种档次商品住宅客户分析各种档次商品住宅客户分析 商品住宅客户购买行为分析商品住宅客户购买行为分析 商品住宅项目价值分析商品住宅项目价值分析类比可实现价值分析法类比可实现价值分析法 类比可实现价值分析法类比可实

7、现价值分析法 1）选择可类比项目）选择可类比项目 2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重 3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征）分析可类比项目价值实现的各要素之特征 4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 类比可实现价值决定因素类比可实现价值决定因素 1）类比土地价值：地段资源差异）类比土地价值：地段资源差异 市政交通及直入交通的便利性的差异市政交通及直入交通的便利性的

8、差异 项目周边环境的差异，包括项目周边环境的差异，包括 周边自然和绿化景观的差异周边自然和绿化景观的差异 教育、人文景观的差异教育、人文景观的差异 各种污染程度的差异各种污染程度的差异 周边社区素质的差异周边社区素质的差异 周边市政配套便利性的差异周边市政配套便利性的差异 1.4 项目价值分析项目价值分析 2）项目可提升价值判断）项目可提升价值判断 建筑风格和立面的设计、材质建筑风格和立面的设计、材质 单体户型设计单体户型设计 建筑空间布局和环艺设计建筑空间布局和环艺设计 小区配套和物业管理小区配套和物业管理 形象包装和营销策划形象包装和营销策划 发展商品牌和实力发展商品牌和实力 3）价值实现

9、的经济因素）价值实现的经济因素 经济因素经济因素 政策因素政策因素 项目可实现价值分析项目可实现价值分析 类比楼盘分析与评价类比楼盘分析与评价 项目价值类比分析项目价值类比分析 1）价值提升和实现要素对比分析）价值提升和实现要素对比分析 2）项目类比价值计算）项目类比价值计算 类比因素类比因素本案本案A项目项目B项目项目C项目项目说明说明地段资源综合地段资源综合地理位置地理位置自然环境自然环境人文环境人文环境交通条件交通条件地块规模地块规模市政配套市政配套不不可可控控制制污污染染、干扰因素干扰因素1.5 项目市场定位项目市场定位 类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘调研 类比竞争楼盘基本资料类比竞争楼

10、盘基本资料 项目户型结构详析项目户型结构详析 项目规划设计及销售资料项目规划设计及销售资料 综合评判综合评判 项目定位项目定位 市场定位市场定位 1)目标客户群定位目标客户群定位 2)产品定位产品定位 3)价格定位价格定位 第六章第六章 房地产房地产市场细分与定位市场细分与定位1.6 开发节奏建议开发节奏建议 影响项目开发节奏的基本因素影响项目开发节奏的基本因素 政策法规因素政策法规因素 地块状况因素地块状况因素 发展商操作水平因素发展商操作水平因素 资金投放量及资金回收要求资金投放量及资金回收要求 销售策略、销售政策及价格控制因素销售策略、销售政策及价格控制因素 市场供求因素市场供求因素 上

11、市时间要求上市时间要求 项目开发节奏及结果预测项目开发节奏及结果预测 项目开发步骤项目开发步骤 项目投入产出评估项目投入产出评估 结论结论 2 项目规划设计策划项目规划设计策划2.4 小区未来生活方式的指导小区未来生活方式的指导2.3 主力户型选择主力户型选择2.2 建筑风格定位、色彩计划建筑风格定位、色彩计划2.1 总体规划总体规划第七章第七章：房地：房地产产品规划产产品规划2.1 总体规划总体规划 项目地块概述项目地块概述 项目所属区域现状项目所属区域现状 项目临界四周状况项目临界四周状况 项目地貌状况项目地貌状况 项目地块情况分析项目地块情况分析 发展商的初步规划及设想发展商的初步规划及

12、设想 影响项目总体规划的不可变的经济技术因素影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 土地土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避分析在总体规划上的利用或规避 项目市场定位下的主要经济指标参数项目市场定位下的主要经济指标参数 建筑空间布局建筑空间布局 项目总体平面规划及其说明项目总体平面规划及其说明 项目功能分区示意及说明项目功能分区示意及说明 道路系统布局道路系统布局 地块周边交通环境示意地块周边交通环境示意 地块周边基本路网地块周边基本路网 项目所属区域道路建设及未来发展状况项目所属区域道路建设及未来发展状况 项目道路设置及其说明项目道路设置及其说明 项目主要出入口设置项目主要出入口设置 项

13、目主要干道设置项目主要干道设置 项目车辆分流情况说明项目车辆分流情况说明 项目停车场布置项目停车场布置 绿化系统布局绿化系统布局 地块周边景观环境示意地块周边景观环境示意 地块周边历史、人文景观综合描述地块周边历史、人文景观综合描述 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 项目环艺规划及说明项目环艺规划及说明 项目绿化景观系统分析项目绿化景观系统分析 项目主要公共场所的环艺设计项目主要公共场所的环艺设计 公建与配套系统公建与配套系统 项目所在地周边市政配套设施调查项目所在地周边市政配套设施调查 项目配套功能配套及安排项目配套功能配套及安排 公共建筑外立面设

14、计提示公共建筑外立面设计提示 会所外立面设计提示会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示营销中心外立面设计提示 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 公共建筑平面设计提示公共建筑平面设计提示 公共建筑风格设计的特别提示公共建筑风格设计的特别提示 项目公共建筑外部环境概念设计项目公共建筑外部环境概念设计 2.2 建筑风格定位、色彩计划建筑风格定位、色彩计划 项目总体建筑风格及色彩计划项目总体建筑风格及色彩计划 项目总体建筑风格的构思项目总体建筑风格的构思 建筑色彩计划建

15、筑色彩计划 建筑单体外立面设计提示建筑单体外立面设计提示 商品住宅房外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示 多层、小高层、高层外立面设计提示多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型的别墅外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示其他特殊设计提示 商业物业建筑风格设计提示商业物业建筑风格设计提示 2.3 主力户型选择主力户型选择 项目所在区域同类楼盘户型比较项目所在区域同类楼盘户型比较 项目业态分析及项目户型配置比例项目业态分析及项目户型配置比例 主力户型设计提示主力户型设计提示 一般住宅套房户

16、型设计提示一般住宅套房户型设计提示 跃式、复式、跃复式户型设计提示跃式、复式、跃复式户型设计提示 别墅户型设计提示别墅户型设计提示 商业物业户型设计提示商业物业户型设计提示 商业裙楼平面设计提示商业裙楼平面设计提示 商场楼层平面设计提示商场楼层平面设计提示 写字楼平面设计提示写字楼平面设计提示 2.4 小区未来生活方式的指导小区未来生活方式的指导 项目建筑规划组团评价项目建筑规划组团评价 营造和引导未来生活方式营造和引导未来生活方式 住户特征描述住户特征描述 社区文化规划与设计社区文化规划与设计 3 项目质量工期策划项目质量工期策划3.6 安全管理安全管理3.5 造价控制造价控制3.4 工期控制工期控制3.3 质量控制质量控制3.2 施工工艺流程指引施工工艺流程指引3.1 建筑材料选用提示建筑材料选用提示 项目现场管理方案项目现场管理方案 安全施工条例安全施工条例 建筑成本预算提示建筑成本预算提示 建筑流动资金安排提示建筑流动资金安排提示 项目开发进度提示项目开发进度提示 施工组织与管理施工组织与管理 项目工程招标投标内容提示项目工程招标投标内容提示 文明施工质量管理内容提示文明施工质